王譽霖

摘要：伴隨著市場經(jīng)濟開放程度的不斷深化，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)也開始成為了我國經(jīng)濟新的增長點，并逐漸成為我國經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)。但是在具體的實踐過程中，建筑工程項目在策劃與籌備階段經(jīng)常會出現(xiàn)一些問題，嚴重地影響了建筑工程項目的順利進行。文中對于項目策劃概念以及項目開發(fā)過程中的內(nèi)容進行了簡要地分析與探討，并針對其間存在的問題給出了一些行之有效的解決辦法，以供相關(guān)從業(yè)人員進行參考、借鑒。

關(guān)鍵詞：建筑工程項目；前期規(guī)劃；策略

中圖分類號：TU56 文獻標識碼：A 文章編號：2095-3178（2018）20-0157-01

引言：

當前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場競爭激烈，如果開發(fā)商的投資缺少遠見那么就會導(dǎo)致小區(qū)的樓盤銷售出現(xiàn)困難，而且由于許多房屋被閑置就使得企業(yè)必須要承受巨大的經(jīng)濟風險。但是也有一部分開發(fā)商雖然在一些偏僻的、地理位置與現(xiàn)狀都沒有優(yōu)勢的區(qū)域卻能夠開發(fā)出宜居而且熱門的小區(qū)，并吸引大量客戶前來購買，不僅創(chuàng)造了大量的經(jīng)濟價值并打造出一個知名高的品牌。由此可見一個工程項目是否能夠開發(fā)成功，并非只是局限于所在的區(qū)段，而是和項目定位以及文化氛圍密切相關(guān)，并且這些因素和項目前期策決與統(tǒng)籌階段密切相關(guān)。在通常情況下，項目開發(fā)流程圖為：（如圖1所示）

由上圖中可以看出，決策與統(tǒng)籌階段包括了項目建議書到設(shè)計完成，因此對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，一個好的決策對于整個項目的成敗具有重要影響。

1 概述項目策劃

規(guī)劃（英文為project planning），是一種具有宏觀性質(zhì)的概念，而項目規(guī)劃是對某個工程或者某個項目進行發(fā)掘、包裝、推廣、以及運營等等一系列的統(tǒng)稱。想要保障項目成功實行，最為重要的就是要保障策劃項目是否擁有穩(wěn)定可靠的實力吸引投資人投資。而建筑工程的項目規(guī)劃主要是負責幫助住戶解決工程項目實施工過程中的問題，并進行科學地管理、以及技術(shù)上的分析。

2 建筑工程項目規(guī)劃中存在的問題

2.1 開發(fā)商對規(guī)劃工作存在誤解

當前有一些建筑工程開發(fā)商忽視基本建設(shè)流程的重要性，沒有進行認真詳盡的調(diào)查與研究，只是重視地塊的價格高低以及地理環(huán)境是否優(yōu)越，沒有對整個工程開發(fā)項目的功能、結(jié)構(gòu)、生態(tài)、環(huán)保以及交通等方面進行了解，不愿意將資金投入到前期的項目規(guī)劃當中。雖然這種方式能夠節(jié)省一小部分的成本，但是會導(dǎo)致所開發(fā)的項目容易存在各種隱患，整個項目的經(jīng)濟效益也會深受影響。

2.2 不重視專業(yè)規(guī)劃單位

當前有一部分開發(fā)商雖然也明白項目開發(fā)前期的規(guī)劃與統(tǒng)籌工作是相當重要的，也明白必須要對整個工程項目進行詳細地分析并制定出科學、有效的方案，但是舍不得資金投入，或者過于自信等原因更愿意對此事進行親力親為。還有一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然設(shè)有自已的項目策劃機構(gòu)，并且機構(gòu)內(nèi)的人員素質(zhì)優(yōu)良，可是受限于所處地理環(huán)境的差異使得企業(yè)策劃人員無法全面、詳實地掌握真實的情況，因此通過專業(yè)策劃人員來對項目進行定義是相當有必要的，而且還能起到事半功倍的作用。

3 如何做好項目前期規(guī)劃與籌備工作

3.1 了解工作流程并做好工作計劃

必須要打造一個專業(yè)性強的團隊并將工程內(nèi)容以及所需材料列出，再將不同階段的工作重點以及目標負責人進行確定，制定出建設(shè)項目前期工程流程匯總表（如表1所示）。

通過這種方式能夠?qū)Ω麟A段的重點一目了然，而且還能夠?qū)①Y金使用進行合理地規(guī)劃避免資金閑置。

3.2做好前期調(diào)研論證，避免后期產(chǎn)生風險

前期調(diào)研論證工作是否做好對于項目工程投資的成改意義重大，做好周全充分的前期調(diào)研與分析是決策成功的重要基礎(chǔ)，也是確保項目投資成功的前提條件。比如說在2016年“湖北十堰千億造成15萬畝”。通過舉債造地的方式來進行招商引資，提高當?shù)亟?jīng)濟水平的想法是正確的，可是實際情況并沒有達到預(yù)期的結(jié)果，在加大債務(wù)負擔的同時還給所在地區(qū)的生態(tài)環(huán)境造成不可修復(fù)的破壞。由此可以看出做好項目投資建設(shè)的前期調(diào)研與論證是相當重要的。那要怎么樣才能夠做好充分地調(diào)研與論證工作呢？（1）必須要有一個專業(yè)性強的團隊作為基礎(chǔ)，團隊里的所有成員必須是各個領(lǐng)域的人才或者專家；（2）對于投資項目相關(guān)的支持政策和涉及到的法律法規(guī)有一個正確、全面地了解；（3）可以參考國內(nèi)外的一些成功的投資項目的案例，并通過與自身的實際情況相結(jié)合的方式來進行決策；（4）在進行最后決策的過程中一定要保障眼光長遠，為將來的發(fā)展做好充分的準備。

4 結(jié)語

綜上所述，通過以上這些方式能夠顯著地提減少項目設(shè)計以及審批過程中的時間，在提升工作效率的同時還能夠為后續(xù)的工作做好相應(yīng)的準備。由于不同項目之間的要求以及特點也不盡相同，因此必須要結(jié)合具體的情況制定出一套科學、有效的適合自身發(fā)展的方案。在保障整個項目運作流程能夠穩(wěn)定順利的前提下，擁有一個和諧、專業(yè)的團隊一定可以創(chuàng)出美好的未來。

參考文獻

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