黃天　劉丹丹　李春成　王偉佳　馬潔

[提要] 房價是人們高度關注的話題。本文基于河北省2003～2014年數(shù)據(jù)，利用SPSS軟件找到河北省房價與人口老齡化之間的聯(lián)系。實證結(jié)果顯示：現(xiàn)階段河北省并不存在所謂資產(chǎn)消融，人口的老齡化并不會使房價下跌，反而會一定程度上促進房價的上漲。

關鍵詞：人口老齡化；房價；河北

項目支持：華北理工大學大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓練計劃項目（項目編號：X2016174）；指導老師：任偉

中圖分類號：F713.5 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年11月9日

一、引言

近年來，河北省房價不斷上漲，其上漲速度超過經(jīng)濟發(fā)展速度，人們買房變得更為困難。大量研究表明，人口結(jié)構(gòu)可以在一定程度上解釋房價的變動。找到人口老齡化對房價的影響將優(yōu)化河北省房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，同時為應對人口老齡化對河北省經(jīng)濟的發(fā)展提供一定的政策參考。

二、文獻綜述

從人口視角對國外住房市場的研究：很多國外研究者認為人口結(jié)構(gòu)與房價等資產(chǎn)價格的關系主要體現(xiàn)在生命周期理論中。例如，Modigliann認為經(jīng)濟個體通過平滑各個年齡階段的消費和儲蓄進行最優(yōu)化選擇，在收入與財富的預算約束下可以達到生命周期內(nèi)總效用最大化。其中的具體表現(xiàn)為個人的消費儲蓄行為會隨著年齡的變化而改變：當老年階段的消費大于儲蓄時，老年人會進行借貸或出售資產(chǎn)。因此，得出人口結(jié)構(gòu)會影響房地產(chǎn)等資產(chǎn)的價格理論。當老年人口比重上升時，因為社會上存在對房屋等資產(chǎn)的超額供給，所以毋庸置疑房價等資產(chǎn)價格將下跌。在這個基礎上，研究者Bakshi和Chen認為投資者隨著年齡的增大將更多的財富分配到金融資產(chǎn)，而他們在早期會將大部分財富投資于房地產(chǎn)。不僅如此，他們還在個人風險厭惡系數(shù)與年齡成正比的假設下提出了生命周期投資理論。

從人口角度對國內(nèi)住房市場的研究，主要包括：朱喆（2005）提出1999～2005年間住房價格上漲過快的原因是年齡結(jié)構(gòu)造成的。陳國進基于生命周期理論表明老年撫養(yǎng)比的上升是目前房價上漲的動力，但隨著老齡化程度加深，這一情況會減弱并逆轉(zhuǎn)。陳斌開等國內(nèi)研究者發(fā)現(xiàn)，中國人口結(jié)構(gòu)的改變會影響住房需求，他們認為中國住房需求在2004年以后會與人口結(jié)構(gòu)高度密切相關，他們認為在2012年后，人口老齡化將大幅度降低中國的年均住房增長率。徐建煒等得出房價和人口撫養(yǎng)比之間的關系為負相關，因此他們推斷2015年后，我國大部分城市的房價不再會快速上漲，甚至會衰退。陳彥斌、陳小亮發(fā)現(xiàn)，在中短期內(nèi)，城鎮(zhèn)住房大量過剩與人口老齡化不會有太大關系，于是他們認為2045年以后人口老齡化對城鎮(zhèn)住房需求的各方面負面沖擊才有可能逐漸顯現(xiàn)出來。

已經(jīng)有許多學者就人口老齡化對我國房價影響進行了分析，得出的結(jié)論各有不同。本文將找出河北省人口老齡化與房價之間存在的邏輯，分析其中潛在的聯(lián)系，通過研究出人口老齡化對房價的影響，就可以提前預警，找到解決方案。

三、數(shù)據(jù)分析

從圖1中可以看出，2003年以來河北省的老年人口撫養(yǎng)比總體趨勢是增加的，在2010年有點下降，但是其下降的幅度并沒有特別大。近幾年，河北省的老年撫養(yǎng)比依舊上升，說明社會老齡化程度不斷加劇。觀察河北省的房價情況，一直呈現(xiàn)出較高的上升趨勢，12年間翻了3倍。在2010老年撫養(yǎng)比下降時，可以看出當年的房價上漲幅度低于其余年份，可以說明其中存在一定的相關關系。（圖1、圖2）

四、模型建立和實證分析

影響房價的因素非常多，但是主要可以分為幾大類：收入因素、成本因素以及本文著重研究的人口因素。本文選取這三大因素中的最主要的因素。人均可支配收入（X1）（元）是收入因素中最具有代表性的一個變量，它可以反映出人們的購買力，所以將其選入。在成本因素中，投資額（X2）（億元）可以直接反映出企業(yè)的開發(fā)成本。研究目的是人口因素中的老齡人口對河北省房價的影響，所以選取作為一個自變量。在國際上對此類問題的研究中，測量老齡化指標的主要變量是老年撫養(yǎng)比（X3），即社會老齡化群體（65歲以上人口）與社會上創(chuàng)造財富的主要人群（15～64歲人口）之間的比例，這個數(shù)值越大，說明人口老齡化的程度越高。河北省住房平均價格（Y）（元），所有數(shù)據(jù)均來源于《河北省統(tǒng)計年鑒》。

為了研究住房價格與相關因素的聯(lián)系，建立如下多元回歸模型：

y=？茁0+？茁1x1+？茁2x2+？茁3x3+？著

？茁是模型的參數(shù)，？著為誤差項的隨機變量，反映了除已經(jīng)加入模型的其他隨機因素對模型的影響，是不能用x與y之間的線性關系所解釋的變異性。

直接利用統(tǒng)計工具SPSS中的命令regress求解，得到模型的回歸系數(shù)估計值及其置信區(qū)間（置信水平？琢=0.05）、檢驗統(tǒng)計量R2、F、p的結(jié)果。

表1顯示，R2=0.9940指因變量y（住宅商品房平均售價）的99.40%可由模型確定，F(xiàn)值遠遠超過F檢驗的臨界值，p遠小于？琢，因而模型從整體來看是可用的。

將回歸系數(shù)的估計值代入模型：

y=-1784+0.1807x1+0.0763x2+175.28x3

從模型中可以看出，所研究的變量與房價均為正相關。就目前來看，河北省人均可支配收入每增加1元就會推動房價上漲0.18元，說明人均可支配收入是推動房價上漲的重要因素之一。投資額對于房價的推動作用不是非常明顯，透支額增加1億元房價也只是略微增加。本文研究的人口因素中的老齡人口，每上升1個單位，房價將會上升175.28元，但是由于老年撫養(yǎng)比每年的變動幅度不大，所以其對房價的推動作用反而沒有人均可支配收入大。

五、研究結(jié)論

從模型中看到，河北省的人口結(jié)構(gòu)對房價的影響并不完全符合國外學者所提出的資產(chǎn)消融假設。在現(xiàn)階段，人口老齡化并不會導致房價下跌，反而會對房價產(chǎn)生彈性較大的正向影響。河北省養(yǎng)老體系主要是居家養(yǎng)老，只有為數(shù)不多的選擇去養(yǎng)老院進行養(yǎng)老，他們會得到孩子們的贍養(yǎng)；與之相反，國外的養(yǎng)老體系發(fā)達，老齡人會選擇在養(yǎng)老院進行養(yǎng)老，為支付高昂的養(yǎng)老費用會通過出售房產(chǎn)來滿足自己的生活需求，所以在發(fā)達國家存在的資產(chǎn)消融假設不適用于中國大多數(shù)地區(qū)。同時，家庭結(jié)構(gòu)的變化和中國人的思想觀念也是其中的主要因素。首先，從家庭結(jié)構(gòu)來分析，家庭小型化的趨勢越來越明顯，老年人與自己的子女同住一套房的情況越來越少，這將會增加住房的需求；其次，從中國人的思想觀念來分析，老年人總想為他們的后代留下一定的資產(chǎn)，房產(chǎn)較好的保值性能成為他們的首選，此時的房產(chǎn)不僅作為自己住房的剛需，還具有投資品的性能，因此反而會推高房價。

主要參考文獻：

[1]朱喆.中國的人口年齡結(jié)構(gòu)與房屋總需求趨勢[J].世界經(jīng)濟情況，2005.11.

[2]任木榮，劉波.房價與城市化的關系——基于省際面板數(shù)據(jù)的實證分析[J].南方經(jīng)濟，2009.

[3]陳斌開，徐帆，譚力.人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變與中國住房需求：1999～2025——基于人普查數(shù)據(jù)的微觀實證研究[J].金融研究，2012.1.

[4]陳彥斌，陳小亮.人口老齡化對中國城鎮(zhèn)住房需求的影響[J].經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理，2013.5.

[5]徐建煒，徐奇淵，何帆.房價上漲背后的人口結(jié)構(gòu)因素：國際經(jīng)驗與中國證據(jù)[J].世界經(jīng)濟，2012.1.