馬紅梅

摘要：營(yíng)改增是國(guó)家實(shí)施結(jié)構(gòu)性減稅的一項(xiàng)重要舉措，也是一項(xiàng)重大的稅制改革，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展具有重要意義?；诖耍疚膹臓I(yíng)改增的稅收變革出發(fā)，分析其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，同時(shí)還為房地產(chǎn)企業(yè)提出了幾項(xiàng)應(yīng)對(duì)措施，以期為營(yíng)改增時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)提供實(shí)踐性的參考。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；應(yīng)對(duì)措施

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)章制度都處于完善的過程中，尤其是稅制方面的變革更是在持續(xù)的推進(jìn)。營(yíng)改增在全國(guó)范圍內(nèi)推行是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，由于營(yíng)改增的推行時(shí)間還較為的短暫，房地產(chǎn)企業(yè)在很大程度上無法適應(yīng)這種變革，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)營(yíng)改增，不斷加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理使其更好適應(yīng)稅制要求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)化。

一、營(yíng)改增理論分析

在沒有進(jìn)行營(yíng)改增之前，增值稅和營(yíng)業(yè)稅分立并行，破壞了增值稅的抵扣鏈條，存在重復(fù)征稅、個(gè)別經(jīng)濟(jì)行為定性模糊等相關(guān)問題。營(yíng)改增這一稅收政策的推行從制度上徹底根除了納稅程序以及課稅范圍中重復(fù)納稅的弊端，并實(shí)現(xiàn)公平稅負(fù)、做到對(duì)貨物和服務(wù)統(tǒng)一征稅、有利于在一定程度上完整和延伸二三產(chǎn)業(yè)增值稅抵扣鏈條，促進(jìn)社會(huì)專業(yè)化分工，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)融合。

二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

隨著營(yíng)改增的不斷深入擴(kuò)展，其積極意義不斷凸顯，但是在實(shí)踐過程中有些企業(yè)卻出現(xiàn)了“不減反增”現(xiàn)象，而與之相對(duì)的，有些地區(qū)出現(xiàn)了“稅收洼地”現(xiàn)象。為了更好的應(yīng)對(duì)營(yíng)改增稅制變革，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該掌握營(yíng)改增的內(nèi)涵并且結(jié)合其對(duì)自身企業(yè)的影響，根據(jù)本企業(yè)的運(yùn)營(yíng)實(shí)際提出切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)措施，真正從“營(yíng)改增”中收益。本文結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，深入分析營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響，主要從以下層面論述：

（一）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅人身份影響

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告【2016】23號(hào)）的規(guī)定，營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施前年應(yīng)稅銷售額超過500萬元的試點(diǎn)納稅人，應(yīng)向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)辦理增值稅一般納稅人資格登記手續(xù)。未達(dá)標(biāo)但會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，也可以申請(qǐng)辦理。

處于銷售期的房地產(chǎn)企業(yè)一般都屬于達(dá)標(biāo)情況，但尾盤銷售及項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的企業(yè)可能存在未達(dá)標(biāo)情況，那是否需要申請(qǐng)呢？主要取決于企業(yè)自身的具體情況。銷售對(duì)象方面，如果企業(yè)客戶群體以一般納稅人為主，需要取得增值稅專用發(fā)票，則企業(yè)認(rèn)定一般納稅人的的需求更加迫切。自身取得專用發(fā)票方面，如果是尾盤或結(jié)算期，包括土地在內(nèi)的大部分成本都已經(jīng)支出并取得大量不可抵扣的票據(jù)，那么企業(yè)可選擇不申請(qǐng)認(rèn)定為一般納稅人，適用5%的征收率繳納增值稅，不抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

（二）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)的影響

增值稅的繳稅以企業(yè)為征稅主體，企業(yè)多個(gè)項(xiàng)目在同一個(gè)主體中運(yùn)營(yíng)，可以利用不同項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅取得時(shí)間的不同來達(dá)到調(diào)節(jié)交稅時(shí)間的目的。

于此同時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后都實(shí)現(xiàn)了多元化發(fā)展，企業(yè)除主營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外還可能涉及酒店、制造業(yè)、甚至服務(wù)業(yè)。由于營(yíng)改增后存在多檔不同稅率，不同行業(yè)適用稅率存在差別，所以企業(yè)應(yīng)具體分析自身實(shí)際情況，選擇是否成立獨(dú)立的專業(yè)公司還是在一個(gè)主體下統(tǒng)一核算。

（三）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況的影響

房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)周期普遍較長(zhǎng)，因此現(xiàn)階段銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目基本都是“老項(xiàng)目”（開工日期在2016年4月30日前）。而按照營(yíng)改增政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的老項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅，在計(jì)算增值稅時(shí)，需將其含稅銷售價(jià)格換算為不含稅的應(yīng)稅銷售額，再按照適用征收率計(jì)算稅款，在稅率不變的情況下，稅基減少了，直接帶來了稅負(fù)的下降。

如果是一般計(jì)稅的項(xiàng)目，雖然稅率由原來按收入全額征收5%的營(yíng)業(yè)稅，變?yōu)榘丛鲋殿~的11%，表面上看稅率是提高了，但基于增值稅的抵扣制度，企業(yè)包括土地在內(nèi)的各項(xiàng)成本產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)均可抵扣，沖減應(yīng)繳納增值稅，實(shí)際稅負(fù)應(yīng)該進(jìn)一步降低。

（四）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流情況的影響

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，營(yíng)業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，占用流動(dòng)資金。而改征增值稅后，一般計(jì)稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、材料等先購入，多數(shù)時(shí)間進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，因而減少企業(yè)在開發(fā)初期流動(dòng)資金的占用，減輕企業(yè)開發(fā)建設(shè)時(shí)期資金壓力。

另外在實(shí)際銷售中，企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，而營(yíng)業(yè)稅是按5%直接全額征收，兩者稅款繳納時(shí)間上的差異有效減少了企業(yè)流動(dòng)資金的占用，降低了資金成本。

（五）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況的影響

營(yíng)改增后所有企業(yè)新增的不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅均納入了抵扣環(huán)節(jié)，這標(biāo)志著消費(fèi)型增值稅制度的基本實(shí)現(xiàn)，這在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的活躍性，利于擴(kuò)大企業(yè)投資，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活力，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型發(fā)展注入了動(dòng)力和“燃料”。

（六）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的影響

營(yíng)改增稅制的推行，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作提出了新的要求，這也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作者的專業(yè)素質(zhì)提出了更高的要求，如果沒有一支專業(yè)素質(zhì)過硬的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，將會(huì)給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。于此同時(shí)，企業(yè)日常采購議價(jià)、付款流程都需根據(jù)增值稅相關(guān)政策進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

三、當(dāng)前時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的具體措施

針對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響以及房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出以下應(yīng)對(duì)措施：

（一）將降低稅負(fù)作為契機(jī)，使房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力全面提高

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，在面對(duì)改革后的的稅收政策，依據(jù)營(yíng)改增納稅新方式，應(yīng)該依據(jù)本企業(yè)的自身實(shí)際情況采取科學(xué)、有效的措施。營(yíng)改增為企業(yè)進(jìn)行合理的納稅籌劃提供可選項(xiàng)，能通過節(jié)稅增加企業(yè)的盈利。企業(yè)應(yīng)該合理選擇組織架構(gòu)、納稅人身份、老項(xiàng)目是否選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅以及及時(shí)進(jìn)行相關(guān)的減免稅備案。

（二）調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，完善市場(chǎng)布局

營(yíng)改增后，建安成本進(jìn)項(xiàng)稅將成為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的主要部分，對(duì)于建安成本占比較高的產(chǎn)品及企業(yè)更為利好。企業(yè)為降低稅負(fù)，增加盈利空間，將調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，多業(yè)態(tài)并行。特別是對(duì)于主打住宅產(chǎn)品的企業(yè)而言，加大精裝修、高檔公寓別墅產(chǎn)品在產(chǎn)品線中的比重將成為主要應(yīng)對(duì)方式，同時(shí)延伸下游家具家電等產(chǎn)業(yè)鏈，打造“拎包入住”式一體化住宅模式，也將成為房企考慮方向。

（三）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理

營(yíng)改增的實(shí)行給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大機(jī)遇與挑戰(zhàn)，同時(shí)也對(duì)企業(yè)的管理提出了更高的要求。因此為了更好的應(yīng)對(duì)稅收制度的變革，首先必須提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)，高度重視對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力，使企業(yè)能及時(shí)的在會(huì)計(jì)核算、稅費(fèi)計(jì)算、以及票據(jù)管理等方面及時(shí)的做出調(diào)整。其次，營(yíng)改增帶來的變革是巨大而又深遠(yuǎn)的，應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部宣傳營(yíng)改增政策的有關(guān)規(guī)定，提高全體人員意識(shí)。特別是采購環(huán)節(jié)發(fā)票的取得、工程結(jié)算、決算的時(shí)機(jī)及速度、發(fā)票在公司內(nèi)部傳遞及跟蹤抵扣制度等。

（四）慎重選擇合作伙伴

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的過程中會(huì)與多方合作，選取可靠、有保證的合作伙伴對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)在選取合作商時(shí)可以從以下方面著手：根據(jù)成本定價(jià)原則選擇供應(yīng)商，即選擇 “綜合成本最低，利潤(rùn)最大”的供應(yīng)商。若含稅報(bào)價(jià)相同，則選擇增值稅率高的供應(yīng)商；若含稅報(bào)價(jià)不同則需具體測(cè)算各類供應(yīng)商之間的報(bào)價(jià)平衡點(diǎn)，對(duì)供應(yīng)商做出具體選擇；同時(shí)考慮合作商的誠(chéng)信以及其綜合實(shí)力，降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

總之，營(yíng)改增是我國(guó)稅制變革的一大決策，在推進(jìn)的過程中必然會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來許多問題。在這種發(fā)展態(tài)勢(shì)下，積極利用這次變革促進(jìn)企業(yè)高速發(fā)展。本文以營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響為例，提出了具體的應(yīng)對(duì)措施，例如降低稅負(fù)、提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)等，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

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（作者單位：桂林市興進(jìn)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司）