王 偉

哈爾濱商業(yè)大學(xué)，黑龍江 哈爾濱 150028

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一房二賣法律問題研究

王 偉

哈爾濱商業(yè)大學(xué)，黑龍江 哈爾濱 150028

一房二賣是出賣人將房屋進(jìn)行兩次買賣。對(duì)于房屋所有權(quán)歸屬問題，法院是依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿進(jìn)行判決的。在一房二賣中往往是第二買受人獲得房屋所有權(quán)，第一買受人只能請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，但是這種違約請(qǐng)求權(quán)對(duì)于第一買受人來說保護(hù)力度還不夠，需要進(jìn)一步加大。這樣我們就需要在物權(quán)法上完善登記制度，在合同法上引用國外的一些撤銷權(quán)、獲益交出請(qǐng)求權(quán)制度。

一房二賣；登記；撤銷權(quán)；獲益交出請(qǐng)求權(quán)

一、問題的提出

2007年12月8日，A將房屋以288，500元的價(jià)格出售給B，并約定在允許辦理過戶登記之日起10日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。合同簽訂后，B付清了購房款288，500元，并接收了房屋。在系爭(zhēng)房屋滿足過戶條件時(shí)后，A隱瞞該事實(shí)，并私自將房屋確認(rèn)登記其子名下。其子在明知系爭(zhēng)房屋已出售給B的情況下，又將系爭(zhēng)房屋出售給了案外人C，并將房屋登記與C名下。2013年12月B將A，C告上法院，要求A將房屋過戶到其名下，并支付違約金10萬元。一審法院判決駁回B訴訟請(qǐng)求。B不服，提出上訴。2015年7月二審法院判決駁回將房屋過戶給上訴人的請(qǐng)求，被上訴人A返還上訴人購房款。

這是一個(gè)上海某人民法院判決的一房二賣的真實(shí)案例。在該案中法院沒有同意B的訴訟請(qǐng)求，房屋所有權(quán)歸屬于案外人C，B只能請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于B來說沒有拿到房屋所有權(quán)是很不公平的，對(duì)于他的利益僅通過違約請(qǐng)求權(quán)是不夠的。接下來我將會(huì)從物權(quán)、合同兩個(gè)角度說明怎么保護(hù)其權(quán)益。

二、第一買受人的物權(quán)法救濟(jì)

法院根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記判斷所有權(quán)人是合法的，但是對(duì)于第一買受人來說顯得不合理。我國是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，物權(quán)變動(dòng)與合同簽訂之間必然有個(gè)時(shí)間差，這個(gè)時(shí)間差由于種種原因很可能會(huì)很長(zhǎng)，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)間差第一買受人就無法得到房屋所有權(quán)。法院僅以不動(dòng)產(chǎn)登記簿來判斷房屋所有權(quán)歸屬也是不科學(xué)的。我國不動(dòng)產(chǎn)登記簿質(zhì)量并不是盡如人意的，不動(dòng)產(chǎn)登記簿任然需要進(jìn)行完善。許德風(fēng)教授對(duì)我國目前的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬狀況做出過分析，他指出目前中國的不動(dòng)產(chǎn)登記中大量農(nóng)村宅基地未完成登記，城市中房屋由于各種原因權(quán)屬狀況并未完全清晰，執(zhí)法者對(duì)于不規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)登記持有默許的態(tài)度①。雖然這幾年我國對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作也進(jìn)行不斷的完善，但是這不能真正保證一房二賣中第一買受人利益的實(shí)現(xiàn)。在物權(quán)法上要想徹底保護(hù)第一買受人的利益就需要在一些特定情形下賦予第一買受人的占有以物權(quán)。第一買受人占有了一些無法取得房產(chǎn)證的房屋或者非因自身原因而無法取得房產(chǎn)證的房屋，這時(shí)候他們的占有就視為取得房屋的所有權(quán)。

三、第一買受人的合同法救濟(jì)

我國合同法中對(duì)于第一買受人利益的保護(hù)也僅限于請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任和不超過已付房款一倍的懲罰性賠償。這些規(guī)定無法真正保障第一買受人的利益。

在這種情況下，我們可以借鑒國外處理一方二賣的制度。我國一些學(xué)者例如馬新彥教授曾提出在一房二賣中第一買受人可以行使撤銷權(quán)。②在司法實(shí)踐中之所以第一買受人不能形式撤銷權(quán)是因?yàn)槲覈蜂N權(quán)形式條件中規(guī)定了在受讓人是有償?shù)那颐髦那闆r下和無償這兩種情況下，該種行為對(duì)債權(quán)人造成損害。一房二賣中出賣人的行為并沒有造成出賣人無法履行對(duì)第一買受人的債權(quán)。我個(gè)人認(rèn)為一房二賣可以適用撤銷權(quán)，在出賣人將房屋低價(jià)轉(zhuǎn)讓給第二買受人而自己有無法對(duì)第一買受人進(jìn)行損害賠償?shù)那闆r下，第一買受人未保證將來債權(quán)的實(shí)現(xiàn)就可以依據(jù)合同法73條的規(guī)定請(qǐng)求法院撤銷出賣人與第二買受人之間的合同。

在一房二賣中，西方國家還賦予第一買受人的一項(xiàng)獲益交出請(qǐng)求權(quán)。獲益交出請(qǐng)求顧名思義就是請(qǐng)求出賣人交出其將房屋再次出賣的價(jià)款。獲益交出請(qǐng)求權(quán)在英美法系是基于信托關(guān)系的交出請(qǐng)求權(quán)，在大陸法系中則賦予了第一買受人的代償請(qǐng)求權(quán)。我國法院在處理一房二賣的現(xiàn)象時(shí)候，如果借鑒西方國家的獲益交出請(qǐng)求權(quán)，這樣不僅能夠保障第一買受人利益的實(shí)現(xiàn)還能夠真正阻止一房二賣的發(fā)生。

四、結(jié)語

一房二賣在現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常發(fā)生，法院在審理該類案件時(shí)候都是房屋判給不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人，而第一買受讓人只能請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。但是這些對(duì)與第一買受人來說遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要對(duì)第一買受人加大保護(hù)力度，這就要求我們?cè)诹⒎ㄉ先ヒ梦鞣絿业某蜂N權(quán)制度、獲益交出請(qǐng)求權(quán)制度等以及在物權(quán)法上完善登記制度并區(qū)別不同的房屋來判斷房屋所有權(quán)歸屬。

[ 注 釋 ]

①許德風(fēng).不動(dòng)產(chǎn)一物二賣問題研究[J].法學(xué)研究，2012(3).

②馬新彥.一物二賣的救濟(jì)與防范[J].法學(xué)研究，2012(3).

[1]許德風(fēng).不動(dòng)產(chǎn)一物二賣問題研究[J].法學(xué)研究，2012(3).

[2]馬新彥.一物二賣的救濟(jì)與防范[J].法學(xué)研究，2012(3).

D

A

2095-4379-(2017)06-0252-01

王偉(1991-)，男，漢族，哈爾濱商業(yè)大學(xué)，法律碩士。