張 穆

(深圳市中金康發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，廣州 深圳 518001)

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題研究

張 穆

(深圳市中金康發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，廣州 深圳 518001)

我國房地產(chǎn)開發(fā)公司模式、規(guī)格等參差不齊，導致會計核算當中的收入與支出、成本與回報產(chǎn)生較多問題。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中會計核算問題進行分析和研究，企業(yè)在完成會計核算工作時須完善自身結(jié)構(gòu)，制定科學合理、符合自身發(fā)展的會計科目。

房地產(chǎn)開發(fā)；會計核算；存在的問題；研究對策

如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)具有先導性、基礎性、產(chǎn)業(yè)相關聯(lián)度高等鮮明特點。由于房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中所占比重越來越大，其自身是否良好運行、是否可以良性發(fā)展，都直接關系著相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，與我國國民經(jīng)濟以及各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展有著極其緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)同樣具有兩面性，雖然可以帶來巨大利益，但該行業(yè)也是一個投資風險大、負債經(jīng)營度高、建設及設計時間周期長、市場風險高的行業(yè)。隨著我國近些年房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場中的房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)格、結(jié)構(gòu)框架等方面表現(xiàn)出良莠不齊的狀況，會計核算等相關工作也暴露出了許多的問題。因此，保證與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關的會計核算工作是一個十分現(xiàn)實且艱巨的任務。只有更好地完成企業(yè)會計結(jié)構(gòu)的構(gòu)建，才能促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保證國民經(jīng)濟快速運行。

1 房地產(chǎn)企業(yè)的整體概述

房地產(chǎn)，其實是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和。房地產(chǎn)開發(fā)，是對房屋、土地的開發(fā)，以及對房產(chǎn)和土地的綜合開發(fā)。具體來說，土地的開發(fā)，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合法途徑獲取土地的使用權(quán)利后，先向國家依法繳納相應的土地使用費，待完成準備工作后，房地產(chǎn)企業(yè)就可以對該土地進行開發(fā)和使用了。當土地開發(fā)完成后，該公司對于處理后的土地有多種獲利形式：比如將該土地有償轉(zhuǎn)讓至其他單位，在其中抽取提成或紅利，或者可將開發(fā)后的土地，留于自己公司，由公司自行完成對土地的房屋開發(fā)，之后通過商品的形式，賣給購買者。而房屋的開發(fā)，則是房地產(chǎn)公司在已經(jīng)開發(fā)完成后的土地上開發(fā)房屋，等開發(fā)完成后，將以商品的形式向民眾進行出租或者售賣。房產(chǎn)和土地的綜合開發(fā)，是房地產(chǎn)公司通過合法途徑獲得土地后，對土地進行合理開發(fā)，然后由該公司直接對開發(fā)后的土地進行房屋開發(fā)。

房地產(chǎn)的開發(fā)，歸根結(jié)底是為了更好地完成城市規(guī)劃。因此，無論是土地開發(fā)、房屋開發(fā)、還是兩者的綜合開發(fā)，都必須遵循“六統(tǒng)一”的原則，即規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理。任何產(chǎn)品的開發(fā)均是從規(guī)劃開始的，房地產(chǎn)也是如此。土地使用、城市布局等都需要進行科學合理的規(guī)劃，經(jīng)過可行性方案研究。規(guī)劃完成后，還需要對當?shù)刈暨M行征地，完成拆遷任務，并做好安置工作，給予合理的配成，之后還要完成建筑安裝、綠化環(huán)衛(wèi)等多個階段。這些階段都會運用到大量資金，需要房地產(chǎn)企業(yè)投入更多成本，當企業(yè)無法承擔全部資金時需要向銀行貸款，體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)投入資金多和負債經(jīng)營度高的特點。以上特點綜合起來，會導致市場存有較大風險性，如果開發(fā)過程出現(xiàn)差池，或者開發(fā)完成后導致房屋積壓，無法實現(xiàn)資金靈活運轉(zhuǎn)，就會導致企業(yè)陷入絕境，面臨巨大的挑戰(zhàn)，稍有不慎，甚至導致破產(chǎn)。

2 會計核算存在的問題及發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 沒有較為規(guī)范、獨立、切實可行的會計準則

雖然從2007年開始，就實行了企業(yè)會計準則，但準則中沒有針對房地產(chǎn)企業(yè)的相對完整、可行、獨立的會計準則。因此，房地產(chǎn)企業(yè)中的會計核算制度無法完善，而且因為缺乏系統(tǒng)指導和統(tǒng)一規(guī)劃，導致當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計核算處于一個十分尷尬的地位。傳統(tǒng)老舊的制度已經(jīng)跟不上時代腳步，暴露出許多問題。如果不按照這些制度去遵守，僅僅執(zhí)行2007年共同的企業(yè)會計準則，就會無視房地產(chǎn)企業(yè)本身所具有的特殊性，導致更多不利因素的產(chǎn)生。

2.2 會計科目混亂，缺少專用科目

改革開放至今，我國對會計行業(yè)進行了多次整頓革新，但是在《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》以及2007年的會計實施新準則中，都缺少對于房地產(chǎn)企業(yè)中會計核算的會計科目及會計核算方法的描述。這是極其不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的，會給房地產(chǎn)企業(yè)中的會計制度和會計核算準則帶來許多不必要的麻煩。隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)老舊的會計制度已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)中會計核算的工作，在沒有新制度的情況下，必然會造成許多不必要的誤解。雖然在新的會計準則中對“在建工程”科目進行了一些描述，但是依然沒有更改早期的會計科目，所以仍存在較大問題。

2.3 企業(yè)會計信息的風險未被完全披露，利潤上升緩慢

隨著時代的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)由于工程質(zhì)量建設、政策不完善等原因?qū)е虏淮_定風險性增大，行業(yè)風險比其他行業(yè)風險更為突出和明顯。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在信息披露上重新規(guī)劃，進行全面改善，努力實現(xiàn)利潤的最大化。而這些在相關的政策制度中都沒有科學合理規(guī)劃，也沒有明確的約束。

3 解決會計核算的幾點建議

3.1 建立科學合理，適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的企業(yè)體系

雖然我國的會計制度涵蓋了許多領域，對于會計的工作流程、會計核算業(yè)務均有較為明細的闡述，但是對房地產(chǎn)行業(yè)中的會計核算而言，現(xiàn)行的會計制度，包括2007年我國所實施的新準則，都沒有給出明確的定位。沒有固定清晰的方法、章程、理論作為指導，直接導致了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計核算工作無法可依、無據(jù)可循。因此，企業(yè)在實行權(quán)責發(fā)生制的前提下，也要結(jié)合自身的發(fā)展情況，對公司進行合理定位，建立科學、合理、規(guī)范化、可實行的會計核算制度，不僅要符合當前國家制定實施的會計制度，還要體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的特殊性。

3.2 優(yōu)化會計核算框架，完善會計核算制，明確核算中涉及的所有會計科目

任何科目的設置，包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)，在設置對應的會計科目時，要先結(jié)合自身實際情況，從實際出發(fā)，考慮企業(yè)自身的經(jīng)營規(guī)模和當前的經(jīng)營狀況，然后結(jié)合會計核算的實際信息化水平，做到客觀、全面、有效地設置會計科目。此外，還需要得到國家政策的支持，要制定適合自身企業(yè)發(fā)展的會計核算準則，明確會計科目及會計核算準則，加強政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。

3.3 制定科學、有效的收入確認標準，保證標準的完整性和完善性

保障商品售出后的收入，需要資深的會計人員對商品進行專業(yè)判斷，對行業(yè)進行合理化評價，并且保證自身的職業(yè)素養(yǎng)不被外在因素所侵蝕等等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計核算工作，需要有專業(yè)化的會計人員操作，甚至這些會計人員為注冊會計師也不為過。由于涉及資本收入，因此需要有完善的標準和明確的要求，需要考慮到法律和專業(yè)兩個方面，其中法律要求是基礎，專業(yè)要求是保障，為企業(yè)的收入提供更加有力的保障。

3.4 提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露治理，增加相關評論指標

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要獲取投資者的投資，其中一項最有利的依據(jù)就是會計信息。通過會計信息，投資者可以了解企業(yè)的規(guī)模與能力，公司的發(fā)展狀況，然后通過數(shù)據(jù)對比，了解企業(yè)的經(jīng)營狀況和之前的經(jīng)營業(yè)績。因此，好的會計信息，可以加強投資者的投資力度，彌補其余資料上的不足。

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Research on accounting problems of real estate development enterprises

ZHANG Mu

(Shenzhen Zhongjinkang Real Estate Development Co., Ltd., Shenzhen 518001, China)

The unevenness of on model, specifications of China′s real estate development company will result in the problems in revenue and expenditure, cost and return of accounting. The problems in accounting of real estate development enterprises were analyzed in this paper, and enterprises should improve their own structure, make scientific and reasonable accounting subjects in line with their development.

Real estate development; Accounting; Problems; Research countermeasures

2016-10-20

張穆(1970-)，女，本科，中級職稱。

F293.33

B

1674-8646(2017)02-0178-02