姜中介

“在東京住民宿，你幾乎看不到房東，這與其他國(guó)家完全不同。”在日本經(jīng)營(yíng)民宿代理的劉哲一邊用Macbook電腦與房東溝通收益細(xì)節(jié)，一邊對(duì)《二十一世紀(jì)商業(yè)評(píng)論》（下稱《21CBR》）記者說(shuō)道。

通常意義上的“民宿”，是客人入住后，通過(guò)與房東之間的互動(dòng)來(lái)體驗(yàn)當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情，相比于千篇一律的標(biāo)準(zhǔn)化酒店，民宿會(huì)更有“人情味”。因此，除了價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，民宿的“人情味”讓這種住宿模式越來(lái)越受到年輕人的青睞。

可是在日本，尤其是東京，民宿的體驗(yàn)完全不同?！熬退闶怯蟹繓|在居住，按照日本人內(nèi)斂、不善言談的性格，也很難讓客人獲得足夠的互動(dòng)感?！眲⒄芴寡?。

由于日本不動(dòng)產(chǎn)分布結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，導(dǎo)致了民宿都由專業(yè)的民宿代理人、代理機(jī)構(gòu)來(lái)完成，民宿更像是零星分布在城市各個(gè)角落里的住宿。不過(guò)這種特殊的情況，倒是給了劉哲這樣的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)不少機(jī)會(huì)。

日本房東的痛點(diǎn)

劉哲申請(qǐng)到早稻田大學(xué)的全額獎(jiǎng)學(xué)金后來(lái)到日本讀碩士課程。當(dāng)時(shí)他正在日本的房地產(chǎn)物業(yè)管理公司實(shí)習(xí)，還在糾結(jié)是留在日本工作還是回國(guó)找工作。

“在沒(méi)有了解民宿市場(chǎng)的狀況之前，我真的沒(méi)有想到日本會(huì)有這樣適合年輕人創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)，畢竟這里有著一成不變的社會(huì)秩序，穩(wěn)定到有點(diǎn)讓人發(fā)慌的感覺(jué)?！眲⒄軐?duì)《21CBR》記者表示，自己來(lái)到日本才發(fā)現(xiàn)，這里的商業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境似乎比國(guó)內(nèi)要“惡劣”。

一次偶然的機(jī)會(huì)，堅(jiān)定了劉哲留在日本創(chuàng)業(yè)的決心。實(shí)習(xí)期間，劉哲要為一位日本老人出租房子，在服務(wù)的過(guò)程中，他發(fā)現(xiàn)這位老人名下光是在自己公司委托代理的就有4處物業(yè)，“那在中國(guó)不就是在北京最少有4處房產(chǎn)，絕對(duì)是個(gè)土豪啊，這引起了我的注意”。

劉哲發(fā)現(xiàn)，在日本擁有多處物業(yè)的老年人和中年人不少，而不少二三十歲的年輕人多是“無(wú)產(chǎn)階級(jí)”。這是日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”遺留下來(lái)的問(wèn)題。上世紀(jì)80年代后期到90年代初期，是日本戰(zhàn)后僅次于1960年代后期經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展之后的第二次大發(fā)展時(shí)期。這次經(jīng)濟(jì)浪潮刺激了大量投機(jī)活動(dòng)，隨著1990年代泡沫破裂，日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大倒退，此后進(jìn)入了平成大蕭條時(shí)期。

這些老年人與中年人大多是在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期大量購(gòu)買房產(chǎn)，據(jù)經(jīng)歷過(guò)泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期的人說(shuō)，當(dāng)時(shí)的日本幾乎進(jìn)入到了一個(gè)“全民炒房”的狀態(tài)，在東京原本并不值錢的土地，幾年之后就價(jià)格暴漲，股票、基金、外匯、房產(chǎn)是當(dāng)時(shí)日本國(guó)民在街頭巷尾談?wù)摰闹攸c(diǎn)，這種場(chǎng)面與現(xiàn)在的中國(guó)頗有幾分相似。

“因?yàn)榕菽屏眩簧偃似飘a(chǎn)流落街頭，像這些現(xiàn)在持有物業(yè)的人，都算是幸運(yùn)兒了?！眲⒄苷f(shuō)，由于物業(yè)都是高價(jià)購(gòu)置的，在目前經(jīng)濟(jì)蕭條的狀態(tài)下很難周轉(zhuǎn)出去變現(xiàn)。為了讓資產(chǎn)保值，只能將租房?jī)r(jià)格拉高。但是高房租、經(jīng)濟(jì)不景氣、人口老齡化等情況疊加后，日本又出現(xiàn)了新的問(wèn)題——高房租下的低租房需求。

很難想象，在東京，除了新宿等占據(jù)絕對(duì)市中心位置的地區(qū)，業(yè)主如果想將其他地區(qū)的物業(yè)順利租出去并不是一件容易的事情。2016年1月至3月，東京地區(qū)的房屋中轉(zhuǎn)率是55%，同比2015年下降了10%。這樣一來(lái)，擺在業(yè)主面前只有兩條路：一是租金下調(diào)，但不動(dòng)產(chǎn)就難以保值，畢竟日本對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的契稅比中國(guó)要嚴(yán)苛；二是尋求新的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。

經(jīng)過(guò)一番調(diào)查與研究，劉哲發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)存在市場(chǎng)“痛點(diǎn)”的領(lǐng)域，或許通過(guò)民宿方面的創(chuàng)業(yè)可以幫助業(yè)主達(dá)到房屋保值的目的，“這些人英語(yǔ)都不是很流利，運(yùn)用電腦上網(wǎng)也存在一些障礙，他們自己經(jīng)營(yíng)民宿的門檻太高”。

日本人在傳統(tǒng)上比較排斥外人來(lái)到自己家中居住，也不喜歡住在別人家里，但面對(duì)滾滾而來(lái)的經(jīng)濟(jì)誘惑，不少日本人也在改變傳統(tǒng)觀念。在靜岡經(jīng)營(yíng)民宿的藤崎夫婦便是如此，不但通過(guò)經(jīng)營(yíng)民宿得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，還與來(lái)自世界各地的游客進(jìn)行交流，獲得溝通的愉悅感。

不過(guò)，類似藤崎夫婦這樣擁有良好英文基礎(chǔ)、熟悉各種網(wǎng)絡(luò)工具的日本人絕對(duì)是“少數(shù)派”。因?yàn)榻?jīng)常有中國(guó)游客的光顧，他們都注冊(cè)了自己的微信賬號(hào)，并被里面集成的各種生活服務(wù)所震驚?！拔椰F(xiàn)在有點(diǎn)理解，為什么中國(guó)人總是低頭拿著手機(jī)，的確用這個(gè)可以解決生活中很多的事情?！?藤崎先生對(duì)《21CBR》記者表示。

為什么是中國(guó)人

近幾年風(fēng)靡全球的“共享經(jīng)濟(jì)”提醒了劉哲，出行有網(wǎng)約車、住宿有民宿，在日本也可以大規(guī)模進(jìn)行民宿經(jīng)營(yíng)，“相比長(zhǎng)租的回報(bào)率，短租民宿的回報(bào)率更為客觀，可以到達(dá)10%以上”。

劉哲給記者算了一筆賬，在東京市區(qū)內(nèi)，一晚上一間房最少能收入600元人民幣，而長(zhǎng)租一個(gè)月也只有6000多元，如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，完全可以保證業(yè)主的收益。

實(shí)際上，劉哲在日本并不是進(jìn)行民宿代理的“第一人”，在東京、大阪等旅游發(fā)達(dá)地區(qū)，此前已經(jīng)有人去搜羅房源，并集中進(jìn)行民宿經(jīng)營(yíng)?！八?，在模式選擇上我要進(jìn)行一些革新，否則沒(méi)有任何競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，畢竟在日本我是客場(chǎng)作戰(zhàn)啊?！眲⒄艽蛉さ馈?/p>

盡管是“客場(chǎng)作戰(zhàn)”，劉哲卻享受著“主場(chǎng)待遇”。2016年10月31日，日本觀光廳宣布，當(dāng)年訪日外國(guó)游客截至10月30日超過(guò)了2000萬(wàn)人，這也是年度訪日外國(guó)游客首次突破2000萬(wàn)人大關(guān)。其中，1月至9月，來(lái)自中國(guó)大陸的游客高居榜首，達(dá)到500萬(wàn)人，占整體訪日外國(guó)游客數(shù)量的四分之一。

而劉哲的訂單中，目前約有一半來(lái)自中國(guó)，到處“買買買”的中國(guó)游客不僅讓劉哲具有相當(dāng)?shù)钠鸩絻?yōu)勢(shì)，在不少業(yè)主看來(lái)，劉哲這個(gè)“中國(guó)人+早稻田大學(xué)畢業(yè)”的身份，就是客源的保障，遍布東京街頭的中國(guó)游客已經(jīng)用事實(shí)證明了這一切。

更為重要的是，中國(guó)式的“互聯(lián)網(wǎng)思維”讓劉哲擁有進(jìn)行模式創(chuàng)新的底氣。他并沒(méi)有采用日本人堅(jiān)持的“工匠精神”，日本人在代理民宿時(shí)，還是一家一家地去推廣，保證每一家都能拿出較高的租金，從而給自己帶來(lái)豐厚的傭金收入。而劉哲則主動(dòng)將傭金下調(diào)，從行業(yè)均價(jià)的20%下調(diào)到10%，以此迅速吸納房源。

對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，相比各種增值服務(wù)，傭金下調(diào)是最為刺激而直接的營(yíng)銷手段。

2016年8月成立公司以來(lái)，劉哲的房源在不到4個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，從幾十戶激增到400多戶，而且目前還在快速增長(zhǎng)中。劉哲聲稱，目前自己的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)所掌握的房源數(shù)量，已在東京市場(chǎng)排第二位。

實(shí)際上，房源數(shù)量越多，所產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)也就越大。無(wú)論是定價(jià)還是壓縮經(jīng)營(yíng)成本，都有著相當(dāng)大的空間。而劉哲主動(dòng)下調(diào)傭金比例，實(shí)際上有著更為深遠(yuǎn)的考慮，并不是單純?yōu)榱水a(chǎn)生價(jià)格優(yōu)勢(shì)，“看多了國(guó)內(nèi)那些互聯(lián)網(wǎng)思維文章，也就明白了，其實(shí)房源都是流量入口，當(dāng)流量夠大之后就能形成平臺(tái)，做成平臺(tái)就可以開(kāi)展很多后續(xù)的業(yè)務(wù)”。

現(xiàn)在，劉哲開(kāi)始琢磨將自己的業(yè)務(wù)拓展到東京以外的地區(qū)，隨著中國(guó)人“買買買”的步伐，關(guān)西地區(qū)和北海道等也成為了中國(guó)游客的出游所選。

避重就輕

隨著房源的擴(kuò)大，劉哲起初的創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)人手不足，伴隨著公司擴(kuò)張而來(lái)的，是日本社會(huì)復(fù)雜的法律條文與商業(yè)契約。

且不說(shuō)日本高額的人力成本，光是日本公司奉行的“終生制”就是不小的障礙。本來(lái)“船小好調(diào)頭”是創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢(shì)，可一旦綁定了“終生制”等企業(yè)制度，就會(huì)立即喪失優(yōu)勢(shì)，不但具有創(chuàng)新性的玩法難以“試錯(cuò)”，這種過(guò)于古板守舊的商業(yè)氛圍更一度讓劉哲騎虎難下。

日本的商業(yè)氛圍到底有多古板，看看日本的互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境便可知一二。日本早在2008年已經(jīng)普及3G網(wǎng)絡(luò)，2010年4G網(wǎng)普及并且流量無(wú)限制使用，然而并沒(méi)有催生出類似滴滴打車、支付寶、貓眼電影等具有中國(guó)特色的手機(jī)應(yīng)用。

實(shí)際上，包括記者在內(nèi)的不少中國(guó)游客來(lái)到東京，都會(huì)有一種“進(jìn)村”的感覺(jué)，在便利店使用類似交通卡一樣的支付方式在日本已是非常先進(jìn)的模式，而中國(guó)市場(chǎng)早已過(guò)渡到連打車買菜吃飯都可以用微信與支付寶來(lái)完成。

此外，日本的VC投資基礎(chǔ)建設(shè)并不完善，根據(jù)日本風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)中心和美國(guó)國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，日本風(fēng)險(xiǎn)投資家的投資總額在2014年僅為11億美元左右，不到美國(guó)的3%，美國(guó)風(fēng)險(xiǎn)投資總額接近500億美元，是日本的45倍。

經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的輾轉(zhuǎn)反復(fù)，劉哲想到可以利用中國(guó)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境來(lái)“破冰”。由于經(jīng)營(yíng)民宿代理業(yè)務(wù)，產(chǎn)生的訂單九成以上是非日本本國(guó)居民，其中五成左右來(lái)自中國(guó)，如果將非創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)放在中國(guó)運(yùn)營(yíng)，不但可以降低相關(guān)的人力成本與溝通成本，還能繼續(xù)保持創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的“狼性”。

因此，劉哲將客服、運(yùn)營(yíng)等團(tuán)隊(duì)都放在了廣州，并且在CBD區(qū)天河北的高端寫字樓里租了一個(gè)辦公的地方，“目前在國(guó)內(nèi)有了七八個(gè)人，但是同樣的人力成本，在日本就只能雇傭兩個(gè)人”。

相比日本人做民宿，劉哲的“膽子”更大，日本機(jī)構(gòu)的做法，是在訂單結(jié)束后才收取相應(yīng)的傭金，與業(yè)主從類似Airbnb這種網(wǎng)站上拿到費(fèi)用的時(shí)間是同步的。而劉哲是一旦用戶下訂單付款，傭金就會(huì)到公司的賬戶中，等到用戶退房后，相應(yīng)的費(fèi)用才能到業(yè)主手上。

這種利用不同步來(lái)賺取流量與充實(shí)現(xiàn)金流的情況，在國(guó)內(nèi)司空見(jiàn)慣，卻是日本人難以理解的，因?yàn)檫€沒(méi)有給用戶提供相應(yīng)服務(wù)，錢就到了自己公司的賬戶。

東京武藏大學(xué)研究創(chuàng)業(yè)學(xué)的Noriyuki Takahashi在對(duì)日本社會(huì)的反思中就指出，創(chuàng)業(yè)者在日本人眼里過(guò)于貪婪，過(guò)于張揚(yáng)，與日本的傳統(tǒng)文化背道而馳。要使硅谷式冒險(xiǎn)資本主義真正活躍起來(lái)，日本必須消除社會(huì)對(duì)創(chuàng)業(yè)者根深蒂固的偏見(jiàn)。

或許，劉哲已經(jīng)成為日本人眼中“過(guò)于貪婪，過(guò)于張揚(yáng)”的代名詞。

而劉哲在公司的現(xiàn)金流與規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的基礎(chǔ)上，已經(jīng)在思考如何擴(kuò)張業(yè)務(wù)。他打算從2017年開(kāi)始，將民宿的清理打掃業(yè)務(wù)納入自己公司的經(jīng)營(yíng)范疇，擺脫此前的代理模式，進(jìn)行規(guī)?；那謇砼嘤?xùn)。此前清掃業(yè)務(wù)都是找留學(xué)生或是外國(guó)人一單一單地做，盡管相比找日本專門做家政服務(wù)的人士成本要低廉，但品質(zhì)難以把控。一般來(lái)說(shuō)，日本專門做家政服務(wù)的人士，其收入是普通做兼職的留學(xué)生的兩倍左右。

“我仔細(xì)地觀察過(guò)，并不是說(shuō)外國(guó)人做事敷衍，而是缺乏專業(yè)性的培訓(xùn)，那些受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的日本主婦不但速度快，質(zhì)量也非常有保證?！眲⒄苷f(shuō)，清掃領(lǐng)域最大的難點(diǎn)就是培訓(xùn)與設(shè)置檢測(cè)機(jī)制，雇傭的清潔人員并不清楚哪些地方是考核的重點(diǎn)。

安倍的執(zhí)念

對(duì)于所有的民宿經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，民宿并非是一個(gè)萬(wàn)全之地，相應(yīng)的政策風(fēng)險(xiǎn)讓這個(gè)地帶有些灰色的味道。

在柏林等城市，許多房東都將常規(guī)租房市場(chǎng)上的房屋放到Airbnb上租賃，于是監(jiān)管人員也采取相應(yīng)措施保護(hù)居民租房的需求。柏林已于2016年禁止房東在Airbnb上出租整套房屋。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月，Airbnb上整套房屋的占比下降了12個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到52%，降幅創(chuàng)歷史新高。

但在日本，尤其是東京這種繁華大都市，房產(chǎn)物業(yè)都集中在經(jīng)歷過(guò)泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代的老人、中年人手上，這個(gè)群體通常每個(gè)人擁有好幾處物業(yè)，由于個(gè)人精力問(wèn)題難以親自來(lái)打理，必須通過(guò)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理。

因此，去日本訂民宿，在東京這些大城市很難見(jiàn)到房東本人，都是代理人或者代理公司在操盤業(yè)務(wù)。劉哲說(shuō)，就目前的整體形勢(shì)看，日本政府對(duì)于民宿的態(tài)度，還是“利好”大于“利空”。

日本國(guó)際觀光振興機(jī)構(gòu)指出，2016年6月，到日本旅行的中國(guó)游客同比增長(zhǎng)26%，而到日本旅行的國(guó)際游客同比增長(zhǎng)為23%，東京當(dāng)?shù)氐木频暝缇凸┎粦?yīng)求。

此外，日本政府對(duì)于訪日游客的目標(biāo)設(shè)定也在不斷刷新，日本首相安倍晉三曾表示，觀光產(chǎn)業(yè)是日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)戰(zhàn)略的重要支柱之一，也是日本GDP邁向600兆日元的成長(zhǎng)引擎。2013年，訪日外國(guó)游客數(shù)量首次突破1000萬(wàn)人大關(guān)，于是在2014年初，安倍制定了2020年訪日外國(guó)游客數(shù)達(dá)到2000萬(wàn)人次的目標(biāo)。

2015年年底，安倍晉三表示，鑒于年度訪日外國(guó)游客數(shù)量即將完成2000萬(wàn)人次的目標(biāo)，因此決定提高要求，下一個(gè)目標(biāo)是爭(zhēng)取達(dá)到3000萬(wàn)人次。而到了2016年初，日本政府又一次上調(diào)了目標(biāo)，決定將2020年的訪日外國(guó)游客人數(shù)目標(biāo)從2000萬(wàn)人翻倍增至4000萬(wàn)人，到2030年人數(shù)應(yīng)達(dá)到6000萬(wàn)。

據(jù)《日本經(jīng)濟(jì)新聞》網(wǎng)站報(bào)道，日本內(nèi)閣會(huì)議在2016年12月22日確定了2017年度預(yù)算案，其中觀光廳的預(yù)算額度達(dá)到歷史最高的256億日元。除了推進(jìn)“民宿”的普及之外，日本還將鎖定歐美以及澳大利亞的富裕階層，加強(qiáng)觀光產(chǎn)品的銷售。

盡管日本政客正在考慮要求房東在Airbnb上出租房屋的天數(shù)不得少于180天，一些日本城市已經(jīng)要求Airbnb上的房屋，每次出租不得少于7-10天。但在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)收益面前，這些反對(duì)的聲音越來(lái)越小。

“在日本，一些在野黨提出反對(duì)意見(jiàn)是非常普遍的現(xiàn)象，并不具備相應(yīng)的參考價(jià)值。”劉哲相當(dāng)樂(lè)觀。