王怡明

【摘要】我國的廉租房建設(shè)正面臨著資金瓶頸，廉租房的供應(yīng)往往不能滿足城鎮(zhèn)住房弱勢(shì)群體的需要，成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡的關(guān)鍵問題之一。在廉租房開發(fā)建設(shè)的融資渠道方面，目前仍停留在以財(cái)政撥款等純政策性的資金支持上。因此，采取多元化的融資創(chuàng)新渠道來滿足其融資需求是很有必要的。

【關(guān)鍵詞】廉租房 融資 研究

一、研究背景和意義

住房是兼具商品屬性和社會(huì)屬性的特殊商品，房?jī)r(jià)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入的增長(zhǎng)速度，廉租房的供應(yīng)遠(yuǎn)不能滿足城鎮(zhèn)住房弱勢(shì)群體的需要，成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡的關(guān)鍵問題之一。我國目前在廉租房開發(fā)建設(shè)的融資渠道方面，仍停留在以財(cái)政撥款等純政策性的資金支持上。因此，需要根據(jù)廉租房的運(yùn)行特征，采取多元化的融資創(chuàng)新渠道來滿足融資需求。

二、銀行信貸模式的廉租房建設(shè)融資

（一）銀行信貸模式的租賃房建設(shè)融資現(xiàn)狀分析

在我國當(dāng)前以間接融資為主體的融資環(huán)境下，銀行等金融機(jī)構(gòu)是廉租房建設(shè)資金籌措的重要渠道。上市銀行2016年中報(bào)統(tǒng)計(jì)可發(fā)現(xiàn)，18家A股上市銀行今年中期合計(jì)的涉房貸款高達(dá)18.53萬億元（均采用集團(tuán)或合并口徑相關(guān)數(shù)據(jù)），較2015年年底的16.12萬億元增長(zhǎng)了2.41萬億元，增幅為14.95%。而此前的2015年全年，涉房貸款僅增長(zhǎng)了2.1萬億元，增幅也僅為14.98%。截至2015年底，全國試點(diǎn)為保障房建設(shè)發(fā)放的住房公積金貸款，已經(jīng)超過1000億元，達(dá)到1107.53億元的規(guī)模。北京、上海、四川、陜西是試點(diǎn)項(xiàng)目最多的四個(gè)省市。截至2015年底，北京、上海、四川、陜西分別有34個(gè)、20個(gè)、38個(gè)、31個(gè)項(xiàng)目使用了住房公積金貸款用于保障房建設(shè)。除西藏自治區(qū)之外，剩余省、自治區(qū)、直轄市基本全部使用了住房公積金貸款支持保障性安居工程建設(shè)。從以上數(shù)據(jù)也可看出，商業(yè)銀行信貸對(duì)保障房建設(shè)加大供給，也有效的緩解了保障房建設(shè)資金緊張的局面。

盡管政府加大了對(duì)廉租住房的補(bǔ)助，中央政府的轉(zhuǎn)移支付和地方財(cái)政也都有效的形成了部分資金投入，但這距離廉租房的“全覆蓋”仍有較大的缺口。資金不足仍是我國廉租房建設(shè)中面臨的主要問題。

（二）商業(yè)銀行做廉租房建設(shè)貸款的一般模式

目前商業(yè)銀行廉租房租賃的常用模式為：開發(fā)資質(zhì)在暫定及以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以項(xiàng)目土地及在建工程抵押為擔(dān)保條件向商業(yè)銀行獲得廉租房建設(shè)貸款，待廉租房項(xiàng)目建成投入使用后的租售收入、配套商業(yè)設(shè)施出售收入和財(cái)政提供再融資兜底為還款依據(jù)。

三、財(cái)政資金渠道的廉租房建設(shè)融資

（一）我國廉租房建設(shè)融資的現(xiàn)有政策

從政策規(guī)定看，我國廉租房建設(shè)資金主要來自政府財(cái)政補(bǔ)貼，普遍出現(xiàn)了資金供給不足和不到位的問題，各地區(qū)的資金籌集也嚴(yán)重不平衡。目前我國廉租住房的保障對(duì)象限制在經(jīng)濟(jì)困難的低保家庭，覆蓋范圍小，之后應(yīng)逐步將保障對(duì)象擴(kuò)大到城市低收入住房困難家庭。從執(zhí)行情況來看，中央政府對(duì)廉租房等保障性安居工程非常重視。雖然政府制定了一系列規(guī)劃，并下?lián)芰艘欢ǖ呢?cái)政補(bǔ)助資金，但是當(dāng)前相關(guān)規(guī)劃與各地方政府的實(shí)際財(cái)力仍不相匹配，表現(xiàn)出地方政府一方面缺少積極性，另一方面沒有財(cái)政預(yù)算的能力，保障性安居工程的開工和完成情況仍不盡人意。

（二）當(dāng)前融資困境原因分析

（1）財(cái)政預(yù)算穩(wěn)定性差，難以滿足廉租房建設(shè)資金需求。中央政府為了推進(jìn)政策的實(shí)施，近年來加大了對(duì)廉租房建設(shè)的支持力度，但是并沒有明確規(guī)定財(cái)政支出支持廉租房建設(shè)的數(shù)量和比例。具體到地方政府，由于其財(cái)政預(yù)算彈性大且穩(wěn)定性差，對(duì)于支持廉租房建設(shè)缺乏有效的約束。

（2）中央與地方的利益博弈中，激勵(lì)約束機(jī)制不對(duì)等。中央與地方的利益博弈體現(xiàn)了公共利益與部門利益之間的沖突。中央政府作為公共政策的制定者，代表了廣大人民的公共利益。地方政府作為政策的執(zhí)行者則代表著地方或部門的利益。從現(xiàn)行廉租房政策來看，中央財(cái)政受到的資金約束相對(duì)較小，但來自地方政府的資金約束相對(duì)較大，從而形成了“地方財(cái)政為主，中央財(cái)政為輔”的不對(duì)等責(zé)任機(jī)制。

四、保障性住房融資模式創(chuàng)新

（一）PPP融資模式

PPP的概念最早是由Windhoek于1997年在可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目管理（SustainableProjectManagement，SPM）會(huì)議上提出的，當(dāng)時(shí)英國正處于經(jīng)濟(jì)衰退期，私人企業(yè)面建設(shè)工程的減少。再由交通量持續(xù)猛增，又限于資金預(yù)算的制約，交通部門開始通過再私人部門創(chuàng)立交通運(yùn)營企業(yè)來提供服務(wù)。在1960年代，法國就以私人部門特許經(jīng)營的方式進(jìn)行水務(wù)工程。此后，PPP模式在不同國家經(jīng)歷了長(zhǎng)期的演變。即PPP是一種政府公共部門和私營資本相互合作的方式，是公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來的，以實(shí)現(xiàn)各方“雙贏”或“多贏”為合作理念的一種項(xiàng)目融資和實(shí)施模式。

廉租房PPP模式是項(xiàng)目融資的一種實(shí)現(xiàn)方式，指政府部門通過“招標(biāo)”方式與中標(biāo)單位組成的公司簽訂合同，由該公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的籌資、建設(shè)及運(yùn)營，政府則與提供貸款的金融機(jī)構(gòu)達(dá)成協(xié)議，該協(xié)議使得該公司能順利獲得貸款，政府同時(shí)實(shí)行監(jiān)督責(zé)任。

同時(shí)，在PPP模式下，投資雙方需要共同參與項(xiàng)目的識(shí)別、可行性研究、建設(shè)和融資等過程，并有效地對(duì)項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)行進(jìn)行控制，有利于推動(dòng)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)和施工管理過程等方面的革新及建設(shè)周期的縮短，消除項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)，這也是現(xiàn)行融資模式所欠缺的。

（二）廉租房建設(shè)的“租賃+信托”模式

這也是一種融資方式的創(chuàng)新模式。即由廉租房產(chǎn)權(quán)所有者與信托公司合作，將穩(wěn)定和連續(xù)的廉租房租金應(yīng)收款打包設(shè)計(jì)成一種信托產(chǎn)品，并轉(zhuǎn)讓給市場(chǎng)投資者，使得投資者能收到廉租房租賃資產(chǎn)的收益，這是一種通過集合社會(huì)上多余的閑散資金來支持廉租房建設(shè)的融資模式。

目前，由于國家對(duì)廉租房建設(shè)提供了很多優(yōu)惠政策，許多租賃公司已經(jīng)表現(xiàn)出對(duì)廉租房市場(chǎng)的極大興趣，這對(duì)于廉租房開發(fā)和管理走向高效的市場(chǎng)化運(yùn)作提供了非常有利的市場(chǎng)條件。政府和租賃公司的雙向意愿和需求，必將使租賃公司介入廉租房開發(fā)和經(jīng)營具備更大的拓展空間。

五、結(jié)束語

大力探索廉租房創(chuàng)新融資模式，積極開拓廉租住房建設(shè)融資渠道，有效解決廉租房建設(shè)資金瓶頸，是當(dāng)前我國進(jìn)一步健全完善廉租住房制度的關(guān)鍵。加快解決城市低收入家庭住房困難，逐漸實(shí)現(xiàn)“住有所居”的社會(huì)建設(shè)目標(biāo)。只有將解決最低收入群體的住房問題歸入政府職責(zé)，融入社會(huì)福利，才能從制度建設(shè)上保障每個(gè)公民在住宅市場(chǎng)化的進(jìn)程中都有良好的居所。