馬智利+周利

摘要：房?jī)r(jià)調(diào)控作為政府的重要政策一直是討論的熱點(diǎn)。作為西部重要的工商業(yè)城市，重慶市房?jī)r(jià)較低且保持了相對(duì)穩(wěn)定。從房產(chǎn)稅、地票制度、公租房和房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重四個(gè)角度對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)調(diào)控進(jìn)行研究，分析重慶市房?jī)r(jià)穩(wěn)定的原因，以期對(duì)其他地區(qū)的房?jī)r(jià)調(diào)控提供經(jīng)驗(yàn)借鑒，并對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)制度改革提出了建議。

關(guān)鍵詞：重慶，房地產(chǎn)，供給側(cè)改革

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2017）01-0018-21 收稿日期：2016-12-12

近年來，為了應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲，多省市都出臺(tái)了一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端進(jìn)行調(diào)控，如限購(gòu)政策、住房信貸政策等，但從調(diào)控結(jié)果來看，房?jī)r(jià)抑制的效果并不理想。重慶市作為西部地區(qū)唯一的直轄市，GDP增速連續(xù)兩年全國(guó)第一，雖然全市常住人口不斷增加，但住房?jī)r(jià)格卻保持相對(duì)穩(wěn)定，這和重慶市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是分不開的。本文通過對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給策略進(jìn)行分析，以揭示出重慶市房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定的原因。

1 重慶市房?jī)r(jià)水平

2015年以來，全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較大幅度的上漲。2016年10月份，上海市新房?jī)r(jià)格同比上漲27.5%，南京市新房?jī)r(jià)格同比上漲34.93%，武漢市新房?jī)r(jià)格同比上漲24.54%。重慶市作為GDP經(jīng)濟(jì)增速最快的城市，房?jī)r(jià)卻能夠保持穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年10月重慶市新房均價(jià)為7385元/平方米，甚至低于昆明市新房均價(jià)7919/平方米。

2 重慶市房地產(chǎn)的供給側(cè)調(diào)控

2.1 房產(chǎn)稅

重慶市從2011年開始針對(duì)主城9個(gè)行政區(qū)征收房產(chǎn)稅，征稅對(duì)象為擁有獨(dú)棟商品住宅和新購(gòu)高檔住房的個(gè)人以及在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)第二套（含）以上的普通住房。其中獨(dú)棟商品住宅是指商品房開發(fā)項(xiàng)目中在國(guó)有土地上依法修建的獨(dú)立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城9區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)兩倍（含）以上的住房。征收稅率從0.5%到1.2%不等。從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，房地產(chǎn)稅通過增加房屋所有者的持有成本和購(gòu)房者的預(yù)期收益來減少房屋需求量，從而抑制房地產(chǎn)的投資需求和投機(jī)需求。但根據(jù)于靜靜等人的研究，房產(chǎn)稅還可以通過調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供給戶型的結(jié)構(gòu)來抑制房?jī)r(jià)的上漲。

對(duì)重慶市主城9個(gè)行政區(qū)樓盤開盤數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，2005年至2010年共開盤30956個(gè)樓盤，其中小戶型21380個(gè)，中戶型6031個(gè)，大戶型3545個(gè)。2011年至2013年共開盤192186個(gè)樓盤，其中小戶型146907個(gè)，中戶型30687個(gè)，大戶型14594個(gè)。房產(chǎn)稅征收的后3年里，重慶市中小型住房的供給比例比征收前5年上升了3.86個(gè)百分點(diǎn)。考慮到2015年重慶市年人均生產(chǎn)總值為52321元，對(duì)住房的需求以中小戶型為主，住房供給結(jié)構(gòu)中大戶型比例的下降增強(qiáng)了住房供給對(duì)住房需求的匹配性，進(jìn)一步突出了房屋消費(fèi)而不是投資的特點(diǎn)。

2.2 地票制度

由于地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)有重大影響，相對(duì)穩(wěn)定的房?jī)r(jià)離不開合理的土地資源配置。重慶市從2008年開始施行的地票制度是一種將農(nóng)村建設(shè)用地減少與城市建設(shè)用地增加掛鉤的土地配置機(jī)制，它由農(nóng)民自愿將閑置或利用不高的農(nóng)村住宅復(fù)墾為耕地，經(jīng)政府驗(yàn)收后變?yōu)槌擎?zhèn)用地指標(biāo)，拿到重慶市農(nóng)村土地交易所掛牌出售，從而轉(zhuǎn)換為城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)。在我國(guó)《土地管制法》和二元分割的城鄉(xiāng)土地制度下，農(nóng)村建設(shè)用地很難轉(zhuǎn)換為城市建設(shè)用地，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)如火如荼地進(jìn)行，出現(xiàn)了城鎮(zhèn)建設(shè)用地供給不足，農(nóng)村建設(shè)用地使用效率低下等問題。緊缺的城鎮(zhèn)建設(shè)用地造成的高地價(jià)推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，而地票制度則繞過了《土地管制法》，通過縮減農(nóng)村建設(shè)用地增加了城鎮(zhèn)建設(shè)用地的供給，解決了城鎮(zhèn)化建設(shè)中土地供應(yīng)的難題，抑制了地價(jià)的上漲。地票制度使政府可以通過土地收儲(chǔ)制度調(diào)整土地供應(yīng)量，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮城鄉(xiāng)建設(shè)用地的平衡，既保證了耕地的面積，提高了農(nóng)村土地的利用效率，也使土地價(jià)格不會(huì)因?yàn)槌擎?zhèn)供地的不足而飛漲，進(jìn)而推高了房?jī)r(jià)。

從地票制度對(duì)土地空間配置的效果來看，地票制度不僅使建設(shè)用地的空間布局更為合理，也加強(qiáng)了新型城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年5月上旬，重慶市農(nóng)村土地交易所已累計(jì)交易地票17.7萬畝，價(jià)值達(dá)353.4億元。70%以上的地票來自于貧困落后的渝東部地區(qū)，這些地區(qū)離主城區(qū)較遠(yuǎn)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)落后，人口聚集能力低而95%的地票則用在了新建的都市功能區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)上。由于城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，這些地區(qū)接納了大量的農(nóng)村人口。地票的使用，使政府能夠合理開發(fā)土地資源，做到“產(chǎn)業(yè)跟著功能區(qū)走，人跟著產(chǎn)業(yè)走”，既有序地推進(jìn)了城鎮(zhèn)化，也提高了住房需求與住房供給的匹配度，減小了房?jī)r(jià)上漲的壓力。

2.3 公租房

公共住房系統(tǒng)在多個(gè)國(guó)家和地區(qū)對(duì)于解決住房困難、調(diào)控房?jī)r(jià)都起到過重要作用。我國(guó)香港地區(qū)從1954年開始構(gòu)建公共住房體系，在房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行“政府+市場(chǎng)”的雙軌制，解決了約一半民眾的住房問題。1950年，德國(guó)為解決住房短缺問題頒布了“社會(huì)保障住房建設(shè)法”，對(duì)失業(yè)者及戰(zhàn)爭(zhēng)中遭到嚴(yán)重?fù)p失的家庭提供保障性住房，收取最高為市場(chǎng)租金50%的租金。近年來，重慶市面對(duì)常住人口不斷上漲、住房需求不斷加大的壓力，中下收入階層住房問題日益突出。為減輕低端住房市場(chǎng)的壓力，避免房?jī)r(jià)過快上漲，重慶市從2010年開始修建公租房并計(jì)劃3年內(nèi)修建4000萬平方米（其中住房占3600萬平方米）。重慶市公租房保障對(duì)象針對(duì)的是年滿18歲且無力承擔(dān)普通商品房的申請(qǐng)者，具體來說是指在主城區(qū)工作的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于 13平方米的住房困難家庭；大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)人員及進(jìn)城務(wù)工、外地來主城區(qū)工作的無住房人員和參加工作3年以內(nèi)的無住房公務(wù)員。當(dāng)申請(qǐng)人直系親屬已有保障性住房或有條件購(gòu)買其他住房時(shí)，其公租房申請(qǐng)也不予受理。重慶市公租房的房租不超過同等水平商品房的60%，在5年后可選擇購(gòu)買公租房。由于公租房是為解決社會(huì)中低收入階層住房困難的保障性住房，當(dāng)申請(qǐng)者不再符合公租房申請(qǐng)條件時(shí)應(yīng)退回。據(jù)估計(jì)，4000萬平方米的公租房將惠及約60萬住房困難的中低收入家庭，在“高端有市場(chǎng)，中端有支持，低端有保障”的指導(dǎo)思想下解決“夾心層”的住房困難。

2.4 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例

房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例是房地產(chǎn)供給側(cè)調(diào)控的重要參考指標(biāo)。固定資產(chǎn)投資主要由基建投資、工業(yè)投資與房地產(chǎn)投資三大塊組成，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例實(shí)際上從側(cè)面上反映了城鎮(zhèn)化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)供給政策之間的協(xié)調(diào)性。對(duì)中西部城市來說，房地產(chǎn)投資過多短期內(nèi)也許會(huì)增加政府收入，但長(zhǎng)期來看會(huì)導(dǎo)致投資環(huán)境惡化，影響城市的可持續(xù)發(fā)展。重慶市長(zhǎng)期以來將房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例控制在25%左右，這是由重慶市現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展城鎮(zhèn)化程度來看，重慶市2015年全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到60.94%，處于城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)時(shí)期，這期間需要大量的基建投資。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來說，重慶市目前的支柱產(chǎn)業(yè)為汽車制造業(yè)和電子制造業(yè)，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整中，支柱性產(chǎn)業(yè)仍有比較廣闊的發(fā)展空間，而以集成電路和機(jī)器人為代表的新興產(chǎn)業(yè)也在蓬勃發(fā)展之中。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年前11個(gè)月汽車產(chǎn)量增長(zhǎng)為16.3%，電子制造業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)10.2%，集成電路產(chǎn)量增長(zhǎng)53.2%，機(jī)器人產(chǎn)量增長(zhǎng)2倍，工業(yè)投資仍有很大的發(fā)展空間。將本應(yīng)用于基建和工業(yè)發(fā)展的資金用于房地產(chǎn)投資不僅不利于城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還可能會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫。重慶市根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)得出，當(dāng)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例低于25%，會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)供給不足，而超過25%時(shí)又會(huì)出現(xiàn)供給過剩。2016年8月份，重慶市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例為22.7%，遠(yuǎn)低于昆明、西安等其他西部城市。

3 結(jié)語

重慶市從供給端對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行的調(diào)控向我們傳達(dá)了如下經(jīng)驗(yàn)：

3.1 重視房產(chǎn)稅政策對(duì)住房供給結(jié)構(gòu)的影響

我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以剛性需求為主，剛需主要由城市新增人口的住房需求、改善性住房需求以及房產(chǎn)保值的投資性需求構(gòu)成。隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，剛需的差異一定程度上體現(xiàn)在對(duì)住房的不同戶型需求上，一二線城市高企的房?jī)r(jià)很大程度上是由于住房需求與住房供給不匹配造成的，提高住房供給結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的匹配度是調(diào)控房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。

3.2 提高土地利用效率，增加土地供給

土地價(jià)格約占房?jī)r(jià)的三分之一，由土地資源短缺造成的高地價(jià)不可避免地推高了房?jī)r(jià)。重慶市通過地票制度既提高了土地利用效率，保障了耕地面積，也解決了城市建設(shè)用地供給不足的問題。地票制度每年為重慶市多帶來約14%的城市建設(shè)用地，政府通過儲(chǔ)蓄土地來調(diào)整供地節(jié)奏使土地資源開發(fā)更合理。

3.3 增加住房供給渠道

房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)的壟斷性質(zhì)在一定程度上助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上升，也造成了中下層民眾的住房困難。重慶市通過推出公租房等住房保障系統(tǒng)推行“市場(chǎng)+政府”的雙軌制，打破了開發(fā)商對(duì)住房供給的壟斷性，滿足了不同層次的住房需求，也在一定程度上抑制了房地產(chǎn)的投資需求。

3.4 房地產(chǎn)政策要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化

東部城市城鎮(zhèn)化率較高，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)逐漸以第三產(chǎn)業(yè)為主，加上人口流入量大，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資比重自然比較高。而對(duì)于中西部地區(qū)，城鎮(zhèn)化建設(shè)仍需投入大量的資金，房地產(chǎn)投資過高不僅容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，長(zhǎng)期來看還會(huì)影響投資環(huán)境，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

同住房的需求端調(diào)控一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)調(diào)控也需要分城施策。由于供地的緊缺，高端住房供應(yīng)仍顯不足，房產(chǎn)稅政策在上海市對(duì)住房供給結(jié)構(gòu)的一些影響沒有重慶市大，這說明政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)的調(diào)控措施并不是相互獨(dú)立的，對(duì)住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)控政策需要相應(yīng)的供地制度的配合。只有注意到調(diào)控政策相互之間的聯(lián)系，同時(shí)與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，才能更有效地穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

參考文獻(xiàn)：

1.于靜靜 周京奎.房產(chǎn)稅.房?jī)r(jià)與住房供給結(jié)構(gòu)——基于上海、重慶微觀數(shù)據(jù)的分析.經(jīng)濟(jì)問題探索.2016.01

2.黃奇帆.地票制度實(shí)驗(yàn)與效果——重慶土地交易制度創(chuàng)新之思考.學(xué)習(xí)時(shí)報(bào).2015.05.04

3.張阿嬙.漲不起來的重慶房?jī)r(jià).中國(guó)城市報(bào).2016.11.07

4.馬智利 賴麗梅.我國(guó)直轄市公租房供給模式比較研究.經(jīng)濟(jì)體制改革.2012.11

作者簡(jiǎn)介：

馬智利，重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)與管理、城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

周利，重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院碩士研究生。