【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，城市土地供需矛盾在城市人口不斷增長(zhǎng)的同時(shí)日益明顯。做好城市土地的調(diào)整工作，關(guān)鍵是要做好土地政策的制定。現(xiàn)階段，土地政策已經(jīng)和貨幣政策、財(cái)政政策等成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的重要手段。但是在土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控中存在著許多爭(zhēng)議，認(rèn)為土地政策實(shí)施后傳遞到房?jī)r(jià)調(diào)控中的影響較慢、較小，所以，使用土地政策在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控時(shí)需要和其他經(jīng)濟(jì)政策相結(jié)合來(lái)共同確保政策對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控效果。

【關(guān)鍵詞】土地政策；房地產(chǎn)調(diào)控；土地供應(yīng)；政策效果

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的樓市從2009年開始瘋漲，做好房地產(chǎn)的調(diào)控不要只從限制入手這方面做，而是要從土地政策、經(jīng)濟(jì)政策等多方面入手來(lái)共同保證房地產(chǎn)調(diào)整的可行性。土地政策在房地產(chǎn)的調(diào)控中逐漸成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心手段。但是通過(guò)調(diào)研具體應(yīng)用發(fā)現(xiàn)，土地政策在對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控中發(fā)揮的效果并不是很好，和預(yù)期的效果存在較大的差距。所以。需要在對(duì)土地政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控中的作用進(jìn)行全面的分析，同時(shí)做出客觀的評(píng)價(jià)。

1、土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控

我國(guó)實(shí)行的是土地公有制，所以在土地政策的制定上可以通過(guò)運(yùn)用土地供應(yīng)價(jià)格、供應(yīng)數(shù)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方式來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。由于土地政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是一種間接調(diào)控，所以，在土地政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控指標(biāo)如果認(rèn)識(shí)不同，就會(huì)對(duì)土地政策的制定和具體調(diào)控手段的應(yīng)用產(chǎn)生非常大的影響。房?jī)r(jià)調(diào)控是土地政策制定的最終目標(biāo)，而土地政策是通過(guò)調(diào)控土地出讓價(jià)格，也就是調(diào)控地價(jià)的方式來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整，在對(duì)兩者進(jìn)行研究的過(guò)程中可以采用的方法有：格蘭杰因果檢驗(yàn)、向量誤差修正和向量自回歸模型等。在對(duì)土地價(jià)格與房?jī)r(jià)進(jìn)行研究的過(guò)程中使用的數(shù)據(jù)不同會(huì)得出不同的結(jié)果，有的時(shí)候得出的結(jié)果可能會(huì)產(chǎn)生對(duì)立。有關(guān)學(xué)者認(rèn)為，現(xiàn)階段土地出讓價(jià)格對(duì)于房?jī)r(jià)的影響力度小、作用時(shí)間段；而另一些學(xué)者則覺(jué)得土地政策對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。土地供應(yīng)量則主要會(huì)對(duì)房屋供應(yīng)量產(chǎn)生較大的影響，然而對(duì)于房?jī)r(jià)的影響同樣較弱。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，土地政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)間的關(guān)系比較復(fù)雜，所以在對(duì)土地政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響的研究中，需要進(jìn)行更為系統(tǒng)性的分析。

2、土地政策對(duì)房?jī)r(jià)影響的分析

土地政策對(duì)于房?jī)r(jià)的影響體現(xiàn)在很多方面，在以往的房?jī)r(jià)調(diào)控中主要使用土地供應(yīng)價(jià)格、土地供應(yīng)數(shù)量作為考察土地政策的手段，而將房?jī)r(jià)、房屋供應(yīng)數(shù)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資作為土地政策考察的目標(biāo)。在一些相關(guān)的評(píng)判過(guò)程中，通過(guò)選取房屋銷售價(jià)格指數(shù)、商品房竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額作為商品房?jī)r(jià)格、供應(yīng)數(shù)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資的相應(yīng)指標(biāo)，參照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)作為評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)。在對(duì)這些變量進(jìn)行處理之前一定要對(duì)各數(shù)據(jù)進(jìn)行一系列的處理，從而讓數(shù)據(jù)可以用格蘭杰因果檢驗(yàn)進(jìn)行判斷。

格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果表明：在土地出讓價(jià)格、土地截流面積和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系上，以上幾個(gè)變量的變動(dòng)并不會(huì)直接影響到房?jī)r(jià)價(jià)格的改變。同時(shí)，在房屋竣工面積和地價(jià)之間關(guān)系上，從表面上看，兩者之間并沒(méi)有明顯的因果關(guān)系，而在地價(jià)和房屋竣工面積的影響中兩者在滯后一、二期之間存在著雙向的影響，在滯后六期后地價(jià)對(duì)于房屋竣工面積只有單向影響的關(guān)系。地價(jià)與房地產(chǎn)開發(fā)投資之間存在滯后一、六期的雙向影響的關(guān)系。土地購(gòu)置面積在滯后一和二期、四至九期之間存在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的單向影響的關(guān)系。

通過(guò)利用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)于房?jī)r(jià)、土地出讓價(jià)格之間的數(shù)據(jù)來(lái)建立滯后階數(shù)為3的向量自回歸模型來(lái)房?jī)r(jià)、地價(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行判斷：通過(guò)在對(duì)房屋銷售價(jià)格和土地政策變量的響應(yīng)函數(shù)圖形中能夠看出，在土地政策制定并實(shí)施后，在一個(gè)季度后才會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)的影響中，之后隨著時(shí)間的延長(zhǎng)，這種影響將逐漸擴(kuò)大直到第三個(gè)季度影響達(dá)到最大，在此之后，土地政策對(duì)于房?jī)r(jià)的影響將會(huì)持續(xù)的減弱直至第5個(gè)季度后土地政策的影響將會(huì)消失甚至產(chǎn)生負(fù)面影響。土地截留面積、土地購(gòu)置面積等對(duì)于房?jī)r(jià)的影響都表現(xiàn)為在隨后的1-2個(gè)季度，會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一個(gè)沖擊而后表現(xiàn)為持續(xù)減弱?？傮w來(lái)說(shuō)，房屋竣工面積對(duì)房?jī)r(jià)的影響最大，其他指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)的影響相對(duì)小。

3、土地政策對(duì)房?jī)r(jià)影響的評(píng)價(jià)

通過(guò)對(duì)土地政策相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)指標(biāo)之間關(guān)系進(jìn)行分析能夠得出如下結(jié)論：土地政策對(duì)于房?jī)r(jià)、房屋竣工面積以及房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響上，土地購(gòu)置面積、土地截留面積和地價(jià)所產(chǎn)生的作用大小在逐漸減小，同時(shí)在發(fā)揮影響的過(guò)程中存在明顯的滯后，表明土地政策的具體手段在房地產(chǎn)調(diào)控中有作用并且在眾多的手段中土地供應(yīng)數(shù)量是其中影響最明顯也是最常用的政策。同時(shí)，在對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)整中除了新增土地供應(yīng)外政府通過(guò)對(duì)囤積土地的行為進(jìn)行打擊也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生比較明顯的效果。在對(duì)土地政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控中，一定要注意發(fā)揮其長(zhǎng)期對(duì)于房?jī)r(jià)的影響效果。

4、土地政策對(duì)房?jī)r(jià)影響較小的原因分析

造成土地政策在房?jī)r(jià)調(diào)控中影響較小的原因有許多，可能是由于土地政策對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控屬于間接調(diào)控，所以調(diào)控效果明顯滯后，同時(shí)等待土地政策發(fā)揮出最大效果是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，土地政策的影響集中在對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)和房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)節(jié)，政府制定的土地政策只能從增加土地供應(yīng)來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響。為提高對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控則需要土地政策和其他調(diào)控政策結(jié)合起來(lái)共同作用，一同做好房?jī)r(jià)的調(diào)控。

結(jié)語(yǔ)：

土地政策是經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的關(guān)鍵手段，特別是在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展時(shí)期，通過(guò)使用土地政策輔助于貨幣、財(cái)政政策可以對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到非常重要的調(diào)控作用。新時(shí)期我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較迅速，通過(guò)使用土地、經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)政策來(lái)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是目前房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。

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