賈彩彥

(華東政法大學(xué)，上海，201620)

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近代北京城市土地管理制度變遷的影響因素分析及啟示

賈彩彥

(華東政法大學(xué)，上海，201620)

近代北京開始了緩慢的城市化，城市土地管理制度出現(xiàn)了變革。從影響制度變革的因素來看，人口的增長(zhǎng)和近代工商業(yè)的發(fā)展確實(shí)是制度變革的基礎(chǔ)，但近代工業(yè)發(fā)展不足、相關(guān)制度不完善也阻礙了制度的實(shí)施。西方技術(shù)、文化的傳播，主要人物的偏好也是影響因素之一，但傳統(tǒng)行政中心的特質(zhì)、政治權(quán)利結(jié)構(gòu)的變化、中央政府的力量均使北京的變革體現(xiàn)出了自己的特點(diǎn)。

城市土地；管理制度；因素；比較

近代城市化中，不同類型的城市均出現(xiàn)了城市土地管理制度的變革。作為傳統(tǒng)行政中心的古老城市北京，與青島、上海、南通等近代崛起的城市相比，其變革要緩慢得多，也有其獨(dú)特性。那么是什么因素影響著這個(gè)古老城市的近代變革？對(duì)城市的發(fā)展又產(chǎn)生了怎樣的影響？

一、近代北京的城市化及其特點(diǎn)

(一)近代北京的城市化

人口自民國后出現(xiàn)了緩慢增長(zhǎng)。清代近代意義上的人口統(tǒng)計(jì)，一次是1906-1908年間的人口統(tǒng)計(jì)，一次是1909-1911年的人口統(tǒng)計(jì)，其中1908年為705604人，1911年為783053人。①從民國1912年起，出現(xiàn)了穩(wěn)定增長(zhǎng)。

表1 1912-1927年北京市人口數(shù)

數(shù)據(jù)來源：北京市地方志編纂委員會(huì)：《北京志·綜合卷·人口志》，北京出版社2004年版，第23頁。資料來源于歷年內(nèi)外城警察戶口統(tǒng)計(jì)。

城市用地規(guī)模擴(kuò)大。相關(guān)研究表明至1913年北京城的城市核心區(qū)面積約47. 1平方公里 ，城鄉(xiāng)過渡帶面積為35.3平方公里，1913 -1955年間，城市核心區(qū)平均每年向外擴(kuò)展0. 2平方公里，②盡管緩慢，但也表明城市用地面積的擴(kuò)張。

(二)近代北京城市化的特點(diǎn)

雖然近代北京有了較為緩慢的城市化的過程，但與其他租借地城市、設(shè)有租界的城市和自開商埠興起的工商城市相比，仍然體現(xiàn)出了不同的特點(diǎn)，這種不同的特點(diǎn)使得它的制度變革也不同于其他城市。

1.工業(yè)化和貿(mào)易不是城市化的主要?jiǎng)恿?。無論是以南通為代表的自開商埠城市也好，還是以上海為代表的租界、華界并存的通商口岸城市也好，近代工業(yè)的發(fā)展是促進(jìn)近代城市化的主要?jiǎng)恿ΑＴ谀贤?，以張謇等為代表的民族資本家對(duì)近代農(nóng)工商業(yè)的投資促進(jìn)了“近代第一城”的崛起；上海的通商開放，吸引了大量的國內(nèi)外投資，例如按照統(tǒng)計(jì)1911年，所有的中國企業(yè)——包括外國人的和中國人的，有四分之一以上設(shè)在上海，到了1933年，這一比例上升到將近一半。大量近代工業(yè)企業(yè)的興起與國內(nèi)外貿(mào)易的繁榮使近代上海迅速成為國際大都市；北京作為傳統(tǒng)政治中心，并沒有南通、上海那樣發(fā)展工商業(yè)的優(yōu)越的地理位置，也一直不是通商口岸城市，僅因政治需要設(shè)立了東交民巷使館區(qū)，而這個(gè)區(qū)域與它以外的區(qū)域又是相對(duì)隔絕自成體系的，因而在受西方文化的沖擊上也相對(duì)較小。而且自與之毗鄰的天津成為通商口岸之后，吸引了大量的資金投往天津，北京之前建立在朝貢貿(mào)易基礎(chǔ)上的陸上對(duì)外貿(mào)易中心的地位也被天津所取代。北京對(duì)外來人口的吸引力主要是其政治文化中心的地位，大量流動(dòng)人口的構(gòu)成中很大一部分是官吏、教師、學(xué)生及服務(wù)的仆役、車夫等，這種特殊地位，使得北京城的發(fā)展始終與政府的意圖密切相關(guān)。如甲午前政府中守舊勢(shì)力的排斥阻礙著城市的轉(zhuǎn)型，甲午尤其是庚子之后，在朝廷上下對(duì)“憲政”的籌劃中，城市的近代轉(zhuǎn)型才在城市管理機(jī)構(gòu)的變革及一些市政建設(shè)的展開中開始。

2.北京城市的近代化是在政府的主導(dǎo)和推動(dòng)下自主展開的。以青島為代表的租借地城市，近代由一個(gè)小漁村發(fā)展成為近代城市，這種城市化是在當(dāng)局的大力推動(dòng)下實(shí)現(xiàn)的，但由于是由殖民政府主導(dǎo)，故而這種轉(zhuǎn)型幾乎是西方文化的移植。如出于建設(shè)“模范殖民地”的目的，德國進(jìn)行了一定的資金投入和技術(shù)支持，在科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上出臺(tái)了一系列土地管理法規(guī)，為青島的后續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，是一種較為徹底的變革。而北京在近代無論是清政府時(shí)期，還是北洋政府時(shí)期，均為政治中心，是在中央政府的主導(dǎo)和推動(dòng)下自主緩慢開始城市化和近代化進(jìn)程的。清末，中央政府在國內(nèi)、外形勢(shì)的壓力下開始實(shí)行“新政”，對(duì)城市的管理也從以稅賦和穩(wěn)定為主轉(zhuǎn)變?yōu)橛幸庾R(shí)的改造城市空間、興辦近代市政設(shè)施，北洋政府時(shí)期，在政府的支持下，成立了市政公所，并在朱啟鈐的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行了一系列的市政建設(shè)和一些城市規(guī)劃，出臺(tái)了一系列包括土地管理法規(guī)在內(nèi)的城市管理法規(guī)，但由于政府的不穩(wěn)定性等原因，使得這種變革帶有不連續(xù)性和不徹底性的特點(diǎn)。

二、近代北京城市土地管理制度的變革

(一)傳統(tǒng)的城市土地管理制度

1.無專門的城市土地管理機(jī)構(gòu)。清時(shí)期無專門的城市土地管理機(jī)構(gòu)，職涉城市土地管理的機(jī)構(gòu)主要有：

負(fù)責(zé)工程修建的工部營(yíng)繕清吏司、都水清吏司。凡京師壇廟、宮殿、衙署、城垣、營(yíng)房等工程的修建，均由營(yíng)繕?biāo)矩?fù)責(zé)，而河道、溝渠、橋梁、道路等的修建由都水司負(fù)責(zé)。

值年河道溝渠處。此機(jī)構(gòu)與工部互為協(xié)調(diào)關(guān)系，主要負(fù)責(zé)查勘河道溝渠后，交由工部辦理修葺事務(wù)。

督理街道衙門。主要負(fù)責(zé)外城各街巷道路的維修，居民修建房屋查勘給照，查核官溝掏挖等事宜。

皇城和宮城的主管機(jī)構(gòu)則為內(nèi)務(wù)府，配合國家機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)管理的則是順天府和大興、宛平兩個(gè)京縣。

2.主要以稅賦為中心進(jìn)行管理。中央主管房地交易的部門為戶部，地方又設(shè)布政使進(jìn)行直接管理，并通過保甲、官牙進(jìn)行間接管理。在相應(yīng)的規(guī)則上，既有《大清律例》和相關(guān)條例明文規(guī)定相關(guān)規(guī)則，對(duì)契稅的繳納、契紙的使用、房牙的職責(zé)作出規(guī)定，也有傳統(tǒng)的民間土地交易習(xí)俗進(jìn)行約束。并根據(jù)土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同，對(duì)旗地、民地分設(shè)專門部門進(jìn)行管理。

在土地契約管理上，設(shè)立了一系列保證契稅征收的制度，契約也開始標(biāo)準(zhǔn)化，雖然民間契約仍在使用，但頒布了標(biāo)準(zhǔn)化的官方契紙，列明需要填明的事項(xiàng)，采用契尾和循環(huán)編號(hào)，粘貼于契紙之后；對(duì)官牙征收契稅的職責(zé)在示文中列明，如嘉慶時(shí)期的示文“凡民間置買田房成交后，該牙眼同填寫官發(fā)契稿，催令依限納稅，如有私相買賣，不經(jīng)該牙，希圖漏稅者，該牙查明稟報(bào)，以憑按例究辦。須至稿者?！雹?/p>

實(shí)施契約繳稅登記、注銷登記、查驗(yàn)制度。不僅繳納契稅時(shí)進(jìn)行登記，還對(duì)契約進(jìn)行查驗(yàn)保證契稅的征收，并實(shí)施注銷制度，以備解決產(chǎn)權(quán)糾紛。如一份旗契內(nèi)容：“從前置買此地，原有跟隨紅契，普保(原業(yè)主)在本佐領(lǐng)處驗(yàn)明原契，采用圖記，所以原契涂銷，存在本佐領(lǐng)處，可以調(diào)查?！边@種制度一直到清末都一直存在，如宣統(tǒng)二年(1910年)的一份契約載：“計(jì)附蔡姓原買印契一紙，尾全；又上首陳買眉姓杜典印契一紙，尾全；又上上首老典契二紙；又批銷廢典契三紙，共七紙付執(zhí)?！雹?/p>

(二)近代的變革

1.土地管理機(jī)構(gòu)逐漸專業(yè)化。北京專門的市政管理直至清末才逐漸開始，城市土地管理被納入市政管理的范疇。在清定都北京時(shí)，內(nèi)務(wù)府營(yíng)造司，負(fù)責(zé)宮城的維修，八旗都統(tǒng)衙門負(fù)責(zé)內(nèi)城市政工程及房地產(chǎn)管理，外城則由督理街道廳負(fù)責(zé)。光緒三十一年(1905)年，清成立內(nèi)、外城巡警總廳，管理官署及民房的規(guī)劃、建造、改良等，但在清政府的風(fēng)雨飄搖中，并沒有進(jìn)行大規(guī)模的市政改造和建設(shè)。至民國2年(1913年)，外城巡警總廳改為京師警察廳，隸屬于內(nèi)政部，1914年北洋政府又設(shè)立京都市政公所，自此房地的管理由京都市政公所和京師警察廳共同管理，負(fù)責(zé)發(fā)給房地轉(zhuǎn)移憑單和房地收用。此種體制一直持續(xù)到1928年北平市政府成立后設(shè)北平市土地局，專業(yè)化的城市土地管理機(jī)構(gòu)才確立起來。

2.土地產(chǎn)權(quán)管理憑證逐漸標(biāo)準(zhǔn)化、土地登記制度確立、對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的交易管理也從直接干預(yù)更多地變?yōu)橐?guī)范交易中介的行為。1914年市政公所設(shè)立后，頒行《京都市政公所發(fā)給房地轉(zhuǎn)移憑單規(guī)則》規(guī)定房地產(chǎn)權(quán)憑證的申領(lǐng)程序及格式，同時(shí)頒行了《驗(yàn)契條例》對(duì)契紙進(jìn)行查驗(yàn)。在采用近代化的土地測(cè)量技術(shù)的基礎(chǔ)上，對(duì)土地登記的管理也法制化，不僅設(shè)立了專門的土地登記機(jī)構(gòu)，而且于1918年頒布《房地轉(zhuǎn)移登記暫行規(guī)則》，1922年頒行《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，對(duì)土地登記的程序及要求進(jìn)行了規(guī)定。另外一個(gè)明顯的變化是自清末始，對(duì)于土地交易的管理更多地體現(xiàn)在對(duì)于牙行等土地交易中介行為的規(guī)范性管理上，這也從一個(gè)側(cè)面說明土地交易日益頻繁，土地交易開始更多地委托交易中介進(jìn)行。

3.提出現(xiàn)代房產(chǎn)稅的概念，創(chuàng)設(shè)了房捐。1913年北京政府頒布《劃分國家稅地方稅法(草案)》，草案共5章13條，涉及有印花稅、契稅、房屋稅(房捐)，這是我國歷史上第一次在法律條文中正式采用房屋稅(房產(chǎn)稅)的概念。近代北京正式采用房捐之名征稅是在1927年南京國民政府成立之后，但事實(shí)上自1924年用于充作警餉而征收的警捐，由于是以各戶的房屋類型和間數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收，實(shí)質(zhì)相當(dāng)于掛著“警捐”之名的房捐。其征收標(biāo)準(zhǔn)為城區(qū)每戶每年 5-20 元。由于政局動(dòng)蕩停征后，1927 年 6 月，北洋政府恢復(fù)征收警捐。最初的繳納標(biāo)準(zhǔn)是樓房每間 0.2 元，瓦房 0.1 元，灰房 0.05 元，自產(chǎn)自住者減半。次年三月，市政府將樓房分為三級(jí)，每間征收 0.2 元、0.3 元、0.4 元；瓦房分為三級(jí)，每間征收 0.1 元、0.2 元、0.3元；灰房分為兩級(jí)，每間征收 0.1 元或 0.05 元。自產(chǎn)自住者減半的規(guī)定同時(shí)取消。⑤

4.確立土地有償征用制度。近代北京在修建道路時(shí)土地的征用，市政公所開始采用的是勸導(dǎo)、倡議大家捐助和適當(dāng)給予補(bǔ)助的集資修路的辦法，1915年京師警察廳制定《北京房地收用暫行章程》，1918年又修訂了《北京房地收用暫行章程》，確立了土地征收的范圍和征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

5.土地使用監(jiān)管制度逐漸確立。1914年的香廠規(guī)劃中，市政公所采用了招標(biāo)的方式對(duì)土地進(jìn)行租讓開發(fā)，頒布了《香廠地畝招標(biāo)簡(jiǎn)章》，規(guī)定了對(duì)于招標(biāo)地段予以公示的制度，并規(guī)定了招標(biāo)的基本流程、租讓雙方的權(quán)利義務(wù)等。為了保證土地的合理開發(fā)，對(duì)于土地租讓后的使用也進(jìn)行了規(guī)定，包括中標(biāo)人須提交建筑規(guī)劃進(jìn)行審批、土地開發(fā)的時(shí)間及違約的懲處措施、土地的轉(zhuǎn)租等。

6.頒行進(jìn)行土地價(jià)格調(diào)控的相關(guān)制度。在近代北京城市化中，城市土地價(jià)格問題并不像其他近代城市，如上海、香港等那樣突出，在民國北洋政府時(shí)期，土地方面的稅收仍主要是契稅和以警捐之名征收的房捐，但契稅的征收是為了加強(qiáng)對(duì)土地產(chǎn)權(quán)管理和征收田賦之用，并非為了對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行調(diào)控。至于房捐，其前身本為警捐，是為了解決警察的薪水而設(shè)立的，用途也是用于警餉。不過在市政公所進(jìn)行市區(qū)改造的實(shí)踐中，對(duì)于土地的轉(zhuǎn)租價(jià)格和土地放領(lǐng)的價(jià)格都進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定。

在香廠開發(fā)中，市政公所允許土地進(jìn)行轉(zhuǎn)租，但同時(shí)規(guī)定根據(jù)轉(zhuǎn)租時(shí)增租價(jià)的高低不同，對(duì)增足額征收不同比例的注冊(cè)費(fèi)，對(duì)于土地轉(zhuǎn)租價(jià)起到了一定的調(diào)整作用。而且根據(jù)土地位置，規(guī)定土地放領(lǐng)價(jià)格，對(duì)不同等級(jí)的土地價(jià)格起到指導(dǎo)作用。如在1921年規(guī)定“凡毗連使館界各地方”每畝2000元，“凡已連前門大街各街巷”每畝20000元，“凡已修馬路之大街或交通橫街”每畝1500元，“凡已修馬路之街巷”每畝1000元，“凡未修馬路之沖要街巷”每畝800元，“凡未修馬路而不甚沖要之街巷”每畝600元。⑥在這些規(guī)定中，土地的放領(lǐng)價(jià)格以位置、基礎(chǔ)設(shè)施的差異而不同，如有無修馬路就成為一項(xiàng)重要的價(jià)格基礎(chǔ)。

7.近代意義的土地規(guī)劃的采用。傳統(tǒng)的北京城市規(guī)劃是以皇權(quán)為中心，城市布局是以中軸線為核心的對(duì)稱結(jié)構(gòu)，街道整齊規(guī)范，呈棋盤狀，宮城和皇城呈封閉狀位于城市的中心。清末民初，隨著北京城的城市化和工商業(yè)的發(fā)展，一些新的商業(yè)中心自發(fā)地形成，同時(shí)對(duì)于城市規(guī)劃提出了新的要求。京都市政公所成立后，用近代化的規(guī)劃理論和技術(shù)進(jìn)行了城市空間形態(tài)的改造，實(shí)施了一些局部規(guī)劃。這些基本規(guī)劃包括開辟新的商業(yè)區(qū)、確立新市區(qū)規(guī)劃及開辟城市公共空間等。

三、影響近代北京城市土地管理制度變革因素的分析

近代北京城市土地管理制度出現(xiàn)了從傳統(tǒng)到近代的變革，在歷史的制度變遷中，哪些因素在發(fā)揮著作用？是什么因素促進(jìn)了變革又是哪些因素阻礙了變革呢？

(一)人口的增長(zhǎng)和近代工商業(yè)的發(fā)展是制度變革的基礎(chǔ)，但近代工業(yè)的缺乏使得城市資本積累匱乏，又阻礙了制度的實(shí)行和完善

20世紀(jì)初期北京人口的增長(zhǎng)和外國商品的涌入，促進(jìn)了北京商業(yè)的發(fā)展，形成了一些新的商業(yè)中心，舊有的以皇城為核心、內(nèi)外城分割的城市空間結(jié)構(gòu)已不能滿足商業(yè)發(fā)展的需求，客觀上需要打破原有的城市空間布局，進(jìn)行交通規(guī)劃和新的商業(yè)區(qū)的開辟。如清末的商業(yè)主要集中在外城的前門一帶，1903年位于北京內(nèi)城的王府井東安市場(chǎng)形成就已打破原有的內(nèi)城不得經(jīng)商的禁令和格局；民國之初西單商業(yè)區(qū)形成并成為內(nèi)城最重要的商業(yè)區(qū)。商業(yè)的繁榮需要更為合理的城市規(guī)劃，因而既有新的商業(yè)區(qū)的開辟，如香廠，又有老城改造，如正陽門的改造，在這種變革中，近代化的分區(qū)和規(guī)劃制度及土地征收、交易管理的一些法規(guī)和條例逐漸頒布實(shí)施，形成近代化的管理制度。

城市的空間改造和道路等公共設(shè)施的建設(shè)，需要城市財(cái)政資金的支持。在20世紀(jì)初的前30年，增加的稅種有30余種，包括有房捐、驗(yàn)契費(fèi)等，但主要的財(cái)政收入仍是商業(yè)稅收。

表2 1925年京都市政公所收入

數(shù)據(jù)來源：京都市政公所編《市政通告》(1925年)第407頁。

如上表中所述，商業(yè)稅收占到2/3以上，土地出售收入所占比例很低，這也是北京不同于其他近代城市的特點(diǎn)之一。在這些收入中支出除了用于公共工程建設(shè)外，還要用于維持社會(huì)治安等公共服務(wù)。至1930年代，北京市的財(cái)政收入中最主要的是營(yíng)業(yè)稅與地契和轉(zhuǎn)讓費(fèi)，故而財(cái)產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅是最主要的財(cái)政收入來源，但在營(yíng)業(yè)稅中主要是妓捐、樂戶捐、戲藝捐、車捐等服務(wù)業(yè)，而這些服務(wù)業(yè)主要的消費(fèi)者是富裕階層，在當(dāng)時(shí)富裕階層較少的情況下，整個(gè)財(cái)政收入是有限的，因而在城市的整個(gè)收入中由于工業(yè)的不發(fā)達(dá)，財(cái)政資金的積累不足，用于公共工程建設(shè)的資金極為有限。如即使到1931年，北京市的財(cái)政支出中用于公共工程的僅占12%，64%用于公共安全。

表3 1931-1932年北京市政府支出

資料來源：史明正：《走向近代化的北京城》，北京大學(xué)出版社1995年版，第49頁。

由于資本積累不足，盡管市政公所在20世紀(jì)初期進(jìn)行了城市改造和規(guī)劃，也頒行了土地有償征收的相應(yīng)條例，但大規(guī)模的城市規(guī)劃并沒有展開，也阻礙了北京近代化的進(jìn)程。

(二)政治權(quán)利結(jié)構(gòu)的變化，影響著制度結(jié)構(gòu)的變化

作為政治權(quán)利中心的北京，政治深刻地影響著制度變革。近代的北京經(jīng)歷了義和團(tuán)運(yùn)動(dòng)的沖擊和八國聯(lián)軍的入侵，以及北洋政府的確立。自晚清至北洋政府成立之前，清政府的社會(huì)控制力減弱，無暇顧及社會(huì)公共領(lǐng)域，政府權(quán)利的弱化為社會(huì)力量發(fā)揮作用創(chuàng)造了空間。因而在清末，紳商等在道路、治安等的維護(hù)方面發(fā)揮了重要作用，如清皇室外逃期間，北京市的基本秩序的維護(hù)是由地方士紳等出面成立的“安民公所”來修葺毀壞的街道、保護(hù)人民財(cái)產(chǎn)、維持社會(huì)治安，清廷也通過進(jìn)行表彰等鼓勵(lì)、引導(dǎo)士紳在道路修建等方面發(fā)揮作用。這個(gè)傳統(tǒng)到了北洋政府時(shí)期也仍然存在，如前文所述登載于《內(nèi)務(wù)公報(bào)》1914第10期的一則《京都市政公所勸導(dǎo)倡修道路公啟并簡(jiǎn)章》中就言明：“ 本街富紳巨室一家獨(dú)資或數(shù)家合資修理道路不受補(bǔ)助暨捐讓修路用地者，核其捐額達(dá)一千元以上即按照褒揚(yáng)條例咨由內(nèi)務(wù)部呈請(qǐng)大總統(tǒng)給予匾額并金質(zhì)或銀質(zhì)褒章，如捐額不及一千元者另行咨部酌給獎(jiǎng)勵(lì)?！边@種民間力量的介入在中國歷史上一直存在，士紳是公共事務(wù)的重要參與者，也為政府和民眾所認(rèn)可，實(shí)際上在城市管理中一直作為一種非正式力量發(fā)揮著重要作用。在近代南通，以張謇為代表的地方士紳對(duì)當(dāng)?shù)氐挠绊懞涂刂埔h(yuǎn)大于南通當(dāng)?shù)卣?，這也是和清末地方政府的弱化有關(guān)的。

隨著北洋政府的成立，中央政府權(quán)力再次集中，對(duì)于城市公共領(lǐng)域的控制加強(qiáng)，同時(shí)近代工商業(yè)的發(fā)展和人口的增長(zhǎng)對(duì)于近代交通和城市規(guī)劃的需求，既需要大量的資金支持，又需要專業(yè)的技術(shù)和人才，進(jìn)行市政建設(shè)管理的機(jī)構(gòu)逐步專業(yè)化，職能也逐漸集中于某一機(jī)構(gòu)，如建立了市政公所，并頒行條例、法規(guī)進(jìn)行土地管理，正式的制度也逐漸占了主導(dǎo)地位。

(三)文化、意識(shí)形態(tài)的變革，推動(dòng)了北京城市土地管理制度的變革

明清兩代一直作為帝都的北京，在規(guī)劃之初就是作為皇權(quán)的中心來規(guī)劃的，整個(gè)城市規(guī)劃和布局以皇城為中心，城墻的矗立，皇城的基礎(chǔ)設(shè)施的配置、皇城所處的中心位置均圍繞著體現(xiàn)封建等級(jí)秩序和維護(hù)封建等級(jí)秩序的目的而設(shè)計(jì)。如張申度所述：“前工業(yè)社會(huì)中的封建都城的設(shè)計(jì)經(jīng)常是為了達(dá)到宇宙和社會(huì)的完美和諧，從而證明統(tǒng)治者絕對(duì)權(quán)威地位的合理性?！雹叱鞘械目臻g布局既是統(tǒng)治秩序的體現(xiàn)，又是維護(hù)封建統(tǒng)治秩序的物質(zhì)保障。

清末以來，民主共和的觀念已經(jīng)廣為傳播并逐漸深入人心，改變了人們的觀念，使人們對(duì)皇權(quán)的敬畏和崇拜逐漸變淡，對(duì)平民權(quán)利日益關(guān)注。在這樣的背景下，城市空間秩序的改變也更多地體現(xiàn)為平民生活的便利性，如正陽門城門的改造。正陽門位于內(nèi)城九門城垣的正中，“取圣主當(dāng)陽，日至中天，萬國瞻仰”之意，正陽門的正門終年不開，只在皇帝出巡或到天壇、先農(nóng)壇祭祀時(shí)才開，行人車馬只能從甕城兩側(cè)的閘門進(jìn)出入，而閘門“向夕即閉”，至正陽門外京漢、京奉鐵路建成，人流擁擠，正陽門成了內(nèi)外交通的瓶頸，迫切需要改變。若在皇權(quán)森嚴(yán)的社會(huì)體系中，標(biāo)志皇家威嚴(yán)和皇帝特權(quán)的城門是不能隨意為平民的方便而改造的，在民主思潮的影響下，朱啟鈐主持對(duì)正陽門進(jìn)行了改造，將從前禁止大眾出入的地方改造成了交通大道。再如，社會(huì)公共活動(dòng)空間的開辟。在20世紀(jì)之前，北京有許多皇家園林專供王公貴族享用，但平民的公共活動(dòng)多為在定期舉行的廟會(huì)期間逛廟會(huì)，平時(shí)的活動(dòng)區(qū)域也限于街邊，沒有專門的公共空間以備休閑娛樂。市政公所將前皇家園林和祭壇改造為公園，如社稷壇的開放，將這些以前只有皇帝才能用的場(chǎng)所變?yōu)槠胀ò傩招蓍e娛樂的場(chǎng)所。

可以看到，具有特殊地位的北京城，其近代空間結(jié)構(gòu)的改變是在社會(huì)文化、意識(shí)形態(tài)發(fā)生變革的背景下推動(dòng)的。

(四)西方技術(shù)、市政思想的傳播和城市化經(jīng)驗(yàn)的影響

近代北京城市土地管理制度的變革，是在近代技術(shù)的推動(dòng)和西方城市管理的示范和西方城市化經(jīng)驗(yàn)的影響下完成的。

1.專業(yè)化的市政機(jī)構(gòu)的組成人員多為專業(yè)化的技術(shù)人才。京都市政公所的組織構(gòu)造按職能分為四個(gè)處，下轄若干按專業(yè)職能劃分的科，有會(huì)計(jì)科、調(diào)查科、建筑檢查科、評(píng)估科等。從構(gòu)成人員來看，包括有2-4名工程師，4-8名建筑師，6-12名調(diào)查員等，即已有專業(yè)人才的配置。市政公所的官員很多同時(shí)是市政府的官員，這些官員的構(gòu)成相對(duì)比較穩(wěn)定。根據(jù)一份1931年的市政府官員的年齡、學(xué)歷等的資料，可以大致反映市政公所官員的構(gòu)成，如下表，在該表中，高中以上學(xué)歷及技術(shù)學(xué)校的人員構(gòu)成比例達(dá)到了77%，其中從技術(shù)學(xué)校畢業(yè)的占到了11%，高中以上學(xué)歷的占到了66%，如此高的高學(xué)歷人才的隊(duì)伍，對(duì)于近代化的土地管理制度的構(gòu)建及土地管理制度的實(shí)施奠定了基礎(chǔ)，如土地的勘測(cè)、稅收等。同時(shí)這些具有高學(xué)歷的人才很多都接受的是西方的教育，包括有建筑等，其中對(duì)近代北京的城市管理制度產(chǎn)生重大影響的市政公所的創(chuàng)辦人朱啟鈐，其本人童年時(shí)代在法國度過，后來經(jīng)常在日本、法國、英國和美國等國家游歷，對(duì)西方的城市建設(shè)和管理耳濡目染，受影響很深。在市政公所編纂的《市政通告》中就經(jīng)常宣傳西方的市政建設(shè)，如在進(jìn)行大規(guī)模的公園建設(shè)時(shí)，就大力宣傳設(shè)立公園是改變不良社會(huì)風(fēng)氣的一種好辦法，“只要找一塊清凈寬敞的所在，開辟出來，再能有天然的邱壑，多年的林木，加以人工設(shè)備，專在有益人群的事情上講求講求。只要有了公園以后，市民的精神日見活潑，市民的身體日見健康，便算達(dá)到完全目的了?！雹?/p>

表4 1931年市政府官員的學(xué)歷構(gòu)成

資料來源：史明正：《走向近代化的北京城》，北京大學(xué)出版社1995年版第336頁。

2.社會(huì)上對(duì)西方城市建設(shè)的介紹和近代規(guī)劃思想的傳播。自1920年代以來，社會(huì)上出版了大量的譯著和著作介紹西方的市政建設(shè)。如世界書局在20年代末、30年代初編輯出版的ABC叢書中，有不少關(guān)于城市和城市規(guī)劃、建設(shè)和管理方面的研究著作，像楊哲明的《都市論ABC》、 《都市政策ABC》、《市政計(jì)劃ABC》、《市政管理ABC》等著作，還有《現(xiàn)代歐美市制大綱》、《市政府與市行政》、董修甲的《市政新論》等，這些著作對(duì)于西方市政思想的傳播起到了重要作用。

北平市政府為了促進(jìn)城市發(fā)展，鼓勵(lì)大家關(guān)注城市建設(shè)，創(chuàng)辦了《市政評(píng)論》，為一些專業(yè)人士介紹西方的市政開辟了一個(gè)平臺(tái)。自1920年代以來，大量文章介紹了西方的市政和對(duì)中國單個(gè)城市發(fā)展的研究與思考，其中關(guān)于當(dāng)時(shí)的北京的城市空間發(fā)展方向、北京城門城墻的廢存、城市公共空間的開辟、城市管理等方面都有很多文章討論，還有的制定了《整理北京市計(jì)劃書》對(duì)于北京的城市規(guī)劃提出了自己的建議。⑨

3.西方技術(shù)的引入與應(yīng)用。近代以來，西方在道路建設(shè)、規(guī)劃、溝渠整理與治污等已經(jīng)有了新的技術(shù)問世并采用，這些技術(shù)在近代北京城市建設(shè)中被引入進(jìn)來，推動(dòng)了城市的近代化轉(zhuǎn)變。

道路鋪設(shè)中新技術(shù)和新材料的采用和新設(shè)備的引入。近代以來，北京城市的道路還為土路，而同時(shí)期的西方多采用礫石和碎石鋪路技術(shù)。北京的土路，干時(shí)塵土飛揚(yáng)，雨時(shí)遍地泥濘，清末清政府官員在西方城市的考察以及近在咫尺的外國使館區(qū)東交民巷的示范，使得他們對(duì)西方的城市有了很深的印象，尤其是道路，故而在近代北京的道路改造中，于1904年出現(xiàn)了第一批碎石路。1915年使館區(qū)出現(xiàn)了第一條柏油路后，1920年在南門的西長(zhǎng)安街的一段路也出現(xiàn)了柏油路，說明了技術(shù)從西方到北京使館區(qū)到北京商業(yè)區(qū)的擴(kuò)散。為了鋪設(shè)道路，工務(wù)局從西方國家購買了12輛蒸汽壓路機(jī)，并為了道路的維修保養(yǎng)，一直設(shè)有一支維修隊(duì)伍。

在新式技術(shù)引進(jìn)中，相關(guān)配套技術(shù)的引進(jìn)和制度的實(shí)施。新式碎石路鋪就之后，傳統(tǒng)的交通工具窄小木制車輪容易在路面上壓下車轍溝，為此在20年代末的時(shí)候曾頒布法令要求車輪必須至少寬達(dá)10公分，只允許有橡膠車輪的車行走，禁止生產(chǎn)舊式木制車輪。⑩這個(gè)配套制度的實(shí)施對(duì)于道路的維護(hù)起到了顯著的效果。

4.外國使館區(qū)的示范作用。清末東交民巷使館區(qū)的建設(shè)對(duì)于近代北京城起到了直接的刺激和示范作用。在這個(gè)使館區(qū)，規(guī)劃、建筑和市政建設(shè)均采用了西方的模式，與傳統(tǒng)的北京城區(qū)形成了鮮明的對(duì)比。如傅槐隱在《東交民巷》一文中寫道：“和蘭國使館于前清光緒二十六年后，姑創(chuàng)立于東交民巷路南。層樓峻宇，畫棟雕梁，竹木交柯，花草夾道，宛然一歐洲小小公園也?！倍业琅栽O(shè)置電燈，東交民巷的御河也在民國十四年“砌為暗溝，芳草時(shí)卉，雜植其上”，各國還分別設(shè)立了郵局、醫(yī)院、消防局等公共服務(wù)設(shè)施，對(duì)于國人產(chǎn)生了很強(qiáng)的刺激作用，故而清政府提出“內(nèi)政始于道路”，首先進(jìn)行了道路改造。

(五)中央政府對(duì)北京城市管理制度變革的主導(dǎo)

作為政治中心的北京，中央政府對(duì)它的影響要遠(yuǎn)大于其他城市，中央政府的主導(dǎo)因素在近代北京制度的變革中起了重大的作用。

一系列近代城市管理體制的確立。清末，主要的統(tǒng)治者不得不進(jìn)行變革，派員去西方進(jìn)行考察、學(xué)習(xí)，并實(shí)施了一系列變革。在教育體制上，廢科舉、興教育、創(chuàng)辦新式學(xué)校，開設(shè)新的學(xué)科，對(duì)于西方文化的傳播和近代技術(shù)人才的培養(yǎng)奠定了基礎(chǔ)；在近代城市管理制度上，北京確立了司法、警察制度。1901年夏，清政府就于步軍統(tǒng)領(lǐng)衙門設(shè)置了警務(wù)處左右兩翼和警務(wù)公所，旋即改為善后協(xié)巡總局，從此拉開了近代北京城市管理的惟幕。

推行地方自治。清末，各省大臣紛紛請(qǐng)求自治，清政府隨即采取了一系列推行地方自治的措施，先后頒布了《城鎮(zhèn)鄉(xiāng)地方自治章程》和《城鎮(zhèn)鄉(xiāng)地方自治選舉章程》。地方自治的主要內(nèi)容之一便是關(guān)于城鎮(zhèn)的建設(shè)和規(guī)劃，而北京作為首都備受關(guān)注，在宣統(tǒng)元年就制定了《京師自治章程》，詳述了關(guān)于城市規(guī)劃、建設(shè)和管理等方面的事宜，推動(dòng)了北京的城市管理制度的變革。

頒行了一系列的城市土地管理的規(guī)章制度。北洋政府時(shí)期，政府專門成立了市政機(jī)構(gòu)——市政公所。市政公所成立之后實(shí)施了一些城市改造、城市建設(shè)工程，在這個(gè)過程中，頒布了一些土地征收、交易管理、規(guī)劃以及建筑管理的規(guī)定。市政公所根據(jù) 1915 年北洋政府公布的《土地征用法》及其 1916 年的修改案，享有征地權(quán)利。1918 年京都市政公所頒布了自行制定的《征地暫行規(guī)定》，規(guī)定市政公所有權(quán)自行征地，并在香廠新市區(qū)的規(guī)劃建設(shè)中具體化為各項(xiàng)規(guī)則，如《標(biāo)租香廠地畝規(guī)則》、《香廠地畝轉(zhuǎn)租注冊(cè)規(guī)則》等。還對(duì)土地的使用進(jìn)行管理，如 1913 年 5 月的《京師警察廳呈報(bào)建筑規(guī)則》，對(duì)于報(bào)修房屋等建筑工程，對(duì)于新建房屋所應(yīng)遵守的程序，以及違反規(guī)定的處罰辦法等都有相應(yīng)規(guī)定，1915年還訂立了《房基線辦法》并由測(cè)繪?？茰y(cè)定詳圖；在道路建設(shè)中，頒布了《京都市房基線施行規(guī)則》標(biāo)注了房屋翻造時(shí)沿街建筑物的高度和臨街后退等標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建筑物和土地的使用進(jìn)行管理。

北京相對(duì)于其他近代城市是比較特殊的，它不是自發(fā)地由下而上地進(jìn)行的變革，而是政府推動(dòng)下進(jìn)行的，并通過相關(guān)制度、法規(guī)的頒布在實(shí)施中具體確立了基本規(guī)則。

(六)主要人物偏好的影響

如同張謇之于南通、莊士敦之于威海、單威廉之于青島，北京的近代變革也與朱啟鈐密不可分。可以說，近代北京土地管理制度的變革及城市建設(shè)幾乎離不開朱啟鈐，其個(gè)人的偏好影響了制度的變革。

既有傳統(tǒng)文化的約束又接受了西方文化的特點(diǎn)使得朱啟鈐的城市規(guī)劃、建設(shè)等思想具有兼具傳統(tǒng)和近代的特點(diǎn)。傳統(tǒng)文化背景下成長(zhǎng)起來的朱啟鈐，同當(dāng)時(shí)的開明、有遠(yuǎn)見的一些有志之士一樣，同樣能夠去學(xué)習(xí)西方的文化。他主政的市政公所，從文化宣傳到條文規(guī)章，均使得北京的變革呈現(xiàn)出自己的路徑和特點(diǎn)。

設(shè)計(jì)專業(yè)化的市政機(jī)構(gòu)。1913 年朱啟鈐任內(nèi)務(wù)總長(zhǎng)，主持起草了《京都市政條例》，經(jīng)國務(wù)會(huì)議同意設(shè)立京都市政公所，市政公所仿照西方市政廳的組織形式，按專業(yè)分處分科，起到了技術(shù)、制度支撐作用。

注重法規(guī)、制度的相互配套。朱啟鈐不僅通過專門的刊物對(duì)市政措施進(jìn)行宣傳，介紹西方的市政思想，而且通過頒布一系列規(guī)章作為實(shí)際土地開發(fā)中的標(biāo)準(zhǔn)，還頒布了相應(yīng)的衛(wèi)生、建筑等管理?xiàng)l例，來實(shí)施區(qū)域規(guī)劃。

在城市改造中，既注重傳統(tǒng)文化的保留，又能夠打破皇權(quán)思想的限制。在城市改造中，不僅對(duì)皇城的城門進(jìn)行了改造，而且開放皇家園林作為公共空間，但他又沒有徹底摒棄傳統(tǒng)，如創(chuàng)立了專門進(jìn)行古代建筑研究的營(yíng)造學(xué)社，樹立了保護(hù)文物的觀念，一直到50年代初期，人民政府計(jì)劃擴(kuò)建天安門廣場(chǎng)，修建人民英雄紀(jì)念碑。周總理指示有關(guān)部門征求朱啟鈐意見，他提出的意見中仍非常注重對(duì)傳統(tǒng)的保護(hù):天安門廣場(chǎng)周圍，不要修高于天安門城樓的建筑；擴(kuò)建廣場(chǎng)，移動(dòng)華表時(shí)，要注意保護(hù)；特別是西邊的那座華表，庚子時(shí)被打壞過，底座有鋼箍，移動(dòng)時(shí)要注意；廣場(chǎng)上東西兩面的“三座門”盡量不拆，東西“三座門”之間南面的花墻是當(dāng)初(約民國2年)為了與東交民巷外國的練兵場(chǎng)隔絕，經(jīng)他之手，在改建新華門的同時(shí)修建的，并非古跡，可以拆除。

(七)古老、傳統(tǒng)城市的特質(zhì)制約著制度的變革

作為古老的都城，北京兼具政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，既有地方政府機(jī)構(gòu)又有中央政府機(jī)構(gòu)，受到中央政府的很強(qiáng)的控制，缺少自由變革的空間。在近代南通，以張謇為首的地方精英領(lǐng)導(dǎo)和推動(dòng)的制度變革和當(dāng)?shù)氐娜跽窍嚓P(guān)的，而北京盡管自進(jìn)入近代以來就已有西方文化的傳播，但直到清政府決定實(shí)施變革以求存，近代化的市政建設(shè)才逐漸起步。古老的皇城處于天子腳下，傳統(tǒng)的文化、神圣的君權(quán)、大批有著根深蒂固的傳統(tǒng)文化觀念的官僚都成為近代文化傳播過程中的阻力，阻撓著近代技術(shù)的傳播。從世界范圍來看，古老的歐洲和近代北京類似，盡管一些技術(shù)是在歐洲發(fā)明，但確是在年輕的美國得到了推廣，如公共馬車。而美國近代城市的發(fā)展卻相對(duì)徹底，不僅體現(xiàn)在城市空間的發(fā)展還有人民生活的普遍改善上，如19世紀(jì)初的芝加哥還是一個(gè)“邊疆性質(zhì)的貿(mào)易小鎮(zhèn)，僅有一些木質(zhì)建筑物，幾條泥濘道路和幾十戶居民”，至20世紀(jì)初“芝加哥已是一個(gè)擁有150萬人口的城市，它的供水工程每天能向居民抽送5億加侖的水，它的污水排放管道總長(zhǎng)1500多英里……占地2200多英畝的城市公園和擁有30萬冊(cè)藏書的公共圖書館為市民們提供了休閑場(chǎng)所和自我完善的工具?！睕]有了歷史包袱的制約，近代美國城市更多地是新城市的建設(shè)。因而受傳統(tǒng)制約較重的、中央政府控制嚴(yán)密的古老的都城在轉(zhuǎn)型中面臨的約束就多。

(八)相應(yīng)配套制度的缺乏也阻礙了制度的變革

近代化的城市土地管理制度的變革，甚至是城市近代化的變革，很多都是在市政公所的主導(dǎo)下逐漸開始的，市政公所也相繼制定了一些規(guī)章制度，如《征地暫行規(guī)定》、《房地轉(zhuǎn)移登記暫行規(guī)則》、《香廠地畝招標(biāo)簡(jiǎn)章》、《標(biāo)租香廠地畝規(guī)則》、《市政公所標(biāo)租地畝投標(biāo)開標(biāo)細(xì)則》、《香廠地畝轉(zhuǎn)租注冊(cè)規(guī)則》和《承領(lǐng)公地及房基線余地規(guī)則》等，這些規(guī)則的制定保證了市政公所主導(dǎo)的城市建設(shè)的展開，但是從城市的法規(guī)條例的層面，沒有配套的法規(guī)，也沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃和統(tǒng)一的公共政策。

在城市改造中，為了保證土地開發(fā)的順利進(jìn)行，市政公所也請(qǐng)求北洋政府通過了《土地征用法》，并以此制定了《征地暫行規(guī)定》，從法規(guī)層面上對(duì)于征地的范圍、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行了規(guī)定，但是在土地規(guī)劃等方面，沒有相應(yīng)的法規(guī)，也沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)的城市規(guī)劃，這樣就會(huì)使得制度的實(shí)施可能會(huì)因機(jī)構(gòu)或領(lǐng)導(dǎo)者的變革而難以持續(xù)，在近代之初的北京的城市規(guī)劃中，較大規(guī)模的規(guī)劃就是香廠地區(qū)的規(guī)劃。

配套、統(tǒng)一的公共政策的缺乏。城市所進(jìn)行的改造和建設(shè)中，需要的財(cái)政資金沒有一個(gè)有保障的渠道。在財(cái)政支持上，近代的其他城市有的主要是依賴于土地售賣和土地稅收，如青島，通過土地優(yōu)先購買和土地稅收政策為土地制度的變革奠定了基礎(chǔ)；近代南通依賴于較為發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)提供了財(cái)政支持，而北京近代工業(yè)基礎(chǔ)缺乏，城市土地稅收不足，城市財(cái)政資金很大部分用于社會(huì)服務(wù)和維持治安，使得資金的匱乏成為阻礙制度實(shí)施的因素之一。

四、比較與啟示

(一)簡(jiǎn)單的比較

近代北京與租借地城市青島、自開商埠城市南通以及租界、華界并存的城市上海相比，其變革要緩慢得多。相對(duì)于其他幾個(gè)城市在近代的迅速崛起，北京反而相對(duì)衰退了。

從影響制度變革的因素來看，近代南通和上海的土地制度的變遷根本上是近代工業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了城市化，城市規(guī)模的擴(kuò)張和城市問題產(chǎn)生了制度變革的強(qiáng)烈需求，從而帶來了制度變革的發(fā)生。青島在德租借之前是個(gè)小漁村，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，德當(dāng)局基于青島優(yōu)良的地理環(huán)境和想要樹立德國“樣板殖民地”的考慮，從政府層面進(jìn)行了制度設(shè)計(jì)，在確定制度的框架內(nèi)發(fā)展工業(yè)、建立城市土地供應(yīng)、使用管理、土地稅收等制度，使得青島迅速發(fā)展起來，并有效防止了土地投機(jī)行為，它的制度變遷的發(fā)生靠的是政府的有力推動(dòng)。而北京雖然也是在政府的推動(dòng)下，開始了近代土地的局部規(guī)劃、土地使用的管理，但北京面臨的是傳統(tǒng)行政中心的轉(zhuǎn)型問題。不同于青島的從無到有的新城的建設(shè)，北京要面臨著更多的文化約束、舊有制度的阻礙、中央政府的偏好和統(tǒng)治穩(wěn)定性的約束，在近代工業(yè)比較薄弱的情況下，工業(yè)化帶動(dòng)的城市化相對(duì)有限，沒有產(chǎn)生城市的迅速擴(kuò)張而帶來的強(qiáng)烈的土地制度變革的需求，因而需求和供給的約束使得以北京為代表的傳統(tǒng)行政中心城市的變革顯得較為緩慢和不徹底。同時(shí)，盡管近代西方文化和技術(shù)的傳播，均影響了這些城市的近代變遷，但青島是德當(dāng)局的控制之下，通過強(qiáng)有力的文化的傳播進(jìn)行推動(dòng)和予以制度設(shè)計(jì)上的保障，上海的租界在西方人的管理下引入了西方的制度并直接對(duì)華界起了示范作用，南通地方政府控制力較弱，給以張謇為代表的精英階層實(shí)施制度變革提供了空間，雖然在北京也有類似于上海的租界一樣的使館區(qū)的存在，但由于中央政府層面對(duì)西方的警惕和限制，其影響是十分有限的，如意大利公使回憶認(rèn)為北京使館區(qū)：“一個(gè)外交官的山中城堡。對(duì)于婦女和孩子來說，如果只從衛(wèi)生的觀點(diǎn)看，這是件好事。但是大部分外交官在他們生活的這個(gè)國家內(nèi)，處于孤立狀態(tài)，……”。

因而府的穩(wěn)定性和控制力的強(qiáng)弱不同，變革的結(jié)果也不同，德當(dāng)局完全控制了青島并在強(qiáng)有力的推動(dòng)下迅速實(shí)現(xiàn)了非正式制度層面的文化和正式制度層面的法律規(guī)章等的變革，而晚期的清政府本身孱弱，對(duì)北京變革的推動(dòng)有限。且北京是一直未開埠的內(nèi)陸城市，城市化相對(duì)也較慢，沒有形成強(qiáng)烈的制度變革的訴求。

(二)啟示

近代工商業(yè)的發(fā)展是影響城市制度變革的主要因素，北京與其他城市相比變革緩慢的一個(gè)主要因素便是近代工業(yè)發(fā)展的薄弱，減少了城市土地管理制度變革的訴求，也不能為城市的有關(guān)制度的實(shí)施提供可持續(xù)的財(cái)政支持。同時(shí)，盡管強(qiáng)有力的政府是推動(dòng)制度變革的主要力量，但在經(jīng)濟(jì)發(fā)展薄弱，政府財(cái)政匱乏時(shí)，社會(huì)力量的參與和資金的補(bǔ)充會(huì)成為變革實(shí)施的重要因素，因而需要給予社會(huì)力量發(fā)展和參與的空間。

注釋：

① 周進(jìn)：《北京人口與城市變遷(1853-1953)》，中國社科院2011年博士學(xué)位論文，第14頁，24頁。

② 方修琦等：《近百年來北京城市空間擴(kuò)展與城鄉(xiāng)過渡帶演變》，《城市規(guī)劃》2002年第4期，第57頁。

③ 張小林：《清代北京地區(qū)民房買賣管理政策研究》，《北京古都風(fēng)貌與時(shí)代氣息研討會(huì)論文集》，第392頁。

④ 曹伊清：《法制現(xiàn)代化視野中的清末房地產(chǎn)契證制度》，南京師范大學(xué)博士學(xué)位論文2006年，第39頁。

⑤ 唐博：《清末民國北京城市住宅房地產(chǎn)研究1900——1949》，中國人民大學(xué)2009年度博士論文，第142頁。

⑥ 北京市地方志編纂委員會(huì)：《北京志·市政卷·房地產(chǎn)志》，北京出版社2000年版，第304頁。

⑦ 張申度為斯坦因哈德所著的《中國帝制時(shí)代的城市規(guī)劃》所寫的書評(píng)，載于《亞洲研究雜志》第51卷第2期(1992年5月)第393頁。

⑧ 《市政通告》第2卷(1914年)，第9～10頁。

⑨ 張武：《整理北京市計(jì)劃書》，《市政月刊》，民國十七年(1927年)第3期。

⑩ 史明正：《走向近代化的北京城》，北京大學(xué)出版社1995年版，第84頁。

[責(zé)任編輯：申鳳敏]

國家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目“近代中國城市化中城市土地管理制度的構(gòu)建及思想演變”(10CJL005)。

賈彩彥，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，華東政法大學(xué)商學(xué)院副教授，主要研究方向：城市經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)史。

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1002-6924(2016)11-145-153