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        房地產(chǎn)項目成本控制探究

        2016-12-27 08:59:08胡建偉
        關(guān)鍵詞:控制研究

        【摘要】房地產(chǎn)項目目標(biāo)管理是持續(xù)跟進(jìn),不斷調(diào)整的過程,需要房地產(chǎn)企業(yè)要有更加完善的成本管理體系,需要風(fēng)險規(guī)避機制,要在房地產(chǎn)企業(yè)實施過程中注重成本監(jiān)督和分析,及時的接受反饋的相關(guān)造價指標(biāo)。最終的目的是使企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟效益,成本控制研究是房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間大小的決定因素,本文主要是針對這一話題進(jìn)行探討,供房產(chǎn)企業(yè)參考。

        【關(guān)鍵詞】項目成本;控制;研究

        目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)尚在一個快速發(fā)展的階段,同時房地產(chǎn)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要組成的一部分,對國民經(jīng)濟建設(shè)和民生發(fā)展有著重要的影響作用,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開國家經(jīng)濟政策的調(diào)控的必要性,也離不開其基礎(chǔ)建設(shè)的必然性。 房地產(chǎn)項目成本管理控制關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)成長發(fā)展的壯大,同時也存在著資金投入大,建設(shè)周期長,受政策和市場不穩(wěn)定因素影響大,風(fēng)險性比較大,直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡,所以,房地產(chǎn)項目的成本控制是一項非常重要的管理項目。

        一、房地產(chǎn)項目成本目標(biāo)的體現(xiàn)

        房地產(chǎn)項目成本目標(biāo)要體現(xiàn)在整個工程設(shè)計中,在房地產(chǎn)剛開始研發(fā)論證階段以及在決策階段,要對房地產(chǎn)多開發(fā)的項目的市場定位和品質(zhì)要求在總體上有一定的體現(xiàn)。

        房地產(chǎn)項目的成本是開發(fā)商對客戶所要求的目標(biāo)功能所要進(jìn)行研制,生產(chǎn)到客戶體驗所花費的全部成本。成本所對應(yīng)的就是商品的價值,即商品所實現(xiàn)的功能和制造商品所花費成本的比值。

        一般意義上講,作為房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)預(yù)期的成本的最小化,收益的最大化,即達(dá)到產(chǎn)品價值的最大化,要從幾個方面來進(jìn)行分析,一是商品的本身功能不變,最大程度的降低成本;二是成本保持不變,功能大幅度提高;三是提高商品的功能,大幅度降低商品的成本。從根本上講,使房地產(chǎn)項目工程的價值變大,成本使用費用低,就要在整個項目的進(jìn)程中全面細(xì)化其功能,對造價高的節(jié)點上實施重點控制,最大程度的降低成本造價,實現(xiàn)最大程度的最大化經(jīng)濟效益。

        二、現(xiàn)階段,我國房地產(chǎn)項目成本控制存在的一些問題

        第一,房地產(chǎn)項目建設(shè)中各個部門的協(xié)調(diào)性不高。在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中一般都會成立一個項目成本管理的控制部門,其職責(zé)主要是控制各個項目部建設(shè)中的項目成本管理的主要作用,在從整個項目建設(shè)中來看,大家普遍認(rèn)為項目建設(shè)的成本管理問題是該機構(gòu)的主要職能,和自己的部門沒有關(guān)系。但是從職責(zé)上可以看出,項目建設(shè)成本管理問題離不開整個項目部的協(xié)調(diào)運作發(fā)展,需要整個項目部的公共協(xié)作才可能順利實現(xiàn)成本控制的有相關(guān)問題。

        第二,成本控制的管理制度不完善。目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度不完善,主要提現(xiàn)在讀成本控制的制度管理比較松懈,沒有明確的成文的管理制度的流程,普遍存在著重流程,輕管理,沒有相應(yīng)的制度結(jié)合獎懲的嚴(yán)肅性,致使很多成本控制的制度流于形式,沒有真正的起到成本控制的目的。

        第三,對監(jiān)理制度的實施不重視。很多單位對工程的監(jiān)理沒有實施完整的監(jiān)理制度,沒有聘請合格的監(jiān)理工程師,只是掛靠一家監(jiān)理單位,這樣應(yīng)付了相關(guān)單位對監(jiān)理工程的檢查,同時看起來節(jié)約了監(jiān)理成本。

        第四,對合同管理的重視程度不夠。項目工程建設(shè)中,合同管理的形式上存在著一定的缺陷,比如,日期不明確,蓋章不科學(xué)這些都是影響雙方工程順利交接的因素;合同的條款存在著一定的缺陷,一些具體的內(nèi)容沒有明確,在以后的交工的過程中可能存在著一定的爭議,造成時間成本和管理成本的浪費。

        三、房地產(chǎn)項目成本的控制實施

        房地產(chǎn)企業(yè)在確定項目建設(shè)后,擺上日程最重要的問題就是如何最大限度的控制項目成本投入,順利實現(xiàn)盈利的目的,在項目推進(jìn)的過程中,假設(shè)房地產(chǎn)市場是成熟的,大背景沒有發(fā)生太大的變化,項目的市場定位相對穩(wěn)定,這時候,推進(jìn)項目進(jìn)程中的成本控制起著重要的作用。

        第一、合理的工期安排能有效實現(xiàn)成本的控制。在前期的工程建設(shè)中,要合理的安排工程周期,在單個項目建設(shè)的目標(biāo)成本時間上進(jìn)行有效的節(jié)點控制。施工初期的準(zhǔn)備階段,施工過程至竣工時間,合理的安排施工順序,按照涉及要求最大程度的減少施工成本的支出,減少工程返工費,在各個不同的階段圍繞工程項目的推進(jìn)使各項工作有序進(jìn)行。

        第二、控制好建安成本??刂坪媒ò渤杀?,是減少成本建設(shè)的重點之一。在實際的工作中,有的一些工程雖然能夠按照要求質(zhì)量如約完成,但是工程的總體造價嚴(yán)重超支,這樣在整體上的成本就無疑增加,所以,工程項目的開始之初,在和施工單位進(jìn)行簽訂合同的時候,要聘請有豐富經(jīng)驗的咨詢公司進(jìn)行洽談,對招標(biāo)文獻(xiàn),合同文本,承包商的制約力度有很好的約束,其中在一些條款的說明中,要有較為詳盡的解釋,其目的就是防止施工單位在施工的過程中用各種理由進(jìn)行不恰當(dāng)?shù)乃髻r。在雙方合同中,要明確各自的責(zé)任和義務(wù),以法律的形式和條文固定下來,對于施工過程中的技術(shù)變更和施工的變更要給予明確的規(guī)定,從而避免引起不必要的爭論。所以,房地產(chǎn)項目的推進(jìn)過程中各個部門要加強監(jiān)控,加強預(yù)算審查。

        第三、針對房地產(chǎn)工程項目中的材料價格,設(shè)備價格和材料建設(shè)費等諸多造價的因素,應(yīng)該加強其該內(nèi)容的成本控制。在一般的房地產(chǎn)項目的建設(shè)中,主要材料和設(shè)備一般采用甲方供應(yīng)或限價的主要方式。針對最新的市場價格的信息,房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)格,在第一時間內(nèi)準(zhǔn)確的了解到材料市場的最新價格。項目實施單位,要注意素開發(fā)的項目與市場定位,樓盤的品味是否存在經(jīng)濟合理的因素。對于大宗的物質(zhì)條件的購入,要做到貨比三家,尋找最合理的價格區(qū)間,最大程度的降低其使用成本價值。值得項目部索要注意的地方同樣包括所使用產(chǎn)品的產(chǎn)地,品格,檔次也有所不同的地方,也要求開發(fā)商對其有明確的認(rèn)識。成本控制的意識要在項目開始的初期實施明確的確認(rèn),其具體的方法是成本管理部門,工程管理部門,采購管理部門等要全面的對成本控制進(jìn)行有效的控制。

        第四、要全面合理的利用建設(shè)資金。項目開發(fā)建設(shè)資金是房地產(chǎn)項目建設(shè)的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)必須合理的運用籌措的資金,保證項目的順利開發(fā)使用,總體上看,房地產(chǎn)項目的開發(fā)占的負(fù)債率比較高,項目工程負(fù)債率高就會給企業(yè)的有效資金利用上造成不必要的浪費。所以,房地產(chǎn)企業(yè)在資金回籠,項目工程的長短建設(shè)和企業(yè)資金狀況選擇合適的融資方式,避免造成資金被占用,項目工程戰(zhàn)線拉長。項目建設(shè)中要對每個項目開發(fā)的建設(shè)中的收支情況進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)計,同時對本地企業(yè)的資金運作有清楚的認(rèn)識,這樣才能制定較為準(zhǔn)確的項目預(yù)計資金的分配,在掌握資金占有的情況下,對項目建設(shè)的成本才有準(zhǔn)確的控制。

        結(jié)語:

        綜上所述,房地產(chǎn)項目工程造價的控制與管理是一個持續(xù)動態(tài)的過程,建設(shè)方應(yīng)對整個項目進(jìn)程的成本價值進(jìn)行有效的控制,在項目建設(shè)的各個階段,各個環(huán)節(jié),都要有具備相應(yīng)的成本管理的概念,認(rèn)真分析市場建筑成本的重要信息,最大程度的減少成本建設(shè)的費用,做到隨時對工程項目的造價掌握在可控范圍內(nèi),制定最好的資金投資使用計劃,將企業(yè)的成本嚴(yán)格掌控在可控范圍內(nèi)。

        參考文獻(xiàn):

        [1]黃智勇.房地產(chǎn)項目施工階段的成本管理策略探討[J].時代金融,2011,09.

        [2]田文新.房地產(chǎn)工程項目的成本管理探討[J].金融經(jīng)濟,2009,24.

        [3]王偉平.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制淺析[J].四川建材,2008,06.

        [4]翁益郎.淺談房地產(chǎn)項目成本控制與管理[J].四川建材,2009,04.

        [5]楊東.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制[J].建筑經(jīng)濟,2006,08.

        作者簡介:

        胡建偉(身份證號碼:3302821985102966

        3X),男,1985.10,畢業(yè)于四川大學(xué)土木工程系,中級職稱,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)成本管理工作。

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