程思超 王宇 王佳

中國人民銀行?？谥行闹?/p>

借鑒美國經(jīng)驗 加強我國房地產(chǎn)業(yè)反洗錢監(jiān)管

程思超 王宇 王佳

中國人民銀行?？谥行闹?/p>

為加強我國房地產(chǎn)業(yè)反洗錢監(jiān)管，打擊房地產(chǎn)洗錢犯罪，本文借鑒美國房地產(chǎn)業(yè)反洗錢監(jiān)管經(jīng)驗，提出完善我國房地產(chǎn)業(yè)反洗錢監(jiān)管機制的政策建議。

美國 房地產(chǎn)業(yè) 反洗錢監(jiān)管

一、美國房地產(chǎn)業(yè)反洗錢監(jiān)管主要做法

美國近年來加強了房地產(chǎn)反洗錢力度，在以行業(yè)自律為主的基礎(chǔ)上，采取特別措施擴大房地產(chǎn)領(lǐng)域反洗錢義務(wù)主體范圍，提高房地產(chǎn)現(xiàn)金交易的透明度。

（一）構(gòu)建以行業(yè)自律為主的反洗錢監(jiān)管體系，監(jiān)管部門根據(jù)反洗錢工作需要不斷擴大反洗錢義務(wù)主體范圍

1.房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢管理主要以行業(yè)自律規(guī)范為主。在以《銀行保密法（1970）》《洗錢控制法（1986）》和《愛國者法案（2001）》為基礎(chǔ)的反洗錢法律體系中，美國并未明確將房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)主體納入反洗錢義務(wù)主體中，長期以來美國房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢管理主要以行業(yè)自律規(guī)范為主。作為美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的行業(yè)自律組織，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）從業(yè)務(wù)實際出發(fā)，結(jié)合反洗錢法律法規(guī)，制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的反洗錢工作指引，指導(dǎo)提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的機構(gòu)或個人履行反洗錢義務(wù)。2.監(jiān)管部門根據(jù)反洗錢工作需要擴大反洗錢義務(wù)主體范圍。根據(jù)《愛國者法案（2001）》，美國主管當(dāng)局可以對與特定犯罪活動有關(guān)的國家、地區(qū)、機構(gòu)、賬戶和金融交易采取特別措施。為打擊房地產(chǎn)洗錢犯罪活動，美國財政部下屬的金融犯罪執(zhí)法局（FinCEN）依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定發(fā)布了“地理目標(biāo)命令”（Geographic Targeting Orders,GTO），要求特定區(qū)域的產(chǎn)權(quán)保險公司履行反洗錢義務(wù)。產(chǎn)權(quán)保險公司是為購房者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)查、產(chǎn)權(quán)保險、資金監(jiān)管、過戶登記等服務(wù)的機構(gòu)，只要買家購買了產(chǎn)權(quán)保險，產(chǎn)權(quán)公司將以第三方的身份全程參與交易環(huán)節(jié)。

（二）建立風(fēng)險為本的預(yù)防與監(jiān)測體系，提高房地產(chǎn)現(xiàn)金交易透明度

1.要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商以風(fēng)險為本開展客戶盡職調(diào)查和交易監(jiān)測工作。按照全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）發(fā)布的反洗錢工作指引，提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的機構(gòu)或個人應(yīng)評估風(fēng)險，并采取針對性的風(fēng)險防控措施。在開展風(fēng)險評估時，主要考慮區(qū)域風(fēng)險、客戶風(fēng)險和交易風(fēng)險。根據(jù)風(fēng)險評估情況，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商應(yīng)采取以下措施：一是開展客戶盡職調(diào)查，主要包括獲取客戶有效身份證件信息，實際受益人或控制人的身份信息以及其他必要信息；二是報送大額現(xiàn)金報告，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在單次房地產(chǎn)交易中收到來自買方或賣方的現(xiàn)金超過10000美元時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向FinCEN報送大額交易報告；三是報送可疑交易報告，當(dāng)遇到可疑交易情形時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商應(yīng)按規(guī)定向執(zhí)法部門和FinCEN報送可疑交易報告。2.監(jiān)管部門采取特別措施提高房地產(chǎn)現(xiàn)金交易的透明度。2016年開始， FinCEN連續(xù)發(fā)布了兩項與房地產(chǎn)反洗錢相關(guān)的地理目標(biāo)命令（地理目標(biāo)命令是由FinCEN發(fā)布的行政命令，可以依法要求在特定地理區(qū)域內(nèi)的所有金融機構(gòu)和特定非金融機構(gòu)報告特定金額的現(xiàn)金交易），以提高房地產(chǎn)現(xiàn)金交易的透明度，打擊利用現(xiàn)金購買高端住宅的方式進行洗錢的犯罪活動。根據(jù)該法令，在法人客戶以“全現(xiàn)金”交易方式（包括使用個人支票、商業(yè)支票、旅行支票或匯票支付房款的交易）購買位于紐約州、佛羅里達州、加利福利亞州和德克薩斯州等地區(qū)特定區(qū)域內(nèi)的住宅地產(chǎn)時，產(chǎn)權(quán)保險公司應(yīng)向FinCEN報送大額現(xiàn)金報告，報告中應(yīng)包括交易信息、法人客戶的基礎(chǔ)信息和受益所有權(quán)信息。

（三）建立信息共享與線索研判機制，多部門聯(lián)合執(zhí)法打擊房地產(chǎn)洗錢犯罪

房地產(chǎn)相關(guān)的可疑交易報告和根據(jù)地理目標(biāo)命令收集的信息將匯總至FinCEN建立的數(shù)據(jù)庫，并經(jīng)FinCEN作出專業(yè)分析后轉(zhuǎn)交給相關(guān)執(zhí)法機關(guān)。同時FinCEN和其他執(zhí)法機關(guān)針對這些數(shù)據(jù)和事項進行線索研判，協(xié)助后者迅速地將打擊房地產(chǎn)洗錢犯罪的行動落實到執(zhí)行層面。在掌握了充足的犯罪信息和證據(jù)后，迅速開展多部門聯(lián)動的執(zhí)法行動。

二、對我國的啟示

（一）建立健全房地產(chǎn)業(yè)反洗錢監(jiān)管制度，強化行業(yè)自律組織在房地產(chǎn)反洗錢工作中的作用

1.細(xì)化房地產(chǎn)業(yè)反洗錢規(guī)定。當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)反洗錢規(guī)定較籠統(tǒng)。房地產(chǎn)行業(yè)主管部門應(yīng)會同反洗錢行政主管部門制定專門制度，細(xì)化房地產(chǎn)業(yè)反洗錢監(jiān)管、義務(wù)機構(gòu)履職等方面的規(guī)定。2.明確各部門在監(jiān)管中的職責(zé)分工，加強協(xié)同監(jiān)管。應(yīng)進一步明確行業(yè)主管部門和反洗錢行政主管部門在反洗錢監(jiān)管工作中的職責(zé)分工，加強溝通協(xié)調(diào)，形成監(jiān)管合力。3.強化行業(yè)自律管理，充分發(fā)揮行業(yè)自律組織在房地產(chǎn)反洗錢工作中的作用。房地產(chǎn)行業(yè)自律組織應(yīng)結(jié)合行業(yè)和業(yè)務(wù)特點，按照反洗錢監(jiān)管法律法規(guī)，制定反洗錢工作指引，加強反洗錢業(yè)務(wù)培訓(xùn)，指導(dǎo)從業(yè)機構(gòu)和人員有效履職。

（二）義務(wù)主體以風(fēng)險為本開展反洗錢工作，提升房地產(chǎn)交易信息的透明度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)在銷售房屋、提供經(jīng)紀(jì)等相關(guān)服務(wù)時，應(yīng)以風(fēng)險為本開展反洗錢工作。一是履行客戶身份識別義務(wù)，完整、準(zhǔn)確登記客戶身份信息；二是結(jié)合客戶和交易等因素劃分客戶風(fēng)險等級，對高風(fēng)險客戶應(yīng)采取強化的客戶盡職調(diào)查措施；三是對使用全款購買房產(chǎn)的交易，在超過規(guī)定金額時應(yīng)報送大額交易報告；四是加強對與房地產(chǎn)相關(guān)的特定洗錢類型的研究，制定合理、有效的可疑交易監(jiān)測標(biāo)準(zhǔn)，對符合可疑特征的交易應(yīng)向中國反洗錢監(jiān)測分析中心報送可疑交易報告。

（三）完善部門之間的信息共享機制，建立可疑交易線索聯(lián)合研判機制

加強房地產(chǎn)可疑交易信息的共享，建立房地產(chǎn)可疑交易線索聯(lián)合研判機制，中國反洗錢監(jiān)測分析中心、執(zhí)法機關(guān)、房地產(chǎn)行業(yè)主管部門和其他部門應(yīng)對涉嫌房地產(chǎn)洗錢的重大線索進行聯(lián)合研判，合力打擊房地產(chǎn)洗錢犯罪及上游犯罪。

[1]齊永輝.房地產(chǎn)反洗錢監(jiān)管初探[J].華北金融,2011(3):70-71.

[2]陳莉.國外房地產(chǎn)業(yè)反洗錢的主要做法[J].西南金融,2009(3):56-57.

程思超（1987-），男，經(jīng)濟學(xué)碩士，甘肅天水人，現(xiàn)供職于中國人民銀行海口中心支行，副主任科員；王宇（1985-），男，經(jīng)濟學(xué)博士，海南儋州人，現(xiàn)供職于中國人民銀行?？谥行闹?，主任科員；王佳（1982-），男，管理學(xué)碩士，河北石家莊人，現(xiàn)供職于中國人民銀行?？谥行闹校魅慰茊T。