鄧 志

?

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的主要問題和對(duì)策

鄧 志

（寧鄉(xiāng)縣國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心，湖南 寧鄉(xiāng) 410600）

由于我國(guó)房地產(chǎn)政策沒有系統(tǒng)的連續(xù)性和實(shí)用性，房地產(chǎn)行業(yè)管理流于形式、監(jiān)督缺乏機(jī)制，以及法律法規(guī)體系不健全等原因，造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足，空置率居高不下、產(chǎn)業(yè)相對(duì)過剩，房?jī)r(jià)居高不下，真實(shí)消費(fèi)被壓抑等問題。應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控；健全行業(yè)法律法規(guī)、建立風(fēng)險(xiǎn)防范體制；加快空置商品房消化、促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸理性；改革市場(chǎng)金融體系、拓寬房企融資渠道；以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)、長(zhǎng)足的發(fā)展。

房地產(chǎn)；房?jī)r(jià)；改革；調(diào)控

自1988年1月，第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議在北京召開后，住房制度改革正式開始，從此中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來，并帶動(dòng)相關(guān)的建材、建筑施工和裝飾裝修等產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)投資從最早1986年的101億元，到2013年86013億元，增長(zhǎng)了852倍，年均增速28.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)家GDP的增速，由此帶來了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的系列問題和困惑，本文通過對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中所存在的現(xiàn)狀、問題和原因進(jìn)行分析，探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)策，為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供參考。

1　我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1房產(chǎn)政策調(diào)整頻繁

2000年國(guó)家為了拉動(dòng)我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出臺(tái)了一項(xiàng)激勵(lì)性政策，就是對(duì)通過住房公積金貨款的個(gè)人進(jìn)行免稅，對(duì)提供貸款的銀行也進(jìn)行免稅，同時(shí)還減少房屋產(chǎn)權(quán)人通過租賃所取得的收入稅，通過這一系列的拉動(dòng)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始升溫。

2002年8月，央行總結(jié)分析全國(guó)房產(chǎn)投資數(shù)據(jù)后，認(rèn)為某些省份特別是東部和沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過大，有些不利于國(guó)民整體經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，于是又制定了新的“剎車”政策，要求恢復(fù)以前停止征收的土地增值稅，希望以此手段能逐步減少投資增幅較大地區(qū)的土地供應(yīng)總量。2005年3月，國(guó)家相關(guān)部門又取消了房貸優(yōu)惠政策、并出臺(tái)了新的房產(chǎn)政策，俗稱《國(guó)八條》，同年5月，在上述動(dòng)作之后，國(guó)家又發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》——從稅收入手整頓房產(chǎn)市場(chǎng)，10月，國(guó)家稅務(wù)總局重申二手房交納個(gè)稅。

2006年4月，政府再次實(shí)行調(diào)控政策，房貸利率再次上調(diào)，5月又出臺(tái)《國(guó)六條》。在政府連環(huán)調(diào)控之下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫，2008年達(dá)到冰點(diǎn)，致使全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振；同年10月，國(guó)家為了刺激房市復(fù)蘇，財(cái)政部發(fā)布《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》的規(guī)定，規(guī)定的實(shí)際內(nèi)容就是降貸款利息0.27個(gè)百分點(diǎn)，降準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，這就是明顯的想要刺激國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售。[2]這些政策的出臺(tái)，實(shí)際上明顯地體現(xiàn)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)由“控制”轉(zhuǎn)向了“救市”，于是全國(guó)房?jī)r(jià)猛烈抬頭，一路高歌猛進(jìn)，許多地方房?jī)r(jià)從每平方米6、7000元到直接破萬。

2010年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這就是歷史上的《國(guó)十一條》；同年9月，號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”出臺(tái)，要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費(fèi)性貸款禁止用于購買住房。然而，各地高價(jià)地方繼續(xù)產(chǎn)生，特別是北上廣深地價(jià)一路高歌猛進(jìn)，3個(gè)月后，全國(guó)房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)一輪高漲潮。2014年5月，《央五條》出臺(tái)，明確提出支持首套房貸，9月30日下午4點(diǎn)，央行發(fā)布《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，將首套房貸利率下調(diào)到基準(zhǔn)利率的0.7倍，這一政策明顯希望有更多的市民投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，以此拉動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1.2房地產(chǎn)新開工面積逐漸回落

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)新開工面積2006年為79252萬平方米，2009年達(dá)到116422萬平方米，增長(zhǎng)46.9%，年均增速11.7%，但是，從2010年開始，房地產(chǎn)新開工面積出現(xiàn)井噴，達(dá)到163647萬平方米，年增長(zhǎng)40.6%，全國(guó)的房地產(chǎn)新開工面積在2013年達(dá)到最高，當(dāng)年新開工面積達(dá)到201207.84萬平方米，而從2014年開始，房地產(chǎn)新開工面積逐年回落（見圖1）。

圖1.2006-2015年我國(guó)房地產(chǎn)新開工房屋面積數(shù)據(jù)表

1.3房地產(chǎn)開發(fā)投資逐漸增加

2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長(zhǎng)1.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)2.8%）。從十年來（2006-2016年）的房地產(chǎn)開發(fā)投資額的情況來看，投資額持續(xù)走高，絕對(duì)值平穩(wěn)增加，增幅逐漸減小。但從絕對(duì)值的增加來看也在持續(xù)走高，從2009年以前的開發(fā)投資以千億級(jí)的絕對(duì)值增加，而到2009年后則持續(xù)以萬億級(jí)的絕對(duì)值增加。

1.4房?jī)r(jià)逐年攀升、北上廣深領(lǐng)跑中國(guó)房?jī)r(jià)

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)水平統(tǒng)計(jì)歷史數(shù)據(jù)顯示，從2004年到2014年的10年間，中國(guó)房地產(chǎn)特別是商品房的價(jià)格整體上漲了77%，二手房的價(jià)格整體上漲了57%。另據(jù)國(guó)家住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的一組官方數(shù)據(jù)顯示，從2004年7月到2014年2月，建設(shè)部檢測(cè)的樣本城市的商品房?jī)r(jià)格上漲了150%。央視《對(duì)話》“2006—2016中國(guó)經(jīng)濟(jì)生活大調(diào)查”顯示，2006年，北京平均房?jī)r(jià)是7375元/平方米，上海則是7039元/平方米。根據(jù)2016年的數(shù)據(jù)，十年來北京房?jī)r(jià)總體上漲380%、年均上漲17.5%；上海房?jī)r(jià)總體上漲384.6%、年均上漲17.6%。北上廣深的房?jī)r(jià)早已邁入“豪宅化”，均價(jià)在10萬、20萬元每平方米的房子都不在少數(shù)。[1]

1.5地價(jià)穩(wěn)步提升，地區(qū)差距增大

根據(jù)中國(guó)國(guó)土資源部官網(wǎng)報(bào)告來看，十年來，全國(guó)綜合地價(jià)絕對(duì)值的上漲相對(duì)平穩(wěn)，年均增加再200元/平方米左右，增加比例卻在逐年降低。從歷年中國(guó)國(guó)土資源部官方報(bào)告來看，增幅比較大的是住宅土地價(jià)格，綜合地價(jià)增長(zhǎng)溫和，商服和工業(yè)地價(jià)比較平穩(wěn)。但從全國(guó)土地市場(chǎng)價(jià)格來看，長(zhǎng)三角、珠三角、京津塘三大經(jīng)濟(jì)圈為第一陣營(yíng)，地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)水平，令絕大多數(shù)人望而生畏；除第一陣營(yíng)外，東部、中部為第二陣營(yíng)，地價(jià)水平也稍高于全國(guó)平均水平；而西部地區(qū)為第三陣營(yíng)，地價(jià)低于全國(guó)水平。比較有代表性的案例是上海新江灣，政府土地出讓價(jià)從2005年的5560元/平方米到2015年的6.3萬元/平方米，十年時(shí)間地價(jià)飆升了近12倍，年均增速120%，相比7-8%的GDP增速呈現(xiàn)出天壤之別局面。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的主要問題

2.1企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足

2008年，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在美國(guó)金融危機(jī)的影響下走向蕭條。雖然我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，但這近十年的發(fā)展中，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有經(jīng)驗(yàn)，處于探索階段，而市場(chǎng)調(diào)節(jié)的本身又具有一定的盲目性和滯后性，因此，國(guó)家政策的調(diào)節(jié)往往落后于市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需要，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是價(jià)格變化，還是商品的生產(chǎn)，都與現(xiàn)實(shí)存在明顯的時(shí)間差，加上很多企業(yè)和購房者所掌握的信息不對(duì)等，導(dǎo)致各地方政府的樓市調(diào)控政策都有很大的滯后性，這種事后諸葛亮的政策制定模式對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大，且無法達(dá)到政府想要的調(diào)控結(jié)果。另外，由于房地產(chǎn)建設(shè)的中前期規(guī)劃設(shè)計(jì)與后期市場(chǎng)實(shí)際供求情況的時(shí)間差原因，導(dǎo)致房產(chǎn)項(xiàng)目一旦建設(shè)開始，則無法再對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，只能按原來政府審批的規(guī)劃繼續(xù)執(zhí)行，于是不僅脫離了當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際情況，也給企業(yè)帶來了巨大的財(cái)務(wù)和成本風(fēng)險(xiǎn)。

2.2空置率居高不下，產(chǎn)業(yè)相對(duì)過剩

最近十年，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了幾次谷峰到谷底的調(diào)整和震蕩，每次震蕩都伴隨著國(guó)家政策的放松或調(diào)控，而實(shí)際上我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)還存在兩級(jí)分化的問題。一方面對(duì)于真實(shí)居住需求的消費(fèi)者而言，價(jià)格偏高，需求無法轉(zhuǎn)換成現(xiàn)實(shí)的購買力；另一方面，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資成為全國(guó)社會(huì)閑散資金投資理財(cái)?shù)闹饕?，?dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和開發(fā)量逐年增加，整體房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了相對(duì)過剩狀態(tài)，這種過剩，從實(shí)際上看也是對(duì)真實(shí)居住需求者的一種過剩，所以商品房空置率目前正在逐年的增加。

按照較國(guó)際上常見的判斷標(biāo)準(zhǔn)，商品房的空置情況分為三個(gè)區(qū)間：合理區(qū)、積壓區(qū)、危險(xiǎn)區(qū)。空置率在5%-10%之間的，可以看作當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)總體供應(yīng)量和需求量之間比較平衡，一般稱之為“合理區(qū)”；當(dāng)商品房空置率達(dá)到了10%-20%之間，說明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的總體供應(yīng)量已經(jīng)相對(duì)超過了當(dāng)前社會(huì)對(duì)商品房的需求量，國(guó)際上習(xí)慣將這一情況稱為“積壓區(qū)”；“危險(xiǎn)區(qū)”是指當(dāng)?shù)厣唐贩靠罩寐室呀?jīng)超過了20%的情況，處于這個(gè)區(qū)間的地方實(shí)際上商品房的供應(yīng)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需求量，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，應(yīng)當(dāng)采取積極措施進(jìn)行化解、調(diào)控和管理。

據(jù)2014年西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布的我國(guó)城鎮(zhèn)住房空置率的調(diào)研報(bào)告顯示，2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅空置約4898萬套，整體空置率達(dá)到了22.4%，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)、日本、歐盟等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)。2016年美國(guó)全國(guó)第三季度的出租空置率為6.8%；歷史上全美空置率最高的是2010年，達(dá)到10.6%；而這個(gè)時(shí)期，美國(guó)正處在金融危機(jī)恢復(fù)中。2013年加拿大全國(guó)出租空置率為3.5%，比2014年的3%略有上升，而澳大利亞、英國(guó)2016年第一季度住房空置率都在3%左右。

2.3房?jī)r(jià)居高不下，真實(shí)消費(fèi)被壓抑

隨著住房制度的改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)也一路快速發(fā)展，從最初的滿足居住需求到后來的滿足投資需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的初衷已經(jīng)出現(xiàn)了重大變化，房?jī)r(jià)高、居民購房熱情高、居民可支配收入高已經(jīng)成為我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，雖然歷經(jīng)多次政策調(diào)控，房?jī)r(jià)依然節(jié)節(jié)攀高，很多城市特別是省會(huì)和大城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市居民收入平均水平。2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房?jī)r(jià)均超過一萬，而實(shí)際這些城市地段的房?jī)r(jià)早已超過了3萬元/平方米，而到了2016年，北京市西城區(qū)商品房平均售價(jià)已攀升到113698元/平方米。[3]

3 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生問題的原因

3.1政策沒有連續(xù)性和實(shí)用性

由于我國(guó)特殊的國(guó)情，實(shí)行土地所有權(quán)歸屬國(guó)家所有的政策，使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直處于探索和改革之中。這個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)政策往往會(huì)出現(xiàn)滯后和缺乏連續(xù)性，一方面擔(dān)心房?jī)r(jià)失控導(dǎo)致社會(huì)動(dòng)蕩和不穩(wěn)定因素的出現(xiàn)，一方面又擔(dān)心政策嚴(yán)厲導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)信心缺失，所以，房地產(chǎn)政策的制定往往容易出現(xiàn)頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的情況。近些年來，我國(guó)政府一直將房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的重心放在了房產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡上，希望將國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度和開發(fā)量控制在合理的水平上，但是在政策的制定上都比較注重近期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的系統(tǒng)規(guī)劃，導(dǎo)致全國(guó)房產(chǎn)政策缺乏連續(xù)性。

3.2管理流于形式，監(jiān)督缺乏機(jī)制

國(guó)家制定房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的本質(zhì)是為了從行政管理的高度，通過政策的引導(dǎo)和杠桿，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的把控，期望以此保障房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，但實(shí)際情況卻是具體執(zhí)行中效果一般。究其原因，第一，從當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展情況來看，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和房?jī)r(jià)不斷攀升，自然導(dǎo)致了房地產(chǎn)上游資源（如土地、建筑材料、人才等資源）的供應(yīng)緊張，這種資源稀缺而又利潤(rùn)可觀的市場(chǎng)現(xiàn)狀，必然會(huì)使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)行為加大，這反而刺激了地方土地出讓價(jià)格的飆升，中央政府出臺(tái)的調(diào)控管理政策卻得不到有效地執(zhí)行，出現(xiàn)流于形式和政策解讀偏差的現(xiàn)象；第二，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，各地政府都充分享受到了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)給本地政府所帶來的巨大利益，無論是關(guān)于面子和政績(jī)的GDP，還是有關(guān)居民收入提高和政府利益攀升都使地方政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)欲罷不能，一旦中央政府出臺(tái)新的政策，各地的政府都會(huì)基于不同的出發(fā)點(diǎn)而進(jìn)行各自的理解，這必然會(huì)導(dǎo)致中央政府的政策原則和地方政府的執(zhí)行細(xì)則出現(xiàn)脫節(jié)；加上房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體制不完善，容易導(dǎo)致個(gè)別手握實(shí)權(quán)的政府官員與開發(fā)商進(jìn)行利益交換和權(quán)錢交易等腐敗現(xiàn)象，這也大大地影響到中央政府樓市宏觀政策的執(zhí)行。

3.3房產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)體系不健全

從房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)健全的外國(guó)管理經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)擁有完善的法律法規(guī)和管理體系，才能使中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理政策得到切實(shí)有效地執(zhí)行。然而，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展依然屬于起步階段，土地管理體系依然還是沿用房產(chǎn)制度改革前的模式，行業(yè)管理也沒有建立一個(gè)完善的法律、法規(guī)體系。從表面上來看，我國(guó)政府的行政管理已貫穿了房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的各個(gè)階段，也在一些特定領(lǐng)域制定了部分法律、法規(guī)，但我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)法律、法規(guī)建設(shè)依然落后于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，在特定領(lǐng)域的法律、法規(guī)也缺乏更加詳細(xì)的管理?xiàng)l例和實(shí)施細(xì)則，特別是土地管理政策的落后、房地產(chǎn)法律的真空和房地分離制度設(shè)計(jì)的缺陷，使得中央和地方在房地產(chǎn)管理上出現(xiàn)零和博弈現(xiàn)象，也必然會(huì)出現(xiàn)政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象。[4]

4 建議和對(duì)策

4.1加強(qiáng)宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展二十多年來，房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比越來越大，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，但是，房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)廣泛，也容易在非理性投資推動(dòng)下產(chǎn)生價(jià)值與價(jià)格的嚴(yán)重偏離，最后導(dǎo)致整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫。合理范圍的經(jīng)濟(jì)泡沫可以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但失去控制的經(jīng)濟(jì)泡沫會(huì)嚴(yán)重危害到整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，甚至?xí)斐蓢?guó)內(nèi)人民生存環(huán)境的惡化。因此，我國(guó)總體的宏觀調(diào)控政策必須建立在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的前提下，通過中央政府和地方政府上下一致的樓市調(diào)控政策來實(shí)現(xiàn)快速、高效和積極的宏觀調(diào)控。

首先，土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，因此，我國(guó)在土地管理政策上應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)前改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，對(duì)于土地的供應(yīng)要具有規(guī)范性和前瞻性；在國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)體系設(shè)置上應(yīng)當(dāng)采用垂直管理、中央集權(quán)的管理模式，使地方政府既能提前做好規(guī)劃和計(jì)劃，詳細(xì)說明未來期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、范圍，又便于中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略規(guī)劃得到更好地執(zhí)行，從而上下一致，逐步消除房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來的不良影響。同時(shí)，要建立靈活的協(xié)調(diào)機(jī)制，根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化及時(shí)調(diào)整，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康地發(fā)展。

其次，我國(guó)應(yīng)當(dāng)充分借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)成熟的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)情不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)。重點(diǎn)是要建設(shè)貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、確權(quán)、交易、價(jià)格和物業(yè)管理等房地產(chǎn)業(yè)全流程的法律體系，然后再逐步完善相關(guān)行業(yè)和配套的法律法規(guī)建設(shè)，從而使我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展有一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

4.2健全法律法規(guī)，建立風(fēng)險(xiǎn)防范體制

從較早發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的美國(guó)、日本、新加坡、東南亞等國(guó)家曾經(jīng)出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破裂的歷史來看，房地產(chǎn)業(yè)在高速發(fā)展的過程中都會(huì)產(chǎn)生國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體出現(xiàn)泡沫的情況，根據(jù)這一房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性規(guī)律，我們可以確定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一般不會(huì)出現(xiàn)永久持續(xù)繁榮的情形，我們應(yīng)當(dāng)充分借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的歷功經(jīng)驗(yàn)，提早制定策略對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾進(jìn)行有效調(diào)控，避免出現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展失控、整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)大蕭條的局面。

同時(shí)，我國(guó)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)監(jiān)控，通過定期和不定期的對(duì)樓市行情的調(diào)研、評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，科學(xué)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況，建立類似股市操作的“止損線”和“利潤(rùn)線”，制定相應(yīng)對(duì)策，并通過媒體向社會(huì)及時(shí)發(fā)布客觀真實(shí)的相關(guān)信息，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，這將有利于地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)調(diào)整策略，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂帶來的系列經(jīng)濟(jì)問題。

4.3加快空置商品房消化、促進(jìn)房產(chǎn)價(jià)格回歸理性

鑒于目前我國(guó)商品房空置率高達(dá)20%以上，已經(jīng)處于“空置危險(xiǎn)區(qū)”，因此政府必須采取強(qiáng)有力的措施控制和降低商品房的空置量，另外，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批上也要實(shí)行控制政策，一方面要限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)速度和投資規(guī)模，另一方面又要通過多種手段（如規(guī)定最高限價(jià)、強(qiáng)制拍賣、降低房地產(chǎn)稅費(fèi)等措施）和多種消化渠道（如政府可以收購用作廉價(jià)租房、鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)租用作為進(jìn)城務(wù)工人員用房等方式）盡快促進(jìn)房?jī)r(jià)的下調(diào)；消化現(xiàn)有空置商品房、避免產(chǎn)生新的商品房空置。

我國(guó)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，使得購房者既有自住需求，也有炒房的需求，導(dǎo)致全國(guó)房?jī)r(jià)在炒房需求的拉動(dòng)下節(jié)節(jié)攀升，特別是北上廣深的房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重影響到當(dāng)?shù)爻鞘兄袕V大中低收入人群的生活質(zhì)量[5]，在正常的居住需求和炒房投機(jī)中間，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格帶中間還有一個(gè)空白帶，要解決這個(gè)問題，一方面是居民收入要上漲，另一方面就是房產(chǎn)價(jià)格要下降。雖然國(guó)家進(jìn)行了多輪調(diào)控，但目前全國(guó)各地房?jī)r(jià)依然穩(wěn)步上升，再加上近年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力增加，投資理財(cái)渠道減少，使得更多的城市居民比較熱衷于只漲不跌或長(zhǎng)遠(yuǎn)看來必漲不跌的房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于大多數(shù)有真正居住需求的消費(fèi)者而言，他們的收入要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城鎮(zhèn)商品房的價(jià)格，而且其家庭收入增長(zhǎng)速度也始終無法趕上房?jī)r(jià)的上漲速度。如果政府想要刺激這部分人群的消費(fèi)，還應(yīng)當(dāng)通過多種手段將商品房?jī)r(jià)格控制在他們可以承受的范圍之內(nèi)，這樣才能拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)，逐步減少我國(guó)商品房空置。

4.4改革金融體系、拓寬房企融資渠道

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)融資很多都采用國(guó)有銀行抵押貸款模式，這無形之中將房市風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了國(guó)有商業(yè)銀行，給國(guó)家的金融體系帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。從銀行的角度來看，應(yīng)當(dāng)具備相當(dāng)?shù)姆康厥袌?chǎng)防控能力，并通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的科學(xué)合量地綜合評(píng)估，選擇優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行定向扶持，打造一批具備戰(zhàn)略發(fā)展眼光的大型房地產(chǎn)企業(yè)，從而引導(dǎo)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)向安全、健康的方向發(fā)展。

隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的逐漸放開，未來的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)有更多的適合每個(gè)企業(yè)的投融資渠道。就目前情況來看，國(guó)家應(yīng)當(dāng)加大拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，例如，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外各類社?；?、保險(xiǎn)公司、投資信托公司、投資管理公司等機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)，形成多種融資渠道，利用經(jīng)濟(jì)的杠桿對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)控；另一方面，中國(guó)目前也有大量的社會(huì)閑散資金，需要尋找良好的投資渠道，國(guó)家應(yīng)當(dāng)通過開發(fā)如股票、債券等金融產(chǎn)品，為公眾參與房地產(chǎn)開發(fā)投資打通出路，讓有意投向房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)閑散資金進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)中來，建立一套科學(xué)的進(jìn)入和退出機(jī)制，確保投資渠道暢通，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更多的資金來源。

總之，在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中所遇到的這樣那樣的問題和困難，我們都應(yīng)當(dāng)以積極、科學(xué)地態(tài)度去認(rèn)真研究對(duì)待，通過全社會(huì)從中央到地方、從法律到法規(guī)、從管理到金融等多方位建立風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所遇到的問題，最終必然會(huì)有效、健康地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)足發(fā)展。

[1]中國(guó)經(jīng)濟(jì)生活10年調(diào)查:京滬房?jī)r(jià)10年上漲近400%[EB/OL].搜狐財(cái)經(jīng),2016-03-08.

[2]雷澩,丁美.從房貸利率看我國(guó)利率市場(chǎng)化[J].才智,2016,(4).

[3]劉世釗.經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2016,(3).

[4]劉文麗,閆鴻.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問題及對(duì)策[J].北方經(jīng)貿(mào),2009,(4).

[5]曹東海.云南飛.麟營(yíng)銷策劃有限公司轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略研究[D].云南大學(xué),2014.

（責(zé)任編校：張京華）

2017－06－10

鄧志（1977－），男，湖南寧鄉(xiāng)人，寧鄉(xiāng)縣國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)、不動(dòng)產(chǎn)登記。

F290

A

1673-2219（2017）10-0134-04