文/王常華 林風

《資產(chǎn)評估法》對房地產(chǎn)估價行業(yè)的若干影響

文/王常華 林風

《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（以下簡稱《資產(chǎn)評估法》）于第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過，自2016年12月1日起施行。我們通讀該法全文后，對《資產(chǎn)評估法》可能影響房地產(chǎn)估價行業(yè)的方面提出幾點想法，希望與業(yè)界同仁探討。

一、對于“評估業(yè)務”和“評估專業(yè)人員”的分類

《資產(chǎn)評估法》第三條規(guī)定：“自然人、法人或者其他組織需要確定評估對象價值的，可以自愿委托評估機構(gòu)評估。涉及國有資產(chǎn)或者公共利益等事項，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評估的（以下稱法定評估），應當依法委托評估機構(gòu)評估。”

第八條規(guī)定：“評估專業(yè)人員包括評估師和其他具有評估專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗的評估從業(yè)人員。”

第二十八條規(guī)定：“評估機構(gòu)開展法定評估業(yè)務，應當指定至少兩名相應專業(yè)類別的評估師承辦，評估報告應當由至少兩名承辦該項業(yè)務的評估師簽名并加蓋評估機構(gòu)印章?！?/p>

我們認為，《資產(chǎn)評估法》將評估業(yè)務分成了法定評估和法定評估之外的其他評估兩大類，將評估專業(yè)人員分成了評估師和其他具有評估專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗的評估從業(yè)人員兩大類。這就要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)或土地估價機構(gòu)對于兩類評估業(yè)務的承接與管理，以及兩類評估專業(yè)人員的使用與管理，都要有所區(qū)別。法定評估業(yè)務應當由至少兩名相應專業(yè)類別的評估師承辦，評估報告應當由至少兩名承辦該項業(yè)務的評估師簽名。而法定評估之外的其他評估業(yè)務既可以由評估師承辦，也可以由其他具有評估專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗的評估從業(yè)人員承辦，評估報告既可以由評估師簽名，也可以由其他具有評估專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗的評估從業(yè)人員簽名。

二、評估機構(gòu)設立門檻提高

《資產(chǎn)評估法》第十五條規(guī)定：“公司形式的評估機構(gòu)，應當有八名以上評估師和兩名以上股東，其中三分之二以上股東應當是具有三年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近三年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評估師?！?/p>

現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第十條規(guī)定，一級資質(zhì)要求有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，二級資質(zhì)要求有8名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，三級資質(zhì)要求有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師。

而現(xiàn)行的中國土地估價師協(xié)會《土地評估中介機構(gòu)注冊辦法》第四條規(guī)定：“具有7名以上（含7名）注冊土地估價師和50萬元以上注冊資本、具備在全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務能力的機構(gòu)，向中國土地估價師協(xié)會注冊?！?/p>

上海市土地估價師協(xié)會《上海市土地評估中介機構(gòu)注冊辦法（暫行）》第五條規(guī)定：“1.執(zhí)業(yè)（二級）：注冊資本50萬元人民幣以上；有5名以上執(zhí)業(yè)土地估價師，且在本機構(gòu)連續(xù)執(zhí)業(yè)2年以上的土地估價師不少于50%；取得執(zhí)業(yè)（三級）注冊后連續(xù)從事土地評估業(yè)務2年以上；技術(shù)負責人必須有執(zhí)業(yè)登記后2年以上連續(xù)執(zhí)業(yè)的經(jīng)歷。2.執(zhí)業(yè)（三級）：注冊資本30萬元人民幣以上；具有3名以上執(zhí)業(yè)土地估價師?！?/p>

我們認為，《資產(chǎn)評估法》將促使評估師數(shù)量不足8名的中小評估機構(gòu)為了生存會開展中小機構(gòu)間的合并,或者尋求與大型評估機構(gòu)開展合作乃至尋找被兼并的機會。而評估機構(gòu)成立門檻提高，有利于大型評估機構(gòu)繼續(xù)向做大做強方向發(fā)展。

三、評估檔案的保存年限要求有所提高

《資產(chǎn)評估法》第二十九條規(guī)定：“評估檔案的保存期限不少于十五年，屬于法定評估業(yè)務的，保存期限不少于三十年?！?/p>

現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當妥善保管房地產(chǎn)估價報告及相關(guān)資料。房地產(chǎn)估價報告及相關(guān)資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于10年。保管期限屆滿而估價服務的行為尚未結(jié)束的，應當保管到估價服務的行為結(jié)束為止?！?/p>

而現(xiàn)行的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508－2014）規(guī)定：“歸檔估價資料一般應保管15年。如法定管理機構(gòu)對估價資料歸檔保管時間有規(guī)定的，從其規(guī)定?！?/p>

我們認為，《資產(chǎn)評估法》對于原來的檔案保管要求做了進一步的提升。這將增加估價機構(gòu)的管理成本，但從長遠來看，將有利于估價行業(yè)的規(guī)范化和健康發(fā)展。

四、 明確委托人的法律責任

在現(xiàn)行房地產(chǎn)估價和土地估價行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)中很少有關(guān)于委托人法律責任的條文。

在《資產(chǎn)評估法》中提出了委托人提供資料的責任，例如《資產(chǎn)評估法》第十八條規(guī)定：“委托人拒絕提供或者不如實提供執(zhí)行評估業(yè)務所需的權(quán)屬證明、財務會計信息和其他資料的，評估機構(gòu)有權(quán)依法拒絕其履行合同的要求?！?/p>

第十九條規(guī)定：“委托人要求出具虛假評估報告或者有其他非法干預評估結(jié)果情形的，評估機構(gòu)有權(quán)解除合同。”

第二十三條規(guī)定：“委托人應當對其提供的權(quán)屬證明、財務會計信息和其他資料的真實性、完整性和合法性負責?！?/p>

另外，《資產(chǎn)評估法》對委托人的法律責任在第五十二條作出專門規(guī)定：“違反本法規(guī)定，委托人在法定評估中有下列情形之一的，由有關(guān)評估行政管理部門會同有關(guān)部門責令改正；拒不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款；有違法所得的，沒收違法所得；情節(jié)嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：（一）未依法選擇評估機構(gòu)的；（二）索要、收受或者變相索要、收受回扣的；（三）串通、唆使評估機構(gòu)或者評估師出具虛假評估報告的；（四）不如實向評估機構(gòu)提供權(quán)屬證明、財務會計信息和其他資料的；（五）未按照法律規(guī)定和評估報告載明的使用范圍使用評估報告的。前款規(guī)定以外的委托人違反本法規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。”

這些規(guī)定都將在一定程度上改善房地產(chǎn)估價和土地估價行業(yè)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)環(huán)境。

五、對“分別接受利益沖突雙方的委托，對同一評估對象進行評估”進行了禁止性規(guī)定

對于“分別接受利益沖突雙方的委托，對同一評估對象進行評估”，房地產(chǎn)估價機構(gòu)或土地估價機構(gòu)以往采取的方式通常是充分告知利益沖突的雙方，在雙方均愿意繼續(xù)委托的情況下，委派不同的估價師分別執(zhí)行評估服務，并在估價師之間設置“隔離墻”以保證各自評估工作的獨立性。而《資產(chǎn)評估法》的立法者認為，即使采取了諸如設置“隔離墻”等方式，也無法保證評估活動的獨立性、客觀性、公正性，所以在第二十條中對于該種情形作出了禁止的規(guī)定。

但是根據(jù)《資產(chǎn)評估法》釋義，經(jīng)過利益沖突雙方協(xié)商一致的共同委托，不在禁止之列。

六、提升了行業(yè)協(xié)會的地位

《資產(chǎn)評估法》第九條規(guī)定：“有關(guān)全國性評估行業(yè)協(xié)會按照國家規(guī)定組織實施評估師資格全國統(tǒng)一考試?！?/p>

第三十六條規(guī)定：“評估行業(yè)協(xié)會履行下列職責：(一)制定會員自律管理辦法，對會員實行自律管理；(二)依據(jù)評估基本準則制定評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則；(三)組織開展會員繼續(xù)教育；(四)建立會員信用檔案，將會員遵守法律、行政法規(guī)和評估準則的情況記入信用檔案，并向社會公開；(五)檢查會員建立風險防范機制的情況；(六)受理對會員的投訴、舉報，受理會員的申訴，調(diào)解會員執(zhí)業(yè)糾紛；(七)規(guī)范會員從業(yè)行為，定期對會員出具的評估報告進行檢查，按照章程規(guī)定對會員給予獎懲，并將獎懲情況及時報告有關(guān)評估行政管理部門；(八)保障會員依法開展業(yè)務，維護會員合法權(quán)益；(九)法律、行政法規(guī)和章程規(guī)定的其他職責?！?/p>

這是首次在法律層面明確了評估行業(yè)協(xié)會的職責，并且將各評估專業(yè)評估師資格考試工作交給了全國性的評估行業(yè)協(xié)會組織實施，標志著行業(yè)協(xié)會的地位提升。

（作者單位：上海城市房地產(chǎn)估價有限公司）