陸 銘

上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟與管理學(xué)院特聘教授，復(fù)旦大學(xué)教授

供需錯位：中國房地產(chǎn)市場痼疾

陸 銘

上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟與管理學(xué)院特聘教授，復(fù)旦大學(xué)教授

中國一線城市并不是沒有地，關(guān)鍵是它們想成為怎樣的城市

中國房地產(chǎn)市場的根本問題是供需錯位。沒有一個市場經(jīng)濟國家會像中國這樣，在房價高漲的人口流入地控制土地供應(yīng)，卻在人口流出地大量建房子。為了避免少數(shù)城市高房價帶來的一系列后果，只能增加這些城市的土地供應(yīng)。

房價是可以被解釋的，并不意味著高房價不是問題，高房價將制約經(jīng)濟的競爭力。工資和房價之間的關(guān)系有兩個效應(yīng)：

第一個效應(yīng)可以稱之為“需求效應(yīng)”。工資如果持續(xù)上漲，從長期來看，房價一定跟著上漲。如果房價上漲是以收入增長為基礎(chǔ)的，房價上漲問題不大。

第二個效應(yīng)是“成本效應(yīng)”。中國是個大國，如果高房價僅出現(xiàn)在人口流入地，而且房價的影響因素中，土地和住房供應(yīng)成了重要因素，那么，房價上漲意味著人口流入地的生活成本上升，會引起移民減少，工資上漲。而這個由房價推動的工資上漲可能和勞動生產(chǎn)率上升脫鉤，這就會導(dǎo)致企業(yè)競爭力下降，最終走向倒閉或者搬遷。

人口流入地的房價上漲所造成的阻礙勞動力流入和推動工資上升效應(yīng)，是2003年的土地政策拐點之后出現(xiàn)的現(xiàn)象。而這個拐點卻不是若干年來被廣為流傳的“劉易斯拐點”，不是真正的勞動力短缺。

如果工資往上漲，但利率卻是相對較低的，那么企業(yè)將用資本替代勞動，表面上看起來很漂亮，但是扭曲的勞動力和資本相對價格卻只會導(dǎo)致一個結(jié)果，那就是，企業(yè)的資本替代勞動行為背離了中國生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)本應(yīng)有的比較優(yōu)勢，不妨稱之為過早的產(chǎn)業(yè)升級和過度的資本深化。

在房價快速上漲的過程中，企業(yè)的另一個理性的選擇是將原本應(yīng)用于生產(chǎn)的資金用于投資房產(chǎn)。吊詭的是，房價擠出生產(chǎn)性投資的現(xiàn)象越嚴(yán)重，實體經(jīng)濟的增長越低，倒真的可能反過來使得事前的收入增長預(yù)期難以實現(xiàn)，經(jīng)濟出現(xiàn)泡沫化。

房價的持續(xù)快速上漲有諸多負(fù)面影響，而且這些影響主要就發(fā)生房價高的一線城市。把房價的成因說清楚了，那么，要緩解房價上漲的趨勢，就只能增加一線城市的土地供應(yīng)。一種認(rèn)識誤區(qū)是，中國的一線城市已經(jīng)沒有地了。但事實是，中國一線城市并不是沒有地了，關(guān)鍵是它們想成為怎樣的城市。

在東京圈，建設(shè)用地蔓延到西邊山區(qū)和東邊的東京灣才停下來了，向南，最遠(yuǎn)處蔓延的半徑甚至達(dá)到距離東京市中心大約70公里處。在上海，如果從人民廣場出發(fā)，到蘇州的直線距離不過80公里，而且一路上全是平原。也就是說，上海是不是還可以增加建設(shè)用地的問題，完全取決于如何定義上海，如果對照與東京都市圈相當(dāng)?shù)拿娣e，那么，即使“上海都市圈”考慮到必需的生態(tài)用地，仍然有大量可用土地。如果僅僅在上海轄區(qū)內(nèi)考慮建設(shè)用地的占比，與面積遠(yuǎn)大于上海轄區(qū)的東京圈類比，則是作繭自縛。

要說的是，市場經(jīng)濟體制的本質(zhì)是讓價格機制引導(dǎo)供給去適應(yīng)需求，世界上其他的市場經(jīng)濟國家不會在房價高的地方縮減土地供給。