文/蔣進

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務風險管理探究

文/蔣進

近年來，房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，進入了活躍期，各地區(qū)房價均有一定幅度提升，這使得房地產(chǎn)企業(yè)所受關注度愈來愈高，政府方面也加大了房地產(chǎn)相關監(jiān)管力度。在這種形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅風險愈來愈大，若不采取一定手段對稅務風險進行控制，必然會影響到企業(yè)正常發(fā)展?；诖?，本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務風險進行了綜合性分析，并提出了相關風險管控策略，以供參考。

房地產(chǎn)； 企業(yè)稅務； 風險管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務風險表現(xiàn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務風險是綜合因素所致，屬于企業(yè)稅務風險范疇，所以與其他行業(yè)的稅務風險相比，具有一定共性［1］：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務風險是客觀存在的。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務風險是可控的，企業(yè)通過相關措施可將風險程度控制在一定范圍內(nèi)，使得風險影響最小。（3）稅務風險一旦爆發(fā)，將會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來嚴重損失。（4）稅務風險具有不確定性及動態(tài)性特征，所帶來的風險損失也是不確定的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各階段稅務風險分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目的不同階段，所產(chǎn)生的稅務風險是存在一定差異的［2］：（1）土地取得階段。該階段所涉及的稅種包括契稅、印花稅、占用稅等，在確認契稅計稅依據(jù)、劃撥用地轉(zhuǎn)讓、改變土地用途過程中，由于契稅不明朗，所以存在一定程度的稅務風險。某些情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會變相租賃農(nóng)村集體土地進行開發(fā)，但由于無法辦理土地使用權流轉(zhuǎn)手續(xù)而不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的行為十分常見，這種行為與相關規(guī)定是不符的，必然會帶來一定程度的稅務風險。（2）施工階段。房產(chǎn)項目施工過程中直接涉及的稅金較少，但施工成本與企業(yè)所得稅及土地增值稅存在一定關聯(lián)，并且會對項目竣工后稅務清算產(chǎn)生影響。在此階段，稅務風險主要隱藏在成本核算當中。若成本核算操作不當，無法將真實、客觀的成本情況反映出來，則會加大產(chǎn)生稅務風險的可能性。（3）銷售階段。部分開發(fā)商會采取包銷方式進行房產(chǎn)產(chǎn)品銷售，但未按包銷合同約定的收款時間、金額確定收入，則會導致風險產(chǎn)生。另外，隨著“營改增”的全面實施，也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了新的風險。“營改增”時代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收政策變化、具體業(yè)務處理和稅務核算轉(zhuǎn)化等難題，企業(yè)的稅負水平很大程度上由企業(yè)的進項稅額決定，增值稅專用發(fā)票在增值稅抵扣過程中發(fā)揮了重要的作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然要對這一環(huán)節(jié)給予充分重視。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強稅務風險管理的有效舉措

（一）關注法律政策變化動態(tài)

在我國企業(yè)稅務與法律及相關政策密切相關，稅務風險源于稅法（《個人所得稅法》、《稅收征管法》、《企業(yè)所得稅法》等）及企業(yè)會計制度［3］。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若要對自身稅務風險進行有效管理，就必須關注相關法律及政策，要對法律法規(guī)、政策信息進行收集、整合，并將其納入內(nèi)部數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)同步更新，清晰地反映出法律政策變化。根據(jù)這些變化挖掘出最容易出現(xiàn)風險的環(huán)節(jié)，采取針對性措施予以控制，將這部分風險降到最低。在當前“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要做到采購環(huán)節(jié)盡可能取得進項發(fā)票后，再支付款項，避免由于市場或產(chǎn)品原因發(fā)生糾紛；在采購貨物以及向服務方付款過程中，應通過開戶銀行等正規(guī)途徑進行款額支付；加強成本管理，特別要重視各項成本發(fā)生憑據(jù)的管理；按時進行納稅申報，并依法提交、留存各項財務、稅務材料，按規(guī)范流程進行稅務籌劃，以降低稅務風險。

（二）構(gòu)建風險管理動態(tài)框架

通過稅務風險管理動態(tài)框架對企業(yè)稅務風險進行動態(tài)監(jiān)控，以提升整體風險管控能力，其流程具體如下：建立稅務風險目標、風險監(jiān)控體系→評估稅務風險→建立風險管理策略→實施風險管理→風險管控效果反饋。在實際風險管理過程中，要根據(jù)現(xiàn)狀，妥善應用風險管理方法如規(guī)避法、保留法、轉(zhuǎn)移法等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要對內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，并嚴格按照制度執(zhí)行相關事項，明確各部門責任，為風險管控創(chuàng)造一個良好的內(nèi)部環(huán)境。

（三）加強外部合作交流

在稅務管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要加強外部合作交流，特別是要與稅務部門多溝通、聯(lián)系，進一步掌握稅務動態(tài)情況。通常情況下，稅收政策的執(zhí)行者主要為各地區(qū)的稅務局、稅務所，部分情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關財管人員在進行政策解讀時，可能會存在一定偏差，與政策制定者的初衷相違背。通過與之溝通，可加深政策解讀，了解出臺政策的本意，以便對稅務風險進行更有效的控制。近年來，稅務機關對納稅評估管理的力度有所加大，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也應該與之同步，定期進行納稅評估，加強稅務風險識別。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要加強與不同類型企業(yè)之間的溝通、交流，可適當將部分業(yè)務外包給合適的外部建筑及銷售公司，在政策允許的范圍內(nèi)，進一步控制風險。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務風險是客觀存在的，也是無法完全避免的。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目運營過程中，要重視稅務風險防范，密切關注市場、政策、法律動態(tài)，通過合理的手段來規(guī)避風險，保證企業(yè)穩(wěn)定創(chuàng)造效益。

［1］陳宗平.房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險及其管理措施探討［J］.行政事業(yè)資產(chǎn)與財務，2014，15:47-48.

［2］孫雪華.對房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理及控制的探討［J］.會計師，2014，19: 73-74.

［3］康玥祺.關于房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理及控制模式分析［J］.中小企業(yè)管理與科技（中旬刊），2016，02:76-77.

（作者單位：武漢統(tǒng)建城市開發(fā)有限責任公司）