姜 坤

（徐州市豐縣國土資源局，江蘇 徐州 221700）

基于《農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案（試行）》相關(guān)問題探析

姜 坤

（徐州市豐縣國土資源局，江蘇 徐州 221700）

農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作是農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的重要基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)查，統(tǒng)一確權(quán)登記發(fā)證，是維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)秩序和諧穩(wěn)定的重要措施。本文圍繞基于地籍調(diào)查成果，依法確認(rèn)宅基地使用權(quán)主體，補(bǔ)充房屋等建筑物、構(gòu)筑物調(diào)查，形成房地一體的權(quán)籍調(diào)查成果，為農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證提供合法準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

房地一體；不動(dòng)產(chǎn)；房屋調(diào)查；宅基地

0 引 言

隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施，全國各地基本完成了不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記“發(fā)新停舊”。但同時(shí)也遇到了一些問題，比如有的地方農(nóng)村地籍調(diào)查工作基礎(chǔ)薄弱，難以有效支撐和保障農(nóng)村房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記；有的地方只開展宅基地、集體建設(shè)用地調(diào)查，沒有調(diào)查房屋及其他定著物；一些地方宅基地“一戶多宅”、超占面積等問題比較嚴(yán)重，且時(shí)間跨度大，權(quán)源資料不全等。

早在2014年，國土資源部、財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》及《農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案（試行）》，要求“全面加快農(nóng)村地籍調(diào)查，統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)充調(diào)查工作”。本文擬對(duì)《農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案（試行）》涉及權(quán)屬調(diào)查的宅基地使用權(quán)主體的確認(rèn)和補(bǔ)充房屋等建筑物、構(gòu)筑物調(diào)查的相關(guān)問題進(jìn)行探析，旨在新形勢下為農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作提供參考。

1 權(quán)屬調(diào)查中宅基地使用權(quán)主體的確認(rèn)

根據(jù)《物權(quán)法》及《土地管理法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)主體為特殊主體——符合建房申請(qǐng)條件的集體經(jīng)濟(jì)組織成員。不是宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，不得申請(qǐng)取得該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地使用權(quán)。

嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”的法律規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房的，不得再申請(qǐng)宅基地。另外，考慮到實(shí)踐中戶籍管理與宅基地管理不銜接，公安部門規(guī)定有獨(dú)立住址才能分戶，而基層國土資源部門在戶籍分戶后才批準(zhǔn)使用宅基地，因此導(dǎo)致符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，可依法補(bǔ)辦用地手續(xù)予以確認(rèn)。

對(duì)于非本農(nóng)民集體成員（含城鎮(zhèn)居民和華僑）依法取得的宅基地，應(yīng)依法予以確認(rèn)，分兩種情況：第一種是政府實(shí)施扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等項(xiàng)目組織農(nóng)民易地建房使用宅基地，都是經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)的，應(yīng)予以確認(rèn)。第二種1999年之前非農(nóng)業(yè)戶口居民（含城鎮(zhèn)居民和華僑）合法取得的。對(duì)非農(nóng)業(yè)戶口居民（含城鎮(zhèn)居民和華僑）因轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與房屋以及經(jīng)政府審批建房等方式占用宅基地的，認(rèn)可其合理性予以確認(rèn)。

已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定予以確認(rèn)。

2 房屋調(diào)查

房產(chǎn)測繪規(guī)范（GB/17986.1）規(guī)定：房屋用地調(diào)查與測繪的單元為“丘”，房屋調(diào)查與測繪以幢為單位分戶進(jìn)行。結(jié)合已形成的地籍調(diào)查成果，房屋調(diào)查與測繪應(yīng)以宗地為單位逐幢房屋進(jìn)行調(diào)查。房屋用地可以理解為宗地，不再進(jìn)行房屋用地調(diào)查與測繪。按照房產(chǎn)測繪規(guī)范及《農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案（試行）》的要求，房屋調(diào)查內(nèi)容包括房屋的產(chǎn)權(quán)人、坐落、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建成年份、建筑物結(jié)構(gòu)、用途、面積、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項(xiàng)權(quán)利等基本情況。以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。本文就農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查中的一些特點(diǎn)，對(duì)有關(guān)內(nèi)容的調(diào)查進(jìn)行探討。

1）房屋產(chǎn)權(quán)：農(nóng)村宅基地其宅基地使用權(quán)主體一般與房屋所有權(quán)一致，在他人土地上建房的應(yīng)該為少數(shù)。因此，在房屋調(diào)查過程中，應(yīng)注意核實(shí)宅基地使用權(quán)主體與房屋所有人的一致性。對(duì)確實(shí)存在不一致情況的，對(duì)房屋所有人提供的房屋產(chǎn)權(quán)證明材料重點(diǎn)核實(shí)。同一宗地中如果出現(xiàn)一房多戶的，應(yīng)現(xiàn)場確定房屋的分戶界址，并經(jīng)雙方房屋所有人簽字確認(rèn)。同時(shí)，應(yīng)核實(shí)地籍調(diào)查表中宅基地使用權(quán)主體的正確性。

2）房屋產(chǎn)別：宅基地應(yīng)為私有房產(chǎn)；集體建設(shè)用地應(yīng)主要為集體所有權(quán)房產(chǎn)和私有房產(chǎn)兩類，當(dāng)然不排除有其他類型的產(chǎn)別，但應(yīng)為少數(shù)。

3）房屋調(diào)查時(shí)，應(yīng)注意對(duì)地籍測量時(shí)丟漏的、房產(chǎn)測量又要求計(jì)算全部建筑面積和計(jì)算一半建筑面積的房屋附屬設(shè)施的調(diào)查，如陽臺(tái)、挑廊、挑樓、架空通廊、室外樓梯、門廊等的調(diào)查，尤其應(yīng)注意計(jì)算一半建筑面積的房屋附屬設(shè)施的調(diào)查，以便房屋測量時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充測量，以此保證房屋面積計(jì)算的正確性。

3 房屋測量與面積測算

《農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案（試行）》中，要求“房角點(diǎn)的測繪宜采用與宗地界址點(diǎn)測量同樣的技術(shù)方法一并開展”，可以理解為房角點(diǎn)的測量精度應(yīng)與宗地界址點(diǎn)的精度相同。地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T 1001-2012）規(guī)定，土地使用權(quán)明顯界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位和相鄰界址點(diǎn)間距中誤差±5.0cm（一級(jí)），而GB/17986.1規(guī)定，房屋測量時(shí)房角點(diǎn)的精度分為三級(jí)，其相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差和相鄰房角點(diǎn)間距中誤差分別為±2.0cm（一級(jí)）、±5.0cm（二級(jí)）、±10.0cm（三級(jí)）。對(duì)大中城市繁華地段的界址點(diǎn)及重要建筑物的界址點(diǎn)一般要選用一級(jí)或二級(jí)，考慮到農(nóng)村房屋均為獨(dú)立院落、權(quán)屬清晰，因此城鄉(xiāng)建設(shè)用地?cái)U(kuò)展邊界外農(nóng)房房角點(diǎn)可以按照三級(jí)精度執(zhí)行。城鄉(xiāng)建設(shè)用地?cái)U(kuò)展邊界內(nèi)及政府或集體通過集中建設(shè)的農(nóng)村公寓、住宅小區(qū)按照二級(jí)精度執(zhí)行，以最大限度地保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。

另外，房產(chǎn)測量可以在地籍圖的基礎(chǔ)上進(jìn)行測量，對(duì)房角點(diǎn)可以不采用全野外數(shù)據(jù)采集方法測定其坐標(biāo)，而是在房產(chǎn)調(diào)查時(shí)對(duì)房屋邊長及房屋附屬設(shè)施實(shí)地丈量，根據(jù)外業(yè)丈量數(shù)據(jù)，對(duì)房屋進(jìn)行修正，但要求地物點(diǎn)（包括房角點(diǎn)）相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過圖上±0.5mm，同時(shí)要求房產(chǎn)面積測量精度，在農(nóng)村公寓、住宅小區(qū)應(yīng)滿足二級(jí)房產(chǎn)面積測量的精度；對(duì)宅基地滿足三級(jí)房屋面積測量的精度。但一宗地內(nèi)，房屋所有權(quán)人為多個(gè)，已經(jīng)通過調(diào)查直接簽字確定各自房權(quán)界線的，其房權(quán)界線應(yīng)按界址點(diǎn)的測量方法進(jìn)行測量。

第三，在對(duì)房屋邊長進(jìn)行實(shí)地丈量時(shí)，應(yīng)該注意房屋邊長包括墻體厚度，對(duì)于實(shí)地?zé)o法丈量墻體厚度的，房屋丈量邊長應(yīng)加上墻體厚度才為實(shí)際的房屋邊長。一定要特別注意地籍圖上未表示的需要計(jì)算建筑面積的房屋附屬設(shè)施的測量。綜合考慮不動(dòng)產(chǎn)登記、有關(guān)測量規(guī)范的要求，房產(chǎn)面積之計(jì)算房屋占地面積和建筑面積，對(duì)多層多戶用房，計(jì)算其建筑面積和共有建筑的分?jǐn)偯娣e。

4 結(jié)語

本文主要對(duì)已完成農(nóng)村宅基地使用權(quán)調(diào)查的區(qū)域，就如何對(duì)房屋等宗地內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查和測量，形成房地一體的調(diào)查資料等技術(shù)手段進(jìn)行技術(shù)性探討，對(duì)確定房地同步調(diào)查的技術(shù)方法有一定參考意義。

[1] 高延利. 土地權(quán)利理論與方法[M]. 北京：中國農(nóng)業(yè)出版社，2008：131-134.

[2] 李倩. 《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》解讀[N]. 中國國土資源報(bào)，2017.01.26.

[3] 中華人民共和國國土資源部. TD/T1001-2012地籍調(diào)查規(guī)程[S]. 北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2012.

[4] 國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局. GB/T17986.2-2000房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定[S]. 北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2000.

[5] 關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見（國土資發(fā)〔2011〕178號(hào)）[Z].http：//www.mlr.gov.cn/zwgk/zytz/201111/t20111110_1024313.htm.2011-11-10.

[6] 國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知（國土資發(fā)[2016]191號(hào)）[Z]. http：//www.mlr.gov.cn/zwgk/zytz/201612/t2016 1222_1424926.htm.2016-12-16.

2017-04-01