呂維倩

山西財經(jīng)大學，山西 太原 030006

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關于調(diào)控房地產(chǎn)市場的中央政府與地方政府政策博弈研究

呂維倩

山西財經(jīng)大學，山西 太原 030006

近年來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱狀態(tài)，這除了是因為受到經(jīng)濟環(huán)境的影響，更多的是中央政府和地方政府在政策制定和執(zhí)行方面出現(xiàn)了偏差，由此導致了即使是在中央政府嚴格管控之下，房價依然高升不降的態(tài)勢。央地之間應該共享利益相關性，達成政策共識，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策的良性運行。

房地產(chǎn)市場；中央與地方關系；政策調(diào)控與執(zhí)行

國家領導曾培炎曾在2013年將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)闡釋為我國重要的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場的健康運行是我國經(jīng)濟健康、快速發(fā)展的重要因素之一。但是，隨著對住房的需求也在不斷加大，房價持續(xù)走高，逐漸超出了國家控制的范圍。出于對公民利益的維護，國家先后出臺了控制房價走升的政策，但房價走勢依然很高。中央政府宏觀管控房地產(chǎn)的立場是毋庸置疑的，但其所制定的政策執(zhí)行情況隨著中央與地方的利益博弈影響度大小不一。因此本文擬從分析我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中地方政府與中央政府的利益不統(tǒng)一角度出發(fā)，分析宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策整形力度不強的真正原因在于央地各自目標不同，且其之間存在博弈關系，進而來提出關于整頓房地產(chǎn)市場政策執(zhí)行情況的建議。

一、中央制定調(diào)控房地產(chǎn)的政策現(xiàn)狀

近年來，隨著房價的越來越高，公民怨聲載道，房價問題至此進入政府議程，國家領導及相關部門開始為解決房地產(chǎn)市場的焦灼態(tài)勢而制定相關政策。從09年起，中央政府開始逐步調(diào)控房地場市場，打擊某些投機行為，央行也隨之上調(diào)銀行利率。但效果并不明顯。2011年，國家領導機構規(guī)定部分房價過高、上漲過快的省市城市要從嚴執(zhí)行“限購”政策。除此之外，以國有銀行為代表開始緊縮各地房貸政策。中央關于調(diào)控房地產(chǎn)的措施其最終目標都是要維持經(jīng)濟的健康發(fā)展，避免損害公民利益。中央貫徹調(diào)控房地產(chǎn)的立場非常堅定，其政策也愈具權威性。

二、地方執(zhí)行調(diào)控房地產(chǎn)的政策現(xiàn)狀

地方政府針對中央制定的政策要嚴格執(zhí)行，這是地方政府的職責。但目前我國政治體系由于奉行“統(tǒng)一領導，分級管理”的原則，權力難免會出現(xiàn)高度集中，這難使中央針對地方的的政績考核只考單純的的GDP增長和財政收入的增加。由此便促使地方政府官員盲目追求短期政績工程、形象工程，通過土地增加地方政府預算外收入，而地方政府向私企高價出售土地成為官員晉升的常用手段。長時間以來，對于中央政府出臺的政策，地方政府表面上貫徹執(zhí)行，實際上卻觀望等待，并出于一定的自利性不愿執(zhí)行中央政策。

三、中央與地方博弈原因分析

但凡公共政策涉及資源的配置問題，其決策以及執(zhí)行過程必然充滿的利益博弈。首先需要明確的是中央政府作為宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策的制定者，擁有絕對主導權。中央政府認為，房價過高，不僅會對經(jīng)濟造成嚴重影響，還會擴大社會貧富等級，引發(fā)社會矛盾。因此中央致力于通過政策來使房價趨于穩(wěn)定。但僅憑政策制定顯然不行，關鍵還需要地方政府全力配合。

而地方政府雖然對中央制定的宏觀調(diào)控政策雖然表面上給予了積極配合和支持，但其對于調(diào)控政策采取觀望甚至反其道而行的態(tài)度，尤其是在中央加大調(diào)控力度后，地方也開始了政策博弈，除卻變相執(zhí)行政策外一些部門領導還設法與中央對話，以便想在政策執(zhí)行上有機可乘，有利可圖。

從以上分析可得，正是由于地方政府的微觀自利行為導致了宏觀政策的權威和穩(wěn)定性，形成了執(zhí)行過程中的消極態(tài)勢，而這都是因為中央政府與地方政府存在利益的不對等和分歧所造成的。

四、政策建議

(一)要界定清楚中央與地方財權與事權的劃分標準。針對地方財權事權不匹配問題，中央應該采取多項措施例如財政補貼，稅收返還與獎勵等等，使地方在執(zhí)行調(diào)控政策時不受到預算和財政上掣肘，同時也要向地方明晰事權，保證調(diào)控政策的嚴格執(zhí)行。

(二)要優(yōu)化地方官員政績考核制度。中央政府應該全面綜合考慮地方官員考核指標，指標內(nèi)容不僅要涉及經(jīng)濟的健康發(fā)展，還應該涉及生態(tài)的完善和社會的穩(wěn)定等等，這樣才能全面考核官員政績。

(三)要加強中央對地方執(zhí)行能力的監(jiān)督機制。中央在制定政策的同時還應該對其執(zhí)行能力進行監(jiān)督，評估，尤其是對地方政府的執(zhí)行力更應該出臺配套監(jiān)督和評估措施，從而不僅避免地方政府產(chǎn)生應付心理，而且也會降低政策的執(zhí)行成本。

(四)進行系統(tǒng)化的財政體制改革。首先，加強對地方政府預算內(nèi)收入的監(jiān)管，保證財源；其次，使地方政府預算外收入在陽光下進行，要實行公開，更要規(guī)范；最后，要改善央地之間的財政轉移支付制度，確保中央與地方財權與事權相匹配。

(五)建立以公共社會職能為中心的政府。政府應該充當服務型政府的角色，在宏觀調(diào)控上應行使自己的職能，但在微觀層面上要厘清與市場的功能和組織邊界。此外政府職能更應該體現(xiàn)在提供公共物品層面上，這樣即使是在信息不對稱的房地產(chǎn)市場內(nèi)，政府也能更好的維護公共利益。最后，政府要適當限制地方政府對土地的權力，以控制地方政府的自利性。

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