朱斌

摘 要：促進(jìn)以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)為代表的新一代信息技術(shù)與建筑業(yè)的融合是當(dāng)今社會(huì)發(fā)展的大趨勢(shì)。本文意在探索建筑運(yùn)營(yíng)維護(hù)企業(yè)利用BIM概念和技術(shù)來(lái)改變運(yùn)維管理現(xiàn)狀、提高管理效率、降低管理成本，提出一些思路和看法。

關(guān)鍵詞：BIM；建筑運(yùn)維管理；探索

中圖分類(lèi)號(hào)： TU17 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1673-1069（2017）02-34-2

0 引言

建筑是有生命的系統(tǒng)，建筑由諸多系統(tǒng)構(gòu)成，建筑需定期維護(hù)才能保證其安全運(yùn)行和功能的正常使用。建筑業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)重建設(shè)、輕運(yùn)營(yíng)維護(hù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的快速建造，造就和積累了大量的建筑隱患，而要保證建筑在整個(gè)生命周期的正常運(yùn)行，必須投入大量的維保資金才能保證建筑的基本使用功能和安全，如何在現(xiàn)有條件下節(jié)約運(yùn)維資金，提高運(yùn)維效率，是業(yè)界亟待解決的問(wèn)題。BIM技術(shù)的運(yùn)用為物業(yè)運(yùn)維企業(yè)節(jié)約運(yùn)維成本、提高運(yùn)維企業(yè)工作效率提供了一種技術(shù)上的可能。

1 建筑運(yùn)營(yíng)維護(hù)的現(xiàn)狀和常見(jiàn)問(wèn)題

建筑實(shí)體由設(shè)計(jì)、施工過(guò)程轉(zhuǎn)化而來(lái)，建筑運(yùn)營(yíng)維護(hù)難易一定程度上基于設(shè)計(jì)和施工期間的水平和技術(shù)力量。

設(shè)計(jì)期相對(duì)整個(gè)建筑生命周期較早，建筑運(yùn)營(yíng)期要遠(yuǎn)遠(yuǎn)長(zhǎng)于建設(shè)期。設(shè)計(jì)時(shí)的思想和理念遵循當(dāng)時(shí)的法規(guī)、規(guī)范做出，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的當(dāng)下，設(shè)計(jì)規(guī)范同時(shí)在逐步進(jìn)行更新，以更好地適應(yīng)當(dāng)今社會(huì)需要。建筑逐漸變得更加節(jié)能、綠色、環(huán)保、造型各異。隨著時(shí)間效應(yīng)的增加、建筑結(jié)構(gòu)負(fù)荷的增加、外部環(huán)境的侵襲，建筑發(fā)生安全事件的概率會(huì)越來(lái)越大，老舊建筑突顯出功能和安全的滯后性，建筑運(yùn)維難度不斷加大。

建設(shè)期，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏過(guò)快，為了趕工期，快速回籠建設(shè)資金，大量建筑被快速建造，這樣，勢(shì)必造成潛在的建筑質(zhì)量問(wèn)題，在建筑運(yùn)維期時(shí)有安全事故發(fā)生，造成人身和財(cái)產(chǎn)的損失。如由于圍護(hù)材料的開(kāi)裂，常有外墻抹灰空鼓脫落后砸傷路人；防水施工質(zhì)量差，不按規(guī)范施工，北方地區(qū)溫差大材料老化變化快，形成屋面漏雨，給業(yè)主造成損失；各種管線由于施工質(zhì)量問(wèn)題，常有跑冒滴漏發(fā)生；電氣等隱蔽工程不按規(guī)范施工造成嚴(yán)重的火災(zāi)災(zāi)害和隱患。繁雜的質(zhì)量缺陷對(duì)建筑后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)企業(yè)造成的后果就是運(yùn)維任務(wù)繁重，人力、物力、財(cái)力投入巨大，而運(yùn)維效果不明顯。

運(yùn)維期的業(yè)主裝修拆改問(wèn)題十分嚴(yán)重。如墻體的拆改、移位，改變了原有的建筑結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)受力隨之發(fā)生改變，可能造成建筑結(jié)構(gòu)抗震破壞的隱患。再如為了追求個(gè)性化需要，家庭裝修過(guò)于復(fù)雜，裝修增加荷載超過(guò)原設(shè)計(jì)，給建筑物的耐久性帶來(lái)潛在的危害。

建筑的運(yùn)營(yíng)維護(hù)需土建、水、電、暖、安防、消防多專業(yè)配合。而物業(yè)運(yùn)維企業(yè)現(xiàn)狀是為了節(jié)約成本往往缺少相關(guān)的專業(yè)技術(shù)人員，通常是人員少，任務(wù)重，人員素質(zhì)相對(duì)較低，一人分飾多角，綜合工種開(kāi)展維護(hù)工作，手工操作，勞動(dòng)強(qiáng)度大，工作效率低。物業(yè)運(yùn)維企業(yè)在接收項(xiàng)目時(shí)，往往收到的竣工資料或圖紙檔案不全，接收到的檔案資料不能如實(shí)反映建筑實(shí)體信息，運(yùn)營(yíng)維護(hù)企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代化的信息程度不高，缺乏現(xiàn)代的運(yùn)營(yíng)維護(hù)方式，效率低下，運(yùn)維效果差等問(wèn)題突顯。

2 建筑BIM概念

建筑業(yè)信息發(fā)展的腳步從來(lái)就沒(méi)有停歇過(guò)，國(guó)內(nèi)自改革開(kāi)放以來(lái)的30多年間，建筑業(yè)信息化進(jìn)程從設(shè)計(jì)師的圖板手繪到計(jì)算機(jī)CAD輔助設(shè)計(jì)，再到計(jì)算機(jī)輔助管理ERP，再到如今的BIM概念和Revit應(yīng)用，每個(gè)十年都是在信息化的推動(dòng)下，實(shí)現(xiàn)著建筑業(yè)界的高速發(fā)展。

BIM簡(jiǎn)單地說(shuō)就是建筑三維模型，是設(shè)計(jì)師將想象中的設(shè)計(jì)思想變?yōu)槿S模型，再由建造者演化為實(shí)體的三維過(guò)程。它提供了可視化的思路，讓人們將以往的線條構(gòu)件演變成三維立體實(shí)物圖形展示在人們面前，在BIM建筑信息模型中，由于整體都是可視化的，以得在設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中都可以在可視化的狀態(tài)下進(jìn)行。建筑三維模型的信息化、參數(shù)化、構(gòu)件關(guān)聯(lián)性集成是它有別于其他模型的特征，它以三維數(shù)字技術(shù)為基礎(chǔ)，集成了建筑工程項(xiàng)目各種相關(guān)信息的工程數(shù)據(jù)模型，是對(duì)工程項(xiàng)目相關(guān)信息詳盡的數(shù)字化表達(dá)。

基于BIM的建筑融合了以下思想：在三維空間中建立起單一的數(shù)字化建筑信息模型，建筑的所有信息來(lái)源于模型，并將信息以數(shù)字化的形式保存在數(shù)據(jù)庫(kù)中。在數(shù)據(jù)之間創(chuàng)建實(shí)時(shí)一致的關(guān)聯(lián)，并支持多種方式的數(shù)據(jù)傳輸，特別是支持網(wǎng)絡(luò)傳輸。單一建筑模型；統(tǒng)一的關(guān)系數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)現(xiàn)了信息集成；實(shí)現(xiàn)了信息共享，協(xié)同工作。BIM成為業(yè)界建筑管理的最佳、最有效、最便捷的工具之一，它的運(yùn)用使使用者變得更加直觀，易用性更強(qiáng)。

3 BIM與建筑運(yùn)維管理的關(guān)系

在建筑的使用壽命期間，建筑物結(jié)構(gòu)設(shè)施、設(shè)備都需要不斷維護(hù)，一個(gè)成功的維護(hù)方案將提高建筑性能，降低能耗和修理費(fèi)用，進(jìn)而降低總運(yùn)維成本。

BIM技術(shù)是三維數(shù)字在建筑全生命周期的解決方案。它基于先進(jìn)的三維數(shù)字設(shè)計(jì)和軟件構(gòu)建“可視化”的數(shù)字建模，為各環(huán)節(jié)人群及最終用戶提供“虛擬模型和分析”的平臺(tái)。通過(guò)參數(shù)模型，整合建筑的各種相關(guān)信息，在建筑項(xiàng)目的運(yùn)維周期中進(jìn)行信息共享和傳遞，為管理方提供完整的項(xiàng)目建筑信息，直接降低管理成本，提高管理效率，避免管理風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)BIM理念設(shè)計(jì)的建筑可以在建設(shè)項(xiàng)目完成建造投入使用移交到物業(yè)管理部門(mén)時(shí)，獲取到建筑全局信息的真實(shí)狀態(tài)和與運(yùn)維相關(guān)的文檔和資料。實(shí)現(xiàn)包括隱蔽工程資料在內(nèi)的竣工信息集成，不僅為后期的物業(yè)運(yùn)維企業(yè)管理帶來(lái)便利，并且可以在未來(lái)進(jìn)行了翻新、改造、維護(hù)過(guò)程中為業(yè)主提供有效的信息。

4 BIM在建筑運(yùn)維中的必要性和應(yīng)用優(yōu)勢(shì)

現(xiàn)代建筑越來(lái)越在提升功能、安全適用、環(huán)保節(jié)能、輕質(zhì)高強(qiáng)新材料等應(yīng)用上下功夫，建筑造型變化多樣，促使建筑管理不能依舊停留在舊有的平面階段，而有了BIM建筑模型，就可以充分利用模型信息，快速地被查詢、調(diào)用、修改，并在可視化模型的狀態(tài)下對(duì)建筑進(jìn)行更加有效快捷地管理，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的需要。

5 BIM的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)舉例

5.1 便于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析

BIM富含的大量建筑信息數(shù)據(jù)，可以詳盡記錄建筑構(gòu)件、設(shè)備信息。借助這些信息，通過(guò)導(dǎo)入所需軟件中，可以快速調(diào)用原始數(shù)據(jù)，對(duì)所需進(jìn)行的工作進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，大大減少了錄入的過(guò)程，提高了工作效率，減少了人工操作的工作強(qiáng)度，避免了人為操作帶來(lái)的數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，尤其對(duì)體量巨大的建筑項(xiàng)目更能發(fā)揮其高效的優(yōu)勢(shì)，提高運(yùn)維管理水平。

5.2 與公用設(shè)備、設(shè)施的系統(tǒng)嵌入

①安防監(jiān)控系統(tǒng)?？梢园熏F(xiàn)有的安防監(jiān)控系統(tǒng)納入BIM建筑模型中，更加直觀地觀察每個(gè)監(jiān)控的所在位置，并通過(guò)監(jiān)控對(duì)各類(lèi)人員進(jìn)行動(dòng)態(tài)觀察，對(duì)可疑人員進(jìn)行有效的觀測(cè)和威懾，對(duì)突發(fā)事件能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處置，使整體安保工作的水平有了質(zhì)的提高，同時(shí)，有利于管理者對(duì)安保人員的巡視狀況管理。電梯系統(tǒng)與監(jiān)控和BIM模型的動(dòng)態(tài)結(jié)合，能快速地定位某部電梯的故障和人員被困情況，及時(shí)排除安全隱患，解決問(wèn)題。

②供水、供電系統(tǒng)結(jié)合。與水箱水位和水泵傳感器的連接，在可視化模型中能實(shí)時(shí)觀察設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障進(jìn)行處理；電氣系統(tǒng)中的電力故障在BIM模型中顯示的清晰明確，兼具由于電氣系統(tǒng)故障引起的火災(zāi)防范的及時(shí)應(yīng)對(duì)。

③結(jié)合條碼、二維碼和射頻技術(shù)，合理制定公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，保障設(shè)備的正常運(yùn)行。模型中的設(shè)備能看到其在三維建筑中的位置信息，再結(jié)合設(shè)備條碼或二維碼射頻標(biāo)簽，在設(shè)備運(yùn)維管理中，維保人員可以利用移動(dòng)設(shè)備進(jìn)行掃描，快速高效地讀取設(shè)備維保信息，巡查設(shè)備的使用狀態(tài)和，并將巡查結(jié)果通過(guò)網(wǎng)絡(luò)傳回系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)的更新，根據(jù)模型信息合理制定設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，對(duì)設(shè)施設(shè)備提前做好維護(hù)保養(yǎng)工作。

6 現(xiàn)階段BIM在建筑運(yùn)營(yíng)維護(hù)企業(yè)應(yīng)用的難點(diǎn)

①建筑設(shè)計(jì)階段運(yùn)用BIM建立模型本身難度大，還要把各類(lèi)數(shù)據(jù)附加其上，集成應(yīng)用起來(lái)難度較大，需更多的成本投入，要使BIM真正發(fā)揮作用，還要參與各方和業(yè)界管理者付出更大的努力。

②BIM是近十年建筑業(yè)發(fā)展的新技術(shù)，目前，主要應(yīng)用于設(shè)計(jì)、施工階段，雖BIM模型建立了大量的信息數(shù)據(jù)，但在運(yùn)維階段的運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)還甚少，可借鑒的案例也不多。

③運(yùn)營(yíng)維護(hù)企業(yè)管理層對(duì)BIM新技術(shù)認(rèn)識(shí)投入不足，管理技術(shù)和管理思想的滯后影響其推進(jìn)速度。

④中小城市對(duì)新技術(shù)推廣緩慢，沒(méi)有形成業(yè)界的足夠重視，沒(méi)有形成有效的培訓(xùn)機(jī)制，造成相關(guān)人才的缺失。

7 結(jié)語(yǔ)

建筑產(chǎn)業(yè)作為傳統(tǒng)行業(yè)代表，正與信息化媒界的新技術(shù)整合為切入點(diǎn)進(jìn)行著著有成效的改革。建筑運(yùn)營(yíng)維護(hù)企業(yè)未來(lái)必將利用BIM技術(shù)這一強(qiáng)有力的工具為其在建筑運(yùn)維工作中發(fā)揮最大效能，并借助此項(xiàng)技術(shù)形成持續(xù)高效的運(yùn)維管理新業(yè)態(tài)，開(kāi)啟BIM時(shí)代建筑運(yùn)維管理的新征程。