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        從地稅角度看天津市房地產(chǎn)企業(yè)的稅收發(fā)展

        2016-12-21 09:04:06王亞軍
        天津經(jīng)濟(jì) 2016年8期
        關(guān)鍵詞:紅橋區(qū)稅源稅種

        ◎文/王亞軍

        從地稅角度看天津市房地產(chǎn)企業(yè)的稅收發(fā)展

        ◎文/王亞軍

        隨著天津市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的重要性更加突出,因此,為更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,本文對天津市紅橋區(qū)近三年房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況進(jìn)行分析,從地稅角度提出促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的對策建議。

        房地產(chǎn)行業(yè);營改增;地方稅收

        一、紅橋區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況

        (一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收占比分析

        房地產(chǎn)行業(yè)近年來一直是紅橋區(qū)地稅稅收收入的支柱行業(yè)之一,其中企業(yè)稅款(房地產(chǎn)行業(yè)稅收剔除契稅及房管局代征稅款)近三年在全區(qū)收入中始終保持四成的占比,從而成為影響著全區(qū)稅收收入增長的第一因素。

        (二)房地產(chǎn)企業(yè)各稅種占比分析

        1.從稅種構(gòu)成看,房地產(chǎn)企業(yè)的稅種以營業(yè)稅和土地增值稅為主,兩者合計(jì)占比接近80%。其他稅種主要包括:企業(yè)所得稅,個(gè)人所得稅,隨營業(yè)稅附征的稅費(fèi),房產(chǎn)稅,土地稅,印花稅等。

        2.從稅種規(guī)模看,營業(yè)稅的主體作用明顯。近三年紅橋區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營業(yè)稅逐年增加,2015年已接近4億元,單稅種在行業(yè)稅款中所占比例始終在五成以上,是房地產(chǎn)行業(yè)乃至全區(qū)稅收收入的重要組成部分。

        二、房地產(chǎn)成交趨勢及對稅收的影響

        近三年房地產(chǎn)企業(yè)成交量、成交趨勢與營業(yè)稅情況比較詳見圖2、圖3。

        商品房成交量和成交均價(jià)是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅收的重要指標(biāo)。近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,兩個(gè)指標(biāo)的走勢和營業(yè)稅稅收之間的相關(guān)性具有一定規(guī)律。

        表1 2013—2015年及2016年1月~5月房地產(chǎn)企業(yè)稅款占比表單位:億元

        圖1 2013—2015年房地產(chǎn)企業(yè)稅款占比圖(單位:億元)

        表2 房地產(chǎn)企業(yè)稅收各稅種占比表 單位:億元

        圖2 近三年商品房成交量、成交均價(jià)分季度趨勢表

        圖3 紅橋區(qū)近三年商品房營業(yè)稅分季度表

        從紅橋區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目成交情況可以看出,近年來商品房市場的走勢,除了2013年初和2015年四季度兩次較為明顯的價(jià)格上漲外,其余時(shí)間基本保持平穩(wěn)震蕩上行的格局,而交易量的高峰也恰好出現(xiàn)在這兩個(gè)價(jià)格高點(diǎn)上。

        三、2016年?duì)I改增對紅橋區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

        營改增政策已于2016年5月1日正式實(shí)施,在5月份征期結(jié)束后,營業(yè)稅將正式退出歷史舞臺(tái)。從6月份開始,房地產(chǎn)企業(yè)將不再繳納營業(yè)稅款。此項(xiàng)政策將對征收房地產(chǎn)企業(yè)的稅收造成一定影響。結(jié)合之前對行業(yè)稅款的分解和近期的行業(yè)走勢,可對2016年房地產(chǎn)企業(yè)稅款做出如下預(yù)測(詳見表3)。

        按此測算,在不考慮營改增因素影響的前提下,2016年紅橋區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)生超過9.3億元的地稅稅收,其中營業(yè)稅超過4.5億元。營改增政策實(shí)施后,預(yù)計(jì)行業(yè)全年實(shí)際入庫稅款7億元左右,其中營業(yè)稅可入庫2.3億元。預(yù)測2016年?duì)I改增因素將影響房地產(chǎn)企業(yè)地稅稅收2.2億元~2.3億元。

        四、當(dāng)前紅橋區(qū)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)項(xiàng)目概況

        從近幾年房地產(chǎn)行業(yè)稅收情況看,紅橋區(qū)存在開發(fā)地塊較少、稅款相對集中于幾個(gè)大型項(xiàng)目的特點(diǎn)。2016年上半年,紅橋區(qū)地方稅務(wù)局共管理重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)18戶,基本涵蓋了當(dāng)前區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

        表3 2016年房地產(chǎn)企業(yè)稅收預(yù)測 單位:億元

        紅橋區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目呈西北—東南向分布,集中于子牙河、南運(yùn)河兩岸和科、教重點(diǎn)單位周邊,這也反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目選址注重生態(tài)環(huán)境、強(qiáng)調(diào)生活便利的特點(diǎn)。這些項(xiàng)目中,既有以惠靈頓社區(qū)為代表的大范圍住宅區(qū),也有商住兩用項(xiàng)目,還有如寶能創(chuàng)業(yè)中心、海河華鼎大廈等紅橋區(qū)重點(diǎn)商務(wù)樓宇,從不同角度推動(dòng)紅橋區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展。

        從產(chǎn)生稅收的角度來看,紅橋區(qū)共有6家企業(yè)由于其項(xiàng)目面積廣、周期長或是近期剛剛開盤等多種原因,成為近半年來產(chǎn)生稅款最多的企業(yè),在1月至5月入庫的5.08億元稅款中,這六家企業(yè)合計(jì)貢獻(xiàn)4.23億元,占比高達(dá)83%,而其中入庫最多的兩家企業(yè)合計(jì)入庫2.79億元,表現(xiàn)出稅收集中于少數(shù)企業(yè)的特點(diǎn)。

        從近幾年的開盤情況看,除了少數(shù)范圍大周期長的項(xiàng)目外,每年新開盤項(xiàng)目只有一到兩個(gè)。如2013年的億城堂庭,2014年的海河華鼎和公園壹號(hào),2015年的啟春里和大成雅苑,2016年的新春花苑,由于新開項(xiàng)目較少,使得區(qū)域內(nèi)很難呈現(xiàn)百花齊放的局面。

        五、紅橋區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收存在的幾點(diǎn)問題

        (一)成交項(xiàng)目過于集中,限制行業(yè)稅收進(jìn)一步增長

        近幾年,在紅橋區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)稅收中,稅款主要集中在幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目上,其它項(xiàng)目由于房源數(shù)量少、銷售周期長等因素,難以形成具有一定規(guī)模的穩(wěn)定稅源,稅收過度依賴于少數(shù)重點(diǎn)企業(yè),整體稅收增長存在瓶頸。

        (二)新增稅源少,稅源持續(xù)性不強(qiáng)

        房地產(chǎn)業(yè)稅源具有與生俱來的階段性特點(diǎn),房源售罄,稅源即告消失。目前紅橋區(qū)范圍廣、房源量大的項(xiàng)目數(shù)量不多,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不具有長期穩(wěn)定產(chǎn)生稅收的能力。同時(shí)受多方面因素影響,近幾年新開工、開盤項(xiàng)目屈指可數(shù),行業(yè)整體創(chuàng)造新稅收增長點(diǎn)的能力不強(qiáng)。以近三年情況為例,能持續(xù)產(chǎn)生稅收的只有惠靈頓社區(qū)、泰達(dá)城等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目,除此之外每年區(qū)域內(nèi)僅有一至兩個(gè)成規(guī)模新項(xiàng)目開盤,從房源數(shù)量和銷售周期上都無法與幾個(gè)長期重點(diǎn)項(xiàng)目相比。

        (三)稅源穩(wěn)定性差,受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策調(diào)整影響較大

        房地產(chǎn)行業(yè)因其特殊性,受經(jīng)濟(jì)形勢、政策調(diào)控、市場需求等因素的影響較為明顯。以 2014年下半年和 2015年四季度至今為例,前者處于經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、存量房數(shù)量明顯下降的時(shí)期,行業(yè)稅收未像往年一樣出現(xiàn)上揚(yáng),反而持續(xù)下滑,而后者正是新項(xiàng)目集中開盤,市場各類需求旺盛的時(shí)期,特別是2016年初去庫存等政策的推動(dòng),使得這一時(shí)期的商品房市場有價(jià)有市,行業(yè)稅收出現(xiàn)了比較明顯的增長。兩年間市場走向的巨大變化反映了行業(yè)具有受各方面因素影響較大,稅源增長穩(wěn)定性差的弱點(diǎn)。

        六、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)稅收發(fā)展的對策建議

        面對紅橋區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的重要性更加突出,為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,筆者認(rèn)為,應(yīng)做好以下三項(xiàng)工作:

        (一)合理規(guī)劃區(qū)域布局,提升房地產(chǎn)項(xiàng)目定位

        房地產(chǎn)項(xiàng)目成交情況與樓盤座落地區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目定位等有著密切關(guān)系,近幾年紅橋區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目成交情況印證了這一點(diǎn),幾個(gè)成交比較集中的樓盤基本都具有區(qū)域發(fā)展成熟度高、周邊交通便利、配套設(shè)施較完備、定位相對較高的特點(diǎn)。紅橋區(qū)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還存在著區(qū)域間不均衡、行業(yè)多樣性差等弱點(diǎn),要達(dá)到房地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目以點(diǎn)帶面,稅收全面開花的效果,首要任務(wù)是利用好“十三五”時(shí)期發(fā)展的大好機(jī)遇,加大力量補(bǔ)強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié),提升全區(qū)整體站位,帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目提升檔次,高質(zhì)量發(fā)展。

        (二)多部門聯(lián)合,促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目有序開發(fā)

        房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程涉及土地整理中心、國土資源局、國稅、地稅等多部門。地稅部門只是在房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理上有豐富的經(jīng)驗(yàn),但在房地產(chǎn)行業(yè)的立項(xiàng)、開發(fā)、交易等環(huán)節(jié)還需要其他部門的協(xié)助。因此,要做好房地產(chǎn)行業(yè)的管理,需要建立成熟的多部門聯(lián)合監(jiān)控的工作機(jī)制,從企業(yè)取得地塊開發(fā)資格開始,隨著開發(fā)進(jìn)程,對相關(guān)成本、費(fèi)用進(jìn)行認(rèn)定、記錄、核算,加強(qiáng)數(shù)據(jù)交換和共享。

        (三)進(jìn)一步加強(qiáng)營改增后房地產(chǎn)業(yè)的稅收管理,高質(zhì)量做好房地產(chǎn)行業(yè)的組織收入工作

        營改增后房地產(chǎn)業(yè)的管理,依然是地稅部門的工作重點(diǎn)。目前營改增政策已經(jīng)正式實(shí)施,房地產(chǎn)行業(yè)地稅征收工作面臨重大的轉(zhuǎn)折。營改增政策的實(shí)施對地稅組織收入工作具有較大的影響,但房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理,依然是地稅工作的重點(diǎn),其稅收仍然是組織收入工作的一個(gè)重要支柱。我們將總結(jié)近幾年房地產(chǎn)管理方面的良好經(jīng)驗(yàn),繼續(xù)高質(zhì)量做好房地產(chǎn)行業(yè)的組織收入工作。

        責(zé)任編輯:陳 淼 曲 寧

        F275.4

        A

        1006-1255-(2016)08-0054-04

        王亞軍(1963—),天津市紅橋區(qū)地方稅務(wù)局。郵編:300121

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