朱永傳

（350005 福建謹(jǐn)而信律師事務(wù)所 福建 福州）

物權(quán)視角下房屋征收問題研究

朱永傳

（350005 福建謹(jǐn)而信律師事務(wù)所 福建 福州）

作為公民的財(cái)產(chǎn)，房屋對(duì)于人們的生活有著重要的作用。但是現(xiàn)實(shí)中有時(shí)為了實(shí)現(xiàn)公共利益，不得不對(duì)房屋拆遷，這就涉及到房屋的征收問題，在我國(guó)《物權(quán)法》頒布和實(shí)施之后，對(duì)于房屋的征收問題有了更加具體的規(guī)定。然而現(xiàn)實(shí)中房屋征收仍然存在著諸多問題，本文從問題出發(fā)，探求解決問題的方法，結(jié)合《物權(quán)法》進(jìn)行分析，以期為房屋征收問題的解決提供合理化建議。

物權(quán)法；征收；房屋拆遷；補(bǔ)償

一、關(guān)于征收的法律規(guī)定和特征

《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用

這是《物權(quán)法》中關(guān)于房屋征收問題的規(guī)定，詳細(xì)介紹了征收制度。通過對(duì)該法條進(jìn)行分析，可以看出房屋征收具有如下幾個(gè)特征：

（一）目的特定

征收的目的，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，是為了實(shí)現(xiàn)公共利益的需求。所謂公共利益，指的是大多數(shù)人的利益。例如在政府有關(guān)部門為了改善某個(gè)區(qū)域的醫(yī)療衛(wèi)生狀況進(jìn)行的醫(yī)院的修蓋，為了改善交通狀況進(jìn)行的公路的修建等等。這些設(shè)施的目的是為了惠及大眾，方便群眾的生產(chǎn)生活，是我們通常理解的公共利益?，F(xiàn)實(shí)生活中，利益之間的沖突時(shí)十分常見的，尤其是會(huì)出現(xiàn)公共利益和個(gè)人利益相沖突的現(xiàn)象。因?yàn)榉课莸恼魇蔗槍?duì)的是公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，勢(shì)必會(huì)對(duì)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)造成一定的影響。所以，對(duì)公民房屋進(jìn)行征收，必然要求具有一定的正當(dāng)理由，而為了實(shí)現(xiàn)公共利益則為征收提供了正當(dāng)性。

（二）遵守法律法規(guī)

征收會(huì)影響公民財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，即使是為了實(shí)現(xiàn)公共利益，這種行為也應(yīng)該將對(duì)公民的損害降到最低，這就要求實(shí)施對(duì)公民房屋的征收行為，一定要遵守法律法規(guī)的規(guī)定，遵守嚴(yán)格的程序。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)公民房屋征收的程序化，國(guó)家制定了一系列法律法規(guī)，對(duì)征收行為進(jìn)調(diào)整。這些法律法規(guī)不但規(guī)定了征收行為應(yīng)該遵守的程序規(guī)范，同時(shí)對(duì)于違反規(guī)定的行為，規(guī)定了相應(yīng)的處罰措施，這就保證了程序執(zhí)行的有相應(yīng)的制度可以遵循。

（三）合理補(bǔ)償

對(duì)房屋的征收，往往會(huì)實(shí)施房屋拆遷，這就會(huì)給公民的居住權(quán)造成影響，所以為了降低這種不利影響，法律規(guī)定，實(shí)施征收行為，必須給予公民合理補(bǔ)償。《物權(quán)法》第42條第2款規(guī)定：征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。這是對(duì)征收房屋的兩種補(bǔ)償方式?！皯?yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償”是對(duì)公民房屋被征收造成的財(cái)產(chǎn)損失的補(bǔ)償；“保障被征收人的居住條件”，是對(duì)公民居住權(quán)的補(bǔ)償。同時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)這些補(bǔ)償能夠真正的發(fā)揮作用，法律同時(shí)明文規(guī)定不允許對(duì)補(bǔ)償進(jìn)行截留、挪用等。

二、房屋征收制度中存在的問題

為了實(shí)現(xiàn)公共利益而實(shí)行的征收制度，是公共利益和私人利益的沖突，恰當(dāng)?shù)奶幚砗脙烧咧g的關(guān)系很有必要，但是，由于相關(guān)法律制度的欠缺，現(xiàn)階段，我國(guó)房屋征收制度中還存在種種問題。

（一）住宅面積確定標(biāo)準(zhǔn)不明確

按照我國(guó)《物權(quán)法》第42條的規(guī)定，對(duì)被征收人的補(bǔ)償有兩種形式：給付補(bǔ)償款，或者進(jìn)行房屋置換。在給付補(bǔ)償款這種財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償?shù)男问较?，容易出現(xiàn)對(duì)財(cái)產(chǎn)估值不一致造成的糾紛。由于財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償，主要根據(jù)房屋的面積進(jìn)行估值，這樣就會(huì)造成對(duì)于一些非住房面積的計(jì)算存在爭(zhēng)議。為了在拆遷時(shí)候能夠獲得角度的補(bǔ)償，被征收人通常會(huì)將住宅面積進(jìn)行虛假擴(kuò)大化，尤其是在一些城鄉(xiāng)結(jié)合部，在拆遷之前先擴(kuò)建，將擴(kuò)建的面積也算到住宅面積中，以此來達(dá)到多拿補(bǔ)償款的目的，有的拆遷戶甚至將拆遷作為了一種致富的手段。這種情況主要是由于對(duì)住宅面積確定標(biāo)準(zhǔn)存在爭(zhēng)議造成的。

（二）農(nóng)民住宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)缺失

我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)征收集體土地進(jìn)行了規(guī)定，并且在《土地管理法》中對(duì)征收的補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)都做出了詳細(xì)的規(guī)定。但是，對(duì)于征收過程中農(nóng)民房屋的征收補(bǔ)償，卻沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。缺乏對(duì)農(nóng)民住宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，造成的危害是巨大的，因?yàn)檫@對(duì)于農(nóng)民來說，補(bǔ)償處于一個(gè)不確定的狀態(tài)。在實(shí)踐中，對(duì)農(nóng)民住宅被征收的補(bǔ)償通常參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作，但是，但是農(nóng)村住宅和城市的情況并不完全相同，這就造成在對(duì)農(nóng)民住宅進(jìn)行拆遷補(bǔ)償是往往具有很大的隨意性，不利于對(duì)農(nóng)民住宅權(quán)益的保護(hù)。

（三）異地安置難

對(duì)公民房屋進(jìn)行征收后，往往會(huì)對(duì)一些原著居民進(jìn)行異地安置。如我國(guó)三峽工程中，為了實(shí)現(xiàn)三峽上游的蓄水，需要對(duì)上百萬庫區(qū)居民的房屋進(jìn)行征收，對(duì)原住居民進(jìn)行異地安置。這種異地安置的方式，固然能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)原著居民房屋的順利拆遷，但是，異地安置同樣存在種種弊端。由于異地安置將居民遷移到其他地區(qū)，原有的人際關(guān)系、生活環(huán)境等發(fā)生了重大的變化，一旦不能處理好異地安置中存在的這些問題，鬧返遷的情緒很高漲，這對(duì)于后續(xù)工作的開展十分不利。

三、房屋征收制度的完善建議

針對(duì)現(xiàn)階段房屋征收中實(shí)際存在的問題，結(jié)合我國(guó)《物權(quán)法》和相關(guān)法律精神，筆者認(rèn)為彌補(bǔ)我國(guó)房屋征收制度中的缺陷應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手。

（一）明確住宅面積確定標(biāo)準(zhǔn)

首先，通過法律明確住宅面積的確定標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)當(dāng)前我國(guó)存在的，為了實(shí)現(xiàn)不合理的多獲得補(bǔ)償款而進(jìn)行的拆遷前的改擴(kuò)建行為，要通過法律的形式明確規(guī)定住宅面積的確定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于那些具有盈利目的改擴(kuò)建行為增加的面積不予認(rèn)可，這樣能夠使被征收人意識(shí)到不合理的目的不能達(dá)到，從而放棄作假行為，減少拆遷中發(fā)生糾紛的概率。

其次，完善評(píng)估制度，確定市場(chǎng)化的評(píng)估機(jī)制。由于拆遷涉及的主要問題是雙方對(duì)于拆遷款是否能達(dá)成一致，此時(shí)對(duì)房屋面積、房屋價(jià)值的估值就顯得尤為重要。被征收方為了多獲得拆遷利益，勢(shì)必對(duì)拆遷行為中評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生懷疑。這就要求建立市場(chǎng)化的評(píng)估機(jī)制，這種市場(chǎng)化的機(jī)構(gòu)能夠滿足雙方對(duì)房屋價(jià)值評(píng)估的要求，同時(shí)結(jié)果也能為被征收方接受，從而使法律確定的住宅面積確定標(biāo)準(zhǔn)能夠得到有效的實(shí)施。

（二）建立農(nóng)民住宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

針對(duì)現(xiàn)實(shí)中缺乏對(duì)農(nóng)民住宅拆遷標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該通過立法形式進(jìn)行立法空白的填補(bǔ)。目前我國(guó)對(duì)于農(nóng)民房屋的征收，參照的主要是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，但是，城市的狀況和農(nóng)村并不一樣，這就造成了參照適用的過程中存在種種不足之處。為了解決這些現(xiàn)實(shí)問題，應(yīng)該建立獨(dú)立的農(nóng)村住宅的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)于補(bǔ)償問題要結(jié)合農(nóng)村居民的居住特點(diǎn)進(jìn)行解決。

（三）做好異地安置工作

針對(duì)異地安置中存在的鬧返遷問題，要結(jié)合具體情況進(jìn)行分析，了解問題產(chǎn)生的原因，同時(shí)應(yīng)該做好如下工作：

首先，利用法律手段，提高對(duì)異地安置居民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。雖然我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律關(guān)于異地安置進(jìn)行了規(guī)定，但是對(duì)于異地安置的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該提高。考慮到異地安置的居民實(shí)際生活的需要，由于其到新的地方生活，需要對(duì)新的環(huán)境、新的人際關(guān)系進(jìn)行適應(yīng)，一時(shí)間會(huì)對(duì)其生活造成困難，適當(dāng)提高其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，可以減小這類困難造成的影響，使其盡快的適應(yīng)新的生活。同時(shí)，為了規(guī)范補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定，法律應(yīng)該發(fā)揮規(guī)制作用，防止在這一過程中的違法行為。同時(shí)，考慮到異地安置居民為公共利益做出的犧牲，提高對(duì)其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)能夠也能實(shí)現(xiàn)公平的價(jià)值。

其次，適當(dāng)?shù)恼邇A斜。對(duì)于異地安置居民的生產(chǎn)生活，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼邇A斜?？紤]到異地安置對(duì)其造成的影響，適當(dāng)?shù)恼邇A斜也能夠作為一種補(bǔ)償方式，對(duì)于穩(wěn)定異地安置居民的情緒有著重要的作用。

房屋征收時(shí)公共利益和私人利益的沖突，只有在實(shí)踐中按照法律精神，分析征收中問題產(chǎn)生的原因，才能為解決問題找到方法，從而對(duì)房屋征收制度進(jìn)行完善。

[1]姚寶國(guó).《城市房屋拆遷中司法強(qiáng)制執(zhí)行問題的法律思考》，《行政與法》，2011年，第9期.

[2]楊建順.《司法裁判、裁執(zhí)分離與征收補(bǔ)償——〈國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉的權(quán)力博弈》，《法律適用》，2011年，,6期.

[3]楊臨萍，楊科雄.《關(guān)于房屋征收與補(bǔ)償條例非訴執(zhí)行的若干思考》，《法律適用》，2012年，第1期.