文/毛賢豐

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論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)及籌劃

文/毛賢豐

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)涉及土地增值稅納稅義務(wù)，需要繳納大量的土地增值稅。能夠?qū)ν恋卦鲋刀愡M(jìn)行規(guī)劃、高效的稅收籌劃是所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要重視的問(wèn)題。本文通過(guò)簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅計(jì)算方法，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)，總結(jié)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；土地增值稅；籌劃

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅計(jì)算方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在將其建造的房屋建筑物進(jìn)行銷售時(shí)發(fā)生了有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為，應(yīng)該針對(duì)其轉(zhuǎn)讓行為取得增值性收入征收土地增值稅。我國(guó)稅法規(guī)定，土地增值稅使用超率累進(jìn)稅率，一共分為四檔稅率。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)

（一）宏觀政策變化

2008年以來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了大漲。國(guó)家為穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，出臺(tái)了一系列的政策。宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化，會(huì)影響企業(yè)的利潤(rùn)估計(jì)，需要企業(yè)調(diào)整既定方案，把自身的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。但大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不具備應(yīng)對(duì)政策變化的能力，對(duì)一些宏觀政策的把握也存在著偏差。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者甚至?xí)e(cuò)誤的領(lǐng)會(huì)宏觀政策的用意，提出了錯(cuò)誤的應(yīng)對(duì)辦法。這些情況都在一定程度上影響了企業(yè)的發(fā)展，使本企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅款構(gòu)成中，土地增值稅是占有較大比例的稅種，對(duì)土地增值稅政策把握的不準(zhǔn)確，將嚴(yán)重影響企業(yè)的正常發(fā)展。

（二）企業(yè)對(duì)土地增值稅缺乏重視

土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須涉及的一個(gè)稅種，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的人員，尤其是財(cái)務(wù)人員，對(duì)土地增值稅沒(méi)有充分的了解，也缺乏重視。大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有將土地增值稅的稅收籌劃作為企業(yè)整體稅務(wù)籌劃的重要手段來(lái)看待，對(duì)土地增值稅的稅收規(guī)定沒(méi)有完全理解，在實(shí)際的操作中有出現(xiàn)失誤的情況。同時(shí)，一些企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)土地增值稅重視不足，沒(méi)有為財(cái)務(wù)人員進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃營(yíng)造環(huán)境，籌劃活動(dòng)開(kāi)展不順利。

（三）政策落實(shí)不到位

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門在土地增值稅稅收籌劃的失利，一部分是源于未能及時(shí)的與相關(guān)部門進(jìn)行溝通，特別是與工商、稅務(wù)部門的溝通。溝通不暢會(huì)導(dǎo)致企業(yè)對(duì)各項(xiàng)稅收政策的了解不及時(shí)，不能得知稅收在土地增值稅方面的優(yōu)惠政策?；蛘呒幢闫髽I(yè)的財(cái)務(wù)人員能夠及時(shí)的了解稅收優(yōu)惠政策，但企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況不能符合優(yōu)惠政策所設(shè)置的條件，致使企業(yè)與優(yōu)惠擦肩而過(guò)。企業(yè)對(duì)外部環(huán)境缺乏掌握和分析，導(dǎo)致在籌劃的過(guò)程中不能給企業(yè)帶來(lái)良好的收益。另外，稅收籌劃和逃稅之間只有一步之遙，如果企業(yè)不能把握稅務(wù)籌劃的尺度，很可能會(huì)發(fā)生一些違法行為，產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

（一）項(xiàng)目前期籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在承接項(xiàng)目之前要做好前期的稅務(wù)籌劃工作，對(duì)項(xiàng)目所處地區(qū)適用土地增值稅稅率和稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行全面的考察。根據(jù)實(shí)際情況選擇是采用自建還是代建或外包的形式來(lái)完成工程。對(duì)于合作建房情況，要充分利用好相關(guān)規(guī)定，在建成后雙方按比例分配房產(chǎn)可以免征土地增值稅，實(shí)現(xiàn)雙方納稅義務(wù)的最小化。在項(xiàng)目前期要加強(qiáng)與稅務(wù)、工商部門的溝通，了解當(dāng)?shù)氐亩愂照鞴芤?guī)定。

（二）建設(shè)階段籌劃

在項(xiàng)目經(jīng)過(guò)投標(biāo)、開(kāi)發(fā)正式進(jìn)入建設(shè)階段時(shí)，要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行稅務(wù)籌劃。在計(jì)算土地增值稅時(shí)會(huì)涉及到扣除項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)通過(guò)稅務(wù)籌劃來(lái)加大扣除項(xiàng)目的金額，從而達(dá)到減稅的目的。在為獲取土地使用權(quán)支付資金和各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，一定要取得相關(guān)的費(fèi)用憑證，保證各項(xiàng)支出都計(jì)算在列。利用開(kāi)發(fā)成本在計(jì)算時(shí)加計(jì)百分之二十的稅收規(guī)定，按照120%的比例計(jì)算扣除。在計(jì)算成本時(shí)，也可將相似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為整體，合并計(jì)算成本，減少工作費(fèi)用。在融資方面，對(duì)于房地產(chǎn)的利息，有百分之五和百分之十兩種扣除率，企業(yè)應(yīng)利用這個(gè)差異。采取負(fù)債的形式來(lái)籌集資金，適用10%的較高扣除率。

（三）銷售階段籌劃

銷售階段的籌劃主要是對(duì)銷售方式和銷售價(jià)格的籌劃。銷售方式方面，房屋的銷售可以分為直接銷售和設(shè)立銷售公司進(jìn)行銷售。企業(yè)應(yīng)根據(jù)情況，選擇適合的銷售方式。一般選擇設(shè)立獨(dú)立銷售公司的方法進(jìn)行銷售會(huì)增加銷售環(huán)節(jié)，可以使用更低的累進(jìn)稅率。甚至可以銷售免征土地增值稅的待遇，達(dá)到減少稅負(fù)的目的。

（四）提升稅務(wù)籌劃意識(shí)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提升對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃的意識(shí)，做好稅務(wù)籌劃工作。加強(qiáng)會(huì)計(jì)制度建設(shè)，規(guī)范會(huì)計(jì)核算各環(huán)節(jié)的制度流程。同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員和稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)，提高人員的素質(zhì)水平。對(duì)人員進(jìn)行定期的考評(píng)，對(duì)考評(píng)不合格者給予一定的處分。對(duì)于企業(yè)的大型重要項(xiàng)目，可以從外部聘用專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員對(duì)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行整體籌劃，制定籌劃方案。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者要對(duì)外部政策環(huán)境具有敏銳的洞察力，對(duì)各項(xiàng)政策的頒布能夠做到與時(shí)俱進(jìn)。充分調(diào)度企業(yè)的現(xiàn)有資源，在建設(shè)項(xiàng)目的前期、中期以及銷售期間做好籌劃工作。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：濱州交運(yùn)集團(tuán)有限責(zé)任公司）