邊限邊漲，房子到底被誰買走了

這邊限購，那邊漲價，房子的兇猛漲勢雖“讓人有點慌”，但仍擋不住人們深夜排長隊買房的熱情，甚至在某些地方出現了“瘋搶”景象……房子買賣“高燒不退”的背后究竟隱藏了怎樣的“天機”？

買前只是打工者，買后才是當地人

深圳現在的房價和兩年前比翻了不止一番。美國一家經濟咨詢公司剛剛公布的一項研究結果顯示，深圳已成為全球房價第二高的城市，僅次于加州圣何塞。深圳典型住宅的價格已達到80萬美元左右，房價收入比為70倍（按照國際慣例，房價收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間）。

“你覺得離房子越來越遠”

早高峰的地鐵站，展示了深圳生活最真實的一面。連接三大交通樞紐的地鐵4號線，是龍華人的生命線，同時也是夢魘，它是深圳最短的一條地鐵線，因擁擠和故障頻發(fā)而知名。這條線中的乘客，大都來自房價已高達每平方米5萬元、早前的城市邊緣龍華新區(qū)。當然，絕大多數都是租房客。

他們中的一些人將在深圳北站換乘，完成兩次180度轉彎，搭乘三段手扶電梯，上下跨越5層高度。如貪吃蛇般的人流，在金屬柵欄擺成的“回龍陣”中來回繞行，歷時5-50分鐘不等。他們像羊群一樣被趕著，于是有人就吐槽：“來了就是打工狗，買房才是深圳人”。

施樂樂就經歷從“打工狗”到深圳人的艱難轉變。她是從潮汕老家來到深圳的，在深圳打拼的這些年一直覺得累，“你會害怕，你覺得離房子越來越遠?！?/p>

在深圳買套房子的想法第一次鉆進她的腦袋是在2013年?！跋胭I房，沒有首付?！蹦且荒?，關于深圳樓市的新聞標題已經出現“創(chuàng)歷史新高，均價2萬元”。

坐在一個辦公室的同事每天穿梭于開盤現場和大大小小的論壇之間，有人搶先入手，只隔了一年，就漲了不少，他們勸施樂樂趕緊買。“我知道我應該買，但我買不起?！笔窐氛f。

到了2014年年底，房價開始噌噌上漲，施樂樂很早就感受到了撲面而來的壓力。當時她手上拿著一些錢，跟男朋友商量，是買房子還是做生意，從事餐飲行業(yè)的男友想要創(chuàng)業(yè)，于是兩個人的存款用來開店了，“雖然我內心極度想買房”。

后來男友的父親染上重病，突遭變故，他把店盤了出去，換來一些錢。股市正熱，施樂樂拿來炒股，但很快賠進去了。

一直到2015年，深圳樓市新政出臺，身邊人紛紛買房，施樂樂感受到前所未有的壓力，加上要考慮結婚，她說服還想創(chuàng)業(yè)的男友，先拿錢買房。當時他倆手里只有10萬元，而均價已突破4萬元。

施樂樂前后看了十多套房子，自制了一個表格，羅列了很多選項：月供多少、每個月還多少信用貸款、能否找中介做高貸、每月還朋友多少錢、約定還款的時間是哪天……

然而看了很多房子，好的房子價格太高買不起，差的房子地理位置不好不現實，看來看去，她有些心灰意冷，于是又想起最初收藏的那套房子。房子在二樓，施樂樂不太滿意，嫌潮濕，又去看了隔壁小區(qū)，差不多大的戶型貴了30萬元，“不想看了，就買這個了。”她鐵了心。

第二天，施樂樂就交了定金。接下來，最大的問題來了，錢從哪里來？“每次中介問我手里有多少錢時，我都是心虛的?！彼敃r手里只攥著10萬元。她先是找銀行借信用貸款，用途不能說買房，她從熟人手里弄來發(fā)票，說是借貸辦婚宴。后來又從朋友那里借了十幾萬元，終于湊夠了首付。這時她手里一分錢都沒有了。

“上了車”才有安全感

在同事鄧京輝看來，不管怎樣，他和施樂樂都屬于“上了車”的。買了房叫“上了車”，“上了車”才有安全感?！百I房這事兒，就要撲過去，等你想好了啥都沒有了，越等車走得越遠，你就上不去了?！编嚲┹x剛來深圳一年半，只看了三套房子就買下一套。

他去開盤現場，看銷售控制圖一塊塊被填滿，“開發(fā)商很會制造恐慌感，人一進去，銷售說快買快買，你看，××樓以下沒有了?！庇械拈_發(fā)商規(guī)定購房者必須在120秒內選好房子，否則購房資格失效。出來時，門口圍了很多記者，問里面的情況，購房者的回答經?！昂苊伞保骸拔也恢?，很混亂”。

朱羅紀曾做過多年房地產報道記者，住過城中村、住過關外。經過了10年，他換到了滿意的房子，“小區(qū)很大，門口有許多樹，夏天也不熱?！彼f，沿著深圳灣一條海岸線，已經沒有每平方米十萬元以下的房子了。

在沒“上車”之前，媒體人朱羅紀的左右半腦經常打架，“左邊充斥著各種采訪對象說房價怎么還不跌、怎么才能買到房子、政府為什么不解決問題；右邊半腦告訴你，房價還會漲、跟你分析負利率時代、通貨膨脹、貨幣超發(fā)、城市化、人口紅利……名詞一個接一個?！?/p>

那還是幾年前的事情，現在的問題是：根本買不起了?！罢l買得起單價五六萬元的房子呢？誰拿得出首付100萬元的現金呢？”他提出疑問，“過去這座城市變成奇跡的唯一一個理由是：只要你想，一切皆有可能。但是現在變了，如果你還是要堅持告訴年輕人：只要努力，一切皆有可能，我只能說，那是鬼話?！?/p>

“握手樓”與“吸血樓”

“買房離我太遠太遠了，想了也沒用。”剛來公司不到一年的男孩說，他從內陸城市來到深圳，至今不敢告訴父親。母親幫他瞞著，選了個黃道吉日，送他南下。

這些初來乍到的面孔將首先看到一座中產之城、精英之城。白天，他們擠地鐵，“好像被人推著往前走”；夜晚，寬闊的馬路上響著跑車的引擎聲，全城第二高的高樓樓體上出現廣告語和示愛表白，明碼標價，一分鐘30萬元。

高樓包裹著城中村，白石洲是最大的一個。據說，這塊靠近南山科技園的土地散布著2000多棟廉價的出租屋，有12萬人集聚。

這些農民蓋的“握手樓”，貼了很多小紙條給腳跟還沒站穩(wěn)的外來者，只要20元就帶你看出租房，許多是騙子。

在這里，換一次鞋跟10元，改一次褲腳5元。無證的“摩的”8元能帶人穿梭白石洲的三街五巷。隨時都能在坡路上看見提著行李箱的年輕人。

賣豬肉的揭陽大叔來到白石洲20多年了，在老家建好了房子，孩子也在深圳上學，卻從來沒想過在深圳買房，他說：“還是要回去的?！?/p>

傍晚是城中村最蒸騰的時刻，人們從四面八方涌回這里，像歸巢的鳥雀。有人每天要爬8層樓，還要小心樓道里的狗屎，他們每周六可以看到世界之窗放的煙花，起初是驚喜，后來就覺得有些吵了。

也有些人無法在傍晚趕回家。附近的南山科技園聚集了中國最有名的科技公司，有人把那些陽光下閃著光的高樓稱為“吸血樓”，凌晨，出租車排隊等在樓下，他們從來不愁拉不到活兒。

老亨是20年前的“深圳三劍客”之一，在論壇上激揚文字、辦民間智庫、討論深圳的發(fā)展，“比現在的網紅還紅”。如今，他坐在一棟上了年紀的樓里，擺弄著茶具：“深圳讓大多數人感到驕傲，這兩個字本身就代表著希望，甚至欲望?！彼f，“一個年輕人什么時候會拋棄一座城市？絕望的時候，尤其是對房子的絕望?！?/p>

1987年深圳首次進行土地使用權公開拍賣，這里也出現過中國第一個商品房小區(qū)、第一個房地產企業(yè)、第一個物業(yè)管理公司、第一個房地產中介公司。具有諷刺意味的是，20年之后，它的市民曾發(fā)起不買房行動公開信：“我再一次強烈呼吁并號召廣大市民，深圳樓價一日不降到市民可以接受的程度，我們就堅決不買房?！庇诌^了10年，深圳房價大踏步向前，施樂樂和鄧京輝跑了很遠終于趕上了這班“車”，而更多的人，留在原地不知所措。

（文中施樂樂、鄧京輝為化名）

頂級豪宅：誰在買，誰在賣

這邊，大多數老百姓為在大城市買一套普通的住宅發(fā)愁時，那邊，一群富豪們?yōu)樽分鹭敻绘湹捻敹硕笏翐]金。與此同時，各種豪宅別墅不斷創(chuàng)下中國內地住宅單價最高成交紀錄，頂級豪宅時代似乎已經毫無征兆地到來。

“新富豪”崛起

近年來，豪宅買家市場上發(fā)生了明顯的變化，購買人群越來越年輕化，已經向“70后”到“85前”的年齡延伸。杭州綠城桃花源營銷公司總經理林伶說，“如今購買豪宅的更多是城市年輕的精英人群，他們并不想遠離城市生活。”

隨著近兩年互聯(lián)網、金融、IT、影視等新興行業(yè)的快速發(fā)展，誕生了一大批“輕資產”富豪，與此前通過家族遺產、家族企業(yè)或者傳統(tǒng)企業(yè)掙錢的富豪不同，“新富豪”的典型特征為來自科技產業(yè)，自主創(chuàng)業(yè)，通過自己打拼獲得成功。

如今，這部分新富豪人群活躍在一線城市豪宅市場，使得動輒上千萬甚至上億的豪宅市場，開始出現了更多年輕面孔。

操盤深圳灣壹號的深圳中原地產事業(yè)部營銷總監(jiān)葛迅說，受資本市場影響，前兩年在股市投資上積累的財富，使得這部分新富豪人群快速積累了一筆財富，若要把財富變現，不動產投資為公認的最好選擇。同樣站在資本風口的影視娛樂及文化產業(yè)，北京和上海兩地的從業(yè)者也在買豪宅?！霸谖覀兊哪贻p購房者中，不乏圈內的娛樂明星及文化名人?！痹诒本┮粋€成交套均價在5000萬元以上的豪宅項目方說。

廣州的頂級豪宅代表——僑鑫·匯悅臺曾經在廣州豪宅買家市場上做過較深的研究，得出的結果為：目前豪宅買家的主流年齡為37歲。

僑鑫·匯悅臺在今年5月最新推出的16套頂級豪宅產品中，面積在643-1500平方米之間，打造高樓層7×26米的全玻璃幕墻景觀，配一線江景，單價將超過16萬元/平方米，總價單套過億元。僑鑫地產副總裁張學鳳此前透露，匯悅臺下半年的房價極有可能達到20萬元/平方米。

更值得關注的是，從僑鑫·匯悅臺的成交情況來看，近段時間連續(xù)出現多單年輕富豪成交的個案，甚至出現30歲左右的買家，其中一個IT業(yè)背景的80后買家以1億元價格買下一層。

隨著買家年齡層的變化，在產品審美上，頂級豪宅項目的風格也從傳統(tǒng)的大花圖騰逐漸轉向簡化風格。大約五六年前，已經在深圳住進大幅落地窗式高端公寓的陳伯，想起最初的感受仍忍俊不禁：“之前從來沒有試過，住進一個幾乎360度無死角的玻璃房，感覺自己住在一個金魚缸中。”

從傳統(tǒng)封閉式豪宅到敞亮的簡歐風格，經過時間的演變，正被更多年輕買家所追捧。

操盤手的算盤

在金字塔頂端，頂級豪宅注定是孤獨的，而為頂級豪宅工作的人，也同樣如此。

在綠城的團隊中，高端豪宅項目在挑選團隊方面有更高的要求。“第一，有豪宅操盤經驗；第二，有服務行業(yè)背景；第三，愿意自學成長；第四，重在堅持，耐得住寂寞?！崩吓撇俦P手林伶透露，目前杭州綠城江南里的團隊人員在綠城的工作年限平均達5年以上。

“我們的營銷團隊在進行創(chuàng)新，我們已經改了稱謂，把營銷人員叫做生活服務顧問?！绷至嫦Ｍ?，未來不止是住的元素，吃穿住行游學醫(yī)等方面都將作為服務客戶的工作之一，生活服務顧問要做的，不是單純的營銷者，而是客戶眼中適合的伙伴和家人。

在豪宅操盤方面有先天基因的深圳中原團隊，也成為業(yè)內標簽。1997年深圳中原物業(yè)顧問有限公司成立之初，便開始代理當時最早的一批別墅?！爸性M入豪宅市場，正是中原在深圳的一個歷史寫照?，F在的深圳灣片區(qū)，90%以上都是中原代理的，均價超10萬/平方米?！备鹧感χ劦?，深圳中原的事業(yè)一部可以說本來就是個做豪宅的部門。

服務豪宅買家和一般買家存在較大的差異性，這也是對銷售人員最大的考驗?！拔覀儾粌H是一對一，很多時候是多對一?！备鹧副硎?，在不同的空間上，中原有不同的接待服務，而且為了保護客戶的私密性，基本上都是為一個人服務，“對于這種服務模式是否適合高端人群，我們進行了長期的摸索和驗證，形成了最人性化的對接”。

不按套路出牌，或許就是豪宅市場買家最主要的“套路”。在今年1月深圳樓市的整體靜默期，葛迅操盤的深圳灣壹號仍然完成了五六套房的成交額?！?000萬資產的客戶和1億元資產的客戶，他看到的東西是不一樣的?！?/p>

葛迅回顧，在市場認為跌的時候，后者往往會出手，或者資金到位時也會促成交易。所以不需要跟著市場節(jié)奏走，需要了解客戶群的背景和行為軌跡，是更多豪宅操盤手的課題。

進入“頂豪元年”

2015年“豪宅元年”的呼聲仍未消退，2016年在整體房地產市場仍然不明朗的背景下，豪宅市場的熱度在瘋狂的一線城市及核心二線城市迅速蔓延開來。

何為頂級豪宅？在直觀的價格數字上，有分析指出，主流的中高端住宅的價格一般是該城市平均房價的2-3倍，而高端豪宅的價格一般是城市平均房價的4-6倍左右。

塔尖的頂級豪宅的價格是脫離城市的價格體系的，達到平均房價的7-9倍。北京2016年商品房均價已經達3.4萬元/平方米，也就意味著，頂級豪宅具備20-30萬元/平方米的市場空間。

按照此前普遍認知的豪宅市場，大概是以8萬元的單價為分界線。以一線城市北京、上海、深圳為例，在城市中心區(qū)的普通住宅單價也正在逼近8萬元。

今年8月，北京頂級豪宅市場異常熱鬧，除了房企聯(lián)盟的“北京內城頂豪首區(qū)”發(fā)布，同處北京二環(huán)周邊的頂級豪宅樓盤華潤·昆侖域、中駿·天宸、金地·華著三大項目也幾乎同時亮相。

“三家內城頂豪同時亮相，在北京豪宅史上并不多見?！币晃缓勒頇C構人士表示。

中原地產首席分析師張大偉表示，2016年上半年是中國房地產歷史上第一個頂級豪宅年，一線城市的豪宅售價每平方米動輒超過20萬元，甚至二線城市的個別項目也躋身單價“10萬元+”陣營。

克而瑞相關數據顯示，單價以8萬元以上及總價1000萬元以上為豪宅門檻，2016年上半年，北京、上海、廣州、深圳、杭州的豪宅成交金額分別為176.41億元、410.88億元、11.39億元、238.92億元、11.33億元。其中上海的成交均價最高，達107255元/平方米，其次為杭州105929元/平方米和深圳102160元/平方米。

不過，中原方面表示，在上海房價高速上漲的背景下，上述數據并不能真正反映出上海豪宅成交的增長情況。因為房價高速上漲，原先不是豪宅的房屋也被劃入到豪宅范圍。

但不管怎么說，豪宅的數量和價格都在不斷增長。如果將2015年上半年單套總價1000萬元以上的房屋定義為豪宅的話，那么到2016年這一門檻需要提高到1207萬元。由于中高端市場房價上漲過快，豪宅市場正經歷快速洗牌。

究竟是誰在制造房價泡沫

不管是普通房子還是豪宅，房價都在“讓人有點慌”的氛圍中繼續(xù)上漲，而與此同時，調控又在“能否起作用”的疑惑中連續(xù)出臺。房價為何會超預期地持續(xù)暴漲？

資金躁動：資產荒下的“羊群效應”

諸多資管人士將此輪房價暴漲歸因于資產荒下投資資金的主動選擇。在利率下行周期及利率市場化改革態(tài)勢下，存款的吸引力正逐步降低，而盛極一時的互聯(lián)網金融在一系列風險事件的沖擊下，也正褪去高收益的光環(huán)，股市疲軟和債市剛兌被打破的風險也促使投資者更加謹慎。

在大類資產中，20多年長牛行情的房地產時至今日依然是一枝獨秀。“中國經濟主要靠房地產，房地產不能崩盤”是諸多購房人堅定買房的最大理由，即使未來房價下跌，幅度也有限，是相對最為保值的資產。這已被2008年金融危機以來的房價走勢所驗證。

在土地市場上，今年以來，開發(fā)商豪擲千億買地。中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，截至8月，31家房企拿地超過百億，搶地最積極的房企合計拿地8355.78億元，合計建筑面積11805萬平米。

在資本市場，保險資金等金融資本也頻頻舉牌上市房企。中報顯示，險資重倉持有56家A股上市房企。前海人壽、生命人壽、安邦、平安等險資均在重金布局地產股。在資產荒下，“買房”成了機構投資者的共同選擇。

房貸狂飆：杠桿上的房價

居民存款向房地產市場的轉移，銀行對房貸資產的青睞，推動了房貸一路狂飆。

近兩個月的數據顯示，居民房貸已成為信貸的絕對主力。今年1-8月累計新增居民中長期貸款3.63萬億，同比增長90.4%。未來這一趨勢必然帶來核心一二線城市房地產基本面的長期上行。銀行資產配置將持續(xù)大幅度向按揭傾斜，這是利率市場化和金融自由化的必然結果，是銀行在資產荒背景下長期不可逆趨勢。

居民杠桿的快速上升正引起業(yè)內擔憂。國信證券分析師董德志測算，如果維持前7月居民貸款投放速度，2016年中國居民部門杠桿率將達到44.7%，遠超之前年份單年加杠桿的速度。

中國社會科學院世界經濟與政治研究所副所長姚枝仲警告，當下是通過居民貸款支撐房價上漲，其中是存有風險的。在高房價沒有明顯回落的情況下，又出現進一步的上升，這就是一個泡沫的過程。

不僅僅是居民杠桿上升，開發(fā)商的杠桿率也在升高。克而瑞研究中心數據顯示，上半年千億級房企中，綠地控股資產負債率為88.36%，與去年同期基本持平；萬科A資產負債率為80.6%，同比上漲近3個百分點；碧桂園負債率為78%，較去年末增加了3個百分點；恒大的負債率高達81.79%，保利的負債率也近80%。

土地供應：失衡格局下分化加劇

房價上漲的另一端是地價上漲，甚至出現面粉比面包還貴的現象。到底是地價推動房價，還是房價帶動地價，是個解不開的謎題。

但現實是土地供應特別是一線城市土地供應在逐步下滑。據偉業(yè)我愛我家集團數據中心統(tǒng)計，2016年上半年，北京的土地供應總量為18宗，同比下降45.5%，環(huán)比2015年下半年下降76%；供應的土地面積為344.09萬平米，同比上漲27.7%，環(huán)比下降43.8%。

中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦認為，政府多年來通過土地財政來為城市建設募集資金，很多城市政府采取的是擠牙膏式的供地方式，使土地供應價格最大化。

統(tǒng)計局數據顯示，今年4月以來，房地產投資增速總體上呈回落態(tài)勢。今年1-8月，房屋新開工面積106834萬平方米，增長12.2%，增速回落1.5個百分點。夏丹表示，房地產開發(fā)投資主要來自于土地市場的貢獻，房企出手闊綽、地價高歌猛進，使得在土地成交面積同比下降的同時成交價款卻有了更快的增長。目前土地市場的火爆大多出現在一線城市和部分二線城市。

目前，對房企來講，是階段性的把握土地低點的機會，對改善目前市場供應，改善供需關系非常有好處。

（《中國證券報》2016.9.20、《中國青年報》2016.9.21等）