謝丹丹

這是一個讓很多國人質疑的問題。

先看一些數據：

中國的GDP增幅在十二五期間持續(xù)走低?！皺嗤耸俊闭f，這個L型不是一個階段，而是會維持相當長一段時期。

而房地產在2014年、2015年持續(xù)24個月投資下滑，明顯拖累國民經濟。

中央的應對措施是，2015年年底明確要求化解房地產庫存，促進房地產發(fā)展。2016年，中央和國務院實施了因地、因城施策的政策。

據我推斷，房地產業(yè)長期拉動中國經濟增長。

中國房地產有泡沫嗎？

資產增值促進房地產持續(xù)上漲，但同時也引發(fā)人們擔憂，房地產業(yè)會迎來崩盤的那一天嗎？

在我看來，中國樓市“泡沫論”被人講了多年，一天都沒有準過。講房價要下跌的專家，講了20年，也沒有一天準過。因為他們不懂得鄧小平的基本觀點：實踐是檢驗真理的唯一標準。

1989年，《人民日報》刊登的一篇報道稱，“北京房價竟高達每平米1600元?！爆F在，27年過去了，房價上漲了40倍。

27年，中國房價上漲40倍！

有人說日本、美國、迪拜是泡沫！中國就一定也有泡沫嗎？

美國房地產高居美國GDP第一位，仍然是美國的主導產業(yè)。2012年以來，美國房地產開始復蘇，推升美國經濟發(fā)展。同時，還推升了特朗普的身價。在很多人看來，這個在美國連一個科級干部都不是的房地產商，竟然打敗了16個共和黨的競選人，又打敗了民主黨的競選人，當上了美國總統，是個笑話。

再來看看德國房價，有人編了一個德國房價的神話故事，稱：從1975-2011年的26年間，德國實際住房價格累計下降了21.6%，而同期英國、法國實際房價累計上漲145%和123%。他將其歸結為，德國政府制度性因素，主要是高額稅收、土地控制、鼓勵租房和支持自建房。

但實際情況是，我曾向德國共產黨的前主席求證，他說這是德國政府造成的，柏林墻被推倒后，西德和東德的房價被平均計算了。事實是，近年柏林、慕尼黑、科隆、法蘭克福的房價年漲幅為6.3%-13%。

所以，中國的房地產業(yè)存在泡沫的可能性很小。

未來房價還會繼續(xù)上漲嗎？

1987年，中國的房價是每平米408元，到現在一直都在上漲。有人問，現在的房價已經漲到如此高，今后還會繼續(xù)上漲嗎？

我相信黃奇帆的一句話：短期看供求、中期看結構、長期看通脹。

從供求關系來看，一二線城市的房子生產周期是18個月，再加上規(guī)劃設計、土地審批18個月，加起來一共三年，拋開預售還有三年。

從通脹來看，貨幣主義大師弗里德曼認為：通貨膨脹是由于貨幣的增速高于經濟的增速而造成的?？匆唤M數據：2003-2012年期間，M2平均增幅達18%。2013、2014年兩年平均增幅達12.3%。

但近年我國M2增量，為何沒有引發(fā)“通脹”？拿GDP跟增長相比是錯的，我們忽略了存量也在增值，這是跟弗里德曼的理論相矛盾的地方。

有以下幾個原因：

一是大量資金被“資產增值”包括房地產增值所吸納。二是“雙重轉型”：對擴大貨幣發(fā)行量提出要求。例如：礦山資源拍賣流轉等。此外，還有居民現金偏好等。

當年房改賣給大家?guī)兹f塊錢，現在一下漲到了幾百萬；過去企業(yè)上市不值錢，現在企業(yè)一上市股票價值多少萬億。再加上農地流轉入市又需要錢，這些錢從哪兒來？都被我們忽略了。

在這樣的資產增值面前，房價上漲已經成為一個歷史，也必將構成我們的未來。

房地產未來的市場需求

未來還有沒有市場需求？我從五個方面來給大家提示一下：

第一，城鎮(zhèn)化進程將繼續(xù)推動中國房地產業(yè)20年發(fā)展。

第二，城鎮(zhèn)居民自住和改善性需求巨大。包括首套住房需求、改善型住房需求、家庭小型化需求等。事實上，中國的人均居住面積與多數歐美國家相比，還差很遠，僅實現人均33平米，戶均110平米。

第三，棚戶區(qū)改造解決低收入家庭住房困難。舊城改造需要持續(xù)進行。目前，城市棚戶區(qū)里居住的人口還有一億人。

第四，新增人口帶來即期與長期的住房需求。中國生育率高，一年能生出兩個保加利亞的人口，兩年生出一個加拿大的人口。

第五，養(yǎng)老與度假需求，都需要房地產開發(fā)。現在中國的老人已達2.2億人，我當年提出的“分時度假”方案，開始在逐漸推廣。

總而言之，中國有這么大的需求，房地產業(yè)將會進一步拉動中國經濟的長期持續(xù)增長。