趙勤賢 常州工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院

基于開(kāi)發(fā)商角度迎接住宅全裝修時(shí)代的對(duì)策研究

趙勤賢 常州工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院

全國(guó)各省陸續(xù)發(fā)布清退毛坯房時(shí)間表，因此住宅全裝修已經(jīng)成為住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然趨勢(shì)。本文從開(kāi)發(fā)商角度分析了面對(duì)全裝修時(shí)代應(yīng)采取的對(duì)策，包括轉(zhuǎn)變思想，積極投入全裝修住宅建設(shè)；大力進(jìn)行資源整合和技術(shù)儲(chǔ)備，以實(shí)力從容面對(duì)全裝修交付。

全裝修 住宅開(kāi)發(fā)商 對(duì)策研究

2014年11月江蘇省政府發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化促進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》中提出，“到2025年江蘇將有一半以上新房以成品房交付”。而且在江蘇購(gòu)買成品房時(shí)，消費(fèi)者將享受到契稅和貸款優(yōu)惠。北京住建委從2015年5月1日起，就對(duì)保障房建設(shè)投資中心新建、收購(gòu)的保障房項(xiàng)目，率先全面推行全裝修成品交房。2015年9月1日山東省政府印發(fā)了《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案》，提出山東將研究制定地方強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，2017年設(shè)區(qū)城市新建高層住宅將實(shí)行全裝修，2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。2016年5月1日，浙江正式實(shí)施的《浙江省綠色建筑條例》，在全國(guó)率先提出推行住宅全裝修。同年9月10日，浙江省人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，提出從2017年10月1日起，浙江省各市、縣中心城區(qū)出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實(shí)行全裝修和成品交付，鼓勵(lì)在建住宅積極實(shí)施全裝修。2016年8月18日，上海市住建委提出，從2017年1月1日起，凡出讓的上海市新建商品房建設(shè)用地，全裝修住宅面積占新建商品住宅面積(三層及以下的低層住宅除外)的比例為：外環(huán)線以內(nèi)的城區(qū)應(yīng)達(dá)到100%，除奉賢區(qū)、金山區(qū)、崇明區(qū)之外，其他地區(qū)應(yīng)達(dá)到50%。奉賢區(qū)、金山區(qū)、崇明區(qū)實(shí)施全裝修的比例為30%，至2020年應(yīng)達(dá)到50%。上海市保障性住房中，公共租賃住房(含集中新建和商品住房中配建)的全裝修比例為100%。2017年5月22日，《海南省商品住宅全裝修管理辦法(試行)》正式印發(fā)出臺(tái)，該辦法將從2017年7月1日起正式施行。海南將成為我國(guó)首個(gè)全面施行商品住宅全裝修的省份。2017年8月3日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳辦公室下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展成品住宅的指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中明確表示：2018年1月1日起，全省所有市、縣新開(kāi)工建設(shè)商品住宅，全部要按照成品住宅設(shè)計(jì)建設(shè)（不含4層以下住宅及單套面積大于200m2的住宅）。

從以上可以看出全國(guó)各省陸續(xù)發(fā)布了清退毛坯房時(shí)間表，全裝修時(shí)代已經(jīng)迫近。全裝修住宅帶來(lái)的不僅僅是商品房買賣市場(chǎng)的震動(dòng)，其上下游產(chǎn)業(yè)鏈如供貨、設(shè)計(jì)、裝修行業(yè)也將不可避免地受到影響。全裝修過(guò)程中，開(kāi)發(fā)、供貨、設(shè)計(jì)、裝修整個(gè)行業(yè)，將面臨大洗牌。各行業(yè)應(yīng)如何迎接全裝修時(shí)代的來(lái)臨？本文將從開(kāi)發(fā)商角度，分析應(yīng)對(duì)全裝修時(shí)代的對(duì)策。

一、轉(zhuǎn)變思想，積極投入全裝修住宅建設(shè)

縱觀目前全國(guó)各大城市，大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)推廣住宅全裝修并未引起足夠的重視。一些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的城市，毛坯房銷售一片火爆，因此開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，沒(méi)有推出全裝修住宅的必要；而另一些房地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)的城市，本身毛坯房就銷售不暢，開(kāi)發(fā)商更不愿意再花費(fèi)精力和資金去嘗試住宅全裝修。那么在當(dāng)前全裝修時(shí)代迫近的大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商有必要重新審視形勢(shì)。全裝修住宅替代毛坯房是建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然，是當(dāng)前及今后很長(zhǎng)一段時(shí)間我國(guó)大力提倡的發(fā)展方向。國(guó)際和國(guó)內(nèi)的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)都表明，全裝修住宅是一種趨勢(shì)，是住宅產(chǎn)業(yè)化成熟的一個(gè)標(biāo)志。歐美國(guó)家從上世紀(jì)70年代起就已經(jīng)開(kāi)始做全裝修住宅；在我國(guó)港澳地區(qū)及新加坡，新房幾乎都是全裝修。在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，全裝修新房交付也已經(jīng)占據(jù)非常大的比例。

二、大力進(jìn)行資源整合和技術(shù)儲(chǔ)備，以實(shí)力從容面對(duì)全裝修交付

（一）建立自己的采購(gòu)體系

房屋裝修是一件看似簡(jiǎn)單實(shí)際操作起來(lái)比較復(fù)雜的事，裝修需要配備多種物品零件，需要有專門的供應(yīng)鏈才能夠保障供應(yīng)順暢和所供應(yīng)物件的品質(zhì)，而且供應(yīng)量越大，與建材商才有更多的議價(jià)空間，才能減少裝修成本，業(yè)主的購(gòu)房成本也才可能因此降低。實(shí)施住宅全裝修是動(dòng)則上千套的大規(guī)模裝修，因此對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,要進(jìn)行大規(guī)模房屋裝修，建立自己的采購(gòu)體系是非常重要的。

（二）提高施工能力

房屋裝修時(shí)，單純地試點(diǎn)一個(gè)單元一幢樓往往不會(huì)有很大的問(wèn)題，如果裝修數(shù)量達(dá)到成千上萬(wàn)套，則對(duì)施工和管理將帶來(lái)很大的壓力。為了保證成品房交付品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必要有一系列成熟有效的施工體系。比如通過(guò)高效的實(shí)測(cè)實(shí)量，將房間測(cè)量的誤差控制在較小范圍以內(nèi)，以避免日后不必要的糾紛；另外，對(duì)甲醛等影響業(yè)主健康安全的指標(biāo)要能做到有效控制。同時(shí)，是否有長(zhǎng)期合作的精裝修施工單位非常重要，如果有長(zhǎng)期合作的精裝修施工單位，雙方彼此有足夠的信任，也就能保證售后有良好的維護(hù)和質(zhì)量保證。

（三）提高標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)水平

全裝修住宅政策落地后，對(duì)裝修行業(yè)最大的挑戰(zhàn)是，如何滿足一些家庭的生活習(xí)慣和需求，如何將個(gè)性化細(xì)節(jié)引入房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，這些都將直接影響用戶對(duì)全裝修住宅的滿意度體驗(yàn)。市場(chǎng)上樓盤戶型千變?nèi)f化，一般供應(yīng)市場(chǎng)上提供的裝修配件并不能完全適合所有房間，因此只有定制的收納設(shè)備、裝配件才能夠更好達(dá)到業(yè)主想要的效果。但是要及時(shí)擁有定制的收納設(shè)備、裝配件就必須有大量長(zhǎng)期合作的供應(yīng)商。同時(shí)為了方便裝配件定制，戶型適宜按照標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，只有較高水平的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，也才能使得供應(yīng)商更愿意為全裝修的房子進(jìn)行裝配件定制。

三、結(jié)論

全裝修雖是統(tǒng)一裝修、批量裝修，但并不意味著“千房一面”，開(kāi)發(fā)商需要提供多種風(fēng)格、多個(gè)檔次和價(jià)位的裝修設(shè)計(jì)，讓購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)能多些選擇，同時(shí)還要能夠保證質(zhì)量?jī)?yōu)良、價(jià)格實(shí)惠，并能基本滿足購(gòu)房者的個(gè)性化需求，這無(wú)疑對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了很大的挑戰(zhàn)。因此開(kāi)發(fā)商要從加強(qiáng)全裝修住宅設(shè)計(jì)、施工和材料采購(gòu)等環(huán)節(jié)的精細(xì)化管理入手，向消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品來(lái)迎接全裝修時(shí)代的挑戰(zhàn)。

趙勤賢（1970-），女，西安人，常州工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院副教授，工學(xué)碩士，研究方向：建筑工程管理與高等教育研究。

注：本文系江蘇省高校哲學(xué)社會(huì)科學(xué)基金資助項(xiàng)目“結(jié)構(gòu)性改革視角下蘇南地區(qū)全裝修住宅的制約因素與對(duì)策研究”（ 2016SJD790047）的研究成果。