【摘要】隨著房地產(chǎn)市場化的激烈競爭，成本控制成為企業(yè)取得利潤最大化的必要手段。規(guī)劃方案落地目標成本編制結(jié)束后，目標成本的落地顯得尤為重要。成本管理控制工作需要全員、全公司一起努力方可實現(xiàn)，那如何使得責任分解到各部門呢？

【關(guān)鍵詞】目標成本；管理控制

在土地成本相對較低時，某一項目的成本構(gòu)成比如下表：

將上表中成本劃分為大致三個類別：

第一類——趨于固定成本：土地費用、前期費、其他費、稅金；占41.14%（前期費的設(shè)計費基本定性而其他設(shè)計費、七通一平、監(jiān)理費也屬于重點控制范疇，占總投資2.10%）

第二類——可控成本：建筑安裝費、市政工程費、環(huán)境及綠化工程費、公建公攤費、不可預(yù)見費 ；占比50.39%

第三類—— 期間成本（受開發(fā)周期影響）：營銷費、管理費、物管費、財務(wù)利息 ；占比8.48%

顯然只有實施上述三類成本的控制，才能最終體現(xiàn)為利潤目標的提升。各部門圍繞各自的控制要點方可使得總體目標成本可控。

1、第一類成本多數(shù)為政府相關(guān)收費，由前期部控制。主要控制要點如下

1）充分利用公司知名度和信譽，在不違反公司原則的條件下力爭各項費用的減免；

2）對大額款項爭取延遲支付以降低資金成本；

3）報批報建工作應(yīng)爭取與其他工作同步開展。

2、第三類成本中的營銷費由營銷部管理控制.主要控制要點如下

1）營銷費 計劃應(yīng)考慮全面、編制詳細，分期（月、階段）按計劃使用，與銷售進度保持協(xié)調(diào)

2）營銷中心、樣板間、廣告牌、圍板等營銷設(shè)施根據(jù)需要設(shè)置，對營銷有促進作用，不得盲目、重復(fù)建造。

3）居家示范物品和現(xiàn)場銷售設(shè)施最大限度回收組合利用

4）發(fā)售前，應(yīng)組織設(shè)計，工程和成本人員擬定詳細的《銷售承諾事項清單》，防止因銷售承諾增加公司投入。

第三類中的管理及財務(wù)費用則根據(jù)公司的計劃盡可能縮短開發(fā)周期。

3、第一類成本中的勘測設(shè)計費、七通一平費、監(jiān)理費及招投標、預(yù)結(jié)算的手續(xù)費及第二類成本，需工程部、設(shè)計部、成本部來管理控制

由此，工程部、設(shè)計部、成本部成為成本控制的關(guān)鍵部門。而成本部同時成為成本考核與成果記錄的部門，并在管理過程中嚴格控制無效成本的產(chǎn)生。

成本部將每個季度對成本的變動及是否超目標成本進行整理上報，若超標則填寫<<目標成本超標審批表>>并報集團審核批準，并對未實施項目進行優(yōu)化盡量控制不超總目標值。

<<目標成本控制表>>也只是將工程造價的控制成果有所記錄，而要使整個成本控制工作得以更好地落實，除了目標成本的確立外，圖紙的優(yōu)化、總分包關(guān)系的確立、招投標工作、合同款的支付、現(xiàn)場簽證管理、工程結(jié)算每個環(huán)節(jié)都需按公司確立的相關(guān)流程進行管理控制。

工程部控制要點如下：

1）組織設(shè)計單位、相關(guān)部門或外請專家進行各項工程的方案優(yōu)化，重點關(guān)注基礎(chǔ)類型、結(jié)構(gòu)形式和結(jié)構(gòu)布置，確保各項經(jīng)濟指標控制在行業(yè)平均水平以下。

2）積極進行新材料和新工藝的發(fā)掘和應(yīng)用。

3）對現(xiàn)場的施工條件作詳細調(diào)查，保證地質(zhì)勘查科學(xué)準確，優(yōu)化施工方案與施工做法（書面依據(jù)）。

4）合理安排好主體建安工程、社區(qū)管網(wǎng)、景觀工程的施工順序，保證合理連接，有充分的時間進行清單招標。

5）臨時設(shè)施應(yīng)考率永久化或長期重復(fù)利用，避免短期內(nèi)重復(fù)性建設(shè)造成成本浪費。

6）按制度辦理現(xiàn)場簽證，（現(xiàn)場簽證造價一般不得超過10元/平方米）。

7）預(yù)結(jié)算、簽證結(jié)算資料要求按合同及時、完備提交。

設(shè)計部控制要點如下：

1）加強前期總體方案的優(yōu)化工作，充分考慮同各專業(yè)的協(xié)調(diào)。

2）考慮設(shè)計變更量較大的因素，景觀設(shè)計成本限額應(yīng)控制在目標成本的一定范圍內(nèi)。

3）控制不計容積率面積的比例，合理配置配套設(shè)施。

4）在保證工程質(zhì)量、效果、品質(zhì)的基礎(chǔ)上考慮裝修做法及選材的經(jīng)濟性。

5）施工圖設(shè)計單位的選擇建議采用招標方式，并將結(jié)構(gòu)指標作為評價的重要指標。

6）施工圖出圖時間和質(zhì)量需滿足工程量清單招標要求；

7）設(shè)計變更應(yīng)在施工前盡早提出，減少拆除工程的費用，嚴格控制設(shè)計變更造價

8）準確計算銷售面積并與政府部門核對（誤差一般不大于1.5%）。

成本部控制要點如下：

1）作好成本信息的收集工作，用好成本軟件，每季度分析、發(fā)布項目動態(tài)成本信息并據(jù)以控制各項各部分成本

2）及時對設(shè)計方案進行估算，提供給設(shè)計部門和公司決策層作為決策依據(jù)

3）堅持工程量清單招標，減輕后期結(jié)算壓力

4）發(fā)展擴大供應(yīng)商隊伍，并進行評估和分級，確保每次招標都能得到充分的競爭。

5）定期分析統(tǒng)計工程合同招標率、工程清單招標率、定標方式比率和中標率、超目標成本率。

6）做好預(yù)結(jié)算編審交底工作，合理確定審減金額，合理確定咨詢費用.由于造價審減額過大導(dǎo)致咨詢費用的增加，應(yīng)按合同約定由扣除對方違約金遞減咨詢費用。

結(jié)語：

以上為房地產(chǎn)企業(yè)各部門在控制目標成本中所需控制要點，同時需加強各部門之間的溝通協(xié)調(diào)，才能達到事半功倍的效果。

綜上所述，控制目標成本并非單一地減少或降低成本，對于品質(zhì)提升帶來利潤增加及增加前期投入杜絕后期工程隱患等均為控制重點。目標成本的責任分解將使得工期、質(zhì)量、成本三者達到相對的平衡，進一步加強了成本人員對營銷戶型等的需求。目標成本落實分解到責任部門更加促進企業(yè)全體員工積極主動地參與公司成本管理工作，確?？傮w目標值不被突破。