◎文/王亞軍

從地稅角度看天津市房地產(chǎn)企業(yè)的稅收發(fā)展

◎文/王亞軍

隨著天津市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的重要性更加突出，因此，為更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，本文對(duì)天津市紅橋區(qū)近三年房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況進(jìn)行分析，從地稅角度提出促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的對(duì)策建議。

房地產(chǎn)行業(yè)；營改增；地方稅收

一、紅橋區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅收占比分析

房地產(chǎn)行業(yè)近年來一直是紅橋區(qū)地稅稅收收入的支柱行業(yè)之一，其中企業(yè)稅款（房地產(chǎn)行業(yè)稅收剔除契稅及房管局代征稅款）近三年在全區(qū)收入中始終保持四成的占比，從而成為影響著全區(qū)稅收收入增長的第一因素。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)各稅種占比分析

1.從稅種構(gòu)成看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅種以營業(yè)稅和土地增值稅為主，兩者合計(jì)占比接近80%。其他稅種主要包括：企業(yè)所得稅，個(gè)人所得稅，隨營業(yè)稅附征的稅費(fèi)，房產(chǎn)稅，土地稅，印花稅等。

2.從稅種規(guī)模看，營業(yè)稅的主體作用明顯。近三年紅橋區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營業(yè)稅逐年增加，2015年已接近4億元，單稅種在行業(yè)稅款中所占比例始終在五成以上，是房地產(chǎn)行業(yè)乃至全區(qū)稅收收入的重要組成部分。

二、房地產(chǎn)成交趨勢(shì)及對(duì)稅收的影響

近三年房地產(chǎn)企業(yè)成交量、成交趨勢(shì)與營業(yè)稅情況比較詳見圖2、圖3。

商品房成交量和成交均價(jià)是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅收的重要指標(biāo)。近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，兩個(gè)指標(biāo)的走勢(shì)和營業(yè)稅稅收之間的相關(guān)性具有一定規(guī)律。

表1 2013—2015年及2016年1月～5月房地產(chǎn)企業(yè)稅款占比表單位：億元

圖1 2013—2015年房地產(chǎn)企業(yè)稅款占比圖（單位：億元）

表2 房地產(chǎn)企業(yè)稅收各稅種占比表 單位：億元

圖2 近三年商品房成交量、成交均價(jià)分季度趨勢(shì)表

圖3 紅橋區(qū)近三年商品房營業(yè)稅分季度表

從紅橋區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目成交情況可以看出，近年來商品房市場(chǎng)的走勢(shì)，除了2013年初和2015年四季度兩次較為明顯的價(jià)格上漲外，其余時(shí)間基本保持平穩(wěn)震蕩上行的格局，而交易量的高峰也恰好出現(xiàn)在這兩個(gè)價(jià)格高點(diǎn)上。

三、2016年?duì)I改增對(duì)紅橋區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

營改增政策已于2016年5月1日正式實(shí)施，在5月份征期結(jié)束后，營業(yè)稅將正式退出歷史舞臺(tái)。從6月份開始，房地產(chǎn)企業(yè)將不再繳納營業(yè)稅款。此項(xiàng)政策將對(duì)征收房地產(chǎn)企業(yè)的稅收造成一定影響。結(jié)合之前對(duì)行業(yè)稅款的分解和近期的行業(yè)走勢(shì)，可對(duì)2016年房地產(chǎn)企業(yè)稅款做出如下預(yù)測(cè)（詳見表3）。

按此測(cè)算，在不考慮營改增因素影響的前提下，2016年紅橋區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)生超過9.3億元的地稅稅收，其中營業(yè)稅超過4.5億元。營改增政策實(shí)施后，預(yù)計(jì)行業(yè)全年實(shí)際入庫稅款7億元左右，其中營業(yè)稅可入庫2.3億元。預(yù)測(cè)2016年?duì)I改增因素將影響房地產(chǎn)企業(yè)地稅稅收2.2億元～2.3億元。

四、當(dāng)前紅橋區(qū)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)項(xiàng)目概況

從近幾年房地產(chǎn)行業(yè)稅收情況看，紅橋區(qū)存在開發(fā)地塊較少、稅款相對(duì)集中于幾個(gè)大型項(xiàng)目的特點(diǎn)。2016年上半年，紅橋區(qū)地方稅務(wù)局共管理重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)18戶，基本涵蓋了當(dāng)前區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

表3 2016年房地產(chǎn)企業(yè)稅收預(yù)測(cè) 單位：億元

紅橋區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目呈西北—東南向分布，集中于子牙河、南運(yùn)河兩岸和科、教重點(diǎn)單位周邊，這也反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目選址注重生態(tài)環(huán)境、強(qiáng)調(diào)生活便利的特點(diǎn)。這些項(xiàng)目中，既有以惠靈頓社區(qū)為代表的大范圍住宅區(qū)，也有商住兩用項(xiàng)目，還有如寶能創(chuàng)業(yè)中心、海河華鼎大廈等紅橋區(qū)重點(diǎn)商務(wù)樓宇，從不同角度推動(dòng)紅橋區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展。

從產(chǎn)生稅收的角度來看，紅橋區(qū)共有6家企業(yè)由于其項(xiàng)目面積廣、周期長或是近期剛剛開盤等多種原因，成為近半年來產(chǎn)生稅款最多的企業(yè)，在1月至5月入庫的5.08億元稅款中，這六家企業(yè)合計(jì)貢獻(xiàn)4.23億元，占比高達(dá)83%，而其中入庫最多的兩家企業(yè)合計(jì)入庫2.79億元，表現(xiàn)出稅收集中于少數(shù)企業(yè)的特點(diǎn)。

從近幾年的開盤情況看，除了少數(shù)范圍大周期長的項(xiàng)目外，每年新開盤項(xiàng)目只有一到兩個(gè)。如2013年的億城堂庭，2014年的海河華鼎和公園壹號(hào)，2015年的啟春里和大成雅苑，2016年的新春花苑，由于新開項(xiàng)目較少，使得區(qū)域內(nèi)很難呈現(xiàn)百花齊放的局面。

五、紅橋區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收存在的幾點(diǎn)問題

（一）成交項(xiàng)目過于集中，限制行業(yè)稅收進(jìn)一步增長

近幾年，在紅橋區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)稅收中，稅款主要集中在幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目上，其它項(xiàng)目由于房源數(shù)量少、銷售周期長等因素，難以形成具有一定規(guī)模的穩(wěn)定稅源，稅收過度依賴于少數(shù)重點(diǎn)企業(yè)，整體稅收增長存在瓶頸。

（二）新增稅源少，稅源持續(xù)性不強(qiáng)

房地產(chǎn)業(yè)稅源具有與生俱來的階段性特點(diǎn)，房源售罄，稅源即告消失。目前紅橋區(qū)范圍廣、房源量大的項(xiàng)目數(shù)量不多，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不具有長期穩(wěn)定產(chǎn)生稅收的能力。同時(shí)受多方面因素影響，近幾年新開工、開盤項(xiàng)目屈指可數(shù)，行業(yè)整體創(chuàng)造新稅收增長點(diǎn)的能力不強(qiáng)。以近三年情況為例，能持續(xù)產(chǎn)生稅收的只有惠靈頓社區(qū)、泰達(dá)城等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目，除此之外每年區(qū)域內(nèi)僅有一至兩個(gè)成規(guī)模新項(xiàng)目開盤，從房源數(shù)量和銷售周期上都無法與幾個(gè)長期重點(diǎn)項(xiàng)目相比。

（三）稅源穩(wěn)定性差，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策調(diào)整影響較大

房地產(chǎn)行業(yè)因其特殊性，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策調(diào)控、市場(chǎng)需求等因素的影響較為明顯。以 2014年下半年和 2015年四季度至今為例，前者處于經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、存量房數(shù)量明顯下降的時(shí)期，行業(yè)稅收未像往年一樣出現(xiàn)上揚(yáng)，反而持續(xù)下滑，而后者正是新項(xiàng)目集中開盤，市場(chǎng)各類需求旺盛的時(shí)期，特別是2016年初去庫存等政策的推動(dòng)，使得這一時(shí)期的商品房市場(chǎng)有價(jià)有市，行業(yè)稅收出現(xiàn)了比較明顯的增長。兩年間市場(chǎng)走向的巨大變化反映了行業(yè)具有受各方面因素影響較大，稅源增長穩(wěn)定性差的弱點(diǎn)。

六、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)稅收發(fā)展的對(duì)策建議

面對(duì)紅橋區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的重要性更加突出，為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，筆者認(rèn)為，應(yīng)做好以下三項(xiàng)工作：

（一）合理規(guī)劃區(qū)域布局，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目成交情況與樓盤座落地區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目定位等有著密切關(guān)系，近幾年紅橋區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目成交情況印證了這一點(diǎn)，幾個(gè)成交比較集中的樓盤基本都具有區(qū)域發(fā)展成熟度高、周邊交通便利、配套設(shè)施較完備、定位相對(duì)較高的特點(diǎn)。紅橋區(qū)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還存在著區(qū)域間不均衡、行業(yè)多樣性差等弱點(diǎn)，要達(dá)到房地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目以點(diǎn)帶面，稅收全面開花的效果，首要任務(wù)是利用好“十三五”時(shí)期發(fā)展的大好機(jī)遇，加大力量補(bǔ)強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)，提升全區(qū)整體站位，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目提升檔次，高質(zhì)量發(fā)展。

（二）多部門聯(lián)合，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目有序開發(fā)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程涉及土地整理中心、國土資源局、國稅、地稅等多部門。地稅部門只是在房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理上有豐富的經(jīng)驗(yàn)，但在房地產(chǎn)行業(yè)的立項(xiàng)、開發(fā)、交易等環(huán)節(jié)還需要其他部門的協(xié)助。因此，要做好房地產(chǎn)行業(yè)的管理，需要建立成熟的多部門聯(lián)合監(jiān)控的工作機(jī)制，從企業(yè)取得地塊開發(fā)資格開始，隨著開發(fā)進(jìn)程，對(duì)相關(guān)成本、費(fèi)用進(jìn)行認(rèn)定、記錄、核算，加強(qiáng)數(shù)據(jù)交換和共享。

（三）進(jìn)一步加強(qiáng)營改增后房地產(chǎn)業(yè)的稅收管理，高質(zhì)量做好房地產(chǎn)行業(yè)的組織收入工作

營改增后房地產(chǎn)業(yè)的管理，依然是地稅部門的工作重點(diǎn)。目前營改增政策已經(jīng)正式實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)地稅征收工作面臨重大的轉(zhuǎn)折。營改增政策的實(shí)施對(duì)地稅組織收入工作具有較大的影響，但房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理，依然是地稅工作的重點(diǎn)，其稅收仍然是組織收入工作的一個(gè)重要支柱。我們將總結(jié)近幾年房地產(chǎn)管理方面的良好經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)高質(zhì)量做好房地產(chǎn)行業(yè)的組織收入工作。

責(zé)任編輯：陳 淼 曲 寧

F275.4

A

1006－1255－（2016）08－0054-04

王亞軍（1963—），天津市紅橋區(qū)地方稅務(wù)局。郵編：300121