賈維婷

（河南省煤田地質(zhì)局物探測量隊，鄭州450000）

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房地產(chǎn)企業(yè)自營物業(yè)公司共同發(fā)展初探

賈維婷

（河南省煤田地質(zhì)局物探測量隊，鄭州450000）

摘要：國內(nèi)大中型房地產(chǎn)企業(yè)基本都有企業(yè)自身經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)公司，如何發(fā)揮物業(yè)服務(wù)在房地產(chǎn)開發(fā)后續(xù)管理中的作用？如何實現(xiàn)兩個企業(yè)相互促進，共同發(fā)展，現(xiàn)將從物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的關(guān)系、房地產(chǎn)企業(yè)成立物業(yè)公司的原因、房地產(chǎn)企業(yè)自營方式下物業(yè)公司存在的困難、房地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)公司如何才能實現(xiàn)二者相互促進、共同發(fā)展四個方面進行分析和探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；自營物業(yè)；共同發(fā)展

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理之間的關(guān)系

（一）物業(yè)管理服務(wù)是對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的延續(xù)和完善

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上最終的消費環(huán)節(jié)，是隨著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)運而生的服務(wù)行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作重點是項目的開發(fā)建設(shè)，而物業(yè)管理則主要從事項目建成后小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)、公共秩序的巡查以及對小區(qū)景觀環(huán)境的美化維護等為業(yè)主提供的相應(yīng)服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的工作性質(zhì)是開發(fā)建設(shè)項目，而物業(yè)管理的主要任務(wù)則是項目的售后服務(wù)。因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的重要組成部分，是房地企業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。

（二）物業(yè)服務(wù)是房地產(chǎn)銷售不可或缺的先決條件

服務(wù)的好壞，是當今消費者購買商品時所關(guān)注的焦點，尤其是售后服務(wù)，已成為消費者是否購買該商品的決定因素，商品銷售不可或缺的先決條件就是能否提供完善的售后服務(wù)。做為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其商品是房屋，具有使用周期長、價值量大的消費特性，同時還具有投資性以及滿足人們的基本生活和工作的特性，是一種特殊的商品，對商品的保值增值、是否具有多種功能和豐富文化內(nèi)容提出了較高的要求。因此，對購房者來說，物業(yè)服務(wù)與房屋的建筑質(zhì)量要求同等重要。

（三）物業(yè)品牌形象對房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)至關(guān)重要

樹立物業(yè)品牌形象有利于彌補和完善房地產(chǎn)企業(yè)的信譽和形象。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一個環(huán)節(jié)，開發(fā)商一般把自建的小區(qū)委托給下屬物業(yè)公司管理，因此，房地產(chǎn)企業(yè)下屬物業(yè)公司的品牌建設(shè)對于房地產(chǎn)品牌建設(shè)具有至關(guān)重要的作用，是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)不可缺少的環(huán)節(jié)。有調(diào)查顯示，近年來北京、上海、廣州三地開發(fā)的樓盤把主要的賣點放在物業(yè)管理上的占到了97%，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，成為多數(shù)開發(fā)商在銷售過程的一個重要促銷手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成立物業(yè)公司的原因

（一）對售后服務(wù)的重視

物業(yè)服務(wù)是房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的最后一環(huán)，大部分開發(fā)商重視售后服務(wù)，希望通過提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)對地產(chǎn)項目贏得好的口碑，樹立地產(chǎn)項目品牌形象，從而使該項目能保值、增值。同時，消費者在購房時也將售后服務(wù)作為購買的一個參考依據(jù)。

（二）專業(yè)化物業(yè)公司不多，管理水平不高

就目前來看，由于物業(yè)服務(wù)技術(shù)含量要求不是很高，因此，市場上資質(zhì)等級較低的物業(yè)管理企業(yè)較多，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了肥水不流外人田，成立自己的物業(yè)公司管理開發(fā)建設(shè)的樓盤。

（三）人員分流

部分房地產(chǎn)開發(fā)商由于實力較低，可開發(fā)項目不多，在接近項目完畢時，部分人員閑置，地產(chǎn)開發(fā)商在打造企業(yè)品牌戰(zhàn)略中，把物業(yè)服務(wù)品牌納入其對地產(chǎn)項目的規(guī)劃方案、設(shè)計、施工及驗收了解。對以后的物業(yè)管理能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)打良好基礎(chǔ)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)品牌戰(zhàn)略的一部分

房地產(chǎn)行業(yè)競爭非常激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象突出，部分房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略系統(tǒng)中，通過地產(chǎn)品牌來帶動物業(yè)品牌，同時又通過物業(yè)品牌為地產(chǎn)品牌加分。

（五）有利于解決開發(fā)商遺留問題

有調(diào)查顯示物業(yè)管理引發(fā)的沖突有80%是由開發(fā)商遺留問題引起的，這些問題是一般的專業(yè)化物業(yè)公司難以獨立承擔和解決的，目前大部分開發(fā)商把下屬物業(yè)公司作為處理房屋質(zhì)量問題的防火墻和緩沖地帶，在出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題時，能夠積極協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，也便于與開發(fā)商溝通，在收樓過程中出現(xiàn)建設(shè)責任問題，能夠積極協(xié)商，加快開發(fā)商遺留問題的解決速度。

三、自營方式下物業(yè)管理面臨的困難

在目前物業(yè)管理法規(guī)尚不完善，業(yè)主維權(quán)尚不理智的情況下，物業(yè)公司其實承擔著很多不應(yīng)承擔的責任。在這種情形下，開發(fā)企業(yè)在考慮銷售業(yè)績、經(jīng)營回報等方面時，若過多考慮自身利益，或者因市場因素對項目的銷售業(yè)績造成影響時，往往會考慮犧牲物業(yè)公司的利益來彌補開發(fā)商不利因素。在房屋營銷過程中，許多營銷員往往片面的追求高額銷售業(yè)績，因?qū)I(yè)知識的相對缺乏和對物業(yè)管理的不了解，對顧客作出許多“空白”許諾，以此來吸引和留住購房者，以至造成了“空白”許諾事項偏離了現(xiàn)實，從而導(dǎo)致業(yè)主對開發(fā)企業(yè)怨聲載道，影響開發(fā)企業(yè)的形象。特別是出現(xiàn)業(yè)主對售后服務(wù)或施工質(zhì)量等提出意見或發(fā)泄不滿時，不能夠積極應(yīng)對，而是權(quán)衡后直接把屬于項目建設(shè)售后服務(wù)范圍的工作強行轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，加大了物業(yè)管理的運營成本，因物業(yè)公司受制于對開發(fā)企業(yè)的維護責任，無法以市場行為來規(guī)避風險，只能硬著頭皮面對。從而導(dǎo)致物業(yè)公司變成了開發(fā)企業(yè)的“替罪羊”，不僅對物業(yè)公司今后的生存和發(fā)展不利，還會使業(yè)主對物業(yè)公司和開發(fā)企業(yè)失去信任，并最終導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)的品牌受損。

通過以上分析來看，物業(yè)公司的主要作用是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)以及持續(xù)滿足業(yè)主使用房屋功能的需求，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立良好的品牌形象和社會美譽度需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)下設(shè)物業(yè)公司，決不能考慮讓物業(yè)公司承擔過重的經(jīng)濟目標，把下設(shè)的物業(yè)公司逼上絕境的同時，也會損害到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠利益。

四、房地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)公司實現(xiàn)相互促進、共同發(fā)展方式方法

（一）提升物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)融合度

一是在項目設(shè)計階段，物業(yè)管理主要做好項目設(shè)計“謀士”，根據(jù)項目的實用功能，為設(shè)計部門提供合理化建議，避免設(shè)計部門因偏重法律法規(guī)的要求和項目的設(shè)計效果，而出現(xiàn)的“合法卻不合理”狀況。物業(yè)管理要把握好房屋在使用功能上的細節(jié)問題，避免因細節(jié)的忽視，導(dǎo)致整個開發(fā)項目的實用性降低，品質(zhì)下降。二是物業(yè)管理在項目施工階段要做好建設(shè)施工質(zhì)量監(jiān)督工作。避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了控制成本費用要求分包商出讓部分利潤，導(dǎo)致在建筑施工過程中，分包商通過各種手段想盡辦法彌補損失的利益，而降低質(zhì)量水平。三是物業(yè)管理要做好項目的驗收交接工作，在項目建設(shè)收尾時，要將一些不易察覺的隱蔽工程做好記錄，以備今后維修方便。物業(yè)公司在驗收時不僅需要從開發(fā)企業(yè)的角度考慮，更要從業(yè)主和后續(xù)服務(wù)者的立場考慮，憑借物業(yè)管理的專業(yè)知識，認真審核和驗收物業(yè)建設(shè)的功能與質(zhì)量問題，確保房屋的質(zhì)量要求、實用功能和后續(xù)維護和服務(wù)的需要。

（二）提高員工職業(yè)化水平，促進房地產(chǎn)和物業(yè)專業(yè)化管理

提高員工專業(yè)技能，是實現(xiàn)房地產(chǎn)和物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理的基礎(chǔ)。對于物業(yè)管理人才來說，是以持證上崗的普及教育為主，沒有形成職業(yè)化隊伍的培養(yǎng)。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要的專業(yè)人才更加多元化和專業(yè)化：建筑、評估、預(yù)算、監(jiān)理、開發(fā)、銷售等等各專業(yè)人才都不可缺少。僅僅依靠申報資質(zhì)證書進行的上崗技能培訓而獲得的專業(yè)知識，根本無法滿足兩個公司今后經(jīng)營與發(fā)展的需要，應(yīng)當不斷的加強專業(yè)技能培訓，獲取更加多元化、深層次的專業(yè)知識，獲取職業(yè)資格證書，才能從根本上解決職工職業(yè)化水平，實現(xiàn)兩個企業(yè)專業(yè)化管理。

（三）共享企業(yè)資源，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合

房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)公司要是進行資源共享。首先需要共享的是企業(yè)資金，物業(yè)公司的主要職責是房地產(chǎn)企業(yè)為了公司服務(wù)延續(xù)，是為了滿足業(yè)主使用房屋功能的服務(wù)和維護需求，利潤不是物業(yè)公司考慮的首要目標，其首要目標是為了樹立良好的品牌形象和增加開發(fā)企業(yè)的社會美譽度，也就是說是為了提高服務(wù)品質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)要想在眾多的開發(fā)企業(yè)中立足，更應(yīng)該重視售后服務(wù)，樹立自身品牌。兩個企業(yè)要充分實現(xiàn)技術(shù)、材料和勞動力共享，參與開發(fā)建設(shè)的技術(shù)人員，在項目售后更能發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，更好、更快的解決問題，而在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目建設(shè)間歇期，閑置的勞動力也能夠為物業(yè)公司提供人力和技術(shù)支持，從而實現(xiàn)和諧發(fā)展。通過生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，建立產(chǎn)業(yè)規(guī)模促進行業(yè)健康發(fā)展，和諧發(fā)展。

（四）通過物業(yè)公司增強房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對危機的能力

房地產(chǎn)企業(yè)下設(shè)物業(yè)管理公司能有效的增強企業(yè)抗壓能力。房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風險、大投資企業(yè)，容易出現(xiàn)經(jīng)營波動，物業(yè)管理雖然是保本微利的服務(wù)性行業(yè)，但能夠細水長流，可以取得長期穩(wěn)定的收入。物業(yè)公司要緊緊抓住房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的后續(xù)服務(wù)、提升管理，提高抗壓能力。

（五）重視企業(yè)品牌建設(shè)

縱觀目前國內(nèi)、省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理公司現(xiàn)狀看，業(yè)主信賴的是大企業(yè)、大樓盤、大社區(qū)，追根究底信賴的是企業(yè)品牌，因此，各房地產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)公司從品牌包裝到樓盤建設(shè)、物業(yè)售后，都無處不突出自有特色。公司在開發(fā)建設(shè)中，要做到重信譽，重質(zhì)量，重服務(wù)，本著綠色健康，造福百姓，美化環(huán)境，貢獻社會，一切以業(yè)主的需要為原則，把溫馨、舒適、健康、歡樂、幸福的家園呈現(xiàn)給廣大業(yè)主。

［責任編輯：紀姿含］

中圖分類號：F242

文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）07-0132-02

收稿日期：2016-04-14

作者簡介：賈維婷（1972-），女，鄭州人，經(jīng)濟師，研究方向：人力資源管理。