【摘要】近年來，由于政府出臺的鼓勵購房政策過度刺激，國內(nèi)房價大幅增長，產(chǎn)生了房價高、買房難的社會現(xiàn)象。為了平抑房價，我國政府開始試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，期望以此達(dá)到抑制房價上漲的目的。然而，征收房產(chǎn)稅真的能有效抑制房價嗎？針對這個問題，本文將以重慶市的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)為例，對房產(chǎn)稅平抑房價的效用進(jìn)行剖析，并為完善房產(chǎn)稅方案、平抑房價提出對策建議。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅 房價

一、房產(chǎn)稅出臺的背景

為應(yīng)對次貸危機(jī)的沖擊，中央對宏觀政策主基調(diào)進(jìn)行了調(diào)整，房地產(chǎn)成為政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)。政府先后出臺了降低首付比率、降低貸款利率等鼓勵購房的政策，刺激房地產(chǎn)需求增加。雖然鼓勵購房的政策有效促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長，但一線城市卻出現(xiàn)了房價爬高、買房難的現(xiàn)象，引起社會的廣泛關(guān)注。為遏制房價過快增長的趨勢，2010年4月，國務(wù)院出臺了“國十條”，收緊信貸，實(shí)行嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，卻收效甚微。在控制信貸無法平抑房價的情況下，2011年，政府開始在部分城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，重慶市作為國家首批個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，于2011年1月28日正式啟動改革試點(diǎn)工作。

二、重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案內(nèi)容及效用分析

重慶市房產(chǎn)稅的納稅人是應(yīng)稅房屋的持有者?！皩τ讵?dú)棟別墅，不管是存量房還是增量房均要征稅。”本地居民在主城區(qū)擁有面積超過180平方米住宅的，超過180平方米的部分，新購獨(dú)棟住宅和高檔公寓面積超過100平方米的部分均為征稅對象。除此之外，如果在重慶無戶口、無投資、無工作的“三無人員”在渝購置房產(chǎn)，購買多套住房時，要從第二套開始征收房產(chǎn)稅，重慶市房產(chǎn)稅以房屋交易價為征稅依據(jù)，稅率為0.5%～1.2%。

在一同出臺的減免稅政策中提出，“農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房，可以暫免征收房產(chǎn)稅；在重慶市同時無戶口、無投資、無工作的“三無人員”所擁有的普通應(yīng)稅住房，當(dāng)納稅人在重慶市具有有戶口、有投資、有工作三項(xiàng)條件中任一條件時，可從當(dāng)年起免征稅房產(chǎn)稅，如果已經(jīng)繳納稅款，當(dāng)年已經(jīng)繳納的稅款應(yīng)當(dāng)退還；由于自然災(zāi)害等不可抗力因素造成納稅人納稅確有困難的，可以向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請減免房產(chǎn)稅和緩繳稅款。”

單從理論上看，重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案是可行的，體現(xiàn)在以下幾個方面。

第一，該方案對高檔商品房和獨(dú)棟別墅按0.5%～1.2%的稅率征收房產(chǎn)稅。這項(xiàng)措施增加了高檔商品房和獨(dú)棟別墅的購買成本，一定程度上降低了消費(fèi)者的購房需求，對降低高檔商品房和別墅的價格起到了一定程度的作用，促使逐利的房產(chǎn)商相應(yīng)減少高檔商品房和別墅開發(fā)，轉(zhuǎn)而投資于普通商品房，增加普通商品房的供應(yīng)量；該方案提出房產(chǎn)稅收入全部用于廉租房的建設(shè)，增加了房屋供應(yīng)量，從增加房屋供給方面抑制房價的上漲。

第二，該方案以房屋交易價格為征稅依據(jù)，這會使得一些房產(chǎn)商把房價控制在當(dāng)前房屋均價以下，能有效抑制房價的上漲速度。

第三，對在渝購置多套住房的無戶口、無投資、無工作的三無人員，從其購買第二套及以上的普通住房開始征稅，稅率為0.5%。這是給市外投資、投機(jī)者增加房屋的持有成本，將使資金不雄厚的小投資人退出購買行列，減少一定的房屋需求量，從而達(dá)到抑制房價上漲的目的。

然而，重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案實(shí)施后，除了對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場有了一個短期沖擊外，并沒能從根本上遏制房價上漲的趨勢，自2011年房產(chǎn)稅開征到2014年，重慶房價不降反升，上漲了4.5%。為什么會會產(chǎn)生這樣的結(jié)果呢？究其原因，造成房價上漲的因素主要有以下三個。

第一，重慶市房地產(chǎn)的剛性需求沒有受到影響。城市化進(jìn)程加速、舊城改造、居民收入水平增加、家庭小型化等因素促使老百姓對普通住房的需求持續(xù)旺盛，而重慶房產(chǎn)稅主要針對高端住宅特別是別墅以及炒房者，對普通住宅需求的影響不大，2011年，房產(chǎn)稅征收伊始，征稅目標(biāo)為9941元/平方米以上的住宅，；2012年調(diào)整為單價12152元/平方米以上的住宅；2013年，這一標(biāo)準(zhǔn)又提高到了12779元/平方米。而2014年3月的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，重慶市住房均價僅為6700～6800元/平方米左右，因此，重慶房產(chǎn)稅的征收對象僅為小部分人，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系不會因此發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)，利用房產(chǎn)稅抑制房價的目的不能實(shí)現(xiàn)。

第二，房產(chǎn)稅的稅率較低，一定程度上具有被轉(zhuǎn)嫁的可能性。房產(chǎn)稅雖然提高了房屋持有者的持有成本，但是房產(chǎn)的增值性較強(qiáng)，在預(yù)期需求依然旺盛、價格上升的前提下，繳納房產(chǎn)稅并不會促使投機(jī)者出售房產(chǎn)，當(dāng)購買者購買房產(chǎn)時，銷售者會在銷售成本中加上累積的房產(chǎn)稅金額，從而達(dá)到把房產(chǎn)稅并轉(zhuǎn)嫁給購房者的目的。因此，除了降低房價上漲的幅度外，房產(chǎn)稅并不能完全遏制房產(chǎn)價格的上揚(yáng)的趨勢。

第三，土地價格上漲的影響。土地資源是我國的稀缺資源，并且是不可再生資源。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市不斷對外擴(kuò)張，剩余的建設(shè)用地存量越來越少，同時征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不斷提高，再加上舊城改造和拆遷工作難度的加大，城市建設(shè)用地供不應(yīng)求，最終導(dǎo)致地價上漲，樓面地價居高不下，而地價是房價的重要構(gòu)成部分，地價上漲帶來的房價上漲避無可避。

綜上，重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案的實(shí)施并沒有有效遏制房價的上漲趨勢，需要進(jìn)一步的完善并采取其他輔助政策來增強(qiáng)該方案遏制房價的效用。

三、降低房價的對策建議

①進(jìn)一步推進(jìn)廉租房建設(shè)。經(jīng)過幾年的發(fā)展，廉租房建設(shè)已經(jīng)小有規(guī)模，然而現(xiàn)有的廉租房存量還不能完全滿足居民的需求。因此，政府應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)廉租房建設(shè)，減少經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房，盡可能將資金用在廉租房項(xiàng)目中。使廉租房的受益者不僅僅是最低收入者，要使低收入者也入住，作為房價過高時期的過渡，暫時減少普通房屋的市場需求。

②采取累進(jìn)稅率。由于現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅率較低，存在轉(zhuǎn)嫁性，不能有力打擊投機(jī)性房產(chǎn)持有者，降低房價。因此，房產(chǎn)稅應(yīng)該采取累進(jìn)稅率，區(qū)別對待房產(chǎn)持有者——在起點(diǎn)稅率較低的情況下，誰的房屋面積越大、持有房屋套數(shù)越多，誰的應(yīng)稅稅率就越高，以此達(dá)到減少投機(jī)性購房、抑制房價的作用。

③規(guī)范土地制度。長期以來，我國的土地使用權(quán)出讓方式是“招拍掛”制度，即招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式，這是導(dǎo)致土地價格上漲的主要因素，進(jìn)一步說，是導(dǎo)致房價上揚(yáng)的重要誘因。政府應(yīng)該改進(jìn)土地使用權(quán)的出讓方式，取締以往采用的價高者得的競拍方式。例如，可以按照綜合因素對競拍者進(jìn)行評估，包括房地產(chǎn)開發(fā)商愿意提供保障性住房的面積比例等，綜合考慮房地產(chǎn)商競拍的各項(xiàng)條件，不再是單一的價高者得，從而降低土地價格，達(dá)到降低房價的目的。

參考文獻(xiàn)

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作者簡介：袁可（1992-），女，漢族，重慶奉節(jié)縣，碩士研究生在讀，重慶理工大學(xué)會計(jì)學(xué)院。