【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)一直是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。以我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看，供給量雖然非常大，庫存數(shù)量也比較大，但是在實(shí)際的需求量上卻相對有限，這也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的巨大的負(fù)擔(dān)，也成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要任務(wù)。所以本文旨在對房地產(chǎn)去庫存化的內(nèi)涵和重點(diǎn)進(jìn)行分析，探究未來的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該如何發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；去庫存化；難點(diǎn)與重點(diǎn)

房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定會導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)利益增長，所以今后的發(fā)展過程中，如何做好產(chǎn)能過剩問題的處理工作，是房地產(chǎn)企業(yè)最應(yīng)該考慮的問題。隨著我國的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了供大于求的整體趨勢。但是在去庫存化的過程中，仍然存在著一些問題，這也是亟待解決的。

1、房地產(chǎn)去庫存化的難點(diǎn)

1.1 農(nóng)民人口問題

我國的城市化進(jìn)程雖然經(jīng)歷了快速的發(fā)展，但是從整體趨勢來看仍然處于起步階段，人口比例中，農(nóng)民人口所占的比例還是比較大的。即便是很多農(nóng)民都已經(jīng)進(jìn)入了城市當(dāng)中生活了工作，但是由于社會保障、醫(yī)療保障和戶口的相關(guān)問題，并不能真正地成為城市人口，這也給房地產(chǎn)去庫存化帶來了嚴(yán)重的阻礙，因?yàn)闊o法通過農(nóng)民人口的購買來清理商品房的庫存。另一方面，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動了新農(nóng)村的建設(shè)，很多農(nóng)民的生活水平得到了顯著提升，再加上農(nóng)村地區(qū)的建設(shè)力度大，農(nóng)民能在自家區(qū)域里進(jìn)行修繕和更改，這也使得很多居民不愿意進(jìn)入城市生活和就業(yè)，所以這也是去庫存化問題的難點(diǎn)所在。

1.2 房地產(chǎn)政策問題

去庫存化要想妥善解決，就需要在政策上進(jìn)行改進(jìn)。如果能夠調(diào)整相關(guān)的政策，也能讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部秩序更加規(guī)范化。然而從目前的情況來看，房地產(chǎn)政策并不能發(fā)揮其具體的作用。例如在稅收方面，住房稅無法對于投資情況進(jìn)行正確劃分，這也是房價(jià)一直上漲的主要原因，也是房地產(chǎn)泡沫情況的重要因素。如果這種情況愈演愈烈，那么人們的購房壓力就會明顯提升，自然在買房的意愿上下降，因此陷入惡性循環(huán)。

1.3 市場環(huán)境問題

雖然房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展，但是不能忽視的問題在于市場環(huán)境仍然比較混亂。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)情況下，相較于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)，新的房產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品需求。商品房、住宅房、宜居養(yǎng)老房以及新興的旅游休閑文化產(chǎn)業(yè)房等都是伴隨我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展產(chǎn)生的房產(chǎn)需求。政府在組織社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)往往會采用激勵(lì)的方式，而房地產(chǎn)也會逐漸依賴于政府的激勵(lì)政策，陷入了一種不良狀態(tài)。在加上房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的供需情況本身就存在不合理，庫存化情況嚴(yán)重，甚至于一些三線以下的城市商品房出現(xiàn)空余的情況，所以市場的穩(wěn)定運(yùn)作也是不可或缺的。

1.4 人口比例問題

住房需求一般是城市當(dāng)中的年輕人和中年人群居多，并且即便是貸款，他們也有能力進(jìn)行還貸和投資。然而需要注意的一點(diǎn)在于我國的人口老齡化情況一直非常嚴(yán)重，60歲以上的老年人群所占的比例正在逐年增長。與之相對應(yīng)的勞動人口數(shù)量卻在逐漸下降。這種逆差式的人口比例問題也勢必會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，無法真正地打開需求通道，房地產(chǎn)去庫存的難度也進(jìn)一步加大。

2、如何有效地解決房地產(chǎn)去庫存問題

房地產(chǎn)行業(yè)由于產(chǎn)業(yè)鏈相對較長，周邊產(chǎn)業(yè)較多，如建材行業(yè)、運(yùn)輸行業(yè)、餐飲行業(yè)等，因此，長期以來房地產(chǎn)業(yè)都是我國重要的經(jīng)濟(jì)支柱。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也為相關(guān)行業(yè)提供了大量的就業(yè)崗位，提升了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率，對于提升當(dāng)?shù)鼐用袷杖胍灿兄e極的幫助。所以如何合理解決房地產(chǎn)去庫存問題，對于社會的發(fā)展也具有重要意義。

2.1 購房制度改革

制度改革是非常關(guān)鍵的內(nèi)容。就以我國現(xiàn)階段的形式形勢來說，很多城市都頒布了“限購令”，雖然這是為了防止有人惡意炒房等情況，但是這種打壓程度過大的措施會嚴(yán)重抑制有需求者的實(shí)際需求。所以可以通過調(diào)整政策的方式來推進(jìn)購房制度的改革，保障現(xiàn)行征地補(bǔ)償合理的前提下探索更有效的收益方式，以階級房地產(chǎn)去庫存問題。

2.2 推動城市化建設(shè)

城市化建設(shè)的步伐在我國已經(jīng)比較迅速，而為了能解決目前存在的房地產(chǎn)去庫存化問題，就需要繼續(xù)推動新型城市化建設(shè)，擴(kuò)大供需市場，能夠?qū)齑鎵毫Φ玫阶畲蠡尫?。市場也會更加穩(wěn)定。例如可以將外來人口和轉(zhuǎn)移人口作為管理的核心部分，并以此為基礎(chǔ)推動戶籍制度的改革，讓更多的農(nóng)民能夠在城市內(nèi)買房、居住，即便是一些小型三線城市，也能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提升經(jīng)濟(jì)實(shí)力，讓住房的供求關(guān)系實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的平衡。

2.3 建立長效管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展離不開長效機(jī)制的有效管理。由于市場本身具有一定的調(diào)節(jié)能力，并且在合理的調(diào)節(jié)之下可以推進(jìn)供求關(guān)系的平衡。例如可以采用購房和租房并存的制度，利用租房體系來解決房地產(chǎn)的去庫存化問題。與此同時(shí)城市住房供應(yīng)方面也可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，并促進(jìn)住房規(guī)劃工作的改造，來為新入住的居民提供安全的住房貸款。另外土地的供應(yīng)和合理開發(fā)也是重要的管理手段，旨在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場對于土地規(guī)模和使用情況的把控，最大化降低庫存和爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 市場活動規(guī)范化

由于國家政策的不同，無論政策的實(shí)施發(fā)生怎樣的變化，都需要以市場的發(fā)展作為基礎(chǔ)。換而言之，就是市場價(jià)格的改變會影響經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化。所以根據(jù)市場的供求關(guān)系來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保證相對的平衡狀態(tài)是非常關(guān)鍵的。因此可以進(jìn)一步完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的教育、醫(yī)療等公共設(shè)施配置，在庫存商品房規(guī)模較大、庫存項(xiàng)目相對集中的區(qū)域內(nèi)，整合庫存項(xiàng)目間公交站點(diǎn)、學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施配套，實(shí)現(xiàn)功能共享，滿足居民基本生活需求。另外，在宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，如何能讓開發(fā)商能主動參與到這一過程中，并根據(jù)實(shí)際的市場發(fā)展和運(yùn)營的情況，來推動資金的回籠速度，有效緩解房地產(chǎn)庫存化的問題。

結(jié)語：

通過研究，可以看到房地產(chǎn)去庫存化是一個(gè)長期的過程，并不是短時(shí)間能夠完成的工作。而在這一過程中，政府發(fā)揮著重要的作用。除了宏觀調(diào)控以外，政府部門組織社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的職能同樣非常關(guān)鍵。即便是現(xiàn)階段的發(fā)展過程中存在著一些問題，但是隨著后續(xù)的發(fā)展，這些問題也必然得到妥善解決，為保持社會穩(wěn)定提供重要的幫助。

參考文獻(xiàn)：

[1]易憲容.房地產(chǎn)去庫存化的難點(diǎn)與重點(diǎn)[J].浙江經(jīng)濟(jì)，2016，03：12-15.

[2]宋婉秋，景剛.經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國房地產(chǎn)去庫存研究[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2016，05：46-47+50.

[3]向?yàn)槊?，王?房地產(chǎn)“去庫存”與對應(yīng)取向[J].改革，2016，06：111-119.

[4]郭棟林，湯惠君.淺析我國房地產(chǎn)去庫存存在的問題及對策[J].經(jīng)濟(jì)師，2016，08：29-30+32.

[5]倪鵬飛.局部地區(qū)房地產(chǎn)問題將集中暴露[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2015.4