劉艷芬

湖南財(cái)經(jīng)工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度的可行性分析

劉艷芬

湖南財(cái)經(jīng)工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

對(duì)于我們每一個(gè)個(gè)體而言，住房是自身最為基本的生存和發(fā)展權(quán)利。長(zhǎng)期以來(lái)，住房問(wèn)題也一直是備受政府部門以及社會(huì)各界廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。在如今的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大態(tài)勢(shì)十分突出，進(jìn)而對(duì)我國(guó)眾多領(lǐng)域都產(chǎn)生了深刻的影響。其中在住房保障方面，人人住有所居是全面小康社會(huì)的必然要求，也是克服發(fā)展不平衡、不充分，保證全體人民共同富裕和在共建共享發(fā)展中有更多獲得感的具體體現(xiàn)。近年來(lái)，我國(guó)積極推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度，各地各級(jí)政府也為這一制度的推行提供了一定的便利條件和政策保障。本文研究了經(jīng)濟(jì)新常態(tài)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)以及保障性住房產(chǎn)生的影響，進(jìn)而重點(diǎn)分析了在新常態(tài)背景下推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度的可行性。

經(jīng)濟(jì)；新常態(tài)；共有產(chǎn)權(quán)住房；可行性

一、引言

“共有產(chǎn)權(quán)住房”制度指的是地方政府讓渡部分土地出讓收益，將這一部分收益通過(guò)低價(jià)配售的方式分配給經(jīng)過(guò)嚴(yán)格篩選，符合條件的保障對(duì)象家庭。在這一模式下，相應(yīng)的房屋便擁有了兩個(gè)所有人，即地方政府以及相應(yīng)的保障對(duì)象家庭。地方政府與保障對(duì)象家庭通過(guò)簽訂合同的方式，對(duì)雙方在具體房屋方面的產(chǎn)權(quán)份額予以明確的約定。同時(shí)，還對(duì)保障房的未來(lái)交易條件以及所得價(jià)款分配方式等進(jìn)行約定和說(shuō)明。

二、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度的意義

近年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展維持著中高速增長(zhǎng)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，綜合國(guó)力以及國(guó)際影響力均出現(xiàn)顯著的增強(qiáng)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的特征更加明顯，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從過(guò)去的高速轉(zhuǎn)向目前的中高速。經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)之間存在十分緊密的聯(lián)合，經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)的變化，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生極大的影響。隨著各地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加強(qiáng)以及政策方面的收緊，如何保障部分困難群體的剛性住房需求，是擺在各地政府面前的一個(gè)新的課題。共有產(chǎn)權(quán)住房是對(duì)原保障性住房政策的進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化、升級(jí)、規(guī)范，今后不論從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均會(huì)有進(jìn)一步提高。北京、上海和江蘇淮安等城市作為我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，近年來(lái)積極探索科學(xué)的共有產(chǎn)權(quán)住房制度，取得了一定成效，是“多渠道保障”的生動(dòng)體現(xiàn)。共有產(chǎn)權(quán)住房，可以長(zhǎng)期住，但限制轉(zhuǎn)讓，只能內(nèi)部流通，大幅度降低了牟利空間，真正是面向自住型剛需者，是實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的一個(gè)有益探索，已經(jīng)在社會(huì)輿論中產(chǎn)生良好的反響，相信在探索實(shí)踐中進(jìn)一步完善后，必將對(duì)推動(dòng)我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)性改革產(chǎn)生很大的示范性啟示意義。

三、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度的可行性

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下推出共有產(chǎn)權(quán)住房制度，就是旨在抑制住房投資投機(jī)性需求，讓住房制度更加公平合理；同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，特別是有利于加快形成符合地區(qū)特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。另外，在幫助更多的人實(shí)現(xiàn)住有所居的同時(shí)，擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。

(一)共有產(chǎn)權(quán)住房制度擁有更為廣闊的適用對(duì)象覆蓋范圍

在常規(guī)的保障性住房體系中，對(duì)相應(yīng)的適用對(duì)象有著較為嚴(yán)格的規(guī)定。目前，在保障性住房方面，適用對(duì)象覆蓋面還處于較為狹窄的狀態(tài)，對(duì)于具體的適用對(duì)象有著十分嚴(yán)格甚至苛刻的多方面要求。這一情況下，也將很多有著較大住房需求的群體拒之門外。于是，在我國(guó)很多城市和地區(qū)，以往那些既不屬于政策優(yōu)惠對(duì)象的群體無(wú)法順利地申請(qǐng)到保障性住房。但是，受到收入水平的限制，這些群體也無(wú)法負(fù)擔(dān)昂貴的商品房。而與傳統(tǒng)的保障性住房進(jìn)行比較，共有產(chǎn)權(quán)住房制度擁有更為廣闊的適用對(duì)象覆蓋范圍。共有產(chǎn)權(quán)住房制度的推行，則擴(kuò)大了使用對(duì)象的覆蓋范圍，從而可以為更多的群體提供住房方面的優(yōu)惠。例如，在北京地區(qū)，對(duì)于已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，有關(guān)部門規(guī)定，應(yīng)在市級(jí)代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房條件的家庭出租。購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，具體應(yīng)在購(gòu)房合同中約定。這樣一來(lái)，來(lái)共有產(chǎn)權(quán)住房的覆蓋人群范圍明顯擴(kuò)大。從而可以更好的為在住房方面有著較大需求的群體提供便利。

(二)共有產(chǎn)權(quán)住房具有更加明晰的權(quán)利歸屬

以往，在經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)制度和政策的推行過(guò)程中，存在十分突出的產(chǎn)權(quán)不明的問(wèn)題，整個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)具有十分明顯的“模糊化”特征。于是，在具體的房屋租賃或者房屋交易等過(guò)程中，便極易出現(xiàn)各種糾紛和問(wèn)題。但是，共有產(chǎn)權(quán)住房模式下實(shí)現(xiàn)了對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的明晰化處理。在這一模式下，選擇對(duì)不同的房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題進(jìn)行了明確的劃分，相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)比例劃分十分清晰。因此，對(duì)于相關(guān)的不同主體，可以更加便利的進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃分。與其他保障性住房進(jìn)行比較，共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)歸屬更加清晰、明確。不同的主體在參與房屋入市或者進(jìn)行退市交易的時(shí)候，都不需要擔(dān)心產(chǎn)權(quán)模糊等問(wèn)題有效的解決了相關(guān)主體的后顧之憂。居民在退出或租賃房屋的時(shí)候，相關(guān)操作也更為方便快捷。具體的操作過(guò)程中，以共有產(chǎn)權(quán)住房制度為參照，中低收入家庭可以購(gòu)買房屋的一部分產(chǎn)權(quán)，其余產(chǎn)權(quán)由政府所有。在購(gòu)買之后，相應(yīng)的家庭便可以與政府共有擁有相應(yīng)的房屋。對(duì)于實(shí)際住房者，仍然僅僅是購(gòu)房家庭，與擁有全部房屋所有權(quán)的家庭進(jìn)行比較，這些中低收入的家庭在購(gòu)房經(jīng)濟(jì)方面的負(fù)擔(dān)減輕，有利于減輕整個(gè)家庭的生活負(fù)擔(dān)，但同時(shí)也可以享受到同等的住房待遇與住房空間，有利于改善其生活水平。

(三)可有效減少尋租與投機(jī)轉(zhuǎn)租問(wèn)題

以往的保障性住房模式下，行政機(jī)關(guān)經(jīng)常需要從事一定的尋租工作，工作負(fù)擔(dān)較重。同時(shí)，一些購(gòu)房者處于主球利益的目的，還會(huì)選擇通過(guò)一定的方式進(jìn)行投機(jī)轉(zhuǎn)租，進(jìn)而擾亂了整個(gè)住房市場(chǎng)的正常秩序。而通過(guò)推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度，則可以有效的解決上述問(wèn)題。對(duì)于同一套房屋，通過(guò)推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度，相關(guān)的所有者包括政府以及購(gòu)房者。于是，在進(jìn)行房屋租賃等的過(guò)程中，對(duì)政府部門產(chǎn)生了較大的約束力。以往一些相關(guān)工作人員利用職務(wù)之便投機(jī)買賣住房的情況被得到有效的遏制，進(jìn)而有效保證了房屋交易的公開(kāi)性和公正性，并減少了各種腐敗現(xiàn)象的滋生。同樣，對(duì)于房屋的另一共有人，即普通家庭而言，也會(huì)受到相應(yīng)的約束。如果其弄虛作假獲得共有產(chǎn)權(quán)住房并進(jìn)行房屋交易的時(shí)候，也會(huì)受到政府這一房屋另一共有人的有效約束，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋買賣。這樣一來(lái)，可以便于政府部門更好的對(duì)房屋租賃和買賣等活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。因此，通過(guò)推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度，實(shí)現(xiàn)了對(duì)政府部門以及普通家庭的雙重有效約束。更有利于維持更好房屋交易市場(chǎng)的正常秩序，維持市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。同時(shí)，對(duì)于家庭以及政府這兩個(gè)房屋共有人而言，也可以起到相互監(jiān)督、相互制約的作用，更好的提高普通家庭對(duì)住房問(wèn)題的滿意度。因此，該制度具有很高的推行必要性和可行性。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，通過(guò)分析我們不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的大背景下，共有產(chǎn)權(quán)住房制度較為符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。而且，在具體的推行過(guò)程中，還具有使用對(duì)象覆蓋范圍較為廣泛等特點(diǎn)，因此具有良好的實(shí)踐推廣可行性。共有產(chǎn)權(quán)住房制度的實(shí)施，也進(jìn)一步表明了政府在穩(wěn)定住房市場(chǎng)方面所作出的積極努力，無(wú)疑會(huì)有助于進(jìn)一步降低房屋出售價(jià)格，充分減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)，最大限度地支持夾心層的首次購(gòu)房需求，滿足無(wú)房家庭的住房剛需，通過(guò)政府和老百姓的共同努力來(lái)解決住房困難問(wèn)題。從這個(gè)層面上看，推行“共有產(chǎn)權(quán)住房”政策也是一項(xiàng)利民、惠民政策，值得肯定和點(diǎn)贊。但是，總體來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)住房制度制定以及在不同地區(qū)推行的時(shí)間還相對(duì)較短。在具體的推行過(guò)程中，還可能會(huì)出現(xiàn)一定的問(wèn)題。為此，還需要廣大地區(qū)在推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度的過(guò)程中，通過(guò)政策透明、公開(kāi)公正等方式，保證相關(guān)制度的順利實(shí)施。特別是要通過(guò)完善的相關(guān)推行措施設(shè)計(jì)，最大限度地保障制度的精準(zhǔn)落地、精準(zhǔn)實(shí)施，最終實(shí)現(xiàn)政策的預(yù)期目標(biāo)，力爭(zhēng)為全國(guó)探索總結(jié)出科學(xué)合理的執(zhí)行辦法和成功經(jīng)驗(yàn)。我們相信，未來(lái)的共有產(chǎn)權(quán)住房，將真正回歸住房的“居住”屬性，為不斷完善基本住房制度，建立購(gòu)租并舉的住房供應(yīng)體系和建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制、促進(jìn)社會(huì)和諧做出突出貢獻(xiàn)。

[1]共有產(chǎn)權(quán)住房永不可轉(zhuǎn)商品房 滿足更多無(wú)房家庭住房剛需_財(cái)經(jīng)_騰訊網(wǎng) http：// fi nance.qq.com/a/20171022/003397.htm

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劉艷芬,湖南財(cái)經(jīng)工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 職稱：工程師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理