曾強(qiáng)安

摘要：2016年5月1日起在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，增值稅業(yè)務(wù)較原營(yíng)業(yè)稅業(yè)務(wù)復(fù)雜，會(huì)計(jì)核算難度大，納入試點(diǎn)范圍的企業(yè)有必要學(xué)習(xí)理解營(yíng)改增相關(guān)政策，落實(shí)營(yíng)改增相關(guān)工作，減少相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)被納入這次營(yíng)改增的試點(diǎn)范圍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售和采購(gòu)業(yè)務(wù)量大，涉稅事項(xiàng)管理不善造成的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更高，更有必要加強(qiáng)營(yíng)改增涉稅事項(xiàng)管理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。文章研究營(yíng)改增相關(guān)政策，闡述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增涉稅管理注意事項(xiàng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 營(yíng)改增 稅務(wù)管理

2016年5月1日起在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)后，流轉(zhuǎn)稅將不存在營(yíng)業(yè)稅只有增值稅和消費(fèi)稅。政府在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)的目的是消除重復(fù)征稅，維護(hù)稅制公平，減輕企業(yè)稅負(fù)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展和商業(yè)模式創(chuàng)新。營(yíng)改增制度設(shè)計(jì)是保證營(yíng)改增后所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，激發(fā)我國(guó)經(jīng)濟(jì)活力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)納入這次營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)能否實(shí)現(xiàn)只減不增，與其能否按營(yíng)改增相關(guān)政策進(jìn)行涉稅事項(xiàng)管理有很大關(guān)系，只有按營(yíng)改增相關(guān)制度進(jìn)行涉稅事項(xiàng)管理才能享受政策給企業(yè)帶來(lái)的紅利。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行營(yíng)改增涉稅事項(xiàng)管理。

一、按規(guī)定辦理稅務(wù)登記，確認(rèn)本企業(yè)增值稅納稅人性質(zhì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)規(guī)定，若本企業(yè)年銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的年應(yīng)稅銷售額超過(guò)500萬(wàn)元，應(yīng)向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)辦理增值稅一般納稅人資格登記手續(xù)，年應(yīng)稅銷售額未超過(guò)500萬(wàn)元，但會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，也可向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)辦理增值稅一般納稅人資格登記，偶然發(fā)生的轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額，不計(jì)入年應(yīng)稅銷售額，應(yīng)稅行為有扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，年應(yīng)稅銷售額按未扣除之前的銷售額計(jì)算。年應(yīng)稅銷售額為不含稅銷售額，不含稅銷售額=銷售取得的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用之和÷（1+稅率或征收率）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)和銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)稅行為的，應(yīng)分別計(jì)算應(yīng)稅銷售額，分別適用增值稅一般納稅人資格登記標(biāo)準(zhǔn)。沒(méi)有辦理增值稅一般納稅人資格登記的，為小規(guī)模納稅人。

二、按規(guī)定選擇計(jì)稅方法

增值稅計(jì)稅方法有一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一般計(jì)稅方法計(jì)稅的應(yīng)納稅額等于當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額，當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣部分，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的應(yīng)納稅額=應(yīng)稅銷售額×5%征收率，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的2016年4月30日前開(kāi)工的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，一經(jīng)選用36個(gè)月內(nèi)不得變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

三、正確理解稅率、征收率與稅負(fù)

增值稅是價(jià)外稅，一般情況下發(fā)生銷售業(yè)務(wù)開(kāi)具增值稅發(fā)票時(shí)應(yīng)分別列明應(yīng)稅銷售額和增值稅稅額，增值稅稅率是發(fā)生銷售業(yè)務(wù)收取價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中增值稅稅額占應(yīng)稅銷售額的比率，是增值稅稅收制度的中心環(huán)節(jié)和基本要素，是計(jì)算應(yīng)交增值稅額的基礎(chǔ)；征收率是應(yīng)納增值稅額占應(yīng)稅銷售額的比率；稅負(fù)是實(shí)際計(jì)繳的增值稅稅額占應(yīng)稅銷售額的比率。采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的征收率等于稅負(fù)，一般納稅人采取一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)納增值稅稅額等于銷項(xiàng)稅額減可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額后的差額，稅負(fù)通常不等于稅率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅適用11%稅率，采用簡(jiǎn)易征收方法計(jì)稅的征收率為5%。房地產(chǎn)開(kāi)房企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的增值稅稅負(fù)較原征收營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)降低了0.238個(gè)百分點(diǎn)，采取一般計(jì)稅方法計(jì)稅的其稅負(fù)取決于與銷項(xiàng)稅額對(duì)應(yīng)的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的大小，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額越大，稅負(fù)越低。

四、準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)稅銷售額和應(yīng)納稅額

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照納稅申報(bào)期銷售取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額，當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款按當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積占房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積的比例分配支付的土地價(jià)款，房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積不包括未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施建筑面積。支付的土地價(jià)款一定是向政府或土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付并取得省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)的土地價(jià)款，向其他單位支付的土地價(jià)款不得在銷售收入中扣除，應(yīng)稅銷售額=當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目收取全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款后的余額÷（1+11%），銷項(xiàng)稅額=應(yīng)稅銷售額×11%，應(yīng)納增值稅額=銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，當(dāng)期允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額的，可以留待下期繼續(xù)抵扣。采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)稅銷售額=當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%征收率），不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，應(yīng)納增值稅額=應(yīng)稅銷售額×5%征收率。

五、分清可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額和不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

進(jìn)項(xiàng)稅額是指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額?？傻挚鄣倪M(jìn)項(xiàng)稅額必須是一般納稅人用于應(yīng)稅項(xiàng)目的購(gòu)進(jìn)業(yè)務(wù)所支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額，并且取得增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證等合法的扣稅憑證，沒(méi)有取得合法的扣稅憑證，其進(jìn)項(xiàng)稅額不可從銷項(xiàng)稅額中抵扣。一般納稅人用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)業(yè)務(wù)支付或負(fù)擔(dān)的增值稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣，應(yīng)計(jì)入相關(guān)項(xiàng)目成本。一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分，不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）。非正常損失負(fù)擔(dān)的對(duì)應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣，應(yīng)從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中轉(zhuǎn)出，計(jì)入非正常損失。

六、正確開(kāi)具增值稅發(fā)票

增值稅發(fā)票分增值稅專用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票；納稅人向個(gè)人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得開(kāi)具或申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票，應(yīng)開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人可以自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，必要時(shí)可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用差額征稅辦法繳納增值稅且不得全額開(kāi)具增值稅發(fā)票的，自行開(kāi)具增值稅發(fā)票時(shí)，通過(guò)新系統(tǒng)中差額征稅開(kāi)票功能，錄入含稅銷售額和扣除額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額，備注欄自動(dòng)打印“差額征稅”字樣。

七、及時(shí)申報(bào)繳納增值稅

一般納稅人于每月、小規(guī)模納稅人于每季終了后15日內(nèi)向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。為便于試點(diǎn)期營(yíng)改增工作的順利進(jìn)行，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)工作情況適當(dāng)調(diào)整納稅申報(bào)期限，納稅人應(yīng)密切關(guān)注主管國(guó)稅機(jī)關(guān)的通知。房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，預(yù)繳增值稅額=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目適用11%稅率，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目或者小規(guī)模納稅人征收率為5%，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在收到預(yù)收款次月納稅申報(bào)期內(nèi)向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)預(yù)繳稅款。一般納稅人按期計(jì)算出應(yīng)納增值稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。增值稅納稅申報(bào)已經(jīng)開(kāi)通網(wǎng)上申報(bào)功能，納稅人可以網(wǎng)上填報(bào)納稅申報(bào)表申報(bào)繳納增值稅稅款。

八、清晰核算增值稅涉稅業(yè)務(wù)

清晰核算增值稅涉稅業(yè)務(wù)，對(duì)增值稅涉稅管理十分必要。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)分開(kāi)核算各項(xiàng)目的收入和成本，分開(kāi)核算各項(xiàng)目的增值稅業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)和銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)稅行為的，應(yīng)分開(kāi)核算應(yīng)稅銷售額，分別適用不同稅率，如果不能開(kāi)分核算，主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定從高適用稅率，目前我國(guó)增值稅稅率有17%、13%、11%、6%四檔，不同應(yīng)稅行為適用不同稅率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人應(yīng)根據(jù)增值稅業(yè)務(wù)特點(diǎn)設(shè)置會(huì)計(jì)科目核算增值稅業(yè)務(wù)，一般應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)”一級(jí)科目，下設(shè)“應(yīng)交增值稅”“未交增值稅”二級(jí)科目，“應(yīng)交增值稅”下設(shè)置“銷項(xiàng)稅”“進(jìn)項(xiàng)稅”“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“預(yù)繳增值稅”“轉(zhuǎn)出多繳增值稅”“轉(zhuǎn)出未繳增值稅”等明細(xì)科目，核算按一般計(jì)稅方法計(jì)稅的增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)；核算采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的增值稅業(yè)務(wù)只需要通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)——未繳增值稅”科目核算即可。

十、堵塞增值稅管理漏洞，避免增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)

涉稅事項(xiàng)管理不善會(huì)造成多繳稅款或漏稅造成稅收滯納金和罰款損失。因合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)沒(méi)有明確成交價(jià)格是否含稅、未取得合法扣稅憑證而未能抵扣稅款或抵減收入、應(yīng)分開(kāi)核算而未分開(kāi)核算造成從高適用稅率等，都會(huì)造成多繳增值稅款。應(yīng)預(yù)繳增值稅而未預(yù)繳、或抵扣了不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅、扣減了不能扣減的收入，會(huì)造成計(jì)稅錯(cuò)誤少繳增值稅，引起稅收滯納金和罰款損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)重視涉稅管理工作，充分利用稅收優(yōu)惠政策，遵守稅收法規(guī)，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。J

參考文獻(xiàn)：

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