張詩雨

2016年10月，部分二三線城市調(diào)控政策升級，導致年初以來持續(xù)火熱的房地產(chǎn)市場降溫。在此情況下，投后管理水準成為一個企業(yè)競爭力的決定性因素

即將過去的2016年，中國房地產(chǎn)市場可謂經(jīng)歷了“冰火兩重天”：從年初開始，一些大中城市銷售漸熱，房價在前三個季度走出了一波快速上漲行情；10～11月，不少大中城市持續(xù)出臺限購限貸等措施，市場快速降溫，和著季節(jié)更替一夜入秋。

調(diào)控持續(xù)，市場降溫，未來房地產(chǎn)市場將迎來一段調(diào)整期，對各大房企的融資能力、去化能力提出了新的考驗，業(yè)界對房地產(chǎn)投后管理能力愈加重視，“科學運營”、“投后管理”等概念被反復提及。專業(yè)從事房地產(chǎn)投后管理的資產(chǎn)管理公司中融惠誠認為，投后管理正是考驗房地產(chǎn)項目管理水平的關鍵因素。

樓市調(diào)控不斷升級

繼10月22個城市密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策之后，11月中旬，深圳、武漢、杭州、福州調(diào)控政策再次升級：深圳、杭州、武漢公積金貸款政策收緊，首付比例上調(diào)，深圳、福州暫停發(fā)放第三套房公積金貸款；武漢非本地戶籍限購條件增加，需提供2年以上連續(xù)社?；騻€稅證明，首付比例也有所上調(diào)。

11月28日，上海、天津緊急出臺信貸收緊政策，尤其是上海，首套房首付比例提升至35%，二套房“認房又認貸”，剛需和改善需求同時受到抑制；天津首套房首付提至30%（外地家庭市六區(qū)和武清區(qū)首付40%），二套首付40%，這與近期天津地價、房價繼續(xù)快速上升不無關系。

專家認為，熱點城市的密集調(diào)控仍在延續(xù)，收緊政策繼續(xù)加碼的空間仍然很大，房價不穩(wěn)調(diào)控不休。同時，有多地明文規(guī)定新房備案價格零增長。

根據(jù)10月住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《關于進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護房地產(chǎn)市場秩序的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的9種不正當經(jīng)營行為做出了明確界定：一類是誤導、欺詐、炒作行為，包括發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言等；另一類是違法違規(guī)銷售行為，包括未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售等。同時要求各地依法嚴肅查處散布謠言擾亂房地產(chǎn)市場秩序的違法違規(guī)行為，保護消費者合法權益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此后的一個多月，深圳、北京、上海等多地在全市范圍內(nèi)開展了一場大型的房地產(chǎn)行業(yè)違法專項整治統(tǒng)一執(zhí)法行動，對在售樓盤進行突擊檢查。多數(shù)房企均展開了自查行動，將有明顯違反新廣告法的宣傳廣告做出置換，對敏感字眼進行刪除，在各平臺發(fā)布過的違反廣告法的軟文進行了刪除。

限購城市交易量下降

市場降溫顯著

本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控主要從限購、限貸、土地供應、市場監(jiān)管等方面進行調(diào)節(jié)，體現(xiàn)因城施政分類調(diào)控原則，目的為嚴控房價過快上漲。從市場數(shù)據(jù)來看，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策可謂立竿見影，各地樓市普遍由熱轉(zhuǎn)涼，一線城市成交量萎縮，基本上達到控制房價的效果，二線城市根據(jù)各地政策力度不一，成交量已經(jīng)首先萎縮。

11月CRIC監(jiān)測到57%的重點城市成交量環(huán)比跌幅超過30%，甚至部分城市同比、環(huán)比跌幅皆超過50%。

具體來看，11月28個重點城市商品住宅成交量環(huán)比下跌18%，同比下跌2%。一線城市成交量同、環(huán)比分別下降35%和33%；二三線城市整體跌多漲少，24個重點城市商品住宅環(huán)比下跌16%，同比上漲4%，超過七成城市成交量環(huán)比下跌。值得注意的是，在已出臺調(diào)控政策的城市中，僅4城成交環(huán)比上漲，分別為武漢、南寧、鄭州、福州（數(shù)據(jù)來源：CRIC2016）。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇12月13日表示，從10月份和11月份房地產(chǎn)價格的數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，調(diào)控應該說取得了初步成效。

管理層加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策

10月28日召開的中央政治局會議提出要堅持穩(wěn)健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風險。10月21日，中國銀監(jiān)會召開三季度經(jīng)濟金融形勢分析會，要求嚴控房地產(chǎn)金融業(yè)務風險，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務規(guī)制要求和調(diào)控政策；審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關的業(yè)務；規(guī)范各類貸款業(yè)務管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領域；加強房地產(chǎn)信托業(yè)務合規(guī)經(jīng)營。

11月4日，中國保監(jiān)會下發(fā)《關于開展不動產(chǎn)投資及基礎資產(chǎn)為不動產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資自查有關事項的通知》，加緊摸底保險行業(yè)不動產(chǎn)投資現(xiàn)狀，擬規(guī)范保險資金不動產(chǎn)投資行為，防范投資運作風險。11月11日，國家發(fā)改委下發(fā)《關于企業(yè)債券審核落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》，要求嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。從政策方向上看，相關監(jiān)管層都明確收緊了商業(yè)性房地產(chǎn)的開發(fā)融資。

“科學運營”“投后管理”

成為專家建議的關鍵詞

隨著各地限購政策的出臺，盤點存續(xù)項目的銷售情況以及去化速度成為各大房企的重中之重，“科學運營”、“投后管理”等概念也反復被提及。中融惠誠是一家累計管理投融資資金規(guī)模超過2000億元，直接參與百余萬平方米房地產(chǎn)項目開發(fā)的資產(chǎn)管理公司，其內(nèi)部負責人認為，當前不同地區(qū)樓市情況分化嚴重，市場結構差別顯著，“因城施政”是科學有效的手段，房地產(chǎn)市場將會迎來一個調(diào)整期，更應該注重科學運營及管理。

“之前很多機構認為，項目資金投放完畢，項目已經(jīng)完成了80%?，F(xiàn)在，大家逐漸意識到，這才只是開始——投后管理水平才是真正的決定因素。”上述負責人認為，“投后管理能夠大大降低企業(yè)的試錯成本，以中融惠誠為例通過盡職調(diào)查、審計走訪、咨詢策劃等服務幫助金融機構查弊解惑；同時憑借內(nèi)部直投團隊，中融惠誠還能對地產(chǎn)項目實現(xiàn)開發(fā)或處置，對不良資產(chǎn)進行資產(chǎn)并購和重組，融資或再融資服務?！?/p>

隨著熱點城市分類調(diào)控、精準施策，國家對房地產(chǎn)金融監(jiān)管的加強和房地產(chǎn)市場秩序的進一步規(guī)范，熱點城市樓市有望繼續(xù)呈現(xiàn)量降價穩(wěn)格局，全國房地產(chǎn)市場將趨于理性。