朱 瑩

（610225 成都棠湖外國語學校 四川 成都）

物業(yè)管理糾紛案例分析

朱 瑩

（610225 成都棠湖外國語學校 四川 成都）

近年來，各種物業(yè)糾紛層出不窮。業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主表決即自行聘請物業(yè)管理公司，損害業(yè)主合法權(quán)益。業(yè)主以業(yè)主委員會的行為違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定為由，將業(yè)主委員會訴至法院。法院作出的裁判雖然看似于法有據(jù)，但卻沒有從根本上解決業(yè)主與業(yè)主委員會之間的矛盾。為避免類似糾紛的發(fā)生，維護健康有序的物業(yè)管理秩序，必須加強物業(yè)管理法律法規(guī)的建設(shè)，加大物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，加大物業(yè)管理法律法規(guī)的執(zhí)行力度，力爭做到“有法可依、執(zhí)法必嚴、違法必究”。

住宅小區(qū)；物業(yè)管理；業(yè)主；起訴；業(yè)主委員會

一定時期的思想是一定時期經(jīng)濟狀況的反映。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們對生活品質(zhì)的追求更加高標準和嚴要求。不僅在購物、飲食、旅游等生活消費中能看到這種對高品質(zhì)的追求，而且在居住環(huán)境、小區(qū)服務(wù)等居住服務(wù)方面也凸顯出了人們對高品質(zhì)的追求，對自身權(quán)利的主張。作為小區(qū)業(yè)主，對物業(yè)管理企業(yè)的選聘及服務(wù)水平均有自己的要求，均想通過一定途徑來表達自己的意愿，這就要求物業(yè)管理事務(wù)必須走向民主管理、民主決策的道路。

一、物業(yè)管理的含義

依據(jù)現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》第二條之規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

這里面包含了一個深層次民主參與和決策的法律問題“業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，近年來由于城市化的快速發(fā)展，大量的農(nóng)村人口涌向城市，城市里面各種各樣的居住小區(qū)如雨后春筍般的拔地而起，人們居住在一個小區(qū)，各種不同的文化、不同的語言、不同的生活習慣、不同的興趣愛好、不同的宗教信仰交融薈萃?，F(xiàn)實生活中，要把所有業(yè)主組織起來很難，要讓業(yè)主們就選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)達成一致更有難度。

二、物業(yè)管理糾紛案例

2015年3月1日，四川成都郫縣的張女士和她的丈夫王先生將所居住的“A花園”小區(qū)第一屆業(yè)主委員會告上法庭，請求判令撤銷“A花園”第一屆業(yè)主委員會所作的選聘成都B物業(yè)管理有限公司的決定。事實和理由為：二原告為“A花園”業(yè)主，該小區(qū)建筑面積約19萬平米，住戶1700戶左右。2014年3月29日，業(yè)主委員會召開161人的業(yè)主代表大會，宣布小區(qū)自治。直到2014年6月，成都B物業(yè)管理有限公司入駐管理小區(qū)，張女士和王先生沒有接到過有關(guān)選聘物業(yè)管理公司的消息，也未被通知參與業(yè)主大會。在不知情的情況下，業(yè)主委員會就與物管公司簽訂了物管服務(wù)合同。且該合同多處約定系“霸王條款”，嚴重損害業(yè)主利益。原告認為業(yè)主委員會侵犯了其知情權(quán)和投票權(quán)，遂根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第78條2款及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條之規(guī)定起訴要求撤銷業(yè)主委員會作出有關(guān)聘請物業(yè)管理公司的決定。同時，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條一款（二）項之規(guī)定，業(yè)主委員會也有義務(wù)公布選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定及會議記錄。業(yè)主委員會還應(yīng)當證明其決定符合《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條第二款的規(guī)定，否則，業(yè)主委員會的決定即侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，依法應(yīng)當予以撤銷。

案件審理期間，業(yè)主委員會提出管轄權(quán)異議，認為該案件涉及1700余戶業(yè)主利益，屬于重大案件為由，應(yīng)由成都市中級人民法院管理，然后屬地法院駁回被告提出的管轄權(quán)異議，被告不服管轄權(quán)裁定，就管轄權(quán)提出上訴，成都中級人民法院駁回其管轄權(quán)異議的上訴。在此期間，業(yè)主委員會于2015年9月向業(yè)主補充征詢意見，大多數(shù)業(yè)主恐懼小區(qū)陷入無人管理的狀態(tài)，便同意業(yè)主委員會作出選聘B物業(yè)的決定，同意票數(shù)為1084戶，占小區(qū)總戶數(shù)的62.51%，對應(yīng)面積占62.65%，符合雙過半的法律要求，郫縣人民法院經(jīng)審理后認為：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：下列事項由業(yè)主共同決定：……（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)或者其他管理人……決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。本案中，盡管業(yè)主委員會選聘成都市B物業(yè)管理有限公司時不符合上述雙過半的條件，但事后被告補充向業(yè)主征詢了意見，且專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主對業(yè)主委員會選聘成都市B物業(yè)管理有限公司無異議，業(yè)主委員會選聘上述物業(yè)管理有限公司的行為，符合相關(guān)法律規(guī)定，屬合法有效。法院作出判決，駁回了業(yè)主要求撤銷業(yè)主委員會選聘上述物業(yè)管理有限公司的決定的訴訟請求。后業(yè)主不服判決提起上訴，也被二審法院駁回。

三、該案例引出的幾點思考

1.業(yè)主的知情權(quán)和民主參與權(quán)必須得到尊重

依據(jù)《物業(yè)管理條例》之規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有“參加業(yè)主大會會議行使投票權(quán)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同”的權(quán)利以及“國家提倡業(yè)主通過公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)公司”。該案例中，業(yè)主委員會未經(jīng)過全體業(yè)主表決即擅自決定聘請物業(yè)管理企業(yè)，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和表決權(quán)，因此引發(fā)了業(yè)主的不滿，最終導致訴訟。

2.業(yè)主委員會行使權(quán)力時必須得到監(jiān)督

業(yè)主委員會是業(yè)主選舉產(chǎn)生的，應(yīng)當代表業(yè)主維護業(yè)主利益，受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會應(yīng)當加強與業(yè)主之間的聯(lián)系，及時傾聽業(yè)主的意見，不得越俎代庖，假借民意，作出損害業(yè)主利益的事情。業(yè)主委員會作為一個民間自治組織，應(yīng)當加強自律，應(yīng)當學會依法辦事，應(yīng)當依法行使權(quán)利并接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主不清楚業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)的具體情況，業(yè)主委員會未能依法行使權(quán)利，導致業(yè)主無法參與小區(qū)重大事項的決策活動，正是造成業(yè)主起訴的重要原因。

3.法院到底該如何審理此類案件

法院在對該類案件的審理中，到底應(yīng)該堅持什么樣的標準和底線？前期違法而后期補救是否可以免除違法責任？業(yè)主的權(quán)利與小區(qū)的穩(wěn)定如何兼顧？這些問題都值得思考。

完善的物業(yè)管理法律法規(guī)是解決物業(yè)管理中各種糾紛的利器。在“A花園”的物管糾紛案中，雖然經(jīng)歷了一、二審，法院最終根據(jù)業(yè)主委員會在審理期間補充征詢的業(yè)主意見駁回了張女士和王先生的訴訟請求。這個案子歷時一年多，導致業(yè)主心身疲憊，小區(qū)的物業(yè)管理也處于不正常狀態(tài)，這對于業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司來說均是極為不利的。業(yè)主提出的問題沒有得到徹底解決，業(yè)主委員會擅自作出決定損害業(yè)主民主管理的不當行為也沒有得到應(yīng)有的懲罰，法院的判決看似于法有據(jù)，但其社會效果確不盡人意。

所以，從維護各方利益及協(xié)調(diào)社會關(guān)系出發(fā)，必須加強物業(yè)管理的法律體系建設(shè)，為各方的行為作出明確的指引，避免類似案件的發(fā)生。

4.政府必須加強監(jiān)督管理力度

《物業(yè)管理條例》第十九條規(guī)定：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地區(qū)的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。那么在上述案例中，政府應(yīng)當發(fā)揮何種作用？如何參與類似糾紛的解決？值得思考。

監(jiān)督對于一個社會的良好管理有著舉足輕重的作用，所以要想提升物業(yè)管理能力，使之與高速發(fā)展的經(jīng)濟相適應(yīng)，政府作為監(jiān)督主體應(yīng)當對物業(yè)管理進行有效的監(jiān)督管理，及時有效地糾正業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為。政府對于物業(yè)管理中所遇到的各種問題不能放之不管，對業(yè)主與物管公司發(fā)生糾紛時，做好中間的調(diào)和者，保護業(yè)主的權(quán)利，維護物業(yè)管理行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

四、結(jié)束語

物業(yè)管理糾紛是我們生活中經(jīng)常發(fā)生的，要解決這些糾紛，首先需要解決的問題是建立健全物業(yè)管理的法律法規(guī)，用法治思維來管理物業(yè)，讓物業(yè)管理的各方參與者做到有法可依；其次是要加強物業(yè)管理法律的宣傳普及力度，讓物業(yè)管理各方自覺遵循法律的要求；第三是要加大物業(yè)管理法律法規(guī)的執(zhí)行力度，特別是基層政府及主管部門應(yīng)當充分履行法定職責，及時協(xié)調(diào)處理各類物業(yè)糾紛，及時糾正業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的違法違規(guī)行為。唯有這樣，才能扭轉(zhuǎn)類似糾紛的高發(fā)態(tài)勢，避免物業(yè)糾紛激化為群體性事件，才能有利于和諧社會的建設(shè)！