翟小琴

（山西省運(yùn)城市鹽湖區(qū)公房管理中心，山西 運(yùn)城 044000）

直管公房管理面臨的問題及解決思路

翟小琴

（山西省運(yùn)城市鹽湖區(qū)公房管理中心，山西 運(yùn)城 044000）

目前我國(guó)處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，它最大的特點(diǎn)就是競(jìng)爭(zhēng)性，其中包括產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)與服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，而直管公房管理產(chǎn)生于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，國(guó)家對(duì)直管公房享有絕對(duì)的權(quán)利，各級(jí)房管所只是直管公房的管理主體，并不是直管公房的直接法人也沒有自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。這使直管公房在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下其自身特點(diǎn)不能完全發(fā)揮，并且成為阻礙住房管理發(fā)展的主要因素，雖然近幾年各級(jí)房管所也進(jìn)行了相關(guān)反映，并提出了一些直管公房典型的問題，但是由于各地區(qū)存在差異很多觀點(diǎn)并沒有達(dá)成一致。本文首先對(duì)直管公房面臨的問題進(jìn)行分析，之后提出相應(yīng)的解決思路。

直管公房；問題；解決思路

一、引言

直管公房產(chǎn)權(quán)來源比較多樣，這也決定了直管公房管理的特殊性。直管公房的產(chǎn)權(quán)源于不同的歷史沿革。由于我國(guó)在住房管理方面缺乏完善的法律法規(guī)，每個(gè)時(shí)期都對(duì)直管公房制度進(jìn)行補(bǔ)充，這樣導(dǎo)致直管公房產(chǎn)權(quán)的取得與處分與國(guó)家的法律、政策密切相關(guān)，具有極強(qiáng)的政策規(guī)范性。也正是因?yàn)槿绱?，才使得直管公房和單位房產(chǎn)以及私人房產(chǎn)存在差異，具有明顯的特殊性。此外，直管公房的主要目的是解決城鄉(xiāng)貧困人口住房問題，其本事就是社會(huì)福利性建設(shè)，資金的主要來源是承租費(fèi)用，但是目前承租資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足直管公房的常規(guī)維護(hù)費(fèi)用的支出，“以租養(yǎng)房”已經(jīng)到了難以為繼的地步，為了能夠讓城鄉(xiāng)貧困人口的住房問題能夠得到妥善安置，必須采取有效的措施對(duì)直管公房現(xiàn)存的問題加以解決。

二、直管公房的概念

公房是指由國(guó)家為國(guó)有企業(yè)、單位集體出資建造的房產(chǎn)。公房的所有權(quán)屬于國(guó)家，而公房的管理權(quán)屬于各級(jí)房管所，這也正是直管公房管理制度的基本含義。直管公房的來源主要分為以下幾類：第一，解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期我國(guó)沒收資本家、國(guó)民黨以及沒有產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)；第二，社會(huì)主義建設(shè)初期，私房改造階段公私合營(yíng)的房產(chǎn)；第三，社會(huì)主義發(fā)展階段，為了實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)國(guó)家出資的建造的房產(chǎn)；第四，舊房改造以及安置拆遷居民的住房。直管公房雖然是國(guó)家對(duì)城鄉(xiāng)基層勞動(dòng)者的住房福利性措施，但是直管公房對(duì)居民不是無償使用的。其使用和管理有以下特點(diǎn)：第一，直管公房在使用前需申請(qǐng)，符合直管公房條件的居民要進(jìn)行書面申請(qǐng)，申請(qǐng)通過核準(zhǔn)之后方可簽署公房承租合同；第二，直管公房并非無償使用，居民成功申請(qǐng)直管公房后，在居住期間應(yīng)按月繳納相應(yīng)的承租費(fèi)用，并且需要按時(shí)繳納包括物業(yè)管理費(fèi)用在內(nèi)的日常生活服務(wù)費(fèi)用；第三，直管公房的管理權(quán)在國(guó)家，承租人并沒有直管公房的轉(zhuǎn)租權(quán)利，但是可以將承租權(quán)進(jìn)行變更。通常情況下，新的承租人只要與出租人簽署新的承租合同，就可以實(shí)現(xiàn)承租權(quán)的變革，和普通住房一樣，直管公房亦可采取合租的方式。

三、直管公房管理面臨的問題

1、舊思想觀念阻礙

舊的思想觀念主要來自兩個(gè)方面：一是企業(yè)內(nèi)部職工。改制前房管所與直管公房使用人之間是管理與被管理的關(guān)系，多年的“養(yǎng)尊處優(yōu)”弱化了職工的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)能力，職工對(duì)事業(yè)單位的“大鍋飯”具有強(qiáng)烈的眷戀感。而轉(zhuǎn)制后的企業(yè)為提高自身生存競(jìng)爭(zhēng)能力，勢(shì)必要進(jìn)行一系列內(nèi)部改革。所以，部分職工出于自身利益的考慮，對(duì)轉(zhuǎn)制不會(huì)輕易舉手贊成。二是直管公房的承租使用人。歷年來，租住公房是國(guó)家給予職工享受的一項(xiàng)福利，公房承租人除象征性交納租金外，管理部門所提供的一切服務(wù)均是無償?shù)?，如果轉(zhuǎn)制為企業(yè)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)真正實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，承租人長(zhǎng)期享受的各種無償性服務(wù)就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃斝苑?wù)，使承租人的生活成本增加，從根本上觸動(dòng)了承租人的相關(guān)利益，因此并不會(huì)真正贏得承租人群體的普遍支持。

2、改革觀點(diǎn)存在誤區(qū)

在1980年我國(guó)需求城鄉(xiāng)住房制度進(jìn)行改革，從此房產(chǎn)走向了商品化，到了2000年，我國(guó)各級(jí)政府已經(jīng)沒有房產(chǎn)實(shí)物分配制度了。在居民住房已經(jīng)完全市場(chǎng)化的同時(shí)，直管公房管理的矛盾日益突出，盡管國(guó)家也致力于直管公房的深化改革，并且各級(jí)政府針對(duì)自身的特點(diǎn)也提出了相應(yīng)的解決方案，但是最后都是“雷聲大，雨點(diǎn)小”始終沒有落實(shí)到實(shí)處，效果甚微。分析其主要的原因在于直管公房的特殊性，直管公房是社會(huì)福利性建設(shè)，解決城鄉(xiāng)貧困人口住房問題是其主要目的，而現(xiàn)階段各級(jí)政府過于強(qiáng)調(diào)直管公房的經(jīng)濟(jì)效益，想把直管公房采取企業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，這和直管公房的初衷背道而馳。

3、住房制度改革需要過渡期

在房產(chǎn)商品化之前我國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)行的是住房分配制度，由國(guó)家出資建造之后分配給符合條件的職工；并且職工分配的住房是獨(dú)立于工資之外的，早在1992年我國(guó)就希望通過改革的方式解決直管工房分配制度，并且使我國(guó)的住房體系能夠形成以市場(chǎng)為中心的良性控制，但是由于直管公房屬于福利性建設(shè)，其承租費(fèi)用只有成本租金的30%左右，想要使直管公房承租費(fèi)用與成本租金形成對(duì)等價(jià)位，還需要很長(zhǎng)一段過渡時(shí)期，因此直管公房福利性的特點(diǎn)還需要延續(xù)下去。

4、直管公房產(chǎn)權(quán)的不確定性

文章第一章提及了的直管公房來源的多樣性，這樣也導(dǎo)致直管公房產(chǎn)權(quán)的不確定性。雖然從法律上說直管公房屬于國(guó)家所有，但是只有國(guó)家出資建設(shè)的直管公房才擁有絕對(duì)的房屋產(chǎn)權(quán)，而那些沒收、整合過來的直管公房，國(guó)家也只是暫時(shí)性的保管，不排除將沒收的房產(chǎn)返還給原業(yè)主的可能。目前，非國(guó)家出資建造的直管公房占據(jù)很大比例，房管所只是承擔(dān)著處理歷史遺留問題的任務(wù)。并且，因政策性導(dǎo)致的歷史遺留問題并沒有特殊的時(shí)間限制，因而只要符合現(xiàn)階段的政策，直管公房的原業(yè)主就可以申請(qǐng)國(guó)家返還沒收、代管的房產(chǎn)。如果申請(qǐng)成功，房管所就必須要求承租者交出房屋使用權(quán)。在這種不明確的產(chǎn)權(quán)關(guān)系的情況下進(jìn)行專制顯然是不可取的。

四、解決思路

1、加快職工住房制度改革步伐

房改是一項(xiàng)浩大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它的最終目的是要實(shí)現(xiàn)住房的商品化、私有化。提租只是實(shí)現(xiàn)房改目的的手段之一。但對(duì)于直管公房經(jīng)營(yíng)來說，提租卻是至關(guān)重要的，提租的速度越快，幅度越大，就越能加速其經(jīng)營(yíng)管理體制的改革。提租也不是實(shí)現(xiàn)直管公房企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的最終目的，直管公房的企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，最終目的是要實(shí)現(xiàn)其成本增值。要達(dá)此目的，就要采取有效方法促使職工購(gòu)房，以加速資金的回籠和周轉(zhuǎn)，擴(kuò)大房屋再生產(chǎn)。而提租對(duì)職工購(gòu)房具有放射性刺激作用，只要保持房屋租價(jià)與售價(jià)的平衡，且前者的增長(zhǎng)速度略快于后者，就能有效調(diào)動(dòng)職工購(gòu)房的積極性，從而加快整個(gè)房改的進(jìn)程。

2、努力爭(zhēng)取政府支持

房改的進(jìn)程始終離不開各級(jí)政府的參與，而解決直管公房出現(xiàn)的問題更是離不開政府的支持。要取得各級(jí)政府和相關(guān)政策的支持，就必須有切實(shí)的數(shù)據(jù)報(bào)告作為基礎(chǔ)理論，同時(shí)在此基礎(chǔ)上制定系統(tǒng)的解決方案。首先，應(yīng)該針對(duì)直管公房面臨的問題進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，以獲取大量一手?jǐn)?shù)據(jù)，與此同時(shí)，應(yīng)結(jié)合調(diào)研數(shù)據(jù)對(duì)各地的房管所的管理方式進(jìn)行總結(jié)分析；然后，針對(duì)調(diào)研中反映的問題以及目前直管房在管理過程中存在的問題，要拿出職能部門的解決方案和創(chuàng)新的管理設(shè)想，將調(diào)研報(bào)告以書面形式的方式向政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，讓政府領(lǐng)導(dǎo)深入了解直管公房的產(chǎn)權(quán)、政策及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和職能部門的想法；最后，在獲得政府主管部門的支持之后，及時(shí)與財(cái)政、國(guó)資、物價(jià)、稅務(wù)、土地等相關(guān)部門溝通，爭(zhēng)取得到他們對(duì)改革的支持。另外，值得注意的是，由于每個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異性，實(shí)際情況各有不同，職能部門應(yīng)該從調(diào)研伊始就遵循差異化的策略，特別是在制定改革方案的同時(shí)，要充分考慮每個(gè)地區(qū)的特殊性，制定差異化的解決方案和行動(dòng)規(guī)劃。

3、處理歷史遺留問題

上文提到，非國(guó)家出資建造的直管公房占據(jù)很大比例，這類直管公房具有產(chǎn)權(quán)不確定的特點(diǎn)，是造成后期產(chǎn)權(quán)糾紛的主要因素，能否妥善解決這類房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)問題，是促進(jìn)直管公房改革進(jìn)程的重要因素之一，可見處理歷史遺留問題將有利于直管公房改革。解決好直管公房中各類政策性的糾紛可以采取以下措施：第一，償還原業(yè)主房產(chǎn)。直管公房很多是沒收、代管、接管的房產(chǎn)，國(guó)家對(duì)其并沒有絕對(duì)的使用權(quán)利，當(dāng)原業(yè)主向政府申請(qǐng)償還房產(chǎn)時(shí)，國(guó)家對(duì)符合政策性的業(yè)主應(yīng)及時(shí)償還。第二，妥善安排。當(dāng)房產(chǎn)返還原業(yè)主時(shí)，在不影響承租者正常生活的情況下，對(duì)其進(jìn)行妥善安排，只有這樣才能避免房產(chǎn)糾紛情況的出現(xiàn)。

4、進(jìn)行地區(qū)試點(diǎn)

放眼市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營(yíng)是直管公房發(fā)展的必然趨勢(shì)。然而在探索企業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式過程中，仍然有很多問題亟待我們?nèi)ニ伎己徒鉀Q，目前在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過渡階段會(huì)遇到很多不確定性因素，政策、成本、環(huán)境等諸多方面的問題會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)直管公房的模式困難重重。但面對(duì)直管公房的發(fā)展趨勢(shì)，我們又不得不做進(jìn)一步的嘗試，為了更好地拿出一套完善的管理和經(jīng)營(yíng)模式，就需要我們?cè)谝欢ǚ秶鷥?nèi)采取地區(qū)試點(diǎn)的措施。只有通過地區(qū)試點(diǎn)，才能將理論和實(shí)踐相結(jié)合，進(jìn)而能夠暴露出直管公房諸多潛在性的問題，這樣可以擴(kuò)展考慮范圍，使解決思路更加全面，更加系統(tǒng)。在制定解決方案時(shí)，要注重方案的實(shí)際可執(zhí)行性，要建立方案計(jì)劃的監(jiān)督機(jī)制和回顧機(jī)制，在監(jiān)督方案執(zhí)行效果的同時(shí)，做好回顧，將好的方法和創(chuàng)新理念總結(jié)沉淀下來，只有這樣才能促進(jìn)地區(qū)試點(diǎn)工作中解決問題的方法更完善、更客觀、更有效，也能為其它地區(qū)直管公房的改革提供有效的經(jīng)驗(yàn)。

五、結(jié)束語

隨著房產(chǎn)商品化、市場(chǎng)化的日益加深，直管公房的問題日益暴露出來，在解決直管公房問題的過程中，我們要始終站在科學(xué)的制高點(diǎn)，在大數(shù)據(jù)分析的前提下，大膽創(chuàng)新，充分的將理論研究和地區(qū)的實(shí)際情況相結(jié)合，從而制定出符合本區(qū)域特定的，可行的解決方案，只有這樣才能保證解決方案的正確、客觀、落地。

［1］ 王改紅.對(duì)于直管公房管理的一些淺見［J］.經(jīng)濟(jì)師，2012 年03期.

［2］ 蔣春.對(duì)直管公房市場(chǎng)化規(guī)范化管理的思考［J］.東方企業(yè)文化，2013年14期.

［3］ 莫莉.直管公房管理的廉政風(fēng)險(xiǎn)防范［J］.勞動(dòng)保障世界（理論版），2013年05期.

（責(zé)任編輯：劉偲然）