郭宇

關(guān)于裝飾裝修工程合同管理的探討

郭宇

合同管理是建設(shè)單位進(jìn)行裝飾裝修工程管理的重要手段之一，合同不僅是建設(shè)單位和施工單位明確法律關(guān)系和一切權(quán)利與責(zé)任的基礎(chǔ)，也是規(guī)范工程質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、造價(jià)管理等的依據(jù)和指南，是保證裝飾裝修工程順利進(jìn)行的法律文件。為了全面實(shí)現(xiàn)建設(shè)目標(biāo)，制定切實(shí)可行的合同并在項(xiàng)目實(shí)施過程中履行到位，其重要性不言而喻。

一、裝飾裝修工程的概念與特點(diǎn)

第一，工程材料使用寬泛，尤其是高檔次大型裝修工程，使用的裝修材料與設(shè)備種類繁多、價(jià)格差異大。第二，施工技術(shù)繁雜、多變，機(jī)械化作業(yè)程度低，往往需要密集的勞動力通過手工操作來施工完成。第三，工程變更頻繁，主要包括由于建設(shè)單位要求變化產(chǎn)生的變更，以及由于招標(biāo)圖紙深度不足引發(fā)的變更等。第四，對美學(xué)功能與環(huán)境質(zhì)量要求高，建設(shè)單位對裝修效果與工程質(zhì)量判定的主觀性大。

二、建設(shè)單位制定工程合同的關(guān)注項(xiàng)

1.工程范圍劃分

大型裝飾裝修工程，尤其是拆舊翻新的大型裝飾裝修工程，其中的裝飾工程、電氣工程、給排水工程、暖通工程、消防工程等緊密相關(guān)，建設(shè)單位可以將上述工程作為整體發(fā)包，也可將裝飾工程、電氣工程、給排水工程作為裝飾裝修工程發(fā)包，暖通工程和消防工程分別發(fā)包。整體發(fā)包的優(yōu)點(diǎn)是降低了建設(shè)單位的管理成本，全面緩解工程招投標(biāo)、施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)、結(jié)決算等管理壓力，缺點(diǎn)是不利于降低項(xiàng)目投資成本，適用于建設(shè)單位管理機(jī)構(gòu)小、管理能力不強(qiáng)的情況；分別發(fā)包則相反。

2.合同范本選擇

建設(shè)部、國家工商行政管理局于1996年聯(lián)合制定頒發(fā)建筑裝飾工程施工合同甲種本（GF-96-0205）和乙種本（GF-96-0206）兩個(gè)示范文本。建筑裝飾工程施工合同甲種本適用于大、中型建筑裝飾工程，乙種本適用于小型建筑裝飾工程。此外，各地建筑行業(yè)主管部門近年也分別制定了適用于當(dāng)?shù)匮b飾裝修工程的合同示范文本；如果采用不區(qū)分工程類別的建設(shè)工程施工合同示范文本，則需在補(bǔ)充條款中針對裝飾裝修工程的特別要求進(jìn)行約定。

3.材料設(shè)備供應(yīng)

裝飾裝修工程通常采用俗稱包工包料，或包工、部分包料的材料與設(shè)備供應(yīng)方式。

包工包料即由施工單位提供工程所需的全部人工、材料和設(shè)備。這種方式的突出問題是在當(dāng)今裝飾裝修工程市場競爭激烈的形勢下，施工單位往往在投標(biāo)時(shí)通過壓低材料與設(shè)備報(bào)價(jià)得以低價(jià)中標(biāo)，開工后再想方設(shè)法將投標(biāo)報(bào)價(jià)偏低的項(xiàng)目改由建設(shè)單位供料，或通過變更材料與設(shè)備要求建設(shè)單位重新定價(jià)，從而給建設(shè)單位的項(xiàng)目管理和造價(jià)控制帶來困難。

包工、部分包料即由施工單位提供工程所需的全部人工，以及部分材料與設(shè)備。這種方式更加適合高檔次大型裝飾裝修工程，優(yōu)點(diǎn)是：（1）由建設(shè)單位供應(yīng)涉及裝飾面層的、價(jià)格差異大的重點(diǎn)材料與設(shè)備，可以確保裝修效果，避免施工單位以次充好。（2）減少因變更材料與設(shè)備帶來的重新定價(jià)爭議，由建設(shè)單位根據(jù)造價(jià)控制情況和裝修效果要求調(diào)節(jié)材料與設(shè)備采購標(biāo)準(zhǔn)，自行組織采購，從而降低工程造價(jià)。

4.材料清單及樣板

無論是包工包料合同，還是包工、部分包料合同，都存在由施工單位提供的材料與設(shè)備。為確保裝飾效果，建設(shè)單位需要在招標(biāo)文件及合同中詳細(xì)約定人造材料與設(shè)備的品牌、規(guī)格、型號；如果是天然材料，則需要提供材料樣板。

5.工程變更價(jià)款的確定方式

（1）已標(biāo)價(jià)工程量清單中有適用于變更工程項(xiàng)目的，應(yīng)采用該項(xiàng)目的單價(jià)。（2）已標(biāo)價(jià)工程量清單中沒有適用但有類似于變更工程項(xiàng)目的，可在合理范圍內(nèi)參照類似項(xiàng)目的單價(jià)。（3）已標(biāo)價(jià)工程量清單中沒有適用也沒有類似變更工程項(xiàng)目的，應(yīng)由施工單位根據(jù)變更工程資料、計(jì)量規(guī)則和計(jì)價(jià)辦法、工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的信息價(jià)格和施工單位報(bào)價(jià)浮動率提出變更工程項(xiàng)目的單價(jià)，并應(yīng)報(bào)發(fā)包人確認(rèn)后調(diào)整。（4）已標(biāo)價(jià)工程量清單中沒有適用也沒有類似變更工程項(xiàng)目，且工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的信息價(jià)格缺價(jià)的，應(yīng)由施工單位根據(jù)變更工程資料、計(jì)量規(guī)則、計(jì)價(jià)辦法和通過市場調(diào)查等取得有合法依據(jù)的市場價(jià)格提出變更工程項(xiàng)目的單價(jià)，并應(yīng)報(bào)發(fā)包人確認(rèn)后調(diào)整。

三、合同談判與簽訂

目前裝飾裝修市場體系發(fā)育不成熟，市場秩序仍須進(jìn)一步治理，尤其是施工單位面對競爭激烈的市場，只注意經(jīng)營承攬，對施工合同的內(nèi)容和條款缺乏認(rèn)真研究和對策，不僅給自身后期工程管理留下隱患，也給建設(shè)單位帶來很多無效索賠和爭議，從而延長工期、增加造價(jià)。因此，施工單位在合同談判與簽訂階段，應(yīng)認(rèn)真研讀合同條款，熟練掌握關(guān)于工期、合同價(jià)款及支付、質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、罰則等關(guān)鍵因素，通過與建設(shè)單位談判以及加強(qiáng)內(nèi)部管理，化解不利合同條款，變被動為主動，實(shí)現(xiàn)雙贏。

四、建設(shè)單位執(zhí)行合同的關(guān)注項(xiàng)

1.施工組織管理

（1）施工組織設(shè)計(jì)。施工組織設(shè)計(jì)通常是施工單位投標(biāo)文件的重要組成部分，亦是合同的組成部分之一。對于大型裝飾裝修工程，建設(shè)單位在簽署合同后、開工前，應(yīng)組織監(jiān)理、設(shè)計(jì)等相關(guān)單位共同對施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行會審，對進(jìn)度計(jì)劃提出意見和要求，避免施工組織設(shè)計(jì)流于形式。（2）工地例會。工地例會通常是裝飾裝修工程各方正式溝通協(xié)調(diào)，解決合同執(zhí)行中存在問題的有效方式。建設(shè)單位可以通過工地例會掌握工程進(jìn)展情況并了解存在問題，尤其是需要建設(shè)單位出面協(xié)調(diào)解決的事項(xiàng)。

2.甲供材料與設(shè)備管理

建設(shè)單位在合同執(zhí)行過程中應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：（1）做好甲供材料與設(shè)備清單，與設(shè)計(jì)單位等充分溝通，明確技術(shù)規(guī)格要求及用量。（2）做好甲供材料與設(shè)備采購方案，根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃等制定甲供材料與設(shè)備的采購進(jìn)度；根據(jù)甲供材料與設(shè)備的市場特點(diǎn)及產(chǎn)品特點(diǎn)等制定評標(biāo)辦法；對于甲供材料與設(shè)備種類多的裝飾裝修工程項(xiàng)目，可制定范本合同，提高管理效率。（3）做好甲供材料與設(shè)備到貨驗(yàn)收。（4）做好甲供材料與設(shè)備領(lǐng)用清算和登記，避免施工單位虛報(bào)用量。

3.工程變更管理

變更頻繁是裝飾裝修工程的重要特點(diǎn)之一，建設(shè)單位在執(zhí)行合同過程中應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：（1）從美觀性、功能性、經(jīng)濟(jì)性、工期緊迫程度等多個(gè)方面判斷變更的必要性，減少不必要的工程變更。（2）熟練掌握合同中關(guān)于變更的約定，發(fā)出變更之前做好關(guān)于進(jìn)度調(diào)整、合同價(jià)款調(diào)整等的準(zhǔn)備工作。（3）變更內(nèi)容須清晰、明確，對變更材料與設(shè)備的品種、規(guī)格、型號、工程量、施工工藝、工程價(jià)款等相關(guān)內(nèi)容做詳細(xì)說明，簽章、日期齊全。（4）變更發(fā)出后做好后續(xù)現(xiàn)場簽證等工作。（5）工程變更文件是合同的組成部分，須統(tǒng)一編碼專門管理。

4.合同糾紛

裝飾裝修工程的合同糾紛通常集中在工程質(zhì)量、進(jìn)度和結(jié)算價(jià)格三個(gè)方面：（1）裝飾裝修工程的特點(diǎn)之一是注重藝術(shù)美學(xué)、強(qiáng)調(diào)觀感，對裝修效果及工程質(zhì)量判定的主觀性比較強(qiáng)。因此，應(yīng)在項(xiàng)目管理過程中通過多手段綜合運(yùn)用來控制工程質(zhì)量，不能簡單以罰款替代。（2）裝飾裝修工程變更多，變更耗費(fèi)的設(shè)計(jì)和采購時(shí)間通常會影響總工期，施工單位如果對工程進(jìn)度的組織安排不到位，則會加重變更對工期的不利影響。在施工過程中，需要根據(jù)合同約定，由建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位對此類問題及時(shí)共同簽認(rèn)，否則非常容易形成糾紛。（3）裝飾裝修工程結(jié)算價(jià)格糾紛主要體現(xiàn)在因變更引起的材料與設(shè)備重新定價(jià)等方面。施工過程中如果建設(shè)單位未對變更價(jià)款進(jìn)行簽認(rèn)就要求施工單位施工，雙方在后續(xù)結(jié)算過程中可能形成較大爭議，分歧嚴(yán)重的即使由造價(jià)公司進(jìn)行第三方詢價(jià)也難以解決。因此，建設(shè)單位在變更前要做好合同價(jià)款調(diào)整的確認(rèn)工作，避免由此引起竣工結(jié)算久拖不決。

五、結(jié)論

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)整體水平的不斷提高，裝飾裝修工程數(shù)量越來越多、質(zhì)量要求越來越高。對于建設(shè)單位而言，加強(qiáng)合同管理是降低投資成本、達(dá)到工程實(shí)施效果的有效手段。

（作者單位：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司深圳市分行）