文/遠(yuǎn)見(jiàn)

新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控能否讓樓市降溫

文/遠(yuǎn)見(jiàn)

國(guó)慶節(jié)長(zhǎng)假期間，北京、蘇州、鄭州、無(wú)錫、合肥、南京、廣州、深圳、廈門(mén)等城市重啟限購(gòu)限貸。提高首付，減少杠桿，加強(qiáng)對(duì)不規(guī)范銷(xiāo)售行為的管控，政策風(fēng)暴之后，效力在何時(shí)顯現(xiàn)？新政疊加效應(yīng)之下，上漲較快的城市房?jī)r(jià)是否掉頭？樓市是否迎來(lái)拐點(diǎn)？這一系列問(wèn)題有待市場(chǎng)解答……

調(diào)控政策比較溫和但針對(duì)性較強(qiáng)

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一分析，本輪調(diào)控政策比較溫和，對(duì)剛需和部分改善性需求較為“照顧”，但新政針對(duì)性也較強(qiáng)，目的是限制炒房，防止泡沫出現(xiàn)。他預(yù)計(jì)，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的速度會(huì)有所放緩。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，多城接連重啟限購(gòu)，并非跟風(fēng)，而是“集體舉動(dòng)”，出臺(tái)樓市新政策的基本都是前期房?jī)r(jià)漲幅較高的以二線(xiàn)城市為主的城市。

據(jù)張大偉觀察，本輪調(diào)控除了北京、深圳、合肥、蘇州以外，其他城市的政策力度尚未恢復(fù)到2014年9月30日之前的程度，但他預(yù)計(jì)，本輪政策仍然會(huì)使樓市成交快速下調(diào)，未來(lái)如果疊加信貸收緊，房?jī)r(jià)或從今年四季度開(kāi)始調(diào)整。在此背景下，多地重啟限購(gòu)、限貸等政策，彰顯了決策層抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲、抑制資產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意圖和決心，體現(xiàn)了“因城施策”的調(diào)控思路。

可以預(yù)見(jiàn)，隨著政策落地，過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)短期將迅速降溫。從小周期來(lái)看，本輪樓市快速上行周期已接近尾聲，熱點(diǎn)城市的樓市將更多呈現(xiàn)“量縮價(jià)平”的局面。同時(shí)，熱點(diǎn)城市限購(gòu)帶來(lái)的擠出效應(yīng)，或促使資金轉(zhuǎn)向前期成交不活躍的中西部二線(xiàn)城市，以及維持“去庫(kù)存”寬松政策的三四線(xiàn)城市，有助于這些城市實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的目標(biāo)。

然而，前幾輪的樓市調(diào)控經(jīng)驗(yàn)表明，短期抑制需求的措施難以真正實(shí)現(xiàn)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的。更值得關(guān)注的是，本輪樓市快速上行，不僅一線(xiàn)城市樓市火爆，前期政策相對(duì)寬松的二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅更是兇猛，顯示投資、投機(jī)需求旺盛。目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)“資產(chǎn)配置荒”的局面仍將持續(xù)，流動(dòng)性充沛將繼續(xù)支撐房地產(chǎn)需求，調(diào)控政策的效果尚待觀察。

近期政策頻頻出臺(tái)，說(shuō)明政策拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。在政策層面上，部分城市政策略顯溫和，部分則略顯嚴(yán)厲，體現(xiàn)了分城施策導(dǎo)向下的各地政策調(diào)控思路?？傮w來(lái)看：一線(xiàn)城市限購(gòu)限貸最為嚴(yán)格；二線(xiàn)城市重啟限購(gòu)限貸，在社保年限要求、首付比例等方面比一線(xiàn)城市稍松；三四線(xiàn)城市的調(diào)控政策更多的是聚焦于市場(chǎng)規(guī)范，以及對(duì)144平方米以下住房的限購(gòu)。

調(diào)控政策力度之大前所未有

央行行長(zhǎng)周小川在今年第四次G20財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議期間稱(chēng)，近期中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)上漲較快，中國(guó)政府對(duì)此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。顯見(jiàn)，決策層已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到這一問(wèn)題，并會(huì)積極采取行動(dòng)。

以上海出臺(tái)的“滬六條”為例，從土地供應(yīng)、資金監(jiān)管、加強(qiáng)管理等六個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步調(diào)控，其中明確提出“銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買(mǎi)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款”，“制定存量住房交易資金監(jiān)管辦法，全面實(shí)行二手存量住房交易資金監(jiān)管。規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，嚴(yán)禁從事首付貸、過(guò)橋貸、違規(guī)房抵貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)”，以遏制各方通過(guò)各類(lèi)違規(guī)途徑的房地產(chǎn)交易，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融屬性。

除了限購(gòu)，房地產(chǎn)新政還將矛頭對(duì)準(zhǔn)不規(guī)范的市場(chǎng)行為。蘇州市物價(jià)局9月30日發(fā)文，要求進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管，對(duì)存在捏造、散布漲價(jià)信息，偽造鼓吹交易數(shù)據(jù)制造“恐慌”氛圍，捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為的，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律法規(guī)對(duì)其進(jìn)行處罰。

據(jù)《深圳特區(qū)報(bào)》報(bào)道，深圳市規(guī)劃國(guó)土委已要求各區(qū)規(guī)劃國(guó)土部門(mén)、規(guī)劃土地監(jiān)察部門(mén)對(duì)深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查，對(duì)群眾投訴或舉報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。據(jù)《濟(jì)南日?qǐng)?bào)》報(bào)道，濟(jì)南市發(fā)布通知，提高居住用地競(jìng)買(mǎi)保證金比例，競(jìng)買(mǎi)保證金由現(xiàn)行不低于出讓起始價(jià)20%提高到30%以上，熱點(diǎn)區(qū)域、地塊可提高到50%以上，還縮短土地出讓價(jià)款繳納時(shí)間，凡溢價(jià)率超過(guò)100%的，土地出讓價(jià)款應(yīng)在出讓合同簽訂之日起15日內(nèi)全部繳清。

10月3日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了各地查處的45家違法違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)。10月4日，南寧市政府發(fā)文，強(qiáng)調(diào)將依法查處故意隱瞞房源、人為制造房源緊張等捂盤(pán)惜售行為。10月6日下午，惠州市政府發(fā)文，強(qiáng)化預(yù)售制度的落實(shí)以及預(yù)售資金的監(jiān)管力度，對(duì)中介市場(chǎng)的秩序規(guī)范作出了相關(guān)規(guī)定。

有專(zhuān)家稱(chēng)，這次樓市限購(gòu)限貸有三大特點(diǎn)：一是時(shí)間集中在國(guó)慶黃金周，選擇在這個(gè)時(shí)間，說(shuō)明管理層不希望過(guò)熱的樓市在黃金周失控；二是大多是在半夜出臺(tái)，熟悉中國(guó)宏觀政策的都明白，凡是夜深人靜出臺(tái)政策的，后面透露的信號(hào)是很明確的，那就是對(duì)市場(chǎng)目前的表現(xiàn)不滿(mǎn)意，甚至可以說(shuō)是強(qiáng)烈不滿(mǎn)；三是力度之大前所未有，這次限購(gòu)限貸，不僅僅是兩年后的重啟，而是以前限購(gòu)限貸的加強(qiáng)版。

限購(gòu)限貸政策目的是為保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)

這次調(diào)控風(fēng)暴來(lái)得很猛，很顯然，管理層選擇在國(guó)慶黃金周期間緊鑼密鼓出臺(tái)史無(wú)前例的限購(gòu)限貸政策，目的恰恰是防止房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)過(guò)熱后出現(xiàn)崩盤(pán)的危險(xiǎn)，而不是為了加速其崩盤(pán)，是為了保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是為了打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，是為了讓樓市不要重蹈去年股市的災(zāi)難，而不是加速房地產(chǎn)災(zāi)難的來(lái)臨。如果在黃金周期間不出臺(tái)政策，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，市場(chǎng)繼續(xù)瘋狂，杠桿繼續(xù)增加的趨勢(shì)很難改變，勢(shì)必加速房?jī)r(jià)暴漲之后暴跌的來(lái)臨。

首先，無(wú)論是房地產(chǎn)投資，還是銷(xiāo)售，主要數(shù)據(jù)和指標(biāo)都已經(jīng)明白無(wú)誤地顯示拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。但今年房地產(chǎn)市場(chǎng)在地方政府控制土地供應(yīng)導(dǎo)致地王頻出、投資投機(jī)需求前所未有的膨脹情況下又出現(xiàn)了瘋漲的局面，與拐點(diǎn)相背。但就市場(chǎng)本身而言，不管是否出臺(tái)調(diào)控措施，在六個(gè)月的周期內(nèi)市場(chǎng)降溫是大概率事件。

其次，出臺(tái)限購(gòu)限貸的城市，針對(duì)性很強(qiáng)，主要是抑制投資投機(jī)需求，抑制過(guò)度炒作。他們都把土地供應(yīng)放到第一位，也說(shuō)明高層對(duì)地方政府炒作土地稀缺導(dǎo)致的恐慌很不滿(mǎn)。因此，當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題不是投資投機(jī)過(guò)剩，人為抑制供應(yīng)導(dǎo)致的價(jià)格暴漲必然會(huì)得到調(diào)整，出于避險(xiǎn)需求，會(huì)出現(xiàn)拋售，市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，巨大的杠桿很有可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這是高層不愿意看到的。

再次， 限購(gòu)限貸盡管?chē)?yán)厲，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，仍不足以讓市場(chǎng)很快降溫，市場(chǎng)各種力量博弈，局部地區(qū)高燒不退，果真如此，還會(huì)出臺(tái)什么政策？本次出臺(tái)限購(gòu)限貸是為了保護(hù)樓市不重蹈去年股市的覆轍，只是加強(qiáng)限購(gòu)限貸而已，增值稅、印花稅還沒(méi)收緊呢。如果市場(chǎng)繼續(xù)瘋狂，稅率肯定會(huì)調(diào)整。

對(duì)于本輪多地密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政，坊間輿論普遍認(rèn)為，多地采取一致做法讓過(guò)熱樓市降溫，實(shí)際上已經(jīng)表明中國(guó)樓市的政策拐點(diǎn)到來(lái)，至于市場(chǎng)會(huì)否步政策拐點(diǎn)后塵，會(huì)否出現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象仍有待觀察。但多數(shù)觀察人士認(rèn)為，本輪調(diào)控仍屬周期性，并不意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將由此進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下跌通道。

有專(zhuān)家認(rèn)為，出于對(duì)樓市資產(chǎn)泡沫的警惕，盡管調(diào)控仍屬暫時(shí)行政手段，但未來(lái)也應(yīng)從國(guó)家層面出臺(tái)布局房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策。首先，或進(jìn)一步嚴(yán)格現(xiàn)有的限購(gòu)政策不放松，釋放國(guó)家從嚴(yán)對(duì)待樓市過(guò)熱的政策信號(hào)；其次，不排除進(jìn)一步提高首付比例的可能；再次，在房貸方面收緊政策，提高房貸款利率，而對(duì)企業(yè)，則適當(dāng)降低貸款利率，釋放鼓勵(lì)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極信號(hào)；最后，會(huì)逐步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作，推出房地產(chǎn)稅，對(duì)樓市調(diào)控和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生更為長(zhǎng)效的作用。

（作者單位；山東省臨沂市蘭山區(qū)財(cái)政局）