野蠻生長(zhǎng)的背后，房地產(chǎn)金融把控能力掣肘，龐雜的人員管理遭遇挑戰(zhàn)。鏈家如何講好上市故事？

國(guó)內(nèi)最大且具有全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力的房產(chǎn)O2O平臺(tái)鏈家，在最近一段時(shí)間里，頻頻陷入各種風(fēng)波。先是有消息稱正在進(jìn)行B輪融資，額度超過(guò)60億元，而后又被爆出上海鏈家被銀監(jiān)局開(kāi)“罰單”，還有人爆料鏈家的交易數(shù)據(jù)“造假”。

2015年3月鏈家吞并了上海德祐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司之后，鏈家在上海的門店短期內(nèi)從300間擴(kuò)張到1300間，幾乎是上海中原地產(chǎn)門店的3倍。而鏈家深耕了15年之久的北京市場(chǎng)，截至2016年3月底，也不過(guò)擁有1346間門店。

業(yè)內(nèi)普遍用“野蠻”來(lái)形容鏈家的成長(zhǎng)歷程。截至目前，鏈家線下?lián)碛?000多家門店，10萬(wàn)多名經(jīng)紀(jì)人，2015年銷售額達(dá)到5700億元，超出房企龍頭萬(wàn)科一倍多。另一方面，鏈家依托線下積累打造O2O平臺(tái)，同時(shí)建立了全國(guó)最大的樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)用戶進(jìn)行精準(zhǔn)掃描。

在鏈家地產(chǎn)體量迅速膨脹的背后，問(wèn)題也層出不窮。

被開(kāi)了“罰單”

實(shí)際上，“滬九條”出臺(tái)后，上海的房地產(chǎn)中介公司普遍舉步維艱。

4月23日，上海銀監(jiān)局發(fā)出了針對(duì)中介機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行的處罰通知。從4月25日起，太平洋房屋、仁豐、我愛(ài)我家、佳歆、漢宇、鏈家等六家房地產(chǎn)中介將暫停與商業(yè)銀行的合作1個(gè)月，七家商業(yè)銀行的分行將暫停個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)2個(gè)月。

不僅上海銀監(jiān)局開(kāi)了“罰單”，上海金融辦更在此前就表示要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)金融類機(jī)構(gòu)監(jiān)管。

4月21日，上海金融辦頒布的新規(guī)《關(guān)于規(guī)范本市小額貸款公司、融資擔(dān)保公司開(kāi)展涉及房產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》中提及，部分房地產(chǎn)中介通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)金融+房地產(chǎn)”模式與有關(guān)類金融機(jī)構(gòu)合作，超越經(jīng)營(yíng)范圍從事首付貸、贖樓貸、按揭貸、尾款貸等個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)以及理財(cái)、眾籌、支付、資金監(jiān)管等相關(guān)金融服務(wù)項(xiàng)目，并要求小額貸款公司、融資擔(dān)保公司應(yīng)審慎開(kāi)展與此類房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作，不得成為其違規(guī)經(jīng)營(yíng)的合作方。

這次，政策對(duì)房地產(chǎn)中介涉足金融產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管可謂“雙管齊下”。但據(jù)上海某房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，政策收緊之下，“首付貸”基本不見(jiàn)蹤影了，但鏈家、我愛(ài)我家仍存在變相的贖樓貸、尾款貸等互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品交易。

該分析師繼續(xù)透露，搜房網(wǎng)目前將其貸款業(yè)務(wù)收縮到按揭貸和贖樓貸兩部分。

“如果你需要（貸款）的話，我們還是可以提供資金過(guò)橋之類的產(chǎn)品?！睆埡疲ɑ┱f(shuō)，“但首付貸是收緊了，需要通過(guò)小貸公司來(lái)操作?！睆埡剖潜本┪覑?ài)我家某分部的一名經(jīng)理經(jīng)紀(jì)人。據(jù)他向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者介紹，雖然現(xiàn)在我愛(ài)我家的我家貸平臺(tái)上，能搜索到的所有標(biāo)的都顯示滿標(biāo)還款中，已經(jīng)暫?；I資。但私下里，部分貸款業(yè)務(wù)仍可以提供。

而《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者搜索發(fā)現(xiàn)，目前鏈家金融的P2P平臺(tái)鏈家理財(cái)仍在正常運(yùn)作。根據(jù)其平臺(tái)提供的數(shù)據(jù)，2015年累計(jì)成交額為138億元。

“最開(kāi)始讓上海鏈家深陷泥淖的就是那兩筆違規(guī)交易。”一位不愿具名的北京房地產(chǎn)律師趙某在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》雜志記者采訪時(shí)指出。

2月，上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)公開(kāi)批評(píng)鏈家，兩家消費(fèi)者代表表示，鏈家地產(chǎn)存在隱瞞房源真實(shí)信息、把即將被法院查封的房子出售給消費(fèi)者的行為，同時(shí)還提供高息貸款服務(wù)。因?yàn)殒溂页鍪蹎?wèn)題房源，他們110萬(wàn)元和280萬(wàn)元的購(gòu)房款險(xiǎn)些“打水漂”。

此后，鏈家的墊資和借貸業(yè)務(wù)引發(fā)爭(zhēng)議，政府進(jìn)而叫停了“首付貸”。在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)“3·25新政”中明確提出了“禁止各類首付貸型金融產(chǎn)品”。

“政府發(fā)話，我們經(jīng)紀(jì)人肯定不敢再主動(dòng)推銷（貸款產(chǎn)品）?！鄙虾ｆ溂夷撤植康囊幻?jīng)紀(jì)人金某對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者說(shuō)。他自稱鏈家的新房首付貸規(guī)模其實(shí)很小，2月底該項(xiàng)目停止時(shí)，發(fā)放貸款僅為3億元。

不過(guò)金某也透露，鏈家貸款業(yè)務(wù)的交易更側(cè)重于二手房?！斑@些只是給客戶交易提供一個(gè)短期資金周轉(zhuǎn)，不像首付貸之類有放大購(gòu)買能力那么大的刺激。”據(jù)鏈家理財(cái)公開(kāi)的數(shù)據(jù)，2015年有接近115億元的資金流向鏈家房產(chǎn)交易客戶，用于贖樓貸、抵押貸和購(gòu)房尾款。

脆弱的鏈家金融閉環(huán)

無(wú)論政策如何施壓，鏈家似乎并不會(huì)輕易放棄對(duì)金融領(lǐng)域的深耕。中國(guó)人民大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任袁開(kāi)紅在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)指出：目前，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款每年以10%以上的速度增長(zhǎng)，市場(chǎng)空間巨大。而鏈家又是房產(chǎn)中介的巨頭，鏈家金融醞釀已久。

如今，鏈家的金融布局主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：2006年開(kāi)始的北京中融信擔(dān)保、2014年上線的鏈家理財(cái)，以及2014年12月開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的理房通。

鏈家理財(cái)類似于一個(gè)P2P平臺(tái)，對(duì)接線上有投資需求的散戶，線下對(duì)接在鏈家購(gòu)房有貸款需求的業(yè)主，用戶的賬戶資金在首信易支付進(jìn)行托管。

“依據(jù)目前的政策環(huán)境，正在進(jìn)行的尾款貸、過(guò)橋貸均被定義為超越經(jīng)營(yíng)范圍?！壁w律師分析，鏈家理財(cái)正處于法律灰色地帶，鏈家金融想長(zhǎng)期發(fā)展必須有所整改。

去年9月，在評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大公國(guó)際的一次評(píng)定中，把鏈家理財(cái)平臺(tái)列入了黑名單。大公國(guó)際認(rèn)為其存在重大信息披露不充分、涉嫌設(shè)立資金池、債務(wù)人償債能力無(wú)法評(píng)估和風(fēng)控措施有效性存疑等問(wèn)題。

而理房通作為一個(gè)第三方支付平臺(tái)，扮演著類似“支付寶”的角色。

“它（理房通）雖然在2014年拿到了‘支付業(yè)務(wù)許可證’，但為購(gòu)房過(guò)程做信用擔(dān)保時(shí)，買家的準(zhǔn)備金放在它上面，房子過(guò)戶再打給賣家，這個(gè)過(guò)程就產(chǎn)生了資金池。”趙律師認(rèn)為，雖然理房通也坦承“凍結(jié)”的備付金在銀行產(chǎn)生活期利息，但資金沉淀后真的是在銀行賬戶還是用于高利貸發(fā)放，是值得質(zhì)疑的。

鏈家金融事業(yè)部總裁魏勇曾在2015年6月公開(kāi)表示：“目前金融業(yè)務(wù)已經(jīng)占到整體盈利的近10%，在未來(lái)五年內(nèi)做到50%是很有可能的。”鏈家金融的增長(zhǎng)速度可見(jiàn)一斑。

但袁開(kāi)紅用“脆弱”來(lái)評(píng)價(jià)目前鏈家打造的金融閉環(huán)?！艾F(xiàn)在鏈家看起來(lái)雖然在線下有中介作為獲客渠道，在理財(cái)平臺(tái)、支付、擔(dān)保上都有涉獵，做得很大。但它也有可能反受其害，其中一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，這個(gè)金融閉環(huán)就有可能斷裂?！痹_(kāi)紅說(shuō)。

在趙律師看來(lái)，鏈家金融業(yè)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)或潛在的風(fēng)險(xiǎn)是需要有詳細(xì)評(píng)估的?！岸倚枰獙I(yè)、定期的評(píng)估，這是一個(gè)主要的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)?！?/p>

當(dāng)下，鏈家在互聯(lián)網(wǎng)+金融方面仍然動(dòng)作不斷，從掌上鏈家的APP客戶端到網(wǎng)絡(luò)上的丁丁租房、自如客再到鏈家理財(cái)、第三方支付業(yè)務(wù)……鏈家CEO左暉的想法是做房地產(chǎn)中介領(lǐng)域的“淘寶”，覆蓋資產(chǎn)管理、交易管理和金融管理服務(wù)。

左暉此前接受媒體采訪時(shí)談到2016年鏈家“做大做強(qiáng)”住房金融業(yè)務(wù)的計(jì)劃，將在全國(guó)各地鋪開(kāi)，提高滲透度。有業(yè)內(nèi)人士透露，目前鏈家正在積極申請(qǐng)互聯(lián)網(wǎng)小貸和消費(fèi)金融等相關(guān)拍照。

房產(chǎn)買賣、銀行按揭、資金托管、產(chǎn)權(quán)服務(wù)、過(guò)橋融資、金融理財(cái)……鏈家正在嘗試的房地產(chǎn)金融閉環(huán)模式是有其邏輯和可行性的。趙律師認(rèn)為，在銀監(jiān)會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)的監(jiān)管細(xì)則正式出臺(tái)前，房產(chǎn)中介的互聯(lián)網(wǎng)+金融業(yè)務(wù)都有一個(gè)窗口期可以整改。

“不能否認(rèn)房地產(chǎn)交易中間有一定風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)房產(chǎn)交易中介金融也提出了必須要具備很強(qiáng)處置能力的要求?！壁w律師指出鏈家金融目前最嚴(yán)重的問(wèn)題在于：“鏈家金融現(xiàn)在本質(zhì)上是自己為自己擔(dān)保，自己對(duì)自己資金監(jiān)管。怎么玩都是他自己說(shuō)了算，那別人怎么放心跟他玩？”

“吞象”之后

“在一定程度上，鏈家地產(chǎn)串起了線上鏈家和線下門店這兩張網(wǎng)，改變了以往房產(chǎn)中介單一模式的定位，演變成房產(chǎn)交易鏈條上多環(huán)節(jié)、多模式的融合?！痹_(kāi)紅如是評(píng)價(jià)鏈家開(kāi)創(chuàng)的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介模式。對(duì)于十萬(wàn)億元級(jí)的房屋交易市場(chǎng)而言，鏈家地產(chǎn)無(wú)疑是互聯(lián)網(wǎng)模式里的資深玩家。

細(xì)數(shù)鏈家地產(chǎn)的發(fā)家史，2001年成立第一家分店時(shí)，僅有37名員工。受益于行業(yè)洗牌帶來(lái)的機(jī)遇，在其他企業(yè)保守求穩(wěn)的情況下，鏈家門店從2003年的20多家急速擴(kuò)張至300多家。2010年，鏈家門店再次擴(kuò)張到600多家。

如今，業(yè)內(nèi)普遍傳聞鏈家地產(chǎn)正在進(jìn)行B輪融資。根據(jù)鏈家投資書介紹，截至2015年底，鏈家經(jīng)紀(jì)人數(shù)量已超10萬(wàn)。截至2016年3月，鏈家線下門店數(shù)量近6300家，其中北京1400家，上海1300家。鏈家財(cái)報(bào)顯示，2015年，鏈家全年交易額達(dá)7000億元，年收入超過(guò)150億元。其中，二手房全國(guó)市場(chǎng)交易份額達(dá)到15%左右。

從業(yè)務(wù)范圍看，經(jīng)過(guò)近15年的發(fā)展，鏈家地產(chǎn)的業(yè)務(wù)從單一的二手房買賣逐漸衍生至全產(chǎn)業(yè)鏈的房產(chǎn)服務(wù)，目前是國(guó)內(nèi)覆蓋租賃、新房、二手房、資產(chǎn)管理、海外房產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、金融、理財(cái)領(lǐng)域最大的房產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)。

而2015年鏈家的不斷并購(gòu)，使其在全國(guó)的版圖迅速得以擴(kuò)張，逐漸展露其上市的野心。2015年2月，鏈家先后與四川最大的二手房中介伊誠(chéng)地產(chǎn)、上海德祐地產(chǎn)進(jìn)行合并，進(jìn)而迅速占據(jù)四川及上海市場(chǎng)。3月18日，鏈家宣布與深圳中聯(lián)地產(chǎn)完成股權(quán)置換，將后者2000名經(jīng)紀(jì)人和200家門店納入自己麾下，借此將華南門店擴(kuò)充至400家。

“門店規(guī)模指標(biāo)是互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介公司這類輕資產(chǎn)企業(yè)上市的一項(xiàng)重要考核內(nèi)容?！痹_(kāi)紅說(shuō)。鏈家的持續(xù)并購(gòu)，基本可視為有上市的動(dòng)作。

去年底，鏈家網(wǎng)CEO彭永東在接受媒體采訪時(shí)透露，鏈家融資肯定是在進(jìn)行中的，整個(gè)融資規(guī)模相對(duì)于市場(chǎng)上其他創(chuàng)業(yè)的融資規(guī)模會(huì)更大。

按照投資計(jì)劃，鏈家將在5年內(nèi)完成上市。

但野蠻擴(kuò)張之后也開(kāi)始頻頻遇阻?！版溂以诒本┦嗄甓疾蝗缙湓谏虾＿@一年攤上的事兒多?！币晃欢嗄陱氖路康禺a(chǎn)中介行業(yè)的高層管理者對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者說(shuō)。

鏈家今年2月因?yàn)檫`規(guī)銷售查封房等被上海住建委約談，4月因?yàn)樘摷傩麄鞯纫蛩厥艿叫姓幜P。而鏈家房產(chǎn)金融業(yè)務(wù)更是受到不少質(zhì)疑和拷問(wèn)。

此番被暫停與商業(yè)銀行之間的貸款合作。鏈家公關(guān)部門負(fù)責(zé)人回應(yīng)媒體：“鏈家會(huì)為成交的房屋進(jìn)行網(wǎng)簽，如果銀行發(fā)現(xiàn)這筆交易是由我們代理，就會(huì)拒絕放貸?！边@意味著，鏈家的撮合成交業(yè)務(wù)將完全無(wú)法開(kāi)展。

同時(shí)，也意味著鏈家在上海1300間門店的房租、2萬(wàn)名員工的工資將成為沉重的負(fù)擔(dān)。鏈家公關(guān)部門負(fù)責(zé)人說(shuō)，鏈家接下來(lái)會(huì)采取和第三方合作的方式，讓業(yè)務(wù)盡可能運(yùn)轉(zhuǎn)下去，形式和細(xì)節(jié)還正在研究中。

“德祐以前的骨干大部分都抱團(tuán)離開(kāi)了，我也準(zhǔn)備走了，鏈家給我們?cè)O(shè)置的指標(biāo)越來(lái)越高，錢越拿越少，三個(gè)月不開(kāi)單就卷鋪蓋走人，三個(gè)月里做不滿兩個(gè)績(jī)效單也得走人，跟別的經(jīng)紀(jì)人合作開(kāi)一單就算作半個(gè)績(jī)效單?！睋?jù)上海鏈家某商業(yè)地產(chǎn)分部一經(jīng)理向媒體透露，上海鏈家年前大概有4萬(wàn)多人，目前只剩下3.2萬(wàn)多人，將近8000人被裁員。

經(jīng)媒體向鏈家求證，可以確認(rèn)的是，不少小分部原先配置10到15人，現(xiàn)在基本只有7到8人，裁員比例在20%到30%左右。

大范圍的頻繁收購(gòu)對(duì)于鏈家的管理挑戰(zhàn)是必然的。袁開(kāi)紅分析：“中介行業(yè)本就是人員密集型的行業(yè)，人員整體素質(zhì)不高。在鏈家全國(guó)化擴(kuò)張的過(guò)程中，人員素質(zhì)的把握就更難，很難有一個(gè)統(tǒng)一和明確的標(biāo)準(zhǔn)和尺度，所以鏈家對(duì)人的管理上本身就是一個(gè)巨大難題?！?/p>

但鏈家似乎并沒(méi)有停下金融業(yè)人員招募的步伐。58同城等求職平臺(tái)上，鏈家金融仍在北京、上海、成都等地招聘管培生、金融專員，主要負(fù)責(zé)房產(chǎn)信貸、金融理財(cái)產(chǎn)品銷售等工作內(nèi)容。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，鏈家正在進(jìn)行B輪及B+輪融資，募集總資金達(dá)70億元，兩輪融資后，鏈家估值將從投前的330億元增長(zhǎng)到368.5億元。

4月中旬以來(lái)，多家媒體就先后報(bào)道鏈家已經(jīng)成立上市團(tuán)隊(duì)，會(huì)計(jì)事務(wù)所已經(jīng)選定大華。

投資計(jì)劃書顯示，B輪融資前，鏈家股權(quán)結(jié)構(gòu)為董事長(zhǎng)左暉占股61.2%，執(zhí)行董事單一剛占股3%，復(fù)興創(chuàng)投占股1.7%，員工股權(quán)激勵(lì)及并購(gòu)股東分別占股18.1%和16%。

從投資方列表中可見(jiàn)，本輪融資吸引了包括華晟資本、百度、騰訊、浙民投、海峽基金、經(jīng)緯中國(guó)在內(nèi)的多家知名公司機(jī)構(gòu)參與，其中海峽基金擬在B+輪融資中投資3億元。

“投資者需要一個(gè)比較動(dòng)聽(tīng)的上市故事，鏈家擴(kuò)張加速就是要讓投資者相信，他們的模式是可以復(fù)制的，他們的規(guī)?；彩强梢詫?shí)現(xiàn)的?！蹦成虾７康禺a(chǎn)行業(yè)分析師對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者說(shuō)。