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Q&A

Q：個(gè)人和企業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)如何趨利避害？

A：第一，從組織結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，應(yīng)該成立一個(gè)責(zé)任公司，來(lái)規(guī)避責(zé)任。第二，個(gè)人投資的數(shù)額通常比較小，如果通過(guò)基金的形式投資，標(biāo)的物可以更大，能夠獲得更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

Q：如果做權(quán)益型REITs，需要看哪種指標(biāo)？

A：不同的REITs專(zhuān)長(zhǎng)也不同。在做公寓方面，都是投甲級(jí)（Core）的資產(chǎn)。通常我們會(huì)看資本化率（CAP Rate）是否高于市場(chǎng)價(jià)格。開(kāi)發(fā)案的資本化率會(huì)高一些。對(duì)于開(kāi)發(fā)案，如果市場(chǎng)上的資本化率是4%，我們投資的回報(bào)是6%，相差2%就屬于非常好的投資；最低相差不能小于1%。（注：舊金山、紐約、洛杉磯等城市的甲級(jí)公寓資本化率較低，在4%左右，低于全美平均的5%—6%。）

Q：美國(guó)地產(chǎn)投資對(duì)使用國(guó)內(nèi)資金有沒(méi)有限制？

A：除了FIRPTA法案（規(guī)定外國(guó)人或外國(guó)公司出售房產(chǎn)前要征收一部分的預(yù)收稅），美國(guó)對(duì)外資投資房地產(chǎn)并沒(méi)有特別的限制。通常，我們主張將地產(chǎn)基金設(shè)立在香港或開(kāi)曼群島，然后在美國(guó)設(shè)立一個(gè)公司（Corporation）作為美國(guó)稅務(wù)的隔離（Blocker）。這樣，美國(guó)的稅收就被限制在公司這一層面，不會(huì)延伸到香港或開(kāi)曼群島的基金。

Q：現(xiàn)在入手美國(guó)房產(chǎn)怎么樣？

A：美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)總體向上，但是還需要研究局部市場(chǎng)和具體項(xiàng)目。

Q：現(xiàn)在把美國(guó)房產(chǎn)投資的貸款還清是不是適當(dāng)?shù)淖龇ǎ?/p>

A：同等情況下會(huì)降低風(fēng)險(xiǎn)。但筆者認(rèn)為，現(xiàn)在還清貸款不是很好的時(shí)機(jī)。因?yàn)楝F(xiàn)在的貸款利息很低，大約在3%－4%，而投資性地產(chǎn)可以非常穩(wěn)健地獲得6%的收益。

Q：投資房地產(chǎn)的退出風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

A：風(fēng)險(xiǎn)一是由于總體市場(chǎng)或者地產(chǎn)自身的問(wèn)題導(dǎo)致退出時(shí)價(jià)值達(dá)不到預(yù)期；風(fēng)險(xiǎn)二是投資合作股權(quán)（Joint Venture Equity），優(yōu)先股（Preferred Equity）或夾層貸款時(shí)，如果和項(xiàng)目發(fā)起人（Sponsor）簽署的法律條款存在漏洞可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。筆者就曾見(jiàn)過(guò)開(kāi)發(fā)商的投資人在協(xié)議里設(shè)定開(kāi)發(fā)商有權(quán)把EB5投資人的股權(quán)做抵押去借貸款的惡性條款。