許峰

摘要：隨著城市建設的快速發(fā)展，住宅小區(qū)規(guī)模日益加大，對管理上的要求也越來越高。針對小區(qū)物業(yè)管理的計算機網(wǎng)絡技術具有快捷、方便、覆蓋面廣等優(yōu)勢，是提高物業(yè)管理水平并獲得最大經(jīng)濟效益的重要技術。

關鍵詞：物業(yè)；網(wǎng)絡技術；計算機技術；物業(yè)化信息；智能小區(qū)

如何利用先進的管理手段，提高物業(yè)管理水平，是當今社會所面臨的重要課題。面對信息時代的挑戰(zhàn)，利用高科技手段來提高物業(yè)管理，無疑是一條行之有效的捷徑。在某種意義上，信息與科技在物業(yè)管理與現(xiàn)代化建設中彰顯出越來越重要的地位，物業(yè)管理方面的信息化與科學化，已成為決定現(xiàn)代化生活水平步入高臺階的重要標志。

物業(yè)管理標準化、科學化、規(guī)范化，已成為物業(yè)公司迫在眉睫的任務，通過提高日常物業(yè)管理工作中的科技含量，促進當前物業(yè)管理的現(xiàn)代化，使物業(yè)管理能夠適應現(xiàn)代科技和現(xiàn)代建筑技術的發(fā)展潮流。因此，對于整個物業(yè)管理行業(yè)來講，僅靠簡單的單向、手工管理已經(jīng)不能適應物業(yè)管理需求水平的提高，必須走規(guī)?；?、網(wǎng)絡化的計算機綜合管理道路。物業(yè)管理公司要實現(xiàn)對分散的下屬物業(yè)管理處進行統(tǒng)一高效的管理，首先必須實現(xiàn)管理的網(wǎng)絡化和標準化，保證公司信息的上傳下達快速準確、不失真，同時也可以實現(xiàn)物業(yè)公司與住戶間的“零距離溝通”，為物業(yè)公司實行個性化服務打好基礎。當前，物業(yè)管理工作大多還應用“傳統(tǒng)”的管理方式與方法，從而造成了許多的問題和不便，加之物業(yè)管理涉及的管理范圍較為廣泛、管理內(nèi)容繁雜、政策性易變動等因素，導致日常工作需要耗費大量的人力和物力，而采用現(xiàn)代化計算機網(wǎng)絡管理手段，絕對是一種行之有效的解決辦法。

計算機是20世紀人類最偉大的發(fā)明，隨著科學技術的不斷提高，計算機技術日漸成熟，其強大的功能已深為人知。計算機已進入人類社會的各個領域，并發(fā)揮著越來越重要的作用，人類正進入信息時代，計算機和網(wǎng)絡的發(fā)展正在改變著人們的工作、生活、思維和學習方式。作為計算機應用的一個方面，使用計算機對企業(yè)單位的物業(yè)信息進行管理，具有手工管理所無法比擬的優(yōu)點，比如檢索迅速、查找方便、可靠性高、存儲量大、保密性好、壽命長、成本低等。這些優(yōu)點能夠極大地提高工作的效率。

經(jīng)過100多年的發(fā)展，物業(yè)管理的管理模式逐漸成熟和完善。在物業(yè)管理管理水平方面英國、美國、加拿大、新加坡、香港等國家和地區(qū)都比較發(fā)達和成熟。由于我國的物業(yè)管理業(yè)起步比較晚，研究物業(yè)管理的理論，以及相應的實踐操作需要不斷加強和完善。隨著改革開放的不斷深入，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理體制難以滿足市場經(jīng)濟的發(fā)展需要，同時也不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)以及廣大住戶對生活、工作環(huán)境質(zhì)量的要求。新型的物業(yè)管理系統(tǒng)具有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益，繁榮和完善房地產(chǎn)市場的重要功能，也是經(jīng)濟體制改革，特別是房屋商品化、住房制度改革的客觀需要。

近年來，具備現(xiàn)代化的計算機控制技術與通信技術的智能化住宅小區(qū)在全國各地也不斷涌現(xiàn)。但是，許多智能化住宅小區(qū)在運行方面都存在搭好了平臺卻沒有運行在相應的智能化軟件上的現(xiàn)象，或者說缺少相應的現(xiàn)代化管理手段。在建設智能住宅小區(qū)的過程中，需要遵循管理是保障的原則，如果住宅小區(qū)智能化管理水平不完善或不健全，那么住宅小區(qū)智能化的功能效果就不可能充分發(fā)揮。智能化的真正內(nèi)涵是管理的科學性與高效性，對于智能小區(qū)來說，簡單的硬件拼湊是缺少實際意義的。

使用計算機（網(wǎng)絡）可以節(jié)省大量的人力、物力和財力，并提高工作效率和服務質(zhì)量。我們可以利用計算機網(wǎng)絡全方位的快速查詢，減少重復勞動。物業(yè)管理中房產(chǎn)資料、業(yè)主資料、住戶資料以及文件檔案的數(shù)量龐大，手工整理、統(tǒng)計匯總工作量非常大，而且繁瑣，查詢某房產(chǎn)或業(yè)主資料往往需要較長時間。而通過計算機輔助管理，可以隨時按業(yè)主名稱、房號、房類、朝向、面積等條件任意查詢，減少大量重復工作，提高工作效率。也可利用其完善工程及服務檔案，提高管理水平。物業(yè)管理除了涉及房產(chǎn)、業(yè)主和客戶管理之外，更需要提供工程設施維護、維修、裝修服務與管理。而計算機網(wǎng)絡完整的工程檔案與服務檔案可以使管理人員隨時了解最新的情況，更可以規(guī)范維護、服務標準，幫助管理人員合理安排上門服務的時間。各項費用自動計算，減少人工差錯與負擔。而計算機管理利用了計算機運算速度快、準確率高的特點，使得各項費用的計算、統(tǒng)計、匯總工作，既簡單、方便，又能輕松自如的控制各項費用收繳，保證公司收益。管理費用的收繳是管理公司能夠正常運營的保證，通過客戶自覺交費和人工催收，往往效率較低，難以應付自如。管理面積越大、戶數(shù)越多，財務收費工作就越繁重，大量水電費、管理費及其他費用的收費，不但繁雜且容易出現(xiàn)差錯。而用計算機管理收費，靈活性、準確性大大提高，客戶不但可以分項付款，還可以預付各項費用，大大降低了財務收費人員的勞動強度和工作量。全面的統(tǒng)計分析，提供決策依據(jù)。在物業(yè)管理的市場競爭中，計算機快速、自動、強大的統(tǒng)計匯總功能和豐富的報表打印系統(tǒng)，使各項數(shù)據(jù)的統(tǒng)計匯總、分析表格一應俱全，物業(yè)管理公司的領導可隨時查閱最新的詳細情況，以便快速、準確地做出決策，提高物業(yè)管理公司的管理水平與競爭力。

但計算機網(wǎng)絡技術在物業(yè)管理中的應用還沒有形成規(guī)模。這主要是由于以下原因引起的：信息系統(tǒng)不能直接產(chǎn)生效益，因此網(wǎng)絡對企業(yè)來說是錦上添花，可有可無。其實，這是粗放型經(jīng)濟模式下產(chǎn)生的誤區(qū)，他們不了解管理出效益的真諦，不了解管理與技術的內(nèi)在聯(lián)系。網(wǎng)絡雖然不能直接產(chǎn)生效益，但它可以產(chǎn)生間接的、無形的、長久的經(jīng)濟效益。

目前，物業(yè)管理方面的數(shù)據(jù)庫基本沒有什么標準和規(guī)定，完全是各單位根據(jù)自己的需要開發(fā)的一些小型應用。但這些數(shù)據(jù)庫各自為政、互不兼容，如租金管理、基金管理、售房管理等，各部門的數(shù)據(jù)，尤其是基礎數(shù)據(jù)不共享或不能共享，這就造成了許多重復性工作，浪費了時間和精力。物業(yè)管理有關費用計算的難點不在于計算機軟件，而在于物業(yè)管理收費數(shù)學力學模型的概念化和準確界定。一般來說，數(shù)值計算的數(shù)學力學模型確定之后，根據(jù)確定性模型再去編制計算機程序都不是困難的事情，甚至許多數(shù)值計算問題根本用不著自己去編程序。隨著物業(yè)管理向集約化、專業(yè)化方向的發(fā)展，這種服務的計費模型將是必須解決的一個問題。文檔資料管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，歷來是各單位技術檔案管理的重點之一。一些重要物業(yè)的技術檔案還有保密性，有嚴格的管理規(guī)定。計算機技術的應用使得傳統(tǒng)的檔案管理受到?jīng)_擊。物業(yè)管理的網(wǎng)絡系統(tǒng)應用目前尚處在初級階段，在這一階段中，進行網(wǎng)絡設計環(huán)節(jié)的優(yōu)化是必要的。利于網(wǎng)絡物理拓撲結構的優(yōu)化選擇，保證網(wǎng)絡的正常工作的開展，保證其信息業(yè)務的正常開展勢在必行。在網(wǎng)絡結構的應用過程中，需要注重其復雜性，從而進行投資及其運營維護成本的應用，實現(xiàn)其建設環(huán)節(jié)及其維護環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)性，但是，這種方式的應用，很可能會導致一定的資源浪費，但是如果進行簡單的網(wǎng)絡結構的應用，又難以滿足企業(yè)信息的工作需要，就需要進行網(wǎng)絡結構的優(yōu)化選擇，實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的建設及其運營的協(xié)調(diào)，實現(xiàn)其經(jīng)濟性及其可靠性的提升。

小結

在現(xiàn)代化物業(yè)管理中，利用計算機網(wǎng)絡技術最大限度地解決了提高服務質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾。通過對網(wǎng)絡的組建及其管理措施的應用，可以實現(xiàn)全網(wǎng)集中管理方案的應用，從而有效地削減中間管理層，簡化了費用核算、文件傳遞等中間環(huán)節(jié)，大大降低管理成本。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)的管理工作，隨著市場的變化，需要大的集團公司來整合市場。并通過提早著手建立遠程統(tǒng)一化管理的運行機制，才有可能走在市場競爭的前列。然而就目前而言，計算機在物業(yè)管理工作中的應用還不盡人意。其遠不是真正意義上的信息管理系統(tǒng)，物業(yè)管理的網(wǎng)絡化尚需進一步拓展。