朱麗娜

摘要：目前，房價回歸理性導(dǎo)致行業(yè)銷售收入整體下滑，房地產(chǎn)企業(yè)若要保持穩(wěn)定利潤率，就須制定合理的成本管理體系。所以，科學(xué)合理的成本管理可以提升房地產(chǎn)企業(yè)爭奪市場的競爭力。本文據(jù)實總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作中較為突出的幾個問題，粗淺的研究出相應(yīng)的解決對策，希望通過科學(xué)合理的成本管理可以有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本，提高企業(yè)自身競爭力和風(fēng)險承受力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理 突出問題

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控和消費者逐漸的理性購房，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時代早已過去，但是各項成本和費用卻沒有絲毫的降低，拿地成本的居高不下也加劇了房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險，銷售空間達到基本飽和度導(dǎo)致銷售收入不斷下降。在收入水平下降的情況下仍想保持一定的利潤空間以維系企業(yè)正常發(fā)展，成本管理的工作就十分重要。顯然，過去的成本管理模式已經(jīng)無法滿足企業(yè)的發(fā)展需求，所以說，房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理的負責(zé)人必須高度重視控制成本的管理工作，在日后成本管理工作中遇到的問題加以分析和探究，研討對應(yīng)的解決方式和對策。不斷完善的成本管理是推動房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的工作重點，也是房地產(chǎn)行業(yè)整體穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的突出問題

（一）缺乏成本管理意識，前期調(diào)研工作不充分

房地產(chǎn)企業(yè)向來缺乏成本管理意識，導(dǎo)致其長期施行靜態(tài)成本管理模式，因此市場經(jīng)濟的變化導(dǎo)致成本管理工作在計劃和實施階段都會受到各種因素的影響，發(fā)生的成本波動較大，房地產(chǎn)企業(yè)的成本無法管控。即使在國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，很多企業(yè)還是無法意識到成本管理的重要性，所以在房地產(chǎn)企業(yè)項目前期的調(diào)研工作也不充分。房地產(chǎn)企業(yè)不同其他銷售行業(yè)。項目一旦確定，產(chǎn)品的位置也跟著固定，考慮到針對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性（周期長、成本高、資金回籠時間長），若是項目前期的工作倉促、不充分，僅僅套用上一項目的數(shù)據(jù)而沒有實地考察和分析總結(jié)，就無法準確的考察土地實際價值，導(dǎo)致土地賬面價值與實際不符，虛高或是虛低都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不良影響，由資金分配出現(xiàn)的問題而引起項目投資失敗、企業(yè)發(fā)生虧損都是得不償失的。

（二）項目規(guī)劃重視技術(shù)，忽視成本支出

為提高房地產(chǎn)企業(yè)的自身競爭力，有的房地產(chǎn)企業(yè)刻意追求高要求、高品質(zhì)的住房產(chǎn)品，一味要求最好的設(shè)計標準和更高的安全系數(shù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本直線上升，卻從未考慮過消費者實際的購房需求和能力。房地產(chǎn)企業(yè)的項目規(guī)劃做得草率，僅僅憑借主觀意識就決定方案的內(nèi)容，擁有強大技術(shù)支持的產(chǎn)品雖說是受市場所追捧，但是完全忽視商品房的建造成本，脫離了市場的實際需求，開發(fā)部和市場部相脫節(jié)，切斷房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品和市場需求的鏈接，對商品房的經(jīng)濟效益缺乏合理的評估，沒有結(jié)合不同品質(zhì)的產(chǎn)品成本數(shù)據(jù)及時反饋給房地產(chǎn)企業(yè)和市場部，增加房地產(chǎn)企業(yè)樓房的建造成本，付出的成本得不到預(yù)想的回報。

（三）未建立成本信息動態(tài)鏈接，成本超支

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)項目的耗時較長、支出涉及的范圍廣泛，而房地產(chǎn)企業(yè)一般沒有建立成本信息的鏈接，導(dǎo)致企業(yè)無法及時發(fā)現(xiàn)有關(guān)成本支出的弊端，成本管理工作滯后性嚴重而使其不能在第一時間將弊端消除，在日后的成本管理工作中錯上加錯，加大了成本管理工作的困難程度，同時也增加了房地產(chǎn)企業(yè)項目成本超支的風(fēng)險。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將成本管理的共組理念結(jié)合到企業(yè)的日常運營中，導(dǎo)致對企業(yè)項目的價值評估和成本反饋嚴重不足，使得項目的實際價值和賬面價值不相符合，嚴重擾亂房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者的投資決策，阻礙了企業(yè)長期平穩(wěn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標，不利于整體房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)合理的健康發(fā)展。

（四）未進行項目成本評估，缺少經(jīng)驗數(shù)據(jù)

項目成本評估是成本管理的重要工作，在項目竣工時可以為房地產(chǎn)企業(yè)積累成本管理實際的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，為以后房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作提供有效參數(shù)。換句話說，由于影響成本的因素眾多，房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)生的成本與預(yù)算成本存在很大的差異，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視成本評估，使其在項目竣工時候卻沒有進行后續(xù)有效的評估，無法積累真實有效的項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)，更加無法建立科學(xué)完善的成本數(shù)據(jù)信息庫。同時，不進行項目成本評估還無法考核財務(wù)人員的工作情況，缺乏對成本管理工作的獎勵機制，極大降低了員工的工作熱忱，不利于團結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，更加不利于企業(yè)的成本管理工作的順利進行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問題的解決對策

（一）提高成本管理意識，加強前期調(diào)研工作

房地產(chǎn)企業(yè)若是要確保成本管理的有效控制，就必須加強對企業(yè)財務(wù)工作人員的成本管理進行相關(guān)的宣傳和教育工作，加快轉(zhuǎn)變其固有的傳統(tǒng)成本管理理念，大力發(fā)展新觀念、新技術(shù)的成本管理思想，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)人員成本管理的管控觀念。同時，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的新項目要在投資前期合理估算成本范圍。尤其是拿地的成本估算，必須由多個部門的相互配合、分析，如：地理位置建設(shè)成本、小區(qū)內(nèi)部景觀改造成本和垃圾處理等相關(guān)費用。全方面估算拿地成本和后續(xù)支出成本，并建立科學(xué)合理的投資決策分析指標，以此保證估算成本的準確性，為項目投資提供完善的分析參考條件。充分保證房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作職能的有效發(fā)揮，促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）加強對項目計劃的全面制定

首先，要確定房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟市場中的目標人群和產(chǎn)品的規(guī)劃方案，并對此做深入的市場調(diào)研和市場競爭力的確認。然后在確定的項目經(jīng)過再次的確定、判斷和調(diào)整優(yōu)化工作：房地產(chǎn)項目的確定是一項非常重要的決定，而且拿地的成本也在逐年上升，為了房地產(chǎn)企業(yè)進一步提升其產(chǎn)品的利潤空間，在基礎(chǔ)保障設(shè)施和技術(shù)支持的支出以后，不斷減少成本支出，降低商品房的建造成本，加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意識，全面制定項目施工的工作計劃，在房地產(chǎn)企業(yè)投資建造過程中，嚴格把控成本支出明細，強化設(shè)計成本的管控工作，保證制定的項目計劃在成本管理中發(fā)揮自身的作用和影響。

（三）建立信息化成本管理系統(tǒng)，加強成本信息的動態(tài)鏈接

建立信息化成本管理系統(tǒng)是在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的流程上加強完善，而不是脫離目前的成本管理流程。信息化成本管理系統(tǒng)和成本管理工作是息息相關(guān)的，與其職責(zé)是相互匹配的，不僅要保持時效性，同時也要保證是否具有前瞻性。建立的信息化成本管理系統(tǒng)要操作簡單、易于上手，實際操作的原理清晰，確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部全體員工成本管理工作的順利進行。同時，必須保證信息化成本管理系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)的全面推行，一旦運用就要嚴格系統(tǒng)的要求來規(guī)范工作，拒絕一切流程之外的費用支出和成本支出，除特殊情況須報備領(lǐng)導(dǎo)人，經(jīng)審核和批準之后方可支出。由此加強成本信息的動態(tài)鏈接，提高成本信息傳遞及時性，促進房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)人項目投資的決策更加科學(xué)合理。

（四）制定成本評估制度，積累成本評估的經(jīng)驗數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)的成本評估工作需要各部門的相互協(xié)助和配合，特別是工程部門、設(shè)計部門和市場部門對成本的分析研究，市場變化是影響成本的重要因素。各部門通過對采集的成本信息加以匯總分析并上傳到企業(yè)成本管理系統(tǒng)，逐步精細化成本評估制度。再由歷年來累計的成本評估數(shù)據(jù)可以為以后的工作提供參考和借鑒，加強成本管控的力度，形成的歷史數(shù)據(jù)要分類保存，便于日后查詢對比工作。杜絕以往成本管理工作中出現(xiàn)的差錯，避免重蹈覆轍的損失，有效節(jié)約成本開支，提升房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤。所以說，制定成本評估制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要參考依據(jù)。

三、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一項全方位管理企業(yè)的復(fù)雜工程，對企業(yè)內(nèi)的每項支出和費用都要嚴格的把控。發(fā)展趨于平緩的房地產(chǎn)企業(yè)在銷售收入不斷下降的經(jīng)濟市場重壓下，若要維持基本利潤保持企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展就必須控制企業(yè)內(nèi)部的成本支出，整改過去成本管理不合理的地方，建立房地產(chǎn)企業(yè)更加精細化、規(guī)范化和流程化的成本管理體系。在國家宏觀調(diào)控的市場背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本意識，加強成本管理工作的監(jiān)管力度，各部門協(xié)同財務(wù)部門做好成本管控工作。完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理模式的方案蓄勢待出。高管負責(zé)人和財務(wù)部門工作人員要對房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本估算合理的支出，不斷積累科學(xué)有效的數(shù)據(jù)經(jīng)驗，為房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理打造堅實的基礎(chǔ)。只有在成本得到有效管控后，在不斷下行房地產(chǎn)經(jīng)濟市場中，房地產(chǎn)企業(yè)才能在保持利潤不虧損的情況下平穩(wěn)的渡過房地產(chǎn)行業(yè)艱難期。

參考文獻：

[1]許田中.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].會計師，2014

[2]陳曉.淺議商業(yè)地產(chǎn)成本管理水平提升對策[J].合作經(jīng)濟與科技.2014（3）

[3]張澤江.商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)成本管理措施研究[J].商業(yè)現(xiàn)代化.2015（5）

[4]徐薇華.房地產(chǎn)企業(yè)的目標成本管理——以龍信房產(chǎn)公司為例[J].會計之友.2011（5）