◎文/天津市南開(kāi)區(qū)地方稅務(wù)局納稅評(píng)估科

淺議如何加強(qiáng)房產(chǎn)稅、土地使用稅稅收征管

◎文/天津市南開(kāi)區(qū)地方稅務(wù)局納稅評(píng)估科

為加強(qiáng)房產(chǎn)稅、土地使用稅征收管理，規(guī)避征管風(fēng)險(xiǎn)，本文對(duì)這兩個(gè)稅種進(jìn)行了專題評(píng)估調(diào)研，并對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了歸納整理，從稅種之間、稅收與會(huì)計(jì)科目之間的鉤稽關(guān)系等方面提出加強(qiáng)征管的意見(jiàn)和建議，與大家共同探討。

房產(chǎn)稅；土地使用稅；征管

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，與之相關(guān)的房產(chǎn)稅、土地使用稅的稅收貢獻(xiàn)率也越來(lái)越大，成為地方稅收的重要來(lái)源。與其它稅種相比，房產(chǎn)稅、土地使用稅的稅源較為穩(wěn)定，屬地性較強(qiáng)，覆蓋面較廣。同時(shí)，房產(chǎn)出租市場(chǎng)越來(lái)越活躍，同一套房產(chǎn)自用與出租狀態(tài)變動(dòng)頻繁，如何加強(qiáng)稅源分析與運(yùn)用，提高稅收征管科學(xué)化、專業(yè)化、精細(xì)化水平，有效減少和避免稅款流失，防范、控制和化解稅收風(fēng)險(xiǎn)，提高稅收征管質(zhì)量和效率，提高納稅人稅法遵從度，成為稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)注的重要課題。

房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納，產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人。房產(chǎn)自用的，按照房產(chǎn)原值一次性減除10%~30%的余值計(jì)算繳納稅款（注：天津市均按減除30%后的余值計(jì)征），稅率為1.2%，房屋出租的，以房屋租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為租金的12%。稅款按年征收、分期繳納（天津市為分兩期繳納，上半年在5月份，下半年在11月份），征收機(jī)關(guān)為房產(chǎn)所在地的地稅稅務(wù)機(jī)關(guān)。

土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，這里所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。納稅人根據(jù)其實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收 （天津市土地使用稅登記劃分為七等），稅款按年征收、分期繳納（天津市為分兩期繳納，上半年在5月份，下半年在11月份），征收機(jī)關(guān)為土地所在地的地稅稅務(wù)機(jī)關(guān)。

一、房產(chǎn)稅、土地使用稅稅收征管中存在的主要問(wèn)題分析

（一）購(gòu)買房產(chǎn)、土地不進(jìn)行房產(chǎn)信息登記，不繳納稅款

從本次專項(xiàng)評(píng)估調(diào)研來(lái)看，市地稅局提供的各類風(fēng)險(xiǎn)清冊(cè)中契稅與稅管員平臺(tái)登記信息比對(duì)，疑點(diǎn)準(zhǔn)確率較高，疑點(diǎn)中納稅人購(gòu)買房產(chǎn)土地后未到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記，亦未繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅，并且這種情況絕大多數(shù)屬于購(gòu)買房產(chǎn)不在注冊(cè)地，所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)不易察覺(jué)，納稅人基于這種僥幸心理，故意逃避稅款。

（二）違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，少計(jì)固定資產(chǎn)原值，少繳稅款

按照規(guī)定，企業(yè)購(gòu)買房產(chǎn)土地應(yīng)當(dāng)以其買價(jià)加上相關(guān)的稅費(fèi)作為原值，部分企業(yè)只是將購(gòu)買價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，其他稅費(fèi)未并入原值，甚至有個(gè)別企業(yè)購(gòu)買若干套房產(chǎn)，只把其中一套價(jià)值低的在稅務(wù)機(jī)關(guān)登記，其余部分雖然計(jì)入固定資產(chǎn)賬，計(jì)提折舊，但不在稅務(wù)機(jī)關(guān)登記信息，瞞天過(guò)海，少納房產(chǎn)稅、土地使用稅。

（三）登記信息不準(zhǔn)確，影響稅務(wù)機(jī)關(guān)分析判斷精準(zhǔn)性

按照規(guī)定，納稅人無(wú)論是自用房產(chǎn)還是出租房產(chǎn)，都應(yīng)在稅管員平臺(tái)中登記原值，而事實(shí)上，部分納稅人在進(jìn)行信息登記時(shí)隨意性較大，認(rèn)為既然是出租，原值就沒(méi)什么意義，因此要么不登記原值，要么隨意登記1元，租金方面，納稅人也不是按照嚴(yán)格意義上的年租金進(jìn)行登記，納稅人申報(bào)租金房產(chǎn)稅時(shí)與平臺(tái)中登記租金應(yīng)納稅額不存在勾稽關(guān)系，導(dǎo)致平臺(tái)中登記應(yīng)納房產(chǎn)稅與實(shí)際入庫(kù)金額出現(xiàn)較大差異，稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法掌握納稅人真實(shí)情況，存在較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（四）拖延登記時(shí)間，延遲繳納稅款

按照規(guī)定，納稅人應(yīng)從房屋交付使用的次月開(kāi)始繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅，評(píng)估中卻發(fā)現(xiàn)部分納稅人以未辦理交接手續(xù)、房產(chǎn)未使用、尚未簽訂購(gòu)買合同、未裝修、產(chǎn)權(quán)存在糾紛等種種理由，拒不履行納稅義務(wù)，延遲繳納稅款。

（五）利用關(guān)聯(lián)關(guān)系，變相少繳稅款

部分企業(yè)利用關(guān)聯(lián)關(guān)系變換房產(chǎn)稅計(jì)稅辦法，如應(yīng)按照原值繳納稅款的納稅人與關(guān)聯(lián)方簽訂一份租賃合同，以低于市場(chǎng)均價(jià)收取租金，從而按租金繳納稅款；有的納稅人與關(guān)聯(lián)方簽訂無(wú)租使用房產(chǎn)合同，使用方再進(jìn)行轉(zhuǎn)租，然后按照租金繳納稅款，這兩種結(jié)果都使得應(yīng)按照原值納稅的，轉(zhuǎn)變?yōu)榘凑兆饨鸺{稅，最終稅款額度大大降低。

（六）納稅申報(bào)錯(cuò)誤的使用稅目

評(píng)估中發(fā)現(xiàn)納稅人出租房屋行為，在申報(bào)營(yíng)業(yè)稅時(shí)使用“其他服務(wù)業(yè)”稅目，造成房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)大于營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，影響稅收分析的準(zhǔn)確性，甚至個(gè)別納稅人將房屋租賃收入混入物業(yè)費(fèi)、設(shè)備租賃等，按照“其他服務(wù)業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，不繳納房產(chǎn)稅，造成稅款流失。

（七）房管部門把關(guān)不嚴(yán)或者違規(guī)操作，少代征契稅，導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)獲取房地信息失真

根據(jù)市地稅局提供契稅系統(tǒng)疑點(diǎn)清冊(cè)，發(fā)現(xiàn)部分納稅人繳納契稅的計(jì)稅依據(jù)與實(shí)際交易合同存在巨大差異，如某企業(yè)實(shí)際交易金額2.05億元，而契稅系統(tǒng)反應(yīng)1.2億元，另一企業(yè)實(shí)際交易合同6280萬(wàn)，契稅系統(tǒng)反應(yīng)3360萬(wàn)，這樣不但少繳了契稅，還導(dǎo)致縮小房產(chǎn)原值。

（八）濫用稅收謀劃，少繳稅款

容積率大于0.5的房產(chǎn)土地，應(yīng)全部計(jì)入房產(chǎn)稅原值，個(gè)別企業(yè)在會(huì)計(jì)核算時(shí)，將房產(chǎn)價(jià)值計(jì)入固定資產(chǎn)，將土地價(jià)值計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)，繳納房產(chǎn)稅按固定資產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)，少繳稅款，由于核算較為隱蔽，不易被發(fā)現(xiàn)。

（九）房屋租賃市場(chǎng)日趨活躍，納稅人千方百計(jì)在稅收上做文章

有的納稅人單方面?zhèn)卧煲环菁俸贤峁┙o稅務(wù)機(jī)關(guān)，故意降低合同載明的房屋租金；有的出租雙方在簽訂出租合同時(shí)首先達(dá)成口頭協(xié)議，在正式合同中故意降低合同中載明的房屋租金，專門用于欺騙有關(guān)部門，而承租方在支付租金時(shí)卻按雙方達(dá)成的口頭協(xié)議約定的金額；有些出租房屋雙方根本不簽訂正式合同，只達(dá)成口頭協(xié)議；有的承租人對(duì)出租人的房屋進(jìn)行了修理、裝修，以修理和裝修費(fèi)用抵減一部分房屋租金；有的承租人為出租人提供了某種勞務(wù)或支付了某種商品，以勞務(wù)和商品價(jià)值抵頂一部分房屋租金。不管屬于以上哪種情況，雖然稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)房屋出租市場(chǎng)的租金水平核定其營(yíng)業(yè)額，但因核定的營(yíng)業(yè)額往往會(huì)有偏差，致使征納雙方矛盾加劇，給稅務(wù)部門的征管工作帶來(lái)了被動(dòng)。

二、加強(qiáng)房地兩稅稅收風(fēng)險(xiǎn)控制的措施與思考

（一）堵塞征管漏洞

針對(duì)房產(chǎn)土地會(huì)計(jì)賬簿金額與稅務(wù)機(jī)關(guān)登記房產(chǎn)、土地信息金額不匹配問(wèn)題，即企業(yè)不按規(guī)定如實(shí)登記房產(chǎn)土地信息和企業(yè)延遲納稅等問(wèn)題建議：一是要強(qiáng)化報(bào)表分析，管理人員應(yīng)當(dāng)充分利用稅管員平臺(tái)中納稅人上傳的報(bào)表信息，隨時(shí)關(guān)注報(bào)表期初、期末余額增減變動(dòng)情況，尤其是與房產(chǎn)、土地關(guān)聯(lián)緊密的會(huì)計(jì)科目，如：貨幣資金、在建工程、固定資產(chǎn)、累計(jì)折舊、投資性房地產(chǎn)等，通過(guò)上述會(huì)計(jì)科目期初期末余額變動(dòng)與房產(chǎn)土地信息變動(dòng)進(jìn)行比對(duì)來(lái)尋找蛛絲馬跡；二是要充分利用數(shù)據(jù)庫(kù)信息，定期或不定期調(diào)取企業(yè)開(kāi)具和收取的發(fā)票信息，通過(guò)開(kāi)具發(fā)票項(xiàng)目?jī)?nèi)容和金額與企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表中的科目金額、房產(chǎn)土地信息進(jìn)行比對(duì)，從中發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，進(jìn)而堵住征管漏洞。

（二）減少納稅人不必要的稅收籌劃

對(duì)納稅人出租租賃不按照規(guī)定納稅問(wèn)題建議：一是聯(lián)合物價(jià)、房產(chǎn)部門根據(jù)地段出臺(tái)的房屋最低租金計(jì)稅價(jià)格，如果出租人房屋租金明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，必須按照地稅機(jī)關(guān)的核定租金計(jì)稅價(jià)格繳納房產(chǎn)稅；二是對(duì)房屋出租企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，核查其是否取得物價(jià)部門的收費(fèi)許可，且其價(jià)格是否經(jīng)過(guò)物價(jià)部門的審批，雙方簽訂的服務(wù)合同等；三是完善政策法規(guī)，盡量細(xì)化，減少納稅人實(shí)施稅收籌劃的機(jī)會(huì)。

（三）保證源頭上不出差錯(cuò)

針對(duì)發(fā)現(xiàn)代征契稅計(jì)稅依據(jù)與交易合同金額相差較大的現(xiàn)象，稅務(wù)機(jī)關(guān)在借助房管局（契稅征收系統(tǒng)）信息的基礎(chǔ)上，每年或每半年對(duì)所有新增大宗交易要求企業(yè)提供交易的相關(guān)資料（合同、發(fā)票、評(píng)估報(bào)告等），并且與稅管員平臺(tái)中的納稅信息、報(bào)表信息進(jìn)行一一比對(duì)，從源頭上杜絕漏洞。

（四）增強(qiáng)納稅人的納稅意識(shí)

當(dāng)前，納稅人的納稅意識(shí)較過(guò)去有了一定的提高，但畢竟還很淡薄，政策水平參差不齊，與我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制化的要求還相差甚遠(yuǎn)，稅法宣傳工作依然任重道遠(yuǎn)。例如：不少納稅人對(duì)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)掌握均存在偏差，他們只知道把買價(jià)記到房產(chǎn)原值，而與之相關(guān)的稅費(fèi)（較為明顯的是契稅）并不作為計(jì)稅依據(jù)，導(dǎo)致少繳房產(chǎn)稅；同時(shí)在調(diào)查中，我們還發(fā)現(xiàn)相當(dāng)一部分企業(yè)申報(bào)時(shí)不知道選擇正確的稅目，把房屋出租的營(yíng)業(yè)稅申報(bào)為其他服務(wù)業(yè)。因此要通過(guò)多形式多角度加強(qiáng)稅法宣傳，全面增強(qiáng)全體公民的依法納稅意識(shí)，讓納稅人對(duì)稅收政策有更深的了解，增強(qiáng)其納稅遵從度。

（五）調(diào)整房、地兩稅現(xiàn)行征管模式

在評(píng)估中發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)契稅信息與房產(chǎn)登記信息不匹配的納稅人都存在著異地購(gòu)買情況，即所購(gòu)買的房產(chǎn)、土地未坐落在注冊(cè)地，這樣導(dǎo)致注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法及時(shí)得到其在房管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記及繳納契稅的信息，而坐落地稅務(wù)機(jī)關(guān)雖能得到信息，卻誤認(rèn)為稅款已經(jīng)由注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)登記信息、繳納稅款，這樣造成納稅人報(bào)有僥幸心理，兩邊全不辦理登記、不繳納稅款。因此，調(diào)整經(jīng)管模式，由原來(lái)的注冊(cè)地征管為坐落地征收。

（六）改進(jìn)稅管員平臺(tái)登記軟件

從目前來(lái)看，房產(chǎn)、土地登記出租信息登記過(guò)于簡(jiǎn)單，只登記原值、租金、應(yīng)納稅款，與企業(yè)實(shí)際入庫(kù)稅款不存在勾稽關(guān)系，納稅人自己可以隨意根據(jù)自身需求隨意更改租金金額，給稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管帶來(lái)一定難度。為避免這種情況，我們認(rèn)為對(duì)出租房產(chǎn)、土地，應(yīng)當(dāng)要求納稅人登記詳情，如承租人名稱、合同約定租期、年租金、承租方微機(jī)號(hào)或身份證號(hào)（自然人）、面積等有效信息，并且以一個(gè)年度為區(qū)間，增加年入庫(kù)稅款與所登記合同金額之間的校驗(yàn)功能，如果合同發(fā)生變動(dòng)，及時(shí)進(jìn)行變更，這樣就便于稅務(wù)機(jī)關(guān)與承租方登記信息和本企業(yè)實(shí)際入庫(kù)稅款進(jìn)行比對(duì)，最大限度減少稅款流失風(fēng)險(xiǎn)。

（七）加大稅收?qǐng)?zhí)法力度

針對(duì)部分納稅人對(duì)稅法并不是不知曉，卻以資金不足、房產(chǎn)存在爭(zhēng)訴、經(jīng)營(yíng)困難、交付房產(chǎn)之前合同未定等種種理由拒不履行納稅義務(wù)，對(duì)于這類“軟抗稅”的納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決果斷采取必要的稅收保全和強(qiáng)制措施，確保國(guó)家稅款及時(shí)、足額入庫(kù)，維護(hù)稅法的嚴(yán)肅性。

（八）適時(shí)調(diào)整稅收政策

房屋出租涉及的稅種較多，按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，納稅人出租房屋應(yīng)納以下各種稅：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、防洪費(fèi)、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。個(gè)人出租商業(yè)用房的稅負(fù)可達(dá)到25%左右，企業(yè)出租房屋的稅負(fù)在不考慮企業(yè)所得稅的情況下也達(dá)到18%左右。部分納稅人不主動(dòng)繳納稅款是認(rèn)為稅負(fù)過(guò)高，稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重，如果適時(shí)修改稅收的相關(guān)政策，適當(dāng)減輕納稅人稅負(fù)，藏富于民，讓納稅人能“交得起”稅，也必會(huì)為我們加強(qiáng)稅收征管減輕一定的工作壓力。

責(zé)任編輯：解忠艷 高艷芳

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1006－1255－（2016）05－0057-03