吳建鋒

江蘇神闕律師事務(wù)所，江蘇 無錫 214000

?

破產(chǎn)程序中租賃合同處理方式淺析

吳建鋒

江蘇神闕律師事務(wù)所，江蘇 無錫 214000

租賃合同在當(dāng)今市場環(huán)境下是一種十分常見的合同，其不僅關(guān)系到個(gè)人的生存經(jīng)營，也對許多企業(yè)的融資與生產(chǎn)產(chǎn)生著重要的影響。正因?yàn)樽赓U合同對社會(huì)生活的穩(wěn)定有著如此深刻的意義，我國民法也賦予了其有別于一般合同的特殊原則，如“買賣不破租賃”等。然而在破產(chǎn)程序中，當(dāng)管理人的解除權(quán)與租賃合同發(fā)生碰撞時(shí)，管理人該如何處理，在破產(chǎn)實(shí)踐中有著不同的方式。本文認(rèn)為，破產(chǎn)程序中管理人應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況，平衡出租人、承租人、抵押債權(quán)人及其他債權(quán)人的利益，找出最優(yōu)解決方案。同時(shí)，管理人應(yīng)當(dāng)做好租賃合同雙方的調(diào)查和審核工作，防止虛假租賃合同對其他債權(quán)人造成不良影響。

破產(chǎn)；不動(dòng)產(chǎn)租賃合同；處理方式

企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序前，往往受業(yè)務(wù)需要或經(jīng)營策略等影響，與相對方簽訂相關(guān)租賃合同，這些租賃合同常常導(dǎo)致了破產(chǎn)企業(yè)“帶租”進(jìn)入破產(chǎn)程序，其中包括破產(chǎn)企業(yè)作為出租人和破產(chǎn)企業(yè)作為承租人兩種情形。但是，對于涉及到破產(chǎn)企業(yè)的租賃合同關(guān)系應(yīng)當(dāng)如何處理，我國破產(chǎn)法并未作出明確的規(guī)定。因此，利用好《破產(chǎn)法》第十八條賦予管理人的權(quán)利，成為現(xiàn)有的能解決前述問題的關(guān)鍵。

一、管理人的選擇權(quán)

《破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定，“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對方當(dāng)事人，或者自收到對方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。

管理人決定繼續(xù)履行合同的，對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行；但是，對方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同。”許多法院及破產(chǎn)管理人均認(rèn)為前述條款的核心內(nèi)容是給予了管理人單方解除代履行合同的權(quán)利，即當(dāng)債務(wù)人已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，基本上不具備繼續(xù)履行合同的能力時(shí)，為避免代履行合同的長期拖延履行危害到債權(quán)人相關(guān)利益，管理人應(yīng)當(dāng)以保障債權(quán)人利益最大化為基本原則，果斷地行使單方解除權(quán)，有些管理人甚至不權(quán)衡利弊或者不考慮代履行合同相對方的合法權(quán)益，對代履行合同作出了“一刀切”式的解除，既損害了合同相對方的權(quán)益，又不利于維護(hù)市場交易的安全與穩(wěn)定。筆者認(rèn)為，破法第十八條規(guī)定的核心不是在于賦予管理人單方解除權(quán)，而是給予了管理人對于代履行合同解除或履行的選擇權(quán)。對于代履行合同的處理，管理人應(yīng)當(dāng)從行使選擇權(quán)要實(shí)現(xiàn)的破產(chǎn)目標(biāo)、合同相對方利益及維護(hù)市場穩(wěn)定性等多方面考量和論證。除非管理人要實(shí)現(xiàn)之破產(chǎn)目標(biāo)較之其他社會(huì)價(jià)值或他方利益更為重要，否則管理人不得濫用解除權(quán)。尤其是在對待破產(chǎn)程序中的未到期租賃合同時(shí)，管理人更應(yīng)當(dāng)慎之又慎。

二、未到期租賃合同的處理

(一)承租人破產(chǎn)

承租人進(jìn)入破產(chǎn)程序后，通常已不再具備繼續(xù)履行合同的能力，若管理人經(jīng)過市場調(diào)查和經(jīng)濟(jì)利益考量，認(rèn)為解除合同即承租人不再承租更有利于破產(chǎn)程序的進(jìn)行，而出租人也不必再被租賃合同關(guān)系所拖累，管理人可以果斷行使解除權(quán)。合同解除后，原出租人既可以取回租賃物，又有權(quán)對解除租賃合同造成的損失進(jìn)行債權(quán)申報(bào)。筆者認(rèn)為，原出租人申報(bào)之債權(quán)應(yīng)當(dāng)作為普通債權(quán)而非共益?zhèn)鶆?wù)進(jìn)行清償，首先，原出租人因管理人解除租賃合同造成的損失不符合共益?zhèn)鶆?wù)的構(gòu)成標(biāo)準(zhǔn)；其次，根據(jù)物權(quán)大于債權(quán)的相關(guān)理論，原出租人能夠取回租賃物已經(jīng)將其損失降至較低水平，不應(yīng)列于其他普通債權(quán)之前獲得清償。

若管理人選擇繼續(xù)履行租賃合同，這時(shí)合同法賦予出租人的解除權(quán)與破產(chǎn)法賦予管理人的繼續(xù)履行權(quán)就發(fā)生碰撞。對于這種情況，《德國破產(chǎn)法》第109條及第112條均限制了承租人破產(chǎn)時(shí)，出租人解除合同的權(quán)利；美國破產(chǎn)法則賦予了管理人轉(zhuǎn)租租賃合同的權(quán)利，從側(cè)面限制了出租人的解除權(quán)；臺(tái)灣破產(chǎn)法第77條更是明確規(guī)定僅有管理人有選擇權(quán)，出租人無權(quán)終止租賃合同。可以看出，各國破產(chǎn)法普遍限制了承租人的解除權(quán)。筆者認(rèn)為，從我國現(xiàn)有破產(chǎn)法來看，管理人的繼續(xù)履行權(quán)與出租人的合同解除權(quán)是處于同一位階的，所以管理人無權(quán)強(qiáng)制出租人繼續(xù)出租。但是如果經(jīng)過管理人和法院的多方考量，認(rèn)為直接解除租賃合同對承租人百害而無一利，應(yīng)當(dāng)允許管理人轉(zhuǎn)讓租賃合同，無論租賃合同中是否存在禁止轉(zhuǎn)租的條款，這樣不僅可以增加破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，甚至在重整程序中成為破產(chǎn)企業(yè)一筆重要的資金來源，又可以平衡各方利益，不至于過多地?fù)p害到出租人的利益。

(二)出租人破產(chǎn)

企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序，管理人接管破產(chǎn)企業(yè)后，要將破產(chǎn)程序進(jìn)行下去的首要前提是接管破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。然而，當(dāng)出租人破產(chǎn)時(shí)，租賃物往往由承租人控制，這就使得管理人很難接管到租賃物，尤其是不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系，常常會(huì)形成管理人與承租人對峙的僵局。因此，當(dāng)出租人破產(chǎn)時(shí)管理人應(yīng)當(dāng)如何處理租賃合同已經(jīng)成為了破產(chǎn)實(shí)踐中的一大難題。筆者將從多個(gè)角度分析出租人破產(chǎn)時(shí)，租賃合同的處理方式。

首先，筆者認(rèn)為，管理人的單方解除權(quán)在出租人破產(chǎn)時(shí)同樣可以適用，且有其必要性。第一，繼續(xù)履行租賃合同違反公平清償?shù)脑瓌t。從破產(chǎn)法角度來看，未履行完畢的租賃合同的承租人屬于破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人中的一員，而縱觀我國《破產(chǎn)法》之規(guī)定，不存在將承租人債權(quán)作為優(yōu)先債權(quán)進(jìn)行清償?shù)姆梢罁?jù)，如果允許承租人強(qiáng)行地繼續(xù)履行租賃合同，直至全部履行完畢，相當(dāng)于對承租人進(jìn)行了個(gè)別的、全額的清償。這對其他債權(quán)人來說，無疑是不公平的，更是有悖于破產(chǎn)法的立法目的和清償原則；第二，破產(chǎn)程序中，債權(quán)人清償利益的實(shí)現(xiàn)以管理人將破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)為前提。然而，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)上設(shè)立的租賃合同將極大地增加其變現(xiàn)的難度，在實(shí)踐中，往往就是無法變現(xiàn)。破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)無法變現(xiàn)，就使得債權(quán)清償成了為空中樓閣。在許多破產(chǎn)案件中，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中價(jià)值最大的便是被設(shè)立了租賃合同的租賃物，若不解除租賃合同，無疑是對債權(quán)人利益的極大損害，相當(dāng)于保護(hù)了承租人的利益而完全無視了其他債權(quán)人的利益，那破產(chǎn)程序進(jìn)行的目的又何在呢？所以，在出租人破產(chǎn)案件中，管理人單方解除租賃合同的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ旱闹С帧?/p>

其次，既然管理人可以行使單方解除權(quán)，是否意味著在出租人破產(chǎn)程序中，管理人可以“一刀切”式地解除租賃合同呢？筆者認(rèn)為，這是管理人濫用解除權(quán)的表現(xiàn)，而且會(huì)造成的更大的社會(huì)矛盾，影響市場秩序的穩(wěn)定。因此，管理人應(yīng)當(dāng)以利益平衡原則為工作中心，區(qū)分不同情況，妥善處理好承租人與其他債權(quán)人之間利益分配問題，實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)法公平分配的立法目的。筆者認(rèn)為，管理人應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：

1.根據(jù)實(shí)際情況選擇解除、延期解除或繼續(xù)履行。從承租人的履約情況即租賃物使用情況和租金支付情況來看，若承租人存在遲延支付租金或未妥善使用租賃物等情形的，管理人應(yīng)立即以書面形式通知承租人解除合同，并限期要求其返還或騰空租賃物，且管理人可以在訴訟后申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。若承租人按時(shí)支付租金，且金額并非十分巨大的，管理人可與其協(xié)商，允許其在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)后再騰空撤離，其損失可作為債權(quán)向管理人申報(bào)，管理人也可以將其部分搬家費(fèi)作為共益?zhèn)鶆?wù)進(jìn)行清償。若破產(chǎn)企業(yè)屬于商場類企業(yè)的，考慮到承租人即商戶的牟利方式以及商場類企業(yè)的經(jīng)營特色等因素，完全可以選擇繼續(xù)履行租賃合同，既可以由新的受讓方整體購買，也可以由新投資人注入資金，以期重整。

2.承租人因解除合同而產(chǎn)生的債權(quán)的確定。實(shí)踐中，對于已經(jīng)支付了大額租金或全部支付完畢的承租人，若管理人直接解除合同，且對承租人的損失不加區(qū)分地全部作為普通債權(quán)進(jìn)行清償，在破產(chǎn)案件債權(quán)清償率普遍較低的情況下，必然會(huì)招致承租人的強(qiáng)烈抵觸。因此，我們應(yīng)當(dāng)首先確定承租人因解除合同而產(chǎn)生的債權(quán)的性質(zhì)。根據(jù)王欣新老師的觀點(diǎn)，承租人因解除租賃合同而產(chǎn)生的義務(wù)分為財(cái)產(chǎn)返還義務(wù)和損害賠償義務(wù)。在持續(xù)性的不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系中，承租人僅是取得租賃物的使用和收益權(quán)，其所有權(quán)仍歸屬于出租人，而當(dāng)租賃合同被解除時(shí)，必然存在對租賃物的返還和相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算返還。其性質(zhì)不同于因一方違約或侵權(quán)而產(chǎn)生的損害賠償義務(wù)，二者的處理方式應(yīng)當(dāng)分而為之。因此，在王欣新老師的觀點(diǎn)中，租賃合同解除時(shí)基于財(cái)產(chǎn)返還義務(wù)產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)屬于共益?zhèn)鶆?wù)，而因解除合同造成的損害賠償義務(wù)產(chǎn)生的債務(wù)則屬于破產(chǎn)債權(quán)。筆者認(rèn)為，基于財(cái)產(chǎn)返還義務(wù)產(chǎn)生的債務(wù)包括但不限于承租人已經(jīng)預(yù)付的租金、押金、以及對租賃物進(jìn)行的添附、裝飾裝修等，當(dāng)然具體情形還應(yīng)當(dāng)審核雙方租賃合同之約定。

3.謹(jǐn)慎防范虛假租賃、惡意租賃?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第十四條規(guī)定，房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案。但是，該條款卻未對未作登記的后果作出進(jìn)一步規(guī)定，這也導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中絕大部分租賃合同均未經(jīng)過登記備案。由此造成的后果就是破產(chǎn)企業(yè)與第三人惡意串通，采用租賃日期倒簽、出具虛假租金收條、以租金折抵大額債務(wù)及簽訂長期租約一次性付清租金等形式規(guī)避法律規(guī)定，攫取更多利益。對于這些情況，管理人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)甄別，做好調(diào)查摸底工作，查清破產(chǎn)企業(yè)與所謂承租人之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系和資金往來情況，同時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)全力支持管理人工作，積極協(xié)調(diào)公安、稅務(wù)等有關(guān)部門，對虛假承租人進(jìn)行嚴(yán)厲的制裁，保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益。

我國破產(chǎn)法起步較晚，存在著諸多不完善的地方，現(xiàn)行破產(chǎn)法中對未到期租賃合同的處理也未做詳細(xì)的規(guī)定，僅僅依靠《破產(chǎn)法》第十八條之規(guī)定，無法滿足管理人的工作需求，再加之我國特殊的土地房屋制度，導(dǎo)致了管理人在破產(chǎn)實(shí)踐中處理租賃合同尤其是不動(dòng)產(chǎn)租賃合同時(shí)的捉襟見肘。因此，我國應(yīng)當(dāng)借鑒相關(guān)國家較為成熟的規(guī)定，增加對于未到期租賃合同等特殊合同的特殊處理規(guī)則。

D922.291.92；D

A

2095-4379-(2017)16-0177-02

吳建鋒(1993-)，男，漢族，江蘇無錫人，法學(xué)學(xué)士，江蘇神闕律師事務(wù)所，律師，研究方向：商事、破產(chǎn)。