蕭振熙 上海財經(jīng)大學

國外逆按揭市場與香港案例分析

蕭振熙 上海財經(jīng)大學

國家于2014年推出逆按揭產(chǎn)品（又名以房養(yǎng)老），而香港特別行政區(qū)在2011年推出逆按揭產(chǎn)品(又名安老按揭),算是中國境內(nèi)較早推出這類產(chǎn)品的城市。但大眾對產(chǎn)品認識也許不深。本文特意對國外逆按揭市場與香港逆按揭市場加以分析。

逆按揭 房地產(chǎn)市場 資產(chǎn)釋放

一、前言

2011年，香港按揭證券公司正式推出逆按揭。逆按揭是一項貸款安排，讓借款人可以利用在香港的自住物業(yè)作為抵押品，向參與銀行申請逆按揭貸款。借款人將仍然是物業(yè)的業(yè)主，并可繼續(xù)安居于該物業(yè)直至離世。

借款人可以于固定年期內(nèi)或終身每月取得年金。在同一年齡下，按揭物業(yè)價值越大，年金就越高。如有需要，借款人亦可提取一筆過貸款，以應(yīng)付特別情況。一般而言，除非借款人永久遷出他／她的物業(yè)或逆按揭貸款因其它原因被終止，否則借款人可以終身毋須還款。于逆按揭終止時(或借款人離世后)，借款人(或他／她的繼承人)可優(yōu)先全數(shù)償還逆按揭貸款以贖回物業(yè)。如借款人(或他／她的繼承人)選擇不贖回物業(yè)，銀行將出售該物業(yè)以償還借款人的逆按揭貸款。假如出售物業(yè)后所得的款項超過逆按揭貸款，銀行會將全數(shù)償還逆按揭貸款后的余額歸還給借 款人(或他／她的繼承人)。倘若出售物業(yè)后所得的款項不足以償還逆按揭貸款，借款人(或他／她的繼承人)亦毋須擔心，因該差額會根據(jù)按揭證券公司與銀行之間的保險安排由按揭證券公司承擔。

對香港逆按揭利用的策略進行研究，的確有其意義和實用價值。隨著新加坡之前逆按揭引發(fā)大量法律訴訟，現(xiàn)在的逆按揭已全面暫停。而臺灣要在2013年中之后，才會逆按揭推出逆按揭的試行計劃。2014年6月23日，中國保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》，決定自當年7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（即以房養(yǎng)老）試點，試點期為兩年。由此觀之，香港可算是在現(xiàn)今華人社會，把逆按揭推行得比較完善的地方。由于華人在文化和傳統(tǒng)觀念上，和其他各個種族的人存在著一些分別。

二、論文回顧

Johnson等人 (2014) 指出當前和未來的退休人士面臨一系列對退休生活有重大影響的挑戰(zhàn)。 在美國, 近年經(jīng)濟衰退對投資組合的價值造成了負面影響，房屋泡沫破滅，房屋價值下降。 嬰兒潮一代的老化，壽命延長以及撫養(yǎng)比惡化對政府的隱性負債和債務(wù)構(gòu)成上行壓力。 依靠社會保障作退休后的收入的主要來源,已不再是一種切實可行的解決方案。 此外, 由于缺乏規(guī)劃和不切實際的期望,對許多退休人士的基本保健和長期照料未來成本, 造成了站不住腳的財務(wù)狀況。 因此, 使用其他來源作退休收入已成為關(guān)鍵。

Pfau（2015）探討了通過使用不同逆按揭貸款把物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成退休收入方法?？偟膩碚f, 更快地消耗物業(yè)資產(chǎn)的策略提高了退休收入計劃的整體風險。 更多的上行資產(chǎn)潛力是通過延遲消耗物業(yè)資產(chǎn)的策略而產(chǎn)生的，但同時產(chǎn)生更多的下行風險，因為物業(yè)資產(chǎn)得到快速使用而未必以足夠高的市場回報來補償。Pfei ff er等人（2014）同時指出，在當前利率環(huán)境下，使用逆按揭貸款優(yōu)勢隨著以下情況而增加（1）住房時間較長（2）相對于房屋價值的實際提取需求，（3）未來利率較高，（4）未來物業(yè)升值較低。

Haurin等人（2013）指出，美國戰(zhàn)后出生的一代正處于退休年齡，而在他們的財富比例當中，房地產(chǎn)的比重相當大，故此認為他們對逆按揭的需求會持續(xù)增長，這點和香港十分相近。而他們指出，當老人意識到房價快將下跌時往往會加快做好逆按揭，藉以鎖定高房價。特別是在房價波幅比較大的美國州份，這些老人對是否做逆按揭就會更敏感。他們認為老人感覺樓價較合理水平高時，加快做好逆按揭是相當合理。他們既不用賣房或轉(zhuǎn)住較小房子，可留在原址居住和鎖定高房價。同時一旦看錯市況，影響又遠比賣房轉(zhuǎn)租低得多。至少他們不用付出租金，在租金波動的香港這點更為顯著。

三、國外逆按揭市場

（一）美國

HECM計劃是聯(lián)邦保險，這意味著美國政府保證HECM借款人將獲得所有承諾的現(xiàn)金預付款。HECM保險計劃得到聯(lián)邦住房管理局的支持（FHA）的美國住房和城市發(fā)展部（HUD）。 HUD是負責FHA的保險計劃的設(shè)計和修改, 負責貸款人審批，抵押保險費收付和保險基金管理。從借款人收到的貸款可以用于任何目的。盡管事實上逆按揭產(chǎn)品是由美國政府支持和保險，應(yīng)該注意的是，HUD FHA也不直接向借款人提供逆按揭貸款.而是由銀行，抵押公司和其他私人貸款人發(fā)行。然而，這些貸款實際上賣給房利美（房利美是政府資助的實體, 在聯(lián)邦政府的監(jiān)督下運作）。

（二）加拿大

私人公司加拿大家庭收入計劃（“CHI P”）自1986年經(jīng)營逆按揭。類似于其他逆按揭計劃，CHIP旨在令加拿大老年人可以釋放物業(yè)資產(chǎn)。通過CHIP，老年房主一般可以獲得他們房屋價值的10%到40%之間（最高達50%），這取決于他們的年齡和性別。借款百分比是隨年齡增長。免稅現(xiàn)金流是CHIP具有吸引力的特征之一，因為它沒有對其他加拿大政府福利（如老年保障 “OAS” 或 保證收入補充 “GIS”）產(chǎn)生任何負面影響。借款人亦受到負資產(chǎn)擔保的充分保護。

（三）新加坡

1994年，逆按揭計劃首先由保險公司引入. NTUC保險公司（NTUC INCOME）是第一家在新加坡提供這種類型服務(wù)的金融機構(gòu)。另一家提供者, 是華僑商業(yè)銀行. 華僑商業(yè)銀行逆按揭計劃有兩種：基于期限（每月支付最多25年）和年金相關(guān)（到生命結(jié)束）。初期市場反應(yīng)很好。但是，逆按揭計劃沒有如預期般發(fā)展。 NTUC INCOME和華僑銀行已于2009年年中停止提供逆按揭計劃?？赡苁菦]有保證條款的逆按揭計劃, 減少了對那些潛在申請人的吸引力.

（四）英國

逆按揭計劃目前主要有兩個類型，即終身抵押和物業(yè)逆向。終身按揭計劃方面，市場上有幾種不同利息滾存方式。物業(yè)逆向方案,是涉及出售全部或部分物業(yè)所有權(quán)，但房主有權(quán)住在物業(yè)直到去世。這兩個計劃,都提供一次性付款或定期付款的選擇。金融服務(wù)管理局（“FSA”）是英國逆按揭計劃市場的監(jiān)管者。逆按揭計劃行業(yè)的其中一個主要參與者是安全的家庭收入計劃（“SHIP”），它是業(yè)界組織,負責為其成員制訂參考程序和行為守則,按照指定的要求執(zhí)行監(jiān)測。大約90%的服務(wù)提供者是其成員。

（五）澳大利亞

在澳大利亞提供的逆按揭計劃和英國類似?；緱l款和條件接近。逆按揭計劃行業(yè)的監(jiān)管機構(gòu)是澳大利亞證券和投資委員會（“ASIC”）和澳大利亞長者逆按揭貸款人協(xié)會（“SEQUAL”）。自2002年，ASIC已經(jīng)開始監(jiān)察行業(yè),履行保護消費者信貸的適當作用和設(shè)備。 SEQUAL成立于2005年，是一家非營利組織, 向老年房主提供有關(guān)逆按揭計劃產(chǎn)品的信息。SEQUAL性質(zhì)類似于在英國的SHIP。在澳大利亞, 不論貸款金額最終是多大, 老年房主有權(quán)保留未來可實現(xiàn)價值的一部分的財產(chǎn)，實際上確保其未來財產(chǎn)的固定百分比價值將留給他們或他們的后人。

四、香港逆按揭計劃推出的市場背景

根據(jù)2010年，香港大學在推出逆按揭產(chǎn)品前的研究，約有五分之一人表示對逆按揭感興趣。這比 2005年的調(diào)查結(jié)果高。把資產(chǎn)留給后代的想法是中國傳統(tǒng)文化，這是那些沒有興趣的人的主要原因。除此之外，其他人可能更愿意出售物業(yè)以租用公寓和支付其他日常生活的現(xiàn)金。這可能反映他們有更高的動機獲得定期現(xiàn)金付款，因此有興趣申請逆按揭。根據(jù)逆按揭的計劃，他們不需要搬離現(xiàn)有財產(chǎn)，但他們?nèi)匀豢梢悦吭露ㄆ讷@得現(xiàn)金支付日常生活。

付款逆按揭年金金額也是一個重要因素，這是受到物業(yè)價值的影響。由于感興趣的人士的財產(chǎn)價值較高，這可能是他們申請逆按揭的一個很大的動力，因為他們可以有更高的每月年金。物業(yè)的樓齡可能是申請逆按揭的影響因素。感興趣的人士的物業(yè)的樓齡較大;業(yè)主可能預計到這是賣房的一個缺點。這是因為在同樣的價值，買方可能更喜歡一個更新的建筑;但在逆按揭以下，這不會是一個主要考慮。

五、結(jié)論

參考在世界各地逆按揭經(jīng)驗，美國可能是一個良好和成功的模式。在韓國的，及時的改進對于滿足借款人的需要是至關(guān)重要的，以便提高計劃的受歡迎程度。在新加坡，由于有太多的限制，這導致逆按揭推行失敗，隨后在2009年年中終止。以美國模式作為參考，逆按揭不僅涉及貸款人和借款人，還有按揭保險和強制性咨詢。保險可以在抵押人不能償還貸款時通過抵消損失來保護貸款人，并且貸款人在抵押抵押物和出售抵押財產(chǎn)之后不能收回成本。這種保證可以吸引更多的機構(gòu)參與。

[1] Wade D. Pfau (2015), “Incorporating Home Equity into a Retirement Income Strategy ”, www.RetirementResearcher.com

[2] Pfeiffer, Shaun, C. Angus Schaal,and John Salter. 2014. “HECM Reverse Mortgages： Now or Last Resort?” Journal of Financial Planning 27 (5) 44–51.

[3]Haurin D., Ma C., Moulton S. amp;Seligman J. (2013). Spatial Variation in Reverse Mortgages Usage： Home Price Dynamics and Consumer Selection, The Ohio State University Working Paper

蕭振熙（1976.12-），男，香港特別行區(qū)，金融學研究生學歷，研究方向：金融學。