代岷嵋

摘要：自從我國在1992年開始實行市場經(jīng)濟以來，我國的經(jīng)濟發(fā)展非常的迅速。在眾多的經(jīng)濟領(lǐng)域中房地產(chǎn)行業(yè)的巨大發(fā)展無疑是推動我國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要推手。但是近些年來，特別是2008年全球性的經(jīng)濟危機以來我國的房地產(chǎn)行業(yè)卻呈現(xiàn)出一種畸形和泡沫化的發(fā)展模式之中。其主要的問題有：房價的居高不下、房地產(chǎn)建設(shè)材料的漲價、房地產(chǎn)建設(shè)用地價格的上漲等等。在這些問題中，有一個重要的原因就是開發(fā)項目成本的上漲是導致高房價的一個重要的因素。本文主要就房地產(chǎn)開發(fā)中項目成本的控制展開論述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 項目成本 控制分析

無論就經(jīng)濟原理而言，還是就人們的購買心理而言，有效的控制房地產(chǎn)開發(fā)中的成本，才能有效的控制住房價的上漲，滿足人們的購買需求。而控制住房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本主要有以下的幾個方面。一個是土地成本、一個是建設(shè)管理成本、一個是決策和設(shè)計成本。在這些方面的成本如果都能進行很好的控制，那么整個的開發(fā)成本就會大大的降低，這不僅會提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，更會使房價有一個比較大的回落，滿足消費者的購房需求。

一、決策成本控制分析

（一）正確性

任何的房地產(chǎn)開發(fā)項目要想達到良好的經(jīng)濟效益和社會效益，首先必須得進行認真客觀的正確決策。比如綜合的考慮市場的形式和自身的實力來確定開發(fā)的土地，認真的進行成本核算。而錯誤的開發(fā)決策主要體現(xiàn)在錯誤的評估市場形勢、沒有選擇好開發(fā)的地段、沒有選擇好高效的開發(fā)規(guī)劃方案。這些錯誤的決策行為都會在很大程度上導致開發(fā)項目成本的大量增加、最后反映在市場行為上的問題就是售出房屋價格高昂、導致無人或者是很少有人購買，最終導致整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的失敗。

決策的正確與否具有滯后性的特點。在房地產(chǎn)行為的開發(fā)初期和建設(shè)過程中是無法進行決策成敗與否的評價和政策的調(diào)整的。只有到了最后的房地產(chǎn)銷售和業(yè)主入住環(huán)節(jié)才能充分的體現(xiàn)出決策的正確與否。

（二）深度和廣度

在房地產(chǎn)的開發(fā)中，決策的深度和廣度會在很大的程度上影響開發(fā)的成本。

比如開發(fā)決策者沒有進行投資成本的合理估算、沒有進行對于開發(fā)地段的人工、建設(shè)材料等深入的調(diào)查，最后導致人員工資的上漲和建設(shè)材料的漲價。

二、設(shè)計成本控制分析

任何一項房地產(chǎn)開發(fā)的工程，只有從整體的設(shè)計上進行合理的成本控制，才能保證投資者的最大利益。工程設(shè)計環(huán)節(jié)包括：工程設(shè)計的理念、思路、戶型、外立面等等。一個好的設(shè)計思路不僅僅在于每一戶戶型的合理搭配、外立面的完美、周邊環(huán)境的舒適，更在于整個建筑從周圍的環(huán)境中脫穎而出，用自己的獨特性和安全性吸引消費者的購買。但是這里面存在著一個重要的問題。那就是任何的設(shè)計、特別是降低設(shè)計的成本不是以犧牲建筑的安全和質(zhì)量來達到的。近些年來我國的房地產(chǎn)開發(fā)中，出現(xiàn)了許多的豆腐渣工程，一些房屋都出現(xiàn)了各種各樣的質(zhì)量問題。這種現(xiàn)象的發(fā)生一個重要的原因就是，房地產(chǎn)的開發(fā)商只顧降低開發(fā)的成本、追求自己的最大利益而不顧房屋的質(zhì)量和消費者的死活。這種行為我們必須得運用法律的手段和強大的輿論媒體力量給予嚴厲的查處和全面的聲討。

三、土地購買成本控制分析

在房地產(chǎn)的開發(fā)中，一個重要的控制成本的環(huán)節(jié)就是控制土地購買的成本。在一個高地價購買下來的土地進行房地產(chǎn)的開發(fā)，即便是其它環(huán)節(jié)做得非常好、嚴格的控制了成本，也不可能獲得非常大的收益和成就。原因在于高地價必然會帶來高成本，而高成本必然會帶來高房價、而高房價必然會帶來許多的人無力購買，導致開發(fā)項目成交量的下降和收回投資成本的緩慢。

四、施工建設(shè)成本控制分析

在房地產(chǎn)的項目開發(fā)中，建設(shè)的難點，同時也是控制成本的難點就在房地產(chǎn)項目的施工建設(shè)。只要在保證安全和質(zhì)量的前提下，最大程度的降低了生產(chǎn)的成本，那么這個房地產(chǎn)的開發(fā)項目將獲得最大的經(jīng)濟效益和社會效益。在建設(shè)中要想最大限度的降低成本，一方面要進行施工人員的安全科學施工，另一方面是進行高效合理的人員管理。在施工中首先要保證施工人員的安全施工。如果在施工中不注重施工的安全，造成了生產(chǎn)的事故，就必然會直接的增加生產(chǎn)的成本。其次是進行人員的合理分工。因為只有人員進行了合理的分工才會提高建設(shè)的效率、縮短建設(shè)的工期，這樣就在很大的程度上減少了人員的工資成本和伙食成本。

在建設(shè)施工中另一個降低成本的關(guān)鍵就是進行科學合理的管理。因為只有合理的管理才不會造成生產(chǎn)材料的浪費和生產(chǎn)材料丟失的情況。而想要做到這一點，除了加強人員的認真管理和培訓之外，還要依靠計算機信息體統(tǒng)進行施工建設(shè)的全方位全天候監(jiān)控，保證施工的安全和避免施工材料盜竊行為的發(fā)生。

五、結(jié)束語

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，在保證質(zhì)量的前提下嚴格的進行成本的控制才能保證投資者獲得最大的經(jīng)濟效益和社會效益。

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