□劉瀟

“因城施策”是主基調(diào)

□劉瀟

中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。2017年3月，中央政府工作報告中指出，要因城施策去庫存，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的分類調(diào)控，重點消化三四線城市房地產(chǎn)的過量庫存?！耙虺鞘┎摺背蔀楫?dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)。

就浙江省而言，經(jīng)過2016年一系列政策組合拳，房地產(chǎn)“去庫存”效果顯著，全省對照既定目標(biāo)提前2年完成任務(wù)，11個設(shè)區(qū)市市區(qū)全面完成去庫存任務(wù)，54個縣（市）基本完成去庫存任務(wù)，全省商品房去化周期從年初的22.22個月回落至年底的11.7個月，其中住宅從15.8個月下降到7.3個月。隨著全國房地產(chǎn)市場形勢和調(diào)控思路的變化，浙江省房地產(chǎn)調(diào)控工作的重點也略有調(diào)整，以杭州為代表的樓市熱點城市和省內(nèi)其它三線四線城市的調(diào)控政策逐漸差異化，前者著重防范地產(chǎn)泡沫、抑制價格過快上漲，后者一些城市仍需根據(jù)本地情況消加快房地產(chǎn)市場出清，“因城施策”甚至是“一城一策”的調(diào)控特征顯著。

作為全國16個樓市熱點城市之一，杭州自G20峰會以后，先后出臺多輪調(diào)控政策。2016年9月，時隔兩年重啟限購政策，外地家庭在杭限購一套住房；同月底，有條件地上調(diào)公積金和商業(yè)性住房貸款二套房首付比例至50%，并暫停購房落戶政策；11月，增設(shè)外地家庭在杭購房限制條件，有條件地將首套和二套房貸款首付比例分別提至30%和60%，暫停第三套及以上住房貸款；2017年3月，擴(kuò)大限購實施范圍，外地家庭在杭購房要求繼續(xù)收緊，本地家庭禁購第三套住房，而且富陽區(qū)和大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)也納入限購范圍；同月底，對本地居民家庭、企業(yè)以及外遷落戶至下轄四縣（市）居民家庭繼續(xù)提高限購門檻，同時實施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房貸款政策，并加強(qiáng)商業(yè)性住房貸款監(jiān)管力度。受上海都市圈外溢影響，嘉興市也先后出臺多輪限購限貸政策以應(yīng)對房地產(chǎn)市場的價格波動。然而，截止到2016年末，浙江省還有少數(shù)縣（市）房地產(chǎn)庫偏高，其中6個（市）去化周期在20-24月、2個縣（市）去化周期在24-30月，一些地市存在庫存結(jié)構(gòu)性失衡的問題，仍需以加大“去庫存”力度、實現(xiàn)房地產(chǎn)市場出清為工作重點。

2017年一季度全省262家房地產(chǎn)企業(yè)問卷調(diào)查顯示，56.5%的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為項目所在地庫存處于合理水平、23.7%的企業(yè)認(rèn)為庫存偏高、12.2%的企業(yè)認(rèn)為庫存不足。其中，受益于上海都市圈需求外溢的嘉興，47.6%的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為其商品房庫存不足；而此前經(jīng)過金融風(fēng)險鏈沖擊的溫州，則有45.8%的企業(yè)認(rèn)為其商品房庫存偏高。

在區(qū)域分化日漸明顯和“因城施策”的大背景下，全省房地產(chǎn)市場調(diào)控可在以下三個方面繼續(xù)加大工作力度，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

因地制宜，分類指導(dǎo)。當(dāng)前浙江不同地市之間需求結(jié)構(gòu)差異明顯，例如嘉興房地產(chǎn)市場中來自大城市購房需求外溢比例高達(dá)66.7%、溫州房地產(chǎn)市場中拆遷戶購房需求亦高達(dá)41.7%，而以杭州為代表的熱點城市在多種需求驅(qū)動下“穩(wěn)房價”壓力依舊較大，調(diào)控政策需緊密結(jié)合各地市的實際情況，庫存量偏小、房價上漲較快的城市應(yīng)增加住宅用地供應(yīng)，嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫；而庫存去化周期較長的城市則應(yīng)調(diào)減甚至?xí)和Ｍ恋毓?yīng)，繼續(xù)加大力度“去庫存”，尤其是去商業(yè)地產(chǎn)庫存。

保障剛需，遏制投機(jī)。在保障剛需方面，政府應(yīng)在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中積極所為，一是鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房，逐步放寬中小城市和小城鎮(zhèn)的落戶門檻；二是提高住房改造拆遷貨幣化安置比例，大力發(fā)展住房租賃市場，豐富城市住房供應(yīng)體系；三是公積金、貸款和稅費政策適當(dāng)向家庭首套住房傾斜。在遏制投機(jī)方面，綜合運用限價、限購、限售等行政手段和差異化財稅貸款政策等金融手段，在支持保護(hù)自住改善型需求的同時，重點抑制投機(jī)性購房炒房行為。

加強(qiáng)監(jiān)管，防范風(fēng)險。加大銷售中介市場監(jiān)管力度，加強(qiáng)新建商品住房預(yù)銷售管理，做好房地產(chǎn)市場價格監(jiān)測，嚴(yán)查捂盤惜售行為；開展中介機(jī)構(gòu)專項整治行動，加大對炒作放價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違規(guī)行為整治力度。嚴(yán)防金融風(fēng)險，進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地交易資金的來源監(jiān)管，嚴(yán)禁不符合規(guī)定的資金種類用于繳付土地競買保證金和出讓價款；嚴(yán)禁從事首付貸、過橋貸、違規(guī)房抵貸及自我融資、自我擔(dān)保等場外配資金融業(yè)務(wù)。

作者單位：浙江省經(jīng)濟(jì)信息中心經(jīng)濟(jì)監(jiān)測預(yù)測處