羅娜++倪衛(wèi)紅

◆ 中圖分類號：F724.3 文獻標識碼：A

內(nèi)容摘要：上海自貿(mào)區(qū)的成立對中國物流行業(yè)帶來重大影響的同時也帶動了物流地產(chǎn)投資的迅速增長。本文從發(fā)展契機和發(fā)展限制兩方面分析了上海自貿(mào)區(qū)發(fā)展對物流地產(chǎn)的影響。文章研究認為周邊城市面對自貿(mào)區(qū)內(nèi)物流地產(chǎn)的激烈競爭，應采取如下相應的措施：周邊城市應避免正面競爭，尋找差異市場，發(fā)展專業(yè)的物流中心；根據(jù)本地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，挖掘合適的跨國企業(yè)，凝聚國內(nèi)小型企業(yè)；綜合實力較強的企業(yè)應開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，引導同類中小型企業(yè)入駐，完善產(chǎn)業(yè)鏈，形成產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展模式；要將自貿(mào)區(qū)與“一帶一路”戰(zhàn)略無縫對接，為物流及物流地產(chǎn)帶來更廣闊的發(fā)展前景。

關鍵詞：上海自貿(mào)區(qū) 物流經(jīng)濟 物流地產(chǎn) 一帶一路

引言

中國自由貿(mào)易試驗區(qū)，是在中國境內(nèi)設立的實行優(yōu)惠稅收和特殊監(jiān)管政策的小塊特定區(qū)域。上海自貿(mào)區(qū)是設于中國上海市的一個自由貿(mào)易區(qū)，也是中國大陸境內(nèi)的第一個自由貿(mào)易區(qū)，于2013年9月29日正式成立和運營。上海自貿(mào)區(qū)作為中國改革開放的試驗田，被寄予厚望，希望以此能推動中國經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型，打造中國經(jīng)濟升級版。

上海自貿(mào)區(qū)與物流經(jīng)濟的發(fā)展

上海自貿(mào)區(qū)包括四個特殊區(qū)域，分別是洋山保稅港區(qū)、上海外高橋保稅區(qū)、上海外高橋保稅物流園區(qū)和上海浦東機場綜合保稅區(qū)，覆蓋了港口、海運、空運、倉儲等領域的物流市場，該“四區(qū)”憑借著各自的優(yōu)勢承擔著不盡相同的物流功能，具體功能見表1所示。

在上海自貿(mào)區(qū)“四區(qū)”物流功能以及各項優(yōu)惠政策的推動下，上海進出口貿(mào)易量大大增加，特別是國際大型商品的貿(mào)易。上海集裝箱吞吐量2013年高達到3363萬標準箱，已位居世界第一，貿(mào)易量的持續(xù)增長伴隨而來的是物流量的持續(xù)上升，自貿(mào)區(qū)交通運輸需求也與之相應增大，因此上海自貿(mào)區(qū)的運營已帶動港口運輸、交通、物流受益。除此之外，能成功進入自貿(mào)區(qū)的一些加工、制造等企業(yè)本都是實力超強的大型企業(yè)，而它們則更需要高效的物流，這無疑說明了上海自貿(mào)區(qū)推動物流業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級式的發(fā)展。

自貿(mào)區(qū)不但影響傳統(tǒng)航運、港運等物流業(yè)，也將影響國際電子商務及國際快遞等新興市場。同樣的，物流地產(chǎn)的發(fā)展，其中一大支撐是依靠物流業(yè)的發(fā)展，而正是上海自貿(mào)區(qū)成立的利好政策，在促進物流經(jīng)濟發(fā)展的同時帶動了物流地產(chǎn)市場的發(fā)展。

上海自貿(mào)區(qū)給物流地產(chǎn)市場帶來的契機

作為國內(nèi)出入量最大的港口城市，上海自由貿(mào)易區(qū)的成立對長三角地區(qū)，甚至整個中國國內(nèi)的經(jīng)濟都產(chǎn)生了不同程度的影響。同時，也給物流地產(chǎn)的發(fā)展帶來了更大的契機。上海自貿(mào)區(qū)的建立，不斷促使上海成為規(guī)模更大的物流集散地，也進而促進著中國現(xiàn)代物流設施的進一步發(fā)展。

（一）工業(yè)用地成交踴躍并且上海自貿(mào)區(qū)增加土地價值

上海自貿(mào)區(qū)面積僅有28.78平方公里，僅占有上海市總面積很小的一部分。但是，正是這一很小面積的區(qū)域正被寄予厚望，希冀成為中國經(jīng)濟貿(mào)易新一輪改革開放的支點。這使自貿(mào)區(qū)土地愈加珍貴，顯著增加了自貿(mào)區(qū)及周邊土地的價值。

圖1是近幾年上海工業(yè)土地市場成交均價，從數(shù)據(jù)增長幅度來看，自2013年下半年，即上海自貿(mào)區(qū)成立以來，工業(yè)土地（包括倉儲用地）交易價格開始大幅度上漲。從圖2工業(yè)土地成交面積情況可以看出，出讓面積最多的是浦東新區(qū)，為58.73公頃，這自然是受益于自貿(mào)區(qū)里洋山港地區(qū)的開發(fā)，這里的工業(yè)用地主要用于臨港海洋高新技術產(chǎn)業(yè)化基地、臨港物流園區(qū)、臨港奉賢園區(qū)等的開發(fā)建設。盡管近年來土地供應量有所減少，但是由于自貿(mào)區(qū)的催動，上海土地價值在不斷上漲，也吸引更多投資商注資上海。

（二）上海自貿(mào)區(qū)推動保稅物流倉儲以及倉儲市場的發(fā)展

上海保稅倉儲市場已低迷多年，但上海自貿(mào)區(qū)的設立為它帶來新的市場機會。2013年9月上海自貿(mào)區(qū)掛牌前后，物流地產(chǎn)更加受到投資者的青睞，帶動了相關保稅物流倉儲市場再次回溫。由于市場對物流倉儲的強烈需求，位于自貿(mào)區(qū)內(nèi)的倉儲資產(chǎn)價格也在上漲。仲量聯(lián)行發(fā)布的《2014年第三季度上海房地產(chǎn)市場回顧報告》中指出，保稅市場空置率由9.9%降至8.7%，保稅市場租金已經(jīng)開始上漲。這說明保稅倉儲市場持續(xù)回溫，這得益于上海自貿(mào)區(qū)的持續(xù)樂觀發(fā)展。目前在外高橋保稅區(qū)等主要物流地產(chǎn)聚集區(qū)域內(nèi)，相對較低的物業(yè)租金已吸引了大批投資者。

上海自貿(mào)區(qū)對物流倉儲的影響也不會僅僅停留在自貿(mào)區(qū)內(nèi)的企業(yè)，它將帶動整個倉儲市場的發(fā)展。隨著國家對自貿(mào)區(qū)內(nèi)商戶相關優(yōu)惠政策的實行，以及自貿(mào)區(qū)自由貿(mào)易、自由流通力度的加大，對外進出口貿(mào)易會更加活躍，各項成本也會隨之降低。國內(nèi)貿(mào)易的高效與進出口貿(mào)易密切相關，進出口貿(mào)易的活躍勢必帶動國內(nèi)貿(mào)易的流通，在貿(mào)易流通的過程中物流倉儲也將獲得更多的市場需求，從而推動整個倉儲市場的發(fā)展。

（三）上海自貿(mào)區(qū)的設立對物流設施提出更高要求

隨著國際貿(mào)易量、周轉(zhuǎn)量的增加，物流設施投資也必將是近年來物流地產(chǎn)市場投資的熱點。比如近年來，受電子商務發(fā)展迅速及第三方物流需求增長等因素帶動，高標準倉儲物業(yè)的租賃及定制的需求持續(xù)旺盛，未來倉儲市場的需求更加注重專業(yè)化，電商、醫(yī)藥、汽車、制造、農(nóng)產(chǎn)品等不同行業(yè)的客戶也因其行業(yè)特殊性對倉庫設施提出各種專業(yè)具體的需求，定制化也將會成為倉庫投資開發(fā)中的主流趨勢，使得有關方面建造高質(zhì)量、高效率的現(xiàn)代化倉庫，向國際倉庫水平靠攏。

除此之外，土地稀缺導致政府對物流用地的限制，以及土地利用的集約化必將促使物流地產(chǎn)商不斷改變現(xiàn)有的、布局不合理的綜合物流園區(qū)，或者改建規(guī)模過小、不集聚的物流中心等，這些也必將推動傳統(tǒng)物流設施向垂直化發(fā)展。以上舉措都是中國物流地產(chǎn)市場將持續(xù)走好的誘因。

（四）上海自貿(mào)區(qū)的建立加強物流地產(chǎn)對于網(wǎng)絡的建設力度

上海自貿(mào)區(qū)是拉動中國經(jīng)濟增長的重要引擎，這種擴大開放的舉措有助于振興外貿(mào)，在吸引更多外資企業(yè)進軍中國的同時，也加快了更多國內(nèi)企業(yè)走出去的步伐。特別是在自貿(mào)區(qū)的總體方案中還提到“要求自貿(mào)區(qū)加快培育跨境電子商務服務功能”，這說明自貿(mào)區(qū)的不斷擴展深化也將帶動跨境電商的快速發(fā)展。具有“物流地產(chǎn)巨頭”之稱的普洛斯之所以能占據(jù)市場的領導地位，除了其先進的現(xiàn)代物流設施外，還在于其提供了強大的物流配送服務網(wǎng)絡。而對于電商來說，配套的物流配送網(wǎng)絡同樣是他們發(fā)展的關鍵助力。所以，當前物流的網(wǎng)絡化也是吸引物流地產(chǎn)投資商關注的一大重點。

當前物流地產(chǎn)商不僅僅致力于在中國形成一個大型物流網(wǎng)絡，而如何將國內(nèi)的物流網(wǎng)絡不斷向國際延伸，通過向客戶提供更高效的物流設施和更全面的物流服務，從而吸引更多優(yōu)質(zhì)客戶來獲取更多的利潤，這將是物流地產(chǎn)投資商面臨的更大挑戰(zhàn)。為了滿足制造業(yè)、零售業(yè)、電子商務等各行各業(yè)的跨境發(fā)展需要，以及為了加強中國企業(yè)國際化競爭的優(yōu)勢，搭建覆蓋全球的國際物流服務網(wǎng)絡，已成為物流地產(chǎn)提高自身價值的重要發(fā)展方向，也是中國物流業(yè)未來發(fā)展的趨勢所向。

從上海自貿(mào)區(qū)的影響探究物流地產(chǎn)當前存在的問題

上海自貿(mào)區(qū)的開放為中國物流業(yè)帶來了很大的便利，也讓各行各業(yè)的目光再次聚集到了物流地產(chǎn)。然而，上海自貿(mào)區(qū)給物流地產(chǎn)帶來機遇的同時，也帶來了不少挑戰(zhàn)，因此要從機遇和挑戰(zhàn)里，看到當前物流地產(chǎn)發(fā)展存在的問題與不足。

（一）外資企業(yè)搶占物流地產(chǎn)市場

自中國物流地產(chǎn)市場被看好以來，外資物流地產(chǎn)商紛紛涌入中國，甚至比國內(nèi)企業(yè)更早地布局中國市場，這也導致中國大部分物流地產(chǎn)市場份額被外資搶占，其中物流地產(chǎn)巨頭普洛斯占有中國760萬平米的物業(yè)面積，其市場份額高達59%。中國物流地產(chǎn)開發(fā)商市場份額如圖3所示。

而早在2012年底，澳大利亞最大的工業(yè)地產(chǎn)商嘉民集團，其旗下物流地產(chǎn)基金就收購了上海外高橋保稅區(qū)的一座雙層坡道式倉儲設施。該設施占地面積達到7.5萬平方米，可租賃的空間更是達到7.8萬平方米。不僅僅是外高橋倉儲，目前嘉民集團在上海浦東建立的浦東空港物流中心也開始運營，該物流中心總建筑面積超過20萬平方米。而如今上海自貿(mào)區(qū)的開放，更是加快了外資企業(yè)重資投資中國物流地產(chǎn)市場的步伐。

盡管國內(nèi)許多大型房地產(chǎn)商和電商已紛紛踏足物流地產(chǎn)界，但國外巨頭大量涌入，它們帶來更為先進的管理理念、開發(fā)經(jīng)驗和雄厚資金，使得中國物流地產(chǎn)市場的競爭更加劇烈，并且國內(nèi)企業(yè)要在不斷加強自身軟實力的同時，利用本土的優(yōu)勢準確定位中國市場，以此與大型外資企業(yè)抗衡，還需要很長一段時間。

（二）區(qū)域競爭加劇且區(qū)域差異更加明顯

中國現(xiàn)有的現(xiàn)代物流設施基本集中分布在公路管網(wǎng)較為發(fā)達的華東及華北地區(qū)（具體見圖4所示）。上海的現(xiàn)代物流設施存量居全國最高，除去上海本身的經(jīng)濟及區(qū)域優(yōu)勢外，也有自貿(mào)區(qū)的推動作用。因為相對于國內(nèi)保稅區(qū)、出口加工區(qū)、保稅物流園區(qū)等來說，上海自貿(mào)區(qū)有著更加開放自由的國際貿(mào)易關系。并且隨著部分行業(yè)關稅的降低，以及貿(mào)易限制的取消，都將直接降低國內(nèi)外物流成本，加快物流流通速度。正是由于自貿(mào)區(qū)的這些紅利，讓許多投資商仍然不斷擠入上海，甚至上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)。

由于承接自貿(mào)區(qū)政策產(chǎn)生的輻射效應，上海整座城市的物流設施及服務會由于自貿(mào)區(qū)的發(fā)展而得到更進一步的提升，因此，可以為周邊城市帶來更為優(yōu)越和便捷的服務。同樣的，也必然會導致現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)達的江蘇、浙江、安徽等地區(qū)的物流及物流地產(chǎn)競爭加劇。

同樣的，上海自貿(mào)區(qū)對其它申請成立自由貿(mào)易區(qū)的地區(qū)（比如重慶）而言，會造成短期內(nèi)的沖擊。由于物流區(qū)域優(yōu)勢的差距，這些地區(qū)的物流地產(chǎn)市場也在面臨上海自貿(mào)區(qū)的競爭，短期內(nèi)一些物流地產(chǎn)商的投資目光更多會注重在上海或者上海周邊城市，相應的其他城市會損失一些發(fā)展機會。畢竟首個自貿(mào)區(qū)試點短期內(nèi)主要受益的區(qū)域還是集中在上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)部以及上海附近小部分地區(qū)，所以說，中國區(qū)域差異短期內(nèi)會更加明顯。

對當前物流地產(chǎn)發(fā)展的建議

上海自由貿(mào)易區(qū)的發(fā)展必然會在一定程度上促進中國經(jīng)濟和物流行業(yè)的整體發(fā)展，其優(yōu)惠政策對于區(qū)域內(nèi)的物流地產(chǎn)有著不同程度的推動作用，然而，如何借助上海自由貿(mào)易區(qū)的“春風”，在抓住機遇的同時，改善自貿(mào)區(qū)物流地產(chǎn)現(xiàn)狀，對此，本文提出以下建議：

（一）周邊城市應避免正面競爭并尋找差異市場

上海依靠經(jīng)濟優(yōu)勢大力提高物流科技含量和產(chǎn)品附加值，借助自貿(mào)區(qū)的大發(fā)展，積極提升物流信息化水平，吸引了眾多的國內(nèi)外投資商在上海開發(fā)物流地產(chǎn)。因此，面對上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)物流地產(chǎn)的強勢，周邊城市應選擇差異市場，避免與之正面競爭。

上海周邊城市雖然具有土地及人力資源成本相對上海較低的優(yōu)勢，但市場規(guī)模、商務環(huán)境與上海仍存在較大的差距。與其建立可以滿足所有物流企業(yè)需要的物流平臺園區(qū)，不如結(jié)合各自地區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，通過園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和風格化差異，發(fā)展建立不同行業(yè)的專業(yè)物流中心，提高各地區(qū)物流地產(chǎn)發(fā)展的核心競爭力。物流地產(chǎn)商開發(fā)物流地產(chǎn)時，應充分進行市場調(diào)研和預測，結(jié)合地區(qū)發(fā)達產(chǎn)業(yè)和市場需求，有針對性地發(fā)展這類物流的地產(chǎn)平臺。同時也一定要依托上海，承接上海的物流發(fā)展，與其緊密合作，才能吸引更多的投資商入駐。

特別是對于初建的園區(qū)，要充分考慮園區(qū)的自身情況，科學進行產(chǎn)業(yè)定位，如江蘇連云港可以發(fā)揮本地港口優(yōu)勢，大力發(fā)展進口資源加工業(yè)產(chǎn)業(yè)園；鎮(zhèn)江等地可以配套上海飛機項目打造航空裝備產(chǎn)業(yè)園；南京的主導產(chǎn)業(yè)是石化和電子行業(yè)，可以重點發(fā)展適應石化工業(yè)專業(yè)化需要的物流項目。

（二）尋求合適的跨國企業(yè)并對當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構進行調(diào)整

當前全球10大物流企業(yè)都已紛紛進駐上海，中遠、中海、中外運等央企，也先后在上海成立了物流公司，然而中國絕大多數(shù)企業(yè)都僅僅是中小型企業(yè)，不能自建物流地產(chǎn)，更難以實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。目前大多數(shù)物流企業(yè)只能提供單一或者功能性的物流服務，其物流功能仍停留在儲存、運輸和城市配送上。所以僅僅等待國內(nèi)企業(yè)來投資物流地產(chǎn)并進駐工業(yè)園區(qū)，在國際競爭中是沒有優(yōu)勢的。要通過發(fā)揮低成本優(yōu)勢，吸引外資帶動本地產(chǎn)業(yè)升級，要尋找具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的跨國企業(yè)，對當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構進行調(diào)整。

比如在汽車物流領域，許多大型跨國公司的實力遠超于中國，歐洲汽車物流領域的領頭羊是德國BLG Logistics和法國GEFCO，而中國的汽車物流企業(yè)可以與其在中國籌建合資公司，負責汽車進出口承運，以及打造汽車零部件在中國的生產(chǎn)基地，對當?shù)貍鹘y(tǒng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構進行適當?shù)恼{(diào)整和更新。

同時，中國政府需要完成很多任務，首先國家監(jiān)管要到位，國家政策應當為物流地產(chǎn)指引方向。合理有效規(guī)劃，不要盲目投入，盡量避免出現(xiàn)過度開發(fā)物流地產(chǎn)的情況。其次建立與物流地產(chǎn)相對應的配套體系，例如金融、政策、服務等。

（三）通過主體企業(yè)引導完善產(chǎn)業(yè)鏈

上海自貿(mào)區(qū)對物流業(yè)的影響是顯著的，同樣的，對物流地產(chǎn)市場的推動也是利大于弊。但就目前情況來看，受益地區(qū)還很局限。而怎樣讓其它區(qū)域同樣獲得投資者青睞，本文建議讓綜合實力較強的主體企業(yè)來做引導，即在某個產(chǎn)業(yè)領域具有技術、資金及品牌優(yōu)勢的企業(yè)，在發(fā)展到一定程度時，可以考慮獲取更多的物流土地，建設一個相對集中而獨立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，該企業(yè)首先自身入駐以占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈主導地位。

在主體企業(yè)引導的前提下，通過該企業(yè)在相關領域內(nèi)的凝聚力與號召力，吸引該產(chǎn)業(yè)里同類中小型企業(yè)或者能提供配套服務的中小型企業(yè)入駐，這樣通過同類企業(yè)的凝聚以實現(xiàn)打造相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈。除此之外，在主體企業(yè)的引導下，這些同類企業(yè)可以相互進行交流、協(xié)作以及提供配套的產(chǎn)業(yè)服務，形成產(chǎn)業(yè)集聚式發(fā)展的模式。

同時，文章在這里要強調(diào)這些入駐企業(yè)不應各自為戰(zhàn)，而要有相互分工與協(xié)作的關聯(lián)性，尤其是要能形成縱向聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)鏈條，同樣要避免各個企業(yè)同構化現(xiàn)象以及重復建設而導致產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)出現(xiàn)不良競爭。所以主體企業(yè)在招商引資過程中，首先要擇商，要主動強調(diào)分工，比如手機產(chǎn)業(yè)就要覆蓋從復雜的科技含量較高的電子芯片生產(chǎn)到簡單貼片元器件生產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈。

（四）自貿(mào)區(qū)與“一帶一路”無縫對接

國家正在推進落實“一帶一路”戰(zhàn)略，除了需要中國內(nèi)部各個區(qū)域積極響應外，還需要沿線多個國家的參與及合作。就目前而言，較為可行的方法就是將中國重要經(jīng)濟及交通樞紐地區(qū)作為該戰(zhàn)略的支撐，而上海自貿(mào)區(qū)則是這些重要節(jié)點之一?！耙粠б宦贰北旧硎情_放的戰(zhàn)略，而上海自貿(mào)區(qū)的一大優(yōu)勢就是開放，更是決定了上海應為該戰(zhàn)略的落實起到帶頭作用，不僅僅是要進一步推動國際貿(mào)易合作，還要加快建設和完善樞紐型、功能型物流運輸?shù)幕A設施和服務體系。上海自貿(mào)區(qū)能夠吸引凝聚更多的企業(yè)，為“一帶一路”的推廣建設提供更全面的服務。同樣，“一帶一路”也是自貿(mào)區(qū)建設以及上海對外開放的一個重大機遇，自貿(mào)區(qū)與“一帶一路”的無縫對接，也將為物流業(yè)和物流地產(chǎn)帶來了更廣闊的發(fā)展前景。

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