徐妍

摘 要：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨高庫(kù)存、城市分化等問(wèn)題，本文根據(jù)中國(guó)國(guó)情分為一線和二三線城市的具體情況來(lái)分析。通過(guò)國(guó)情、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)家政策等幾個(gè)方面來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)避免大起大落，去庫(kù)存的核心目標(biāo)是房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：科學(xué)去庫(kù)存；房地產(chǎn)；健康發(fā)展

今年關(guān)于房地產(chǎn)去庫(kù)存成為大眾的關(guān)注焦點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響不言自明。房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的起落發(fā)揮關(guān)鍵的作用，同時(shí)也是關(guān)系百姓民眾住有所居，居住條件改善的民生大計(jì)。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2016年5月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，一二線城市去庫(kù)存的壓力較輕，三四線城市去庫(kù)存依然是有增無(wú)減。雖然，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體升溫的同時(shí)，分化情況也愈加明顯。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)著力于避免大起大落，去庫(kù)存的核心目標(biāo)是房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展。引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸居住功能，因城施策、因地制宜，房?jī)r(jià)增速較快的地區(qū)防止投機(jī)投資需求，而庫(kù)存壓力大的城市要積極促進(jìn)合理需求有序釋發(fā)。

1 房地產(chǎn)去庫(kù)存核心的目標(biāo)是保持房地產(chǎn)健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展

自上世紀(jì)90年代開始，住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度持續(xù)加溫。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮、房地產(chǎn)的價(jià)格也呈現(xiàn)不斷上漲，很大程度使得地方財(cái)政收入有所增加，為城市的公共基礎(chǔ)建設(shè)提供大量資金。改善了城市原有的公共基礎(chǔ)設(shè)施，也為公眾提供了更多的公共服務(wù)，這都是房地產(chǎn)不斷發(fā)展帶來(lái)的直接經(jīng)濟(jì)效果，在這些方面房地產(chǎn)行業(yè)做出了積極的貢獻(xiàn)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)上下游相關(guān)企業(yè)較多，與金融行業(yè)高度相關(guān)，對(duì)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用明顯。從現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度來(lái)看，所有的商品都不可能是只漲不跌的。盡管一些房地產(chǎn)項(xiàng)目地理位置是不可復(fù)制，但其價(jià)格的不斷上漲已超過(guò)大多數(shù)消費(fèi)者的承受范圍，這也是不可持續(xù)。針對(duì)一線城市高房?jī)r(jià)對(duì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和人才的擠出效應(yīng)，已經(jīng)引起了不少關(guān)注。二線城市對(duì)三四線城市人才和資金的虹吸作用明顯，使得三四線城市房地產(chǎn)面臨很大壓力，給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)不小的下行風(fēng)險(xiǎn)。從2013年開始，隨著多數(shù)三四線城市房屋供需關(guān)系的變化，只漲不跌現(xiàn)象出現(xiàn)了開始動(dòng)搖，使房地產(chǎn)去庫(kù)存成為三四線城市的一項(xiàng)重要工作。

房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的基石，同時(shí)也是銀行貸款最主要抵押物之一。房?jī)r(jià)暴漲暴跌，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都是有百害而無(wú)一利的。在這方面一些老牌資本主義國(guó)家有著深刻的教訓(xùn)。美國(guó)2008年爆發(fā)的次貸危機(jī)，最初的基礎(chǔ)標(biāo)的物就是房地產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)的價(jià)格不斷上漲，人們信心也開始不斷膨脹，銀行信貸業(yè)務(wù)也膨脹，堅(jiān)信房地產(chǎn)市場(chǎng)只漲不跌，銀行提供各種優(yōu)惠條件把貸款投放給人們買房，從中銀行獲得大筆的貸款利息，甚至為了獲利貸給了無(wú)償還能力的購(gòu)房者。金融機(jī)構(gòu)又把這些貸款打包，以資產(chǎn)證券化的方式，在證券市場(chǎng)上出售轉(zhuǎn)讓不斷循環(huán)。杠桿率不斷地被放大，證券的購(gòu)者根本不知道，甚至根本不關(guān)心證券的標(biāo)的物是什么。資本的市場(chǎng)上從來(lái)就沒有只上漲不下跌的商品，泡沫被吹得過(guò)大時(shí)總是會(huì)破裂的，當(dāng)最基礎(chǔ)的抵押物開始出現(xiàn)下跌時(shí)，建立在此基礎(chǔ)上的高樓大廈就會(huì)倒塌。經(jīng)濟(jì)情況變差，人們收入減少，違約的人開始變多了，導(dǎo)致一些以房地產(chǎn)做為主要抵押物的銀行流動(dòng)性變差，大量被抵押的房子無(wú)法盡快變現(xiàn)，銀行壞賬不斷增多，逐漸的銀行被拖垮破產(chǎn)，引發(fā)一些金融機(jī)構(gòu)倒閉。這種情況同日本房地產(chǎn)泡沫的如出一轍十分相識(shí)。住房按揭貸、地產(chǎn)開發(fā)貸、各類企業(yè)貸款，以及政府平臺(tái)公司貸款的抵押物很多都是房地產(chǎn)或與土地有關(guān)的物品，這個(gè)比例非常高。過(guò)去一直擔(dān)心房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，現(xiàn)在同樣也擔(dān)心房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快下跌。房地產(chǎn)泡沫一旦被快速戳破，銀行貸款的主要基礎(chǔ)就垮了，甚至?xí)l(fā)一場(chǎng)大規(guī)模的金融危機(jī)。金融危機(jī)對(duì)一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)打擊是極大的！正因?yàn)槿绱?，調(diào)控的目標(biāo)理應(yīng)是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期平穩(wěn)、有序、可持續(xù)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)去庫(kù)存政策應(yīng)是“一城一策”，科學(xué)促進(jìn)合理需求有效釋放

房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他商品不同，因具有不可移動(dòng)性和區(qū)域差別的特性，而區(qū)別于其他商品。房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)不是全國(guó)性的市場(chǎng)，也不能用同一政策管全局的一刀切的辦法。全國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的供求形勢(shì)截然不同，分化明顯。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控主體應(yīng)為各級(jí)政府，要根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不同情況，堅(jiān)持“一城一策”的調(diào)控。房地產(chǎn)本身有兩重屬性，一個(gè)屬性是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的商品屬性，一個(gè)屬性是民生生活必須品的屬性，政府有責(zé)任和義務(wù)為買不起商品房的低收入人群提供必要的居所。適當(dāng)主動(dòng)調(diào)節(jié)保障房與商品房的比例，對(duì)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展具有很重要的作用。各地政府應(yīng)在統(tǒng)計(jì)現(xiàn)有各類庫(kù)存數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，在市場(chǎng)需求大時(shí)，多提供保障房用地，加大保障房供應(yīng)，及時(shí)抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快；在市場(chǎng)需求小時(shí)，及時(shí)減少土地供應(yīng)，以使房地產(chǎn)價(jià)格企穩(wěn)回暖。政府通過(guò)對(duì)土地供應(yīng)量的實(shí)時(shí)調(diào)整，可以有效地引導(dǎo)居民對(duì)房地產(chǎn)理性消費(fèi)，減少投機(jī)行為。這種精準(zhǔn)的調(diào)控只能是一城一策，長(zhǎng)遠(yuǎn)謀劃。去庫(kù)存的過(guò)程中，房地產(chǎn)才能平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。

維持房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展趨勢(shì)，主要有兩個(gè)因素：一是人口持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)外來(lái)人口就業(yè)吸引力，維持對(duì)房地產(chǎn)的有效需求；二是，房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量和附屬功能的不斷提升，房地產(chǎn)價(jià)格合理。如果一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不明，有活力的企業(yè)未來(lái)大量有可能外遷，隨企業(yè)居民大量外遷，人口持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)沒有有效的需求支撐，未來(lái)這一城市房地產(chǎn)就不會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)去庫(kù)存不僅僅是簡(jiǎn)單的土地調(diào)控可以實(shí)現(xiàn)的。這點(diǎn)從現(xiàn)有的庫(kù)存分布可以得出，庫(kù)存壓力大的三四線城市多為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，公共服務(wù)供給不足，對(duì)外來(lái)人口吸引力不強(qiáng)，房地產(chǎn)供給量長(zhǎng)期大于其需求量造成的。因此，房地產(chǎn)調(diào)控去庫(kù)存，不僅要調(diào)控土地供給政策，也需要地方政府培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力，從而解決就業(yè)吸引力和財(cái)富聚集問(wèn)題，重視公共服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生等供給。很多地方對(duì)此有著清醒的認(rèn)識(shí)，并提出了有針對(duì)性的政策。例如，青海省引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未開發(fā)房地產(chǎn)用地調(diào)整為新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)等用途，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革，以提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)和對(duì)外來(lái)人口的持續(xù)吸引力。這也使得去庫(kù)存政策也只能是“量體裁衣”一城一策，不能一策用全國(guó)。

去庫(kù)存應(yīng)面向剛需，適應(yīng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。去庫(kù)存不是簡(jiǎn)單把房子賣出去，而是真正滿足農(nóng)民進(jìn)城、城鎮(zhèn)居民初次購(gòu)房和改善性居住的剛需有序釋放合理需求，防止流向投機(jī)性倒賣和不住、不租的那部分需求。切忌用強(qiáng)刺激或加大杠桿的方式。鼓勵(lì)非農(nóng)業(yè)從業(yè)者和農(nóng)村轉(zhuǎn)移出來(lái)的人口在就業(yè)地購(gòu)房，落實(shí)戶籍改革制度，允許外來(lái)人口等非戶籍人口在就業(yè)地購(gòu)房落戶。同時(shí)大力推進(jìn)已在城鎮(zhèn)就業(yè)落戶的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口把農(nóng)村空置宅基地流轉(zhuǎn)出去，提高農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的支付能力，使他們?cè)诰蜆I(yè)地購(gòu)買房預(yù)期和需求有所提高，從而推進(jìn)城市化。例如，山西省提出允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移出的人口在其就業(yè)地落戶、農(nóng)民愿進(jìn)城購(gòu)房可獲得政府補(bǔ)貼、農(nóng)民工可享有公積金繳存和使用權(quán)等改革政策，同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商順應(yīng)市場(chǎng)的規(guī)律調(diào)整銷售策略，適當(dāng)減低商品房的銷售價(jià)格。各級(jí)政府作為調(diào)控主體，應(yīng)該積極加大對(duì)庫(kù)存壓力較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目公共基礎(chǔ)設(shè)施的配套，逐漸完善出行道路、公共交通、醫(yī)療保障、各年齡段的學(xué)校以及養(yǎng)老等設(shè)施。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化，對(duì)規(guī)劃及時(shí)適當(dāng)調(diào)整，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)和格局分布不斷優(yōu)化，滿足大多數(shù)居民實(shí)際需求。逐步有序釋放合理購(gòu)房需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡。

綜上所述，今天的中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存的問(wèn)題絕非那么簡(jiǎn)單，庫(kù)存扭曲的背后是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的供給與真實(shí)需求的背離。去庫(kù)存要根據(jù)各地區(qū)情況不同分類調(diào)控、分城施策，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該練好內(nèi)功、對(duì)接居住需求上來(lái)。各級(jí)政府不止是出臺(tái)短期政策，更應(yīng)注重城市的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而使經(jīng)濟(jì)財(cái)富和外來(lái)人口聚集。這樣，未來(lái)房地產(chǎn)才能呈現(xiàn)長(zhǎng)期平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展，不會(huì)大起大落，才能對(duì)全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。