吳傳杰

江蘇省無錫市濱湖區(qū)人民法院，江蘇 無錫 214000

論房屋買賣合同的解除權與損害賠償責任

吳傳杰

江蘇省無錫市濱湖區(qū)人民法院，江蘇 無錫 214000

隨著有關房屋買賣一系列配套法律法規(guī)的出臺，房屋買賣合同的解除權及損害賠償責任在司法實踐中也相應發(fā)生了較大變化。小產權房應遵循無效合同規(guī)則，商品房買賣合同中的二手房買賣合同解除權遵循一般合同規(guī)則，一手房買賣合同解除權視出賣人的違約情形不同而遵循不同的賠償規(guī)則。

房屋買賣合同；解除權；損害賠償責任

一、問題的提出

隨著社會主義市場經濟的迅猛發(fā)展，我國不動產交易市場法律規(guī)則也在不斷發(fā)生變化。從《土地管理法》、《民法通則》到《合同法》及相關買賣合同司法解釋的出臺，都對房屋買賣合同的解除權的行使及其損害賠償責任的承擔進行了新的構建和修繕。但針對不同的房屋買賣合同類型化，該解除權的行使與損害賠償責任的實現(xiàn)是否適用同一規(guī)則；倘若不能統(tǒng)一適用，對不同類型化的房屋買賣合同又應當如何運用此規(guī)則。這些問題都是當前司法實踐和理論中亟待解決的難題所在，筆者擬以案例導入的形式對此問題展開探討。

案例一①：某村委會在其通過土地劃撥方式取得土地上建造商品房，并將此商品房向非本村集體成員曾某出賣。曾某入住該房屋后，因某村委會一直未為其辦理房地產權證而引發(fā)糾紛。后曾某將某村委會訴至法院，請求某村委會立即依法為其辦理房地產權證。法院經審理認為，該訴訟請求不符合法律法規(guī)的規(guī)定，予以駁回。

案例二②：賈某將其所有的商品房轉讓給王某，在雙方簽訂房屋買賣合同后，王某一直未向賈某支付房款，后賈某經多次催促無效，便請求法院解除雙方之間所簽訂的房屋買賣合同。后法院經審理予以支持其訴求。

案例三③：孫某與某房地產開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房銷售合同》，雙方在合同中約定孫某向該房地產開發(fā)企業(yè)交付全部購房款后，該開發(fā)商便將房產轉移給孫某。后該房地產開發(fā)企業(yè)又背著孫某將房屋出賣給第三人李某，導致孫某無法辦理房屋過戶手續(xù)。孫某遂以合同目的無法實現(xiàn)為由，請求法院解除雙方之間的簽訂的《商品房買賣合同》。后法院經審理予以支持。

從上述三個典型案例中，不難發(fā)現(xiàn)不同類型的房屋買賣合同的解除權在司法實踐中呈現(xiàn)出不同的形態(tài)。筆者將其簡單類型化為小產權房買賣合同、商品房買賣合同兩種，其中商品房買賣合同又分為一手房買賣合同與二手房買賣合同。對具體不同的房屋買賣合同類型，筆者認為有必要對此展開探討，以期尋求一種類型化的處斷或適用規(guī)則。

二、房屋買賣合同解除權的類型化

(一)小產權房買賣合同解除權

小產權房是指農村集體成員在本村集體所有的土地上建造房屋，后將所建房屋按商品房予以出售。根據《土地管理法》第六十三條和《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》第二條之規(guī)定，該小產權房較商品房的重要區(qū)別點在于其沒有繳納土地出讓金，此外在村集體所有的土地上所建造的房屋不具有合法產權流轉的資格。由此可見，一者在農民集體所有的土地上建造所謂的“商品房”是有違村集體所有權土地的使用權性質的；二者小產權房僅限于村集體內部的特定目的的流轉，超出村集體范圍外的流轉是違反法律強制性規(guī)定的。盡管小產權房在法律上的定性是確定的，但在不動產交易市場中難免會存在有一些未被監(jiān)管的交易存在。對于小產權房交易的雙方主體又當如何進行保護也是民法所需亟待作出回應的命題。《中華人民共和國民法通則》第九十二條明文規(guī)定，“沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人?！睋Q言之，小產權房一旦被認定為無效或解除，就應當按照不當?shù)美M行處理。在案例一中，某村委會所建造的“商品房”是不具備商品房主體資格的，從而導致其產權流轉受到限制。此外，曾某作為非本村集體成員違法購買本村集體“商品房”的行為不受法律保護。簡言之，小產權房因其本身流轉違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，因而導致房屋買賣合同無效，合同雙方當事人均不存在合同解除權。

(二)商品房買賣合同解除權

于商品房買賣合同而言，因其具有合法產權流轉的資格，故其和小產權房的流轉規(guī)則相差很大。由《商品房買賣合同司法解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》)第一條的規(guī)定，可知商品房買賣合同解除權是雙方當事人所依法享有的。以商品房所有者流轉的身份不同，可將其分為一手房買賣合同和二手房買賣合同。就其本質而言，一手房買賣合同與二手房買賣合同在本質上均屬房屋產權的合法轉讓，只不過兩者對應的主體不同而已。鑒于此，是否意味著所有的商品房買賣合同均是合法有效？對于此，《商品房買賣合同司法解釋》第二條和第六條作出了明文規(guī)定，于二手房買賣合同解除權而言，其合同解除權與一手房買賣合同解除權具有極大的類似性。換言之，二手房買賣合同解除權可依一手房買賣合同解除權的規(guī)則運行。對比小產權房買賣合同解除權而言，商品房買賣合同解除權是雙方當事人所依法享有的。

三、房屋買賣合同損害賠償責任的類型化構建

就房屋買賣合同解除權的本質而言，其歸根結底是合同一方當事人因對方當事人的根本違約行為導致合同陷入不能履行的境地。也就是說，房屋買賣合同損害賠償責任的構成要件也應以違約責任的構成要件為基點。鑒于此，筆者將從違約行為、主觀過錯、損害結果、因果關系來構建適用于商品房買賣合同損害賠償?shù)念愋突痉ㄒ?guī)則。

(一)違約行為

我國有關違約責任的法律釋義規(guī)定在《合同法》第一百零七條之中，違約責任意指商品房買賣合同中一方當事人不完全履行合同義務的客觀行為。司法實踐中常見的違約行為可分為單方違約行為與雙方違約行為、根本違約行為與非根本違約行為、不履行違約行為與不完全履行違約行為、實際違約行為與預期違約行為四種類型。就沒一種具體的違約種類而言，因其違約行為的方式不同而可能導致最終違約方當事人承擔的違約責任也可能有著本質的差異。

(二)主觀過錯

所謂主觀過錯是指違約一方當事人主觀上存在故意或過失的情形。目前學界對過錯存在主觀過錯論與客觀過錯論兩種類別之分，持客觀過錯論的學者認為因雙方當事人客觀上過錯所導致的合同違約，任何一方均不承擔違約責任；持主觀過錯論的學者認為僅在當事人一方主觀上有故意或過失時，才可能承擔相應的違約責任。筆者對主觀過錯論持贊同觀點，認為客觀過錯論還有待修繕。客觀過錯論者認為因不可抗力或意外事件等原因導致合同違約情形出現(xiàn)的，雙方當事人雖有過錯，但不應當承擔違約責任。筆者認為這種見解有失偏頗，不可抗力或意外事件等客觀原因導致違約情形的出現(xiàn)是合同雙方當事人所無法預測的，也就是說雙方當事人在主觀上不具有任何過錯，也就無所謂承擔過錯責任這一說。即使雙方當事人在合同中約定雙方承擔同等責任，也僅是基于公平責任原則的考量而并非雙方當事人因過錯而承擔責任。因此，筆者認為僅主觀過錯才是構成違約責任的必備要件。

(三)損害事實

損害事實是指因合同一方當事人違約行為使得對方當事人的財產性利益或非財產性利益遭受損失的客觀不利后果。這種損害的事實既可以是財產性利益的損失，也可能是非財產性利益的損失；既可以是可得利益的損失，也可以是預期利益的損失。從某種程度上而言，損害事實是衡量違約責任輕重或大小的關鍵標準所在。損害事實的有無與違約方是否承當相應的違約責任是直接相關聯(lián)的，倘若房屋買賣合同中一方當事人雖然實施的違約行為，但是該違約行為并沒有導致?lián)p害后果的出現(xiàn)，那么作為守約方的另一方當事人不能簡單地以此為依據要求違約方當事人承擔相應的違約責任。換言之，只有當違約方當事人因其違約行為導致了損害后果的出現(xiàn)，那么才有可能要求其承擔違約之債。

(四)因果關系

因果關系究其本質是一種客觀存在，在不同學科中有著不同的內涵。就違約責任而言，如何將損害后果歸屬于違約行為是判定合同違約方是否承擔民事責任的中心一環(huán)。此外，因果關系的存在是一種客觀存在，而因果關系的判斷卻是一種主觀的評判，勢必會導致因不同的判斷標準而對同一因果關系的有無得出兩種截然不同的結論。筆者認為應當堅持學界通過的因果關系判斷學說，即相當因果關系說。通過因果關系的判斷來決定違約方當事人承擔違約責任的大小也是極為有限的。簡言之，只有當違約方當事人所實施的違約行為與損害后果之間是一種主要的或唯一的因果關系時，才能依法追究違約方當事人的違約責任。

對于以違約責任為基礎的損害賠償責任，不同類型的房屋買賣合同適用的損害賠償規(guī)則也不一致。對于小產權房而言，因其產權無法流轉而導致合同無效，合同雙方當事人不存在合同解除權。而且這種無效合同是一種自始無效、當然無效、必然無效的情形。根據民法理論中關于無效合同的處斷規(guī)則，雙方當事人應當依法返還原物或恢復原狀，即買受人應當將房屋轉讓給出賣人，出賣人應當將房屋價款返還給買受人，倘若因一方當事人導致另一方當事人權益遭受損失的，應當依法承當賠償責任。對于商品房買賣合同而言，一手房買賣合同與二手房買賣合同的違約責任規(guī)則基本一致，但兩者在損害賠償責任上存在較大的不同。于二手房買賣合同而言，其損害賠償責任適用《民法通則》第九十七條和一百一十五條的規(guī)定，遵循一般合同解除的損害賠償規(guī)則。于一手房買賣合同而言，在考量其損害賠償規(guī)則時需要結合房地產開發(fā)商的具體情形來予以判斷。筆者將一手房買賣合同的損害賠償責任類型化為兩類，一類是因出賣人根本違約致使其無法履行合同義務，另一類是因出賣人根本違約導致買受人無法實現(xiàn)其合同權利。首先，根據《商品房買賣合同司法解釋》第八條和第九條的規(guī)定，在具體的情況下導致了商品房買賣合同解除后，買受人可以主張懲罰性賠償請求權。這種懲罰性賠償需要滿足以下條件，一是出賣人與買受人簽訂的房屋買賣合同合法有效；二是因出賣人的原因導致買賣合同的目的無法實現(xiàn)。其次，根據《商品房買賣合同司法解釋》第十二條和第十三條的規(guī)定，因房屋質量問題導致買受人利益遭受損失的，買受人可依法解除合同，并要求出賣人承擔損害賠償責任。雖然這兩種房屋買賣合同均要承擔損害賠償責任，而且都是承擔懲罰性的賠償責任，但兩者在具體構成要件上還是存在差異。以《商品房買賣合同司法解釋》第八條和第九條的規(guī)定為例，當出賣方因商品房重復銷售、先抵押后出售等根本違約行為導致合同目的無法實現(xiàn)時，買受人可依法請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失。以《商品房買賣合同司法解釋》第十二條和第十三條的規(guī)定為例，出賣方因房屋結構導致無法履行交房義務或交房后導致買受人無法居住時，買受人可依法請求解除房屋買賣合同并要求賠償損失。但是這種賠償損失顯然和第八條和第九條所規(guī)定的損害賠償責任內涵不一，此種賠償責任僅限于一般的損害賠償責任，并不具有懲罰性。

綜上所述，小產權房與商品房買賣合同在損害賠償責任的構成要件上具有相同性，但又具有差異性。小產權房和二手房買賣合同遵循一般的損害賠償責任原則，而一手房買賣合同應不同情形而遵循懲罰性損害賠償責任或非懲罰性損害賠償責任。

四、合同解除權與其他配套權利

根據《商品房買賣合同司法解釋》第八條和第九條的規(guī)定，買受人在出賣人構成根本違約的情形下，可依法解除與出賣人之間訂立的房屋買賣合同，此外還有權要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失以及承擔已付購房款一倍的賠償責任三項與之的配套權利。在此，筆者認為有必要對合同解除權與后續(xù)三種權利之間的關系進行澄清。換言之，合同解除權與三項配套權利之間是并存適用關系還是選擇適用關系，這一重要命題立法者和司法者從立法或司法解釋層面作出具體的回應。

鑒于此，應當從兩個方面展開探討。一是假設合同解除權與后續(xù)三種權利是并存關系，即買受人在不主張合同解除權的前提條件下可依法主張后續(xù)三項配套權利，也即是說買受人在配套權利主張得到實現(xiàn)后，又可以依法向出賣人主張合同約定的權利。但出賣人因重復銷售或先抵押后銷售而使得買受人根本無法獲得房屋產權。由此可見，買受人根據同一個合同主張了兩次權利，出賣人根據同一個合同承擔了兩次責任，顯然這兩次權利或者義務不能同時并存。故推知合同解除權與后續(xù)配套權利非并存關系。進而，合同解除權與后續(xù)配套權利之間是選擇關系才是其正確歸屬，也便符合了買受人先主張合同解除權后行使配套權利的法律邏輯。

關于房屋買賣合同解除權及損害賠償責任這一命題，應當針對不同的情形進行類型化。對于小產權房買賣合同，因其合同本身無效，雙方當事人之間不存在合同解除權，其損害賠償責任遵循一般合同規(guī)則；對于商品房買賣合同，一手房買賣合同解除權與二手房買賣合同解除權在損害賠償責任的本質上存在區(qū)別，前者是一種懲罰性的損害賠償，后者是一種一般合同的損害賠償責任。此外，前者因出賣人具體違約情形不同而使得損害賠償責任的歸責亦不盡相同。

[注釋]

①(2014)韶中法民一終字第106號<民事判決書>.

②(2012)嘉平民初字第672號<民事判決書>.

③(2016)吉01民初305號<民事判決書>.

D920.5；D923.6

A

2095-4379-(2017)33-0104-03

吳傳杰(1988-)，男，漢族，2010年畢業(yè)于中南財經政法大學法學院，江蘇省無錫市濱湖區(qū)人民法院，任助理審判員。