羅 磊

（210000 宜信卓越財(cái)富投資管理有限公司 江蘇 南京）

房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)法調(diào)控

羅 磊

（210000 宜信卓越財(cái)富投資管理有限公司 江蘇 南京）

政府加大力度調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，雖然采取了多種方式對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行多元化的調(diào)控，但其效果卻差強(qiáng)人意。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控面臨著一定的窘境，也阻礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升空間。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要目的是為了消除不利于房地產(chǎn)發(fā)展的有害因素，以不斷促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)法是用于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效手段，但它仍存在一定的不足。本文主要對(duì)房地產(chǎn)的特征進(jìn)行分析，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中存在的問題提出有效的競(jìng)爭(zhēng)法調(diào)控措施。

房地產(chǎn)市場(chǎng)；競(jìng)爭(zhēng)法調(diào)控；問題

我國(guó)的城鎮(zhèn)化人口逐漸增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)經(jīng)歷了從繁榮到蕭條，再由蕭條逐漸復(fù)蘇的過程，它帶動(dòng)著各行各業(yè)的發(fā)展，在它的發(fā)展過程中，由自需消費(fèi)的模式逐漸轉(zhuǎn)變、演變到市場(chǎng)投資形式，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資源被壟斷，消費(fèi)者自然而然的成為了市場(chǎng)預(yù)期不斷上漲的犧牲者。房地產(chǎn)內(nèi)部市場(chǎng)主要包括三級(jí)，分別是:土地市場(chǎng)開發(fā)、增量市場(chǎng)以及存量市場(chǎng)，這也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控造成了一定的影響。在這種背景下，競(jìng)爭(zhēng)法成為了市場(chǎng)調(diào)控的主要手段，力求公平合理以不斷促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期繁榮。

1 我國(guó)房地產(chǎn)的特征

1.1 固定的土地空間位置

土地是不可移動(dòng)的，在固定的土地上建立的房屋建筑及其附屬設(shè)施都是一層不變的，土地的固定特性決定了房地產(chǎn)是一種不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)主要進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)的固定性使得消費(fèi)者以及投資者不能充分預(yù)見房地產(chǎn)未來(lái)的市場(chǎng)行情，且房地產(chǎn)中蘊(yùn)含著巨大的價(jià)值潛力，從而使得房地產(chǎn)形成了不完全競(jìng)爭(zhēng)的特點(diǎn)。不完全競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)主要包括受土地資源的限制、政府的調(diào)控以及房地產(chǎn)獨(dú)特的信息等。

1.2 房地產(chǎn)數(shù)量的有限性

正是由于土地的不可移動(dòng)性，使得地球的土地資源具有一定的限制。在這種背景下，相關(guān)企業(yè)普遍提高對(duì)土地資源的利用率，但這并不能解決中國(guó)日益增多的城鎮(zhèn)化人口的居住問題，因此，房地產(chǎn)業(yè)投資商便借機(jī)壟斷了房地產(chǎn)業(yè)，一方面能夠增加企業(yè)的收益，另一方面，減緩了中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。正是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷，國(guó)家才明確了相關(guān)房產(chǎn)法律條例。

1.3 具有一定的區(qū)域特點(diǎn)

每個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化、社會(huì)背景、自然環(huán)境、宗教信仰的不同，對(duì)于土地文化的認(rèn)知也相差甚遠(yuǎn)，也就是說每個(gè)地區(qū)具有每個(gè)地區(qū)的獨(dú)特的區(qū)域特點(diǎn)。區(qū)域特點(diǎn)的形成與區(qū)位有著密不可分的聯(lián)系，是自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件長(zhǎng)期相互穿插、相互滲透而形成的，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)具有特定區(qū)域特征的最主要原因。

2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中存在的問題

2.1 普遍認(rèn)為產(chǎn)品供給和需求結(jié)構(gòu)存在偏差

我國(guó)房地產(chǎn)的空置率逐漸提高，政府部門把它歸結(jié)于房地產(chǎn)部分的供并不大于求。但事實(shí)證明，以這種理論為指導(dǎo)進(jìn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控并沒有達(dá)到預(yù)期的目的。這種調(diào)控方法使得房地產(chǎn)調(diào)控遠(yuǎn)離了期望的目標(biāo)。在以這種理論作為指導(dǎo)理論進(jìn)行調(diào)控時(shí)，政府加大了干預(yù)力度，以調(diào)整房地產(chǎn)的供求結(jié)構(gòu)，但這并沒有改善房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率上升的現(xiàn)狀，且證明了房地產(chǎn)空置率不僅存在于普通住宅中，也存在于不同的住房階層中。

2.2 未能區(qū)分合理投資者與投機(jī)者

大眾消費(fèi)者普遍認(rèn)為房地產(chǎn)是一種普通的消費(fèi)產(chǎn)品，但房地產(chǎn)卻具有雙重性質(zhì)，不僅具有普通商品的特性，還具有一定的資本性質(zhì)。因此，房地產(chǎn)的主要需求包括自然消費(fèi)需求和投資需求兩種，自然消費(fèi)需求主要滿足大眾消費(fèi)者，而投資需求是具有投資意識(shí)者或者投機(jī)者的需求。投資需求是不斷發(fā)展變化的，它可能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更加繁榮，也可能造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的徹底崩潰。投機(jī)如果出現(xiàn)待價(jià)而沽或者不以真實(shí)需求做支撐的情況，就會(huì)造成房地產(chǎn)的空置率上升，這均是沒有處理好投資和投機(jī)的關(guān)系而引發(fā)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)問題。

2.3 政府通過信息影響市場(chǎng)消費(fèi)主體的心理

政府對(duì)于房地產(chǎn)空置率信息的搜集和發(fā)布增加了房地產(chǎn)政策的透明度。它的主要目的是改善市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)，及時(shí)更新房地產(chǎn)的信息，穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。消費(fèi)者在進(jìn)行購(gòu)房時(shí)，會(huì)預(yù)先估計(jì)心理價(jià)位，如果政府發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)，將會(huì)誤導(dǎo)消費(fèi)者，從而使房地產(chǎn)的空置率上升得不到改善。它雖然具有一定的宏觀調(diào)控手段，但卻影響了市場(chǎng)主體的心理，不利于改變房地產(chǎn)直線攀升的價(jià)格。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的競(jìng)爭(zhēng)法調(diào)控策略

3.1 擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)市場(chǎng)

房地產(chǎn)的相關(guān)市場(chǎng)有利于準(zhǔn)確掌握競(jìng)爭(zhēng)程度，房地產(chǎn)的相關(guān)市場(chǎng)的擴(kuò)大可以從三個(gè)方面進(jìn)行:第一，產(chǎn)品相關(guān)市場(chǎng)。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，滿足居民的各種需要。第二，區(qū)域相關(guān)市場(chǎng)。要綜合考慮交通、地理位置、治安以及各種因素對(duì)于市場(chǎng)的影響，在此基礎(chǔ)上擴(kuò)大市場(chǎng)。第三，時(shí)間相關(guān)市場(chǎng)。應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)的季節(jié)時(shí)間以及發(fā)展潮流進(jìn)行市場(chǎng)的擴(kuò)充。這可以讓政府準(zhǔn)確判斷競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，為房地產(chǎn)的調(diào)控提供依據(jù)。

3.2 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議的限制

對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議的限制主要從兩個(gè)方面進(jìn)行，既縱向和橫向兩個(gè)方面。要杜絕橫向競(jìng)爭(zhēng)中的房地產(chǎn)價(jià)格上漲現(xiàn)象，也應(yīng)消除競(jìng)爭(zhēng)主體間偏向于價(jià)格上漲的心理。房地產(chǎn)的分級(jí)現(xiàn)象明顯，在限制縱向競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議中，應(yīng)注重資源的合理配置。

3.3 杜絕企業(yè)集中的現(xiàn)象以及市場(chǎng)支配地位的濫用

企業(yè)集中可以使企業(yè)的市場(chǎng)勢(shì)力擴(kuò)張，從而消除企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)，這不利于維持良好的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)秩序，同時(shí)會(huì)促進(jìn)壟斷現(xiàn)象的加劇。此外，市場(chǎng)支配地位的濫用可能影響公平，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。不利競(jìng)爭(zhēng)會(huì)危害市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，嚴(yán)重危害著消費(fèi)者的權(quán)益，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)造成嚴(yán)重的沖擊。

4 總結(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的快速上漲成為了社會(huì)關(guān)注的首要問題，但解決價(jià)格上漲并不是主要目標(biāo)，而是應(yīng)將目標(biāo)放在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部的問題解決中。房地產(chǎn)作為一種壟斷經(jīng)濟(jì)，要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期繁榮，必須在宏觀調(diào)控的背景下發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)性調(diào)控，房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)法調(diào)控不僅能夠很好的解決房地產(chǎn)內(nèi)部問題，還有利于明確中國(guó)的發(fā)展方向。

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