樊瑾莉 鄭 潔

山西財經(jīng)大學公共管理學院，山西 太原 030000

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我國住房市場中的政府職能變遷及外國經(jīng)驗的啟示

樊瑾莉 鄭 潔

山西財經(jīng)大學公共管理學院，山西 太原 030000

住房不是一般的商品，它除了具有商品屬性以外，還具有不可移動性、耐用性、異質(zhì)性、高價值性、供給有限性、投資與消費雙重性等特性。這就決定了在購買或租住房屋時，不只需要自己辨別，還需要政府的保護。作為公共利益的代表者——政府，在住房市場上有不可推卸的責任。本文對我國政府在住房市場中的職能、責任及調(diào)控方法進行分析，以便分析如何促進住房市場健康發(fā)展。

住房市場；政府職能

一、住房市場當中的政府職能

(一)我國住房市場當中的政府職能的變遷

建國后，大陸的經(jīng)濟百廢待興，為了滿足經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國長期實行低工資制度，同時，為了滿足企業(yè)職工的居住需求，國家聯(lián)合企業(yè)，開始了長期的，近乎免費的政府提供住房的供房模式。這一情況一直持續(xù)到改革開放，隨著中國特色社會主義市場經(jīng)濟的施行，我國城鎮(zhèn)居民的住房制度開始也隨之改革，住房逐步進入商品化、社會化的時代。刺激經(jīng)濟發(fā)展的同時，我們逐漸發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行的住房制度在改革中格外強調(diào)商品的的市場屬性，市場機制的作用逐漸加強的同時弱化了住房的社會保障屬性。經(jīng)濟的快速發(fā)展，“先富帶后富，共奔富裕路”的現(xiàn)實情況是：部分產(chǎn)業(yè)工人及原本就無力支付房子租金的城市貧困居民的支付能力越來越不足，這一部分人的居住條件不僅長期得不到改善甚至有愈來愈惡劣的困境。二零零三年八月十二日，國務院發(fā)布的《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，把房地產(chǎn)業(yè)定性為“支柱產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)的支柱性表現(xiàn)在：促進消費、擴大內(nèi)需、拉動投資增長?；谶@一現(xiàn)實情況，住房政策逐漸失去了其公共性。二零一一年一月二十六日，國務院召開會議，旨在控制居高不下的房價，進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場。樓價持續(xù)不斷地上漲，從經(jīng)濟方面上嚴重制約了“城鎮(zhèn)居民住房問題”的解決。2015年04月21日中華人民共和國財政部，國土資源部，住房和城鄉(xiāng)建設部等部門聯(lián)合發(fā)文《關于運用政府和社會資本合作模式推進公共租賃住房投資建設和運營管理的通知》，運用政府和社會資本合作模式(Public-Private Partnership)推進公共租賃住房投資建設和運營管理。就山西而言，2016年山西省計劃開工保障性安居工程21.2萬套，基本建成15萬套，完成投資總計五百多億元。同時，進一步擴大棚改的支持范圍，覆蓋到全省138個縣。此外，提升棚戶區(qū)改造資金的預算地位，將改造資金納入各級政府預算安排。全面啟動政府購買棚改服務工作，探索建立棚改基金，鼓勵社會機構和民間資本積極參與棚改，推行PPP合作模式。從中央到地方，各級政府都在逐步探索住房市場的政府職能。

(二)國外住房市場當中的政府職能

在資本主義的美國，發(fā)達的財力支持使政府仍保留著廉價出租公屋，廉價出租公屋是解決了居民無力支付最基本的住房的問題。老牌資本主義國家，英國專門設立了直屬政府部門的住房公司，住房資金主要來源于中央政府的公共開支中列支。世界各國住房政策及實踐表明：第一，住房是一個特殊商品。政府不能完全作為一個守夜人，應該充分發(fā)揮政府的行政能力，保證社會的公平。第二，政府主要是干預中低收入者的住房問題，因為高收入者無需擔心基本的住房問題，中收入者通過貸款等方式也能改善居住環(huán)境。第三，政府在介入時也要符合市場規(guī)則，講究干預的方式、方法。第四，當被保障對象度過“買房難”的階段后，應陸續(xù)取消其享受優(yōu)惠的力度，應視具體情況隨形勢變化調(diào)整政策。

(三)國外住房市場當中的政府職能對我國的啟示

任何制度都不可能沒有缺陷。由于國情、經(jīng)濟社會發(fā)展狀況千差成別，發(fā)達國家、發(fā)展中國家和新興工業(yè)國家的住房政策各不相同，在住房建設方面既有成功的經(jīng)驗，也有不足和教訓。從其成功的經(jīng)驗中，可為制定和完善我國的住房政策及界定政府的住房責任提供相應的參考。首先，建立供求基本平衡的住房市場體系，充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用和高效率；其次，面對無支付能力的居民建立最基本的保障體系，以此來解決當前住房市場上供需間的結構性失衡問題，充分兼顧到社會公平。在住房問題上，政府須通過履行以下公共責任，實現(xiàn)效率和公平相兼顧的職能：第一，保證住房市場有效總供給和有效總需求在總量和結構上的平衡。第二，加強住房市場監(jiān)管和調(diào)控，克服市場失靈。第三，保證住房資源配置的公平性。第五，捋順中央政府與地方政府在住房市場管理中，分別應履行的職能?，F(xiàn)階段是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要階段，房價格持續(xù)上漲、住房供應結構不合理、過度的投資或投機性購房導致住房空置率提高等現(xiàn)象的存在作為地方政府，有“短視效應”，其重視的是短期經(jīng)濟發(fā)展，與中央政府所追求的全社會經(jīng)濟的長期可持續(xù)發(fā)展的目的不一致。房地產(chǎn)市場的興起在分稅制改革后成為地方政府快速發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟最為快捷有效的方式。(分稅制改革的實施使得地方財政收入減少34%，支出上升3%，因此形成了典型的“土地財政”)地方政府作為市場的服務者、質(zhì)量監(jiān)管者和利益追求者，地方政府在住房市場管理中應履行以下職能，以確保住房市場的健康運行。首先要明確地方政府的主體責任；其次要完善制度運行環(huán)境，讓信息更加公開，過程更加透明，管理更加精細。然后，構筑責任和監(jiān)管體系，加大執(zhí)行力度。地方政府在住房市場中存在缺位與失位現(xiàn)象，滋生了政府的尋租行為。因此，有必要發(fā)揮社會輿論等監(jiān)督方式來約束政府行為。

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